COUR D'APPEL DE BORDEAUX
CHAMBRE SOCIALE - SECTION B
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ARRÊT DU : 31 OCTOBRE 2019
(Rédacteur : Monsieur Eric Veyssière, président)
BAUX RURAUX
N° RG 17/04566 - N° Portalis DBVJ-V-B7B-J6T2
Société civile [O][X]
Monsieur [A] [O]
c/
[Adresse 4]
Madame [Z] [M] [O] épouse [Q]
Nature de la décision : AU FOND
Notifié par LRAR le :
LRAR non parvenue pour adresse actuelle inconnue à :
La possibilité reste ouverte à la partie intéressée de procéder par
voie de signification (acte d'huissier).
Certifié par le Greffier en Chef,
Grosse délivrée le :
à :
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 13 juillet 2017 (R.G. n°16-24) par le Tribunal paritaire des baux ruraux de BORDEAUX, suivant déclaration d'appel du 24 juillet 2017.
APPELANTS :
Société civile [O] [X] agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 3]
représentée par Me Stéphane DE SEZE, avocat au barreau de BORDEAUX
Monsieur [A] [O]
né le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 3], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Stéphane DE SEZE, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉES :
[Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, [Adresse 1]
assistée de Me Christine JAIS-MELOT, avocat au barreau de BORDEAUX
Madame [Z] [M] [O] épouse [Q]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Christine JAIS-MELOT, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 septembre 2019 en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Eric Veyssière, président,
Madame Catherine Mailhes, conseillère,
Madame Emmanuelle Leboucher, conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffière lors des débats : Sylvaine Déchamps,
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Mme [R] [C] veuve [E] [X] et sa fille [Y]
[E] [X] épouse [O] ont, selon actes authentiques des 4 juillet 1963 et 2 avril 1974, donné à bail à la société civile [O] [X] une propriété viticole '[Adresse 4]' située en AOC haut médoc pour une durée totale de 60 ans et 6 mois, comprenant, outre un château médiéval et des bâtiments d'exploitation, des prairies et des terres susceptibles d'être plantées en vignes, l'ensemble formant une superficie de 122 ha 64 a 64 ca.
Mme [Y] [E] [X] épouse [O] est décédée le [Date décès 1] 1980. Elle a notamment laissé par testament et legs à titre particulier :
à sa fille Mme [D] [O] épouse [Q], la nue propriété du [Adresse 4] en Gironde, le mobilier et les terres susceptibles d'être plantées en vignes,
à cette dernière et à son fils M. [A] [O], la moitié de ses parts dans la société civile [O] [X],
M. [G] [N], fils de Mme [Y] [E] [X] épouse [O] issu d'une première union, a engagé une action judiciaire en liquidation partage de la succession qui est toujours en cours. A ce titre, une partie des terres d'une contenance de 39 ha 92 a 88 ca sont demeurées dans l'indivision.
Le 18 juin 2010, Mme [D] [O] épouse [Q] (Mme [Q]) agissant tant à titre personnel en sa qualité de propriétaire qu'en sa qualité de coïndivisaire des biens dépendant de l'indivision successorale de sa mère, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Bordeaux aux fins :
d'obtenir la mise en conformité du fermage avec les dispositions de l'arrêté préfectoral du 10 mai 2007, modifié par celui du 21 avril 2010,
de voir juger que le surcoût fiscal et la quote-part de charges foncières prévues à l'article 8J de l'arrêté préfectoral du 10 mai 2007 devront être remboursés à première demande du bailleur par le preneur sur justificatif de leur montant,
Par jugement mixte du 11 juillet 2011, le tribunal paritaire des baux ruraux de Bordeaux a, notamment, dit que le surcoût fiscal et la quote part des charges foncières prévus à l'article 8J de l'arrêté préfectoral devront être remboursés par la société civile [O] [X] à la première demande de Mme [Q] sur justificatif de leur montant et a ordonné une expertise, confiée à M. [T], en vue de procéder à la mise en conformité du fermage.
Par arrêt du 14 février 2013, la cour d'appel de Bordeaux a réformé partiellement le jugement du Tribunal Paritaire des Baux ruraux de Bordeaux sur la question des taxes foncières et l'a confirmé pour le surplus de ses dispositions.
M. [A] [O] et la société [O] [X] ont formé un pourvoi en cassation.
En 2014, Mme [Q] a fait apport des terres dépendant de la propriété du [Adresse 4] et des bâtiments lui appartenant au [Adresse 4]. Le [Adresse 4] est intervenu à la cause en qualité de bailleur de la société [O] [X].
