COUR D'APPEL DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 30 AVRIL 2019
(Rédacteur : Marie-Hélène HEYTE, président,)
N° RG 17/03801 - N° Portalis DBVJ-V-B7B-J4YG
[S] [U] épouse [C]
c/
[E] [W]
[O] [T] épouse [D]
[Y] [T] épouse [X]
[I] [D] épouse [P]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 mai 2017 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 14/04442) suivant déclaration d'appel du 23 juin 2017
APPELANTE :
[S] [U] épouse [C]
née le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 1]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Olivier DESCRIAUX, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉS :
[E] [W]
né le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 2]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Laurent DEMAR substituant Maître Elodie VITAL-MAREILLE, avocats au barreau de BORDEAUX
[O] [T] épouse [D]
née le [Date naissance 3] 1929 à [Localité 3]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 3]
[Y] [T] épouse [X]
née le [Date naissance 4] 1930 à [Localité 3]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 4]
[I] [D] épouse [P]
née le [Date naissance 5] 1952 à [Localité 4]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 5]
représentés par Maître Maryannick BRAUN de la SELARL MESCAM & BRAUN, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 février 2019 en audience publique, devant la cour composée de :
Marie-Hélène HEYTE, président,
Jean-Pierre FRANCO, conseiller,
Catherine BRISSET, conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Véronique SAIGE
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Le 2 mars 2009, M. [E] [W] signait au profit de l'enseigne Leader Immobilier exploitée par Mme [S] [C], agent immobilier, un mandat de recherche en vue d'acquérir une parcelle de terre d'une superficie de 1.300 à 1.600 m² sur la commune de [Localité 4]. La commission à la charge de l'acquéreur mentionnée par écrit dans le mandat était fixée de 12.000 euros.
Le 19 juin 2009, la SARL Créations Immobilier Conseils (ci-après la société Créations Immobilier Conseils) signait, également au profit de l'agence Leader Immobilier, un mandat de recherche en vue d'acquérir une parcelle de terre à bâtir sur la commune de [Localité 4]. La commission à la charge de l'acquéreur mentionnée par écrit dans le mandat était fixée de 12.000 euros.
Le 24 juin 2009, Mmes [O] [D], [V] [X] et [I] [P] signaient chacune deux mandats de vente au profit de Mme [C], pour des biens immeubles dont elles étaient propriétaires indivises, situés sur la commune de [Localité 4], tous deux au [Adresse 6] :
* l'un pour le prix de 157.000 €,
* l'autre pour le prix de 147.000 €.
Pour chacun de ces deux mandats, était également prévue par écrit une commission d'un montant de 12.000€, soit 24.000€ pour l'agent immobilier dans l'hypothèse de la vente des deux biens. Il ne s'agissait pas d'un doublon avec les mandats de recherche car il était précisé dans les mandats : 'sauf choix de l'option - honoraires charge acquéreur'.
Le 29 juin 2009, les trois co-indivisaires acceptaient de vendre, selon acte sous seing privé passé chez maître [Q], notaire à [Localité 5] :
- à la société Créations Immobilier Conseils, un terrain de 1.400 m² sis [Adresse 7] pour le prix de 145.000 €. L'acte prévoyait que la commission pour l'agent immobilier serait de 12.000 €. La réitération par acte authentique était prévue pour le 15 mars 2010 au plus tard;
- à M. [E] [W], un terrain de 1.352 m² situé à la même adresse pour le prix de 135.000 €.
Par acte sous seing privé du 22 octobre 2009, M. [W], s'est substitué à la société Créations Immobilier Conseils qui lui a ainsi cédé ses droits, et a repris la totalité des stipulations du compris de vente concernant le terrain de 1.400 m².