Par arrêt du 14 avril 2015, la Cour de cassation a rabattu son arrêt du 14 octobre 2014 qui avait déclaré le pourvoi irrecevable et cassé l'arrêt rendu par la cour d'appel de Bordeaux le 14 février 2013 en ce qu'il a rejeté les demandes reconventionnelles de M. [O] au seul motif qu'elles n'avaient pas été soumises au préalable de conciliation.
La cour d'appel de renvoi n'a pas été saisie.
Par jugement avant dire droit du 16 novembre 2015, le tribunal paritaire des baux ruraux de Bordeaux a rejeté la demande formulée par Mme [Q] et le [Adresse 4] aux fins d'étendre la mission de l'expert.
Le 30 juin 2016, M. [T] a déposé son rapport.
Le 5 octobre 2016, Mme [Q] et le [Adresse 4] ont sollicité du tribunal la réinscription au rôle de l'affaire.
Par jugement du 23 novembre 2017, le tribunal paritaire des baux ruraux de Bordeaux :
a déclaré recevable la demande de mise en conformité du fermage présentée par Mme [Q] et celle formulée reconventionnellement par le preneur,
a fixé le montant de fermage base 2010, auquel s'appliquera une majoration de 60% comme suit :
- s'agissant des biens appartenant à Mme [Q] et au [Adresse 5]:
* pour les terres à vocation viticole : à l'équivalent en espèces de 186,50 hl de vin AOC Haut Médoc,
* pour les bâtiments : 48 567,71 euros,
* pour les terres non viticoles louées : 3 688,16 euros,
- s'agissant dépendant de l'indivision successorale :
* pour les terres non viticoles louées incluses dans le contrat de bail rural initial: 7 897,94 euros,
* pour les terres non viticoles louées qui ne sont pas incluses dans le contrat de bail rural initial : 450,60 euros,
condamné la société [O] [X] à régler à Mme [Q] et au [Adresse 4] la somme de 614 248 euros au titre des fermages 2010 à 2015 échus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,
condamné la société [O] [X] à payer à Mme [Q], ès qualité de coïndivisaire des biens dépendant de la succession de Mme [E] [X] la somme de 59 675,90 euros au titre des fermages 2010 à 2015 échus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,
condamné la société [O] [X] à payer à Mme [Q] et au [Adresse 4] la somme de 16 900 euros au titre du surcoût fiscal et taxes foncières 2005 à 2012 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,
jugé qu'à compter du 13 mars 2017, date de la demande, la société [O] [X] sera redevable sur le plan fiscal des sommes mentionnées à l'article 8 I de l'arrêté préfectoral du 3 décembre 2013,
rejeté la demande de délais de paiement formulée par la société [O] [X],
rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,
ordonné l'exécution provisoire,
condamné la société [O] [X] à payer à Mme [Q] et au [Adresse 4] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens,
jugé que le coût de l'expertise sera partagé par moitié entre les parties.
Par déclaration du 24 juillet 2017, la société [O] [X] et M. [A] [O] ont régulièrement relevé appel de ce jugement.
Par ordonnance du 23 novembre 2017, le magistrat délégué à cet effet par le Premier président de la cour d'appel de Bordeaux a :
arrêté l'exécution provisoire du jugement rendu entre les parties le 13 juillet 2017, mais seulement à hauteur de 400 000 euros pris sur la condamnation prononcée en faveur de Mme [Q] et du [Adresse 4] à la somme de 614 428 euros,
maintenu l'exécution provisoire pour le surplus,
condamné la société [O] [X] et M. [A] [O] aux dépens.
Aux termes de leurs dernières conclusions du 6 septembre 2019, la société [O] [X] et M. [P] [W] [O] sollicitent de la cour qu'elle infirme le jugement déféré et, statuant à nouveau :
juge que la demande de mise en conformité de l'article L 411-11 avant dernier alinéa du code rural et de la pêche maritime s'appréciant à la date anniversaire d'une période de 9 ans du bail et en fonction des arrêtés préfectoraux applicables à cette date, l'arrêté du 21 avril 2010 modifiant l'article 8-E de l'arrêté du 10 mai 2007 n'est pas applicable,
juge que le fond loué n'étant pas classé comme « Cru Bourgeois » ou « Cru Classé » à la date anniversaire de la période de mise en conformité et que le bailleur n'étant ni propriétaire du fonds commercial ni de la marque commerciale dont il n'a pas pu autoriser l'usage par une « clause expresse du bail », le fermage des terres à vocation viticole ne rentre pas dans les dispositions de l'article 8-E de l'arrêté préfectoral du 10 mai 2007 dans son ancienne rédaction (catégorie exceptionnelle),
juge que seul l'article 8-B de l'arrêté préfectoral du 10 mai 2007 pouvant être appliqué et cet article ne modifiant pas les maxima et minima de l'arrêté du 23 décembre 1991 applicable à la précédente révision, la demande de mise en conformité du fermage sur les terres à vocation viticole doit être rejetée,
juge que le prix du loyer concernant les bâtiments devant être fixé dans l'état où ces bâtiments étaient à la date de l'entrée en jouissance et sans tenir compte des améliorations effectuées par le preneur depuis le début du bail, ils ne rentrent pas dans le minimum d'utilisation et d'habitabilité permettant l'application de la plus basse des catégories fixées par l'arrêté préfectoral et, en conséquence, ne saurait ouvrir droit à un fermage,
à titre principal :
- fixe le prix du fermage à compter de l'année 2010 à :
* pour les biens appartenant à Mme [Q] ou au [Adresse 4]:
- pour les terres à vocation viticoles à l'équivalent en espèces de 90,45 hls de vin d'AOC Haut Médoc,
- pour les bâtiments : 0 euros,
- pour les terres à la somme de 3 688,16 euros,
* pour les biens appartenant à l'indivision successorale :
- pour les terres non viticoles louées incluses dans le bail initial à la somme de 7 897,94 euros,
- pour les terres non viticoles louées qui ne sont pas incluses dans le bail initial à la somme de 450,60 euros,
- fixe à la somme de 204 486,09 euros le trop-perçu de fermages versé à Mme [Q] et au [Adresse 4] et les condamner au remboursement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,
- fixe à la somme de 27 709,05 euros le supplément de loyer dû à l'Indivision successorale existante entre Mme [Q] et M. [A] [O], au titre des années 2010 à 2015,
à titre subsidiaire :
- fixe le prix du fermage à compter de l'année 2010 à :
* pour les biens appartenant à Mme [Q] ou au [Adresse 4]:
- pour les terres à vocation viticoles à l'équivalent en espèces de 90,45 hls de vin d'AOC Haut Médoc,
- pour les bâtiments à la somme de 48.567,71euros,
- pour les terres à la somme de 3.688,16 euros,
* pour les biens appartenant à l'indivision successorale :
- pour les terres non viticoles louées incluses dans le bail initial à la somme de 7 897,94 euros,
- pour les terres non viticoles louées qui ne sont pas incluses dans le bail initial à la somme de 450,60 euros,
- fixe à la somme de 123 375, 85 euros le supplément de loyer dû à Mme [Q] et au [Adresse 4] au titre de des années 2010 à 2015,
- fixe à la somme de 27 709,05 euros le supplément de loyer dû à l'Indivision successorale existante entre Mme [Q] et M. [A] [O], au titre des années 2010 à 2015,
en tout état de cause :
- juge qu'il ne sera appliqué aucune majoration pour la durée du bail,
- juge que les fermages 2016 à 2018 devront être recalculés sur la base du fermage 2010 ci-dessus retenu et condamner le [Adresse 7] et Mme [Q], tant à titre personnel qu'au titre de l'indivision successorale, à restituer à la société [O] [X] le différentiel de ces sommes avec les montants payés au titre de l'exécution provisoire qui avait été attachée au jugement réformé, avec intérêts au taux légal à compter de la date des versements,
- prononce la capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil,
- confirme le jugement pour le surplus sauf en ce qu'il a condamné la société [O] [X] à régler à Mme [Q] au [Adresse 4] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne Mme [Q] et le [Adresse 4] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Par leurs dernières conclusions enregistrées le 12 juillet 2019 et portant appel incident, Mme [Q] et la [Adresse 4] demandent à la cour :
à titre principal, de confirmer le jugement déféré
y ajoutant :
- de condamner la société [O] [X] à payer à Mme [Q] le montant du surcoût fiscal de 2013 à 2015, soit 4 137 euros sur la base du dernier calcul établi par M. [T],
- de juger que les sommes allouées au titre de l'arriéré des fermages et taxes porteront intérêts à compter, respectivement, de leur date d'exigibilité et que les intérêts seront capitalisés dès qu'ils seront dus pour plus d'une année,
à titre subsidiaire, de juger que la majoration de fermage applicable sera de 50% pour les terres et bâtiments inclus dans le bail du 2 avril 1974 et de 60 % pour les terres et bâtiments inclus dans le bail du 4 juillet 1963 prorogé le 2 avril 1974,
de déclarer irrecevables comme nouvelles les demandes de la société [O] [X]et de M. [A] [O] visant à ne voir fixer aucun fermage pour les bâtiments d'habitation, d'exploitation et pour le château ainsi que les demandes visant à exclure toute majoration au titre de la durée du bail,
de déclarer irrecevable comme se heurtant à l'autorité de chose jugée du jugement du 10 janvier 2011 et de l'arrêt du 14 février 2013 les demandes de la société [O] [X] et de M. [P] [W] [O] visant avoir à déclarer irrecevable la demande de mise en conformité présentée par Mme [Q] et le [Adresse 4],
rejeter l'ensemble des demandes formulées par la société [O] [X] et M. [A] [O],
condamner in solidum la société [O] [X] et M. [P] [W] [O] au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais d'expertise de M. [T].
Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées et oralement reprises.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le prix du fermage des terres à vocation viticole
Les preneurs font valoir que, en vertu des dispositions de l'article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime, le prix des baux ruraux à long terme ne peut être révisé qu'en début de chaque nouvelle période de 9 ans sur la base de l'arrêté préfectoral en vigueur à la date anniversaire de la nouvelle période de 9 ans à venir. Ils soutiennent qu'en l'espèce, il convient de se référer à l'arrêté préfectoral en vigueur au 1er juillet 2008, soit l'arrêté du 10 mai 2007 qui prévoyait que les terres à vocation viticole ne pouvaient bénéficier du barème de la catégorie exceptionnelle réclamée par les bailleurs que si ces terres dépendent d'un cru classé ou d'un cru bourgeois. Or, concluent-ils, tel n'était plus alors le cas puisque si le [Adresse 4] a longtemps relevé de la dénomination cru bourgeois, il a perdu cette faculté en 2003. De même, à la date d'entrée en jouissance des lieux du fermier en 1963, la propriété laissée à l'abandon ne possédait pas une notoriété suffisante pour prétendre à la catégorie exceptionnelle, le bailleur n'ayant jamais consenti à ce que le preneur use pour le vin du château la classification cru bourgeois ou cru exceptionnel. Ils considèrent, en conséquence, que la demande de mise en conformité du fermage sur les terres à vocation viticole doit être rejetée. A titre subsidiaire, ils contestent une partie des conclusions du rapport d'expertise.
Les bailleurs objectent que la décision de mise en conformité du prix du fermage sur la base de l'arrêté préfectoral du 10 mai 2007 modifié par l'arrêté du 21 avril 2010 résulte de l'arrêt de la cour d'appel du 14 février 2013 qui est revêtue de l'autorité de la chose jugée et qui a répondu à l'argumentation des appelants s'agissant de l'arrêté préfectoral applicable, de la date de révision du prix du fermage, de l'éligibilité de la propriété viticole à la catégorie de cru bourgeois exceptionnel et de sa notoriété acquise avant sa reprise par la société civile [O] [X] de sorte que les contestations des appelants sur ces points doivent être déclarés irrecevables. Sur le fond, les intimés soutiennent que contrairement à la thèse défendue par les appelants selon laquelle la demande de mise en conformité ne peut-être obtenue que sur la base de l'arrêté préfectoral en vigueur à la date anniversaire de chaque période de 9 ans d'un bail à long terme, il résulte des dispositions de l'article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime interprétées de façon constante par la cour de cassation que la mise en conformité d'une part, peut être sollicitée dès que les quantités de denrées servant de référence au prix de fermage sont modifiées par un nouvel arrêté préfectoral, peu important la date anniversaire du bail, et d'autre part, s'apprécie au regard de l'arrêté préfectoral en vigueur au moment où la mise en conformité est demandée, soit, en l'espèce, l'arrêté du 10 mai 2007 modifié par l'arrêté du 21 avril 2010. Ils font valoir, en outre, que la société ne peut valablement prétendre qu'elle est dans l'impossibilité de se prévaloir de la notoriété de la marque [Adresse 4] dans la mesure où elle est confirmée par les revues spécialisées et les experts mandatés par les parties ou par les juridictions, étant observé que seul le bailleur a compétence pour déposer le nom du domaine à titre de marque et qu'en l'espèce, il ne s'est pas opposé à l'utilisation par le preneur de celle-ci.
Sur l'autorité de la chose jugée de l'arrêt de la cour d'appel du 14 février 2013
En application de l'article 480 du code de procédure civile, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif.