Le 12 novembre 2009, Mme [C] dénonçait à chacune des trois co-indivisaires que l'acquéreur Créations Immobiliers Conseils représenté par M. [V], mettait en oeuvre la clause de substitution au profit de M. [W] et ce, par lettres recommandées dont l'accusé de réception a été signé le :
- 14 novembre 2009 par Mme [D] épouse [P],
- 14 novembre 2009 par Mme [T] épouse [D],
- 17 novembre 2009 par Mme [T] épouse [X],
Les 9 et 10 mars 2010, M. [W] a fait notifier à chacune des co-indivisaires une sommation d'avoir à assister à la vente le 15 mars 2010 en l'étude de maître [N], notaire à [Localité 6].
Le 15 mars 2010, un procès verbal de carence a été signé en raison de la défaillancez des venderesses.
Toutefois, en la même étude, l'acte authentique de vente des deux parcelles était finalement signé le 8 octobre 2010, par un acte unique puisqu'il n'existait plus qu'un seul acquéreur en la personne de M. [W] (page 5 de l'acte) pour le prix total de 325.000 €, soit 159.000 € et 166.000 € respectivement pour chacune des deux parcelles.
Par acte d'huissier du 22 avril 2014, Mme [C] a assigné M. [W] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux en paiement de la commission forfaitaire de 24.000 €.
Par acte d'huissier du 13 octobre 2014 M. [W] a appelé en cause Mesdames [P], [D] et [X].
Par jugement du 18 mai 2017, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :
- débouté Mme [C] de ses demandes contre M. [W],
- débouté Mme [C] de ses demandes contre Mmes [T] épouse [D], [T] épouse [X], [D] épouse [P],
- condamné Mme [C] à payer à M. [W] la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné Mme [C] aux dépens.
Pour statuer ainsi qu'il fait, le tribunal a pour l'essentiel retenu :
que tant les deux mandats de vente souscrits le 26 janvier 2009 par les venderesses que les deux mandats de recherche dont la copie est produite par Mme [C] l'un signé par M.[W] l'autre par la société Créations immobilier Conseils sont irréguliers faute de porter un numéro d'inscription au registre des mandats ou de porter un numéro d'inscription cohérent ; qu'en application des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972 l'exemplaire du mandat conféré à un agent immobilier qui reste en la possession du mandant doit à peine de nullité mentionner le numéro d'inscription au registre des mandats ; que les irrégularités constatées sont de nature à entacher la validité des mandats et de priver Madame [C] de tous droits à rémunération ; que la loi n'a pas prévu une régularisation a posteriori ; que la reconnaissance par les parties au compromis de vente du 29 juin 2009 du droit à rémunération de Madame [C] ne peut occulter les irrégularités qui de surcroît n'avaient pas encore été relevées, le droit à commission ayant été reconnu dans l'ignorance de la nullité encourue et l'acte définitif de vente du 8 octobre 2010 faisant état de la nullité encourue des contrats de mandat ; que le préjudice invoqué par l'agent immobilier ne peut être réparé s'il trouve sa cause dans l'irrégularité du mandat qui lui est imputable.
Mme [C] a relevé appel total de ce jugement par déclaration au greffe de son avocat le 23 juin 2017, dans des conditions de régularité non contestées.