En l'espèce, l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux en date du 14 février 2013 a, notamment, confirmé le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Bordeaux du 11 juillet 2011 en ce qu'il avait ordonné une mesure d'expertise en vue de procéder à une mise en conformité du fermage. Saisie d'un pourvoi contre cet arrêt, la cour de cassation l'a déclaré irrecevable par une décision rendue le 14 octobre 2014 au motif qu'il n'était dirigé qu'à l'encontre du chef du dispositif qui ordonne avant dire droit une mesure d'instruction. Ce point n'a pas été revu par la cour de cassation dans son arrêt de rabat en date du 14 avril 2015.
Il en résulte que ni le tribunal paritaire des baux ruraux ni la cour d'appel n'ont tranché dans le dispositif de leur décision la question de la mise en conformité du prix du fermage de sorte que les intimés ne peuvent se prévaloir de l'autorité de la chose jugée à cet égard et l'opposer aux contestations des appelants.
Sur les conditions de la mise en conformité du prix du fermage
Selon l'article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime, le loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d'exploitation y afférents peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative. Dans ce cas, les dispositions relatives à l'actualisation du loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation prévues au présent article ne s'appliquent pas.
L'autorité administrative détermine les maxima et les minima prévus aux alinéas ci-dessus sur proposition de commissions consultatives paritaires départementales et, le cas échéant, nationale. En cas de carence de ces commissions, l'autorité compétente procède elle-même à cette fixation.
Ces maxima et ces minima font l'objet d'un nouvel examen au plus tard tous les six ans. S'ils sont modifiés, le prix des baux en cours ne peut, sous réserve des dispositions figurant au premier alinéa de l'article L. 411-13, être révisé que lors du renouvellement ou, s'il s'agit d'un bail à long terme, en début de chaque nouvelle période de neuf ans. A défaut d'accord amiable, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le nouveau prix du bail.
Contrairement à ce que soutiennent les preneurs, ce texte n'impose pas que le prix du fermage soit fixé sur la base de l'arrêté préfectoral en vigueur à la date anniversaire de la nouvelle période de 9 ans à venir. Selon la cour de cassation, lorsque les maxima et les minima ont été modifiés, l'arrêté préfectoral à prendre en compte pour déterminer le prix du fermage modifié est celui applicable à la date de la demande en mise en conformité.
Or, en l'espèce, Mme [Q] a saisi la juridiction paritaire des baux ruraux le 21 juin 2010 aux fins de mis en conformité du prix du fermage. L'arrêté préfectoral applicable est donc celui du 23 avril 2010 ayant modifié celui du 10 mai 2007.
Ce texte n'a modifié les dispositions de l'arrêté du 10 mai 2007 que sur un seul point énoncé à l'article 8-E qui a remplacé la mention cru classé ou cru bourgeois par celle de cru classé ou de notoriété reconnue.
L'article 8-E est ainsi rédigé : ' dans le cadre où la plantation est faite par le preneur sur les terres à vocation viticole dépendant d'un cru classé ou de notoriété reconnue et si le bailleur, propriétaire du fonds et de la marque commerciale, cru classé ou de notoriété reconnue, consent à ce que le preneur puisse, par une clause expresse du bail, pour la durée du fermage des terres à vocation viticole, user pour le vin produit par les vignes complantées sur la dite terre, du nom du château - cru classé ou de notoriété reconnue- à titre commercial, dans ce cas, le prix du fermage des dites terres à vocation viticole sera fixé, pour les baux de 9 ans en quantité d'hectolitres à l'hectare et par an de l'AOC la plus noble à laquelle a droit l'aire où est située la parcelle en cause dans le cadre des quantités minimales et maximales suivantes ; ce fermage sera à évaluer en monnaie jusqu'à la 4ème année : catégorie exceptionnelle : minimum : 3 hectolitres ; maximum : 5 hectolitres.'
S'agissant de la première condition relative à la notion de notoriété reconnue, les bailleurs démontrent qu'ils sont en droit de la revendiquer dans la mesure où la propriété viticole [Adresse 4] était classée Cru bourgeois exceptionnel puis supérieur jusqu'à la disparition de cette classification en 2003. Les extraits de revues spécialisées produits aux débats attestent également d'une telle notoriété pour la période contemporaine à la demande de mise en conformité et le propre site internet du château s'en prévaut toujours aujourd'hui. Il importe peu que lors de la conclusion du bail, une partie des terres n'étaient plus plantées en vignes dés lors que cette notoriété résulte d'un état antérieur lié, notamment, à la situation géographique privilégiée du château au sein du vignoble du médoc et à la qualité de ses vins reconnue depuis le 18ème siècle ainsi que l'a retenu un expert judiciaire mandaté dans un autre litige opposant les mêmes parties dans le cadre de la liquidation de la succession.
En ce qui concerne la deuxième condition relative à l'autorisation donnée au preneur pour qu'il puisse, par une clause expresse du bail, pour la durée du fermage des terres à vocation viticole, user pour le vin produit par les vignes complantées sur la dite terre, du nom du château - cru classé ou de notoriété reconnue- à titre commercial, il résulte des pièces du dossier que le preneur utilise la marque ' [Adresse 4]' depuis la signature du bail initial du 4 juillet 1963 avec l'accord express et réitéré du bailleur qui, bien que seul titulaire de la marque en qualité de propriétaire du fonds, ne s'est pas opposé au dépôt de la marque en 1971 par la société fermière [O] [X], dont les statuts, approuvés par Mme [Q] en sa double qualité de bailleresse et d'associé de la société, prévoient que celle-ci a pour objet l'exploitation du domaine viticole de Lamarque sous l'appellation [Adresse 4]. Il découle de ces éléments que la deuxième condition requise par l'arrêté préfectoral pour fixer le prix du fermage selon les prescriptions de l'article 8-E est bien remplie.
C'est donc à bon droit que les premiers juges ont apprécié la modification du prix du fermage au regard des dispositions de cet arrêté.
Sur la valeur du fermage en denrée
Les preneurs critiquent les conclusions du rapport d'expertise judiciaire de M. [T] en ce que celui-ci a évalué le coût du fermage en denrée des parcelles AB [Cadastre 1] à [Localité 2] et AL [Cadastre 2] et [Cadastre 2] à[Localité 1] sur la base des vignes plantées et non des terres à vocation viticole. Or, soutiennent-ils, les arrêtés préfectoraux successifs n'ont pas modifié les fourchettes des minima et des maxima des vignes plantées de sorte que l'arrêté préfectoral du 23 avril 2010 n'est pas applicable et qu'il convient de calculer la valeur de ces parcelles en retenant le fermage des terres les plus voisines.
Mais, les bailleurs justifient que, à compter de l'arrêté préfectoral du 21 juillet 1977, la valeur des terres plantées a été modifiée puis reprise par tous les arrêtés ultérieurs de sorte que, compte tenu de cette modification intervenue dans la durée du bail, l'expert était fondé, en application de l'article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime, à fixer le prix du fermage sur les dites parcelles à la date de la demande en mise en conformité de ce prix sur la base de l'arrêté préfectoral du 23 avril 2010.
En l'absence d'autres remarques des parties sur le rapport d'expertise, il y a lieu de l'homologuer et de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le prix du fermage sur les terres à vocation viticole à une quantité en denrées de 186,50 hl de vin AOC Médoc.
Sur le prix du fermage des bâtiments
Les preneurs soutiennent que pour fixer le prix du bail des bâtiments, il convient d'exclure les améliorations qu'ils ont pu apporter depuis l'entrée en jouissance car les améliorations ne sont indemnisables qu'à la fin de la relation contractuelle. Or, en l'espèce, lors de la conclusion du bail, les bâtiments étaient en ruine et hébergeaient un haras. Ils en concluent que ces bâtiments qui ne répondaient pas aux normes d'utilisation fonctionnelle énoncées à l'arrêté préfectoral ne peuvent donner lieu à aucun loyer.
Mais, cette prétention nouvelle en cause d'appel est irrecevable dés lors que les preneurs ont acquiescé aux conclusions du rapport d'expertise judiciaire en première instance en sollicitant son homologation pour la valeur minimale retenue par l'expert à hauteur de 36.751,53 euros.
La décision des premiers juges qui est approuvée par les bailleurs et qui, par des motifs pertinents que la cour adopte, a consisté à retenir la méthode de l'expert déterminant le montant des fermages par référence aux minima et maxima de l'arrêté préfectoral du 10 mai 2007 non modifié par l'arrêté de 2010 en prenant en compte les bâtiments avant travaux réalisés par le preneur et le bailleur mais avec le montant de travaux en valeur à neuf, sera, en conséquence, confirmée en ce qu'elle a retenu un loyer de 48.567,71 euros base 2010.
Sur le prix du fermage des terres non viticoles
Les parties acquiescent aux dispositions du jugement relatives à la fixation du fermage sur les terres non viticoles. Le jugement sera, en conséquence, confirmé sur ce point.
Sur la majoration du prix du fermage au titre de la durée du bail
Les preneurs concluent à une absence de majoration du prix du bail en raison de sa durée car le bail n'entre dans aucune catégorie prévue par l'arrêté préfectoral applicable, étant observé, de surcroît, que la majoration n'est pas de plein droit ; elle est soumise à l'accord des parties qui, en l'espèce, ne l'ont pas prévue dans le bail.