Par conclusions récapitulatives et responsives n°2 transmises par RPVA le 12 février 2019, Mme [C] demande à la cour de :
Vu les dispositions des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, et 122, 123, 124 et 125 du Code de procédure civile, et des articles 1304, 2224, 1134, 1147, 1154, 1984 anciens du code civil,
Vu l'Arrêt de la Chambre mixte de la Cour de Cassation du 24 février 2017 (n°15-20.411)
Vu les pièces versées aux débats,
- déclarer Mme [C] recevable et fondée en son appel,
A TITRE PRINCIPAL
- juger que les formalités prescrites par les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 et 1325 du Code civil ne sont pas prescrites à peine de nullité absolue, que « la méconnaissance des règles précitées ne peut être sanctionnée que par une nullité relative » (Arrêt de la Chambre mixte de la Cour de cassation du 24/02/2017 n° 15-20.411), et que leur méconnaissance ne peut être invoquée que par le mandant,
- juger qu'en application de la jurisprudence (Arrêt de la Chambre mixte de la Cour de cassation du 24/02/2017 n° 15-20.411), Mmes [O] [D], [Y] [X] et [I] [P] ne peuvent se prévaloir de la nullité du mandat de recherche du 2 mars 2009 consenti par M. [W] ni de la nullité du mandat de recherche du 19 juin 2009 consenti par la société Créations Immobilier, pour défaut de formalités prescrites par les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 et 1325 du Code civil,
- déclarer Mmes [O] [D], [Y] [X] et [I] [P] irrecevables en leurs demandes de nullité du mandat de recherche du 2 mars 2009 consenti par M. [W] et du mandat de recherche du 19 juin 2009 consenti par la société Créations Immobilier, pour défaut de formalités prescrites par les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 et 1325 du Code civil,
- juger que M. [W] ne peut se prévaloir de la nullité du mandat de recherche du 19 juin 2009 consenti par la société Créations Immobilier, pour défaut de formalités prescrites par les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 et 1325 du Code civil,
- juger que l'article 1185 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ne s'applique pas à un contrat conclu avant le 1 er octobre 2016,
- juger que Mmes [O] [D], [Y] [X] et [I] [P] qui ne sont pas poursuivies en exécution forcée des mandats de vente qu'elles ont conclus le 24 juin 2009, et qui n'ont pas la qualité de défendeurs à la demande en paiement des honoraires prévus dans les mandats du 2 mars 2009 consenti par M. [W] et du 19 juin 2009 consenti par la société Créations Immobilier, ne peuvent se prévaloir d'une quelconque exception de nullité,
- juger que le délai pour agir de M. [W] par voie d'action, en nullité à l'encontre du mandat de recherche du 19 juin 2009, n'était pas expiré lorsque Mme [C] a demandé à M. [W], par assignation du 22 avril 2014, l'exécution de ses obligations,
- juger qu'en application de l'article 1034 ancien du code civil, la demande en justice de M. [W] tendant à la nullité des mandats de recherche est prescrite,
- déclarer M. [W] irrecevable en sa demande de nullité des mandats de recherche conclus le 2 mars 2009 et le 19 juin 2009,
- juger que le délai pour agir de Mmes [O] [D], [Y] [X] et [I] [P] par voie d'action, en nullité à l'encontre des mandats de vente qu'elles ont conclus le 24 juin 2009, n'était pas expiré lorsque que M. [W] a par acte d'huissier du 13 octobre 2014 appelé en la cause Mmes [O] [D], [Y] [X] et [I] [P],
- juger que l'exception de nullité soulevée par Mmes [O] [D], [Y] [X] et [I] [P], pour la première fois par conclusions du 12 janvier 2015, était irrecevable,
- juger que le moyen invoqué par Mmes [O] [D], [Y] [X] et [I] [P] tiré de « nullités des mandats de vente en réponse à la demande en paiement portée par Mme [C] » (Page de leurs conclusions d'intimé du 20/11/2017) est donc particulièrement infondé,
- juger que la demande en justice de Mmes [O] [D], [Y] [X] et [I] [P] tendant à la nullité des mandats de vente qu'elles ont conclu le 24 juin 2009 est prescrite,
- déclarer Mmes [O] [D], [Y] [X] et [I] [P] irrecevables en leur demande de nullité des mandats de vente qu'elles ont consentis le 24 juin 2009,
- juger que le mandat de recherche du 2 mars 2009 consenti par M. [W] et le mandat de recherche du 19 juin 2009 consenti par la société Créations Immobilier ont reçu un commencement d'exécution,
- juger que M. [W] ne peut faire valoir une exception de nullité,