Les bailleurs considèrent que les deux baux d'une durée supérieure à 25 ans
s'analysent comme des baux de carrière dont la durée est calquée sur celle de la vie de l'exploitant et pour lesquels l'arrêté préfectoral institue une majoration du prix de fermage de 1% par an. Ils en déduisent que c'est donc à bon droit que le tribunal a fixé une majoration de 60% correspondant à une durée totale de 60 ans des deux baux signés par les parties.
Si, en application de l'article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, soit en monnaie ou en denrée selon la nature des biens loués, ce prix demeure enserré entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative.
Ces dispositions d'ordre public sont d'interprétation stricte.
L'arrêté préfectoral du 10 mai 2007 applicable à ce point du litige dispose que les baux à long terme tels que définis à l'article L 416-1 du code rural et de la pêche maritime autorisent une augmentation du prix du fermage par rapport au prix retenu pour un bail de 9 ans de :
- pour un bail d'au moins 18 ans donnant droit au renouvellement (416-1) : + 20%
- pour un bail de 25 ans renouvelable : + 25%
- pour un bail de carrière (L 416-5) : augmentation maximum de 1% par année de validité du bail à compter de la première année d'effet du contrat
La cour retient, en premier lieu, que contrairement à la thèse défendue par les preneurs, l'arrêté préfectoral ne subordonne pas la majoration à un accord préalable des parties et en second lieu, que les preneurs ne peuvent valablement prétendre qu'aucune majoration du fermage n'est applicable au regard des dispositions de l'arrêté préfectoral alors qu'ils ont soutenu en première instance qu'il convenait d'appliquer une majoration de 15%.
Il importe, en conséquence, de vérifier à quelle catégorie de bail à long terme appartient le bail litigieux.
Les premiers juges ont dit qu'il s'agissait d'un bail de carrière.
Cependant, le bail de carrière est défini strictement par les dispositions de l'article L 416-5 du code rural et de la pêche maritime qui précise qu'il est conclu pour une durée qui ne peut-être inférieure à 25 ans et qu'il prend fin à l'expiration de l'année culturale pendant laquelle le preneur atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse agricole.
Or, en l'espèce, la durée totale des baux litigieux atteint 60 ans ; elle dépasse donc largement la durée d'activité d'un agriculteur. De plus, le preneur est une société à laquelle l'article L 416-5 ne s'applique manifestement pas.
Le bail de carrière ne peut, en conséquence, être retenu pour apprécier le montant de la majoration.
En revanche, le bail initial conclu en 1963 entre les parties pour une durée de 30 ans ayant été renouvelé en 1974 pour une nouvelle durée de 30 ans, il s'en déduit que la majoration applicable est celle de 25% prévue à l'arrêté sus-visé pour les baux de 25 ans renouvelable au sens de l'article L 416-3.
Le jugement sera, en conséquence, réformé en ce sens.
Sur l'apurement des comptes entre les parties
Les bailleurs sollicitent un nouveau décompte intégrant les calculs résultant de la réformation du jugement.
Les preneurs concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il a validé le rapport d'expertise mais demandent sa réformation en ce qu'il a omis de statuer sur un surcoût fiscal d'un montant de 4137 euros.
Il découle de ce qui précède que les montant des fermages dus à Mme [Q] et au [Adresse 6] seront fixés comme suit :
fermage 2009-2010
fermage 2010-2011
fermage 2011-2012
fermage 2012-2013
fermage 2013-2014
fermage 2014-2015
indice national des fermages
- 1,63%
2, 92 %
2,67 %
2,63 %
1,52 %
1,61 %
indice du prix des vins AOC Haut Médoc
230
203,50
233
240
292
292
terres à vocation agricole, fermage en euros
40.840,69
34.796,62
38.348,04
44.760
54.458
54.458
bâtiments, fermage en euros
48.567,71
49.441,26
50.353,61
51.677,90
52463,40
53.308,06
terres nues de Mme [Q], fermage en euros
3688,16
3649,32
3852,82
3954,15
4014,25
4078,88
sous-total
93.096,56
87.887,20
92.554,47
100.392,05
110.935,65
111.844,94
majoration de 25 %
23.274,14
21.971,80
23.138,61
25.098
27.733,91
27.961,12
sous-total
116.370,70
109.859
115.693,08
125.490,05
138.669,56
139.806,06
total
621.085,45 euros
Les bailleurs ayant déjà perçu la somme de 340.489,39 euros, les preneurs sont en conséquence débiteurs d'une somme de 280.596 euros (621.085,45 euros - 340.489,39 euros) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement entrepris . Le jugement sera réformé en ce sens.
S'agissant des fermages dus à l'indivision, les parties s'accordent sur les conclusions de l'expert. Il seront fixés ainsi qu'il suit :
fermage 2009-2010
fermage 2010-2011
fermage 2011-2012
fermage 2012-2013
fermage 2013-2014
fermage 2014-2015
loyers des terres indivis incluses dans les baux en euros
7897,94
8105,85
8338,45
8557,75
8687,83
8835,70
loyers des terres indivis hors baux en euros
450,60
463,73
476,12
476,12
488,13
509,32
sous-total
8348,54
8569,57
8814,57
9033,87
9176,66
9337,02
majoration de 25 %
2087,13
2142,39
2203,36
2258,46
2294,15
2334,25
sous-total
10.435,67
10.711,96
11.017,93
11.292,33
11.470,81
11.671,27
total
66.599,97
Le preneur ayant réglé un montant de 25.571,18 sur ces fermages, il reste dû à l'indivision la somme de 41.028,79 euros (66.599,97 - 25.571,18 euros) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement entrepris. Le jugement sera réformé en ce sens.
Sur le surcoût fiscal
Les parties ne discutent pas les dispositions du jugement relatives au surcoût fiscal en ce qu'il a d'une part, condamné la société civile [O] [X] à régler aux bailleurs la somme de 16.900 euros au titre du surcoût fiscal et des taxes foncières pour la période 2005-2012, en application de l'arrêté préfectoral du 10 mai 2007, et d'autre part, dit qu'à compter du 13 mars 2017, la société sera redevable sur le plan fiscal des sommes mentionnées à l'article 8 I de l'arrêté préfectoral du 3 décembre 2013 ayant abrogé l'arrêté du 10 mai 2007.
Le jugement sera, en conséquence, confirmé sur ces deux points.
Toutefois, le premier juge a omis de chiffrer comme cela lui était demandé le montant du surcoût fiscal pour la période 2013-2015. La somme de 4137 euros réclamée à ce titre par les bailleurs et calculée selon la méthode retenue par l'expert judiciaire n'est pas contestée par les preneurs. Il sera ajouté en ce sens au jugement.
Sur les autres demandes
La société civile [O] [X] et M. [U] [O], parties perdantes, supporteront, in solidum, la charge des dépens.
L'équité commande d'allouer à Mme [Q] et au [Adresse 4], ensemble, la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement entrepris en ce que :
- il a fixé le prix des fermages, hors majoration, concernant les biens appartenant à Mme [Z] [O] épouse [Q] et au [Adresse 6] et concernant les biens dépendant de l'indivision successorale sur la base de l'arrêté préfectoral du 23 avril 2010,
- il a condamné la société civile [O] [X] à payer à Mme [Z] [O] épouse [Q] et au [Adresse 6] la somme de 16.900 euros au titre du surcoût fiscal et des taxes foncières pour la période 2005-2012 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,
- il a dit que la société civile [O] [X], à compter du 13 mars 2017, sera redevable sur le plan fiscal des sommes mentionnées à l'article 8 I de l'arrêté préfectoral du 3 décembre 2013 ;
le Réforme pour le surplus et statuant à nouveau dans cette limite,
Dit que le prix des fermages est majoré de 25%,
Condamne la société civile [O] [X] à payer à Mme [Z] [O] épouse [Q] et au [Adresse 6] la somme de 280.596 euros au titre des fermages 2010-2015 échus,
Condamne la société civile [O] [X] à payer à Mme [Z] [O] épouse [Q] es qualités de co-indivisaire des biens dépendant de la succession de Mme [Y] [E] [X] la somme de 41.028,79 euros au titre des fermages 2010-2015 échus,
Dit que ces sommes produiront intérêt au taux légal à compter de la signification du jugement entrepris,
y ajoutant,
Condamne la société civile [O] [X] à payer à Mme [Z] [O] épouse [Q] et au [Adresse 6] la somme de 4137 euros au titre du surcoût fiscal et des taxes foncières pour la période 2013-2015, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent arrêt,
Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
Condamne la société civile [O] [X] et M. [A] [O], in solidum, à payer à Mme [Z] [O] épouse [Q] et au [Adresse 6], ensemble, la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société civile [O] [X] et M. [A] [O], in solidum, aux dépens.
Signé par Monsieur Eric Veyssière, président et par Sylvaine Déchamps, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Sylvaine Déchamps Eric Veyssière