- juger que les mandats de vente conclus par Mmes [O] [D], [Y] [X] et [I] [P] le 245 juin 2009 ont reçu un commencement d'exécution,
- juger que Mmes [O] [D], [Y] [X] et [I] [P] ne peuvent faire valoir une exception de nullité,
- juger que le Tribunal a effectué une recherche inopérante relative au report, sur les mandats restés en possession des mandants, d'un numéro d'inscription sur le registre des mandats,
- juger que M. [W], la société Créations Immobilier et Mmes [O] [D], [Y] [X] et [I] [P] ont été mis en relation par Mme [C] pour l'achat des deux parcelles de terre que M. [W] a bien acquis selon acte authentique du 8 octobre 2010,
- condamner M. [W] à payer et porter à Mme [C] une somme de 24 000 €, montant des deux commissions de 12 000 € stipulées dans les mandats de recherche, avec intérêts compensatoires de droit depuis le 8 octobre 2010, sinon à compter du 24 avril 2012,
- prononcer la capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil,
- infiermer en conséquence le jugement du 18 mai 2017 du Tribunal de Grande Instance de Bordeaux,
- débouter M. [W] et Mmes [O] [D], [Y] [X] et [I] [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
A TITRE SUBSIDIAIRE
- juger que Mmes [O] [D], [Y] [X] et [I] [P] et M. [W] ont organisé l'acte définitif de vente du 8 octobre 2010 dans le but manifeste d'évincer Mme [C] et de l'empêcher de faire valoir son droit à honoraires,
- juger que Mmes [O] [D], [Y] [X] et [I] [P] et M. [W] ont gravement manqué à leur obligation de loyauté envers Mme [C] et ont engagé leurs responsabilités contractuelles,
- condamner solidairement Mmes [O] [D], [Y] [X] et [I] [P] et M. [W] à payer à Mme [C] la somme de 24 000 € à titre de dommages et intérêts équivalents au montant des honoraires prévus dans les mandats, avec intérêts compensatoires de droit à compter du 8 octobre 2010, sinon à compter du 24 avril 2012,
- prononcer la capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil,
- infirmer en conséquence le jugement rendu le 18 mai 2017 par le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux,
- débouter M. [W] et Mmes [O] [D], [Y] [X] et [I] [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
DANS TOUS LES CAS
- infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux, le 18 mai 2017,
- débouter M. [W] et Mmes [O] [D], [Y] [X] et [I] [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner in solidum Mmes [O] [D], [Y] [X] et [I] [P] et M. [W] à payer et porter à Mme [C] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la première instance,
- condamner in solidum Mmes [O] [D], [Y] [X] et [I] [P] et M. [W] aux entiers dépens de première instance,
- infirmer en conséquence le jugement rendu le 18 mai 2017 par le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux,
- condamner in solidum Mmes [O] [D], [Y] [X] et [I] [P] et M. [W] à payer et porter à Mme [C] la somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
- condamner in solidum Mmes [O] [D], [Y] [X] et [I] [P] et M. [W] aux dépens d'appel.
Par conclusions responsives et récapitulatives transmises par RPVA le 6 février 2019, M. [W] demande à la cour de :
Vu l'ancien article 1147 du Code civil,
Vu l'acte authentique du 8 octobre 2010,
A TITRE PRINCIPAL
- débouter Mme [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de grande instance le 18 mai 2017,
A TITRE SUBSIDIAIRE
- en cas de condamnation du concluant, juger que Mmes [D], [X] et [P] devront solidairement relever indemne M. [W] de toute condamnation pouvant intervenir à son encontre, en ce compris l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens,
EN TOUTE HYPOTHÈSE
- condamner solidairement Mme [C], Mmes [D], [X] et [P] au paiement d'une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens tant de référé que de la présente procédure.
Par conclusions d'intimé n°2 transmises par RPVA le 7 février 2019, Mmes [X], [D] et [P] demandent à la cour de :
Vu l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dans la version issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006,
Vu l'article 72 du décret d'application du 20 juillet 1972 dans la version issue du Décret n°2005-1315 du 21 octobre 2005 en vigueur le 1er janvier 2006,
Vu l'article 1325 du Code civil,
- confirmer le jugement dont appel,
- condamner la partie succombante au règlement de la somme de 3.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
L'affaire a été fixée à l'audience collégiale du 26 février 2019.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 12 février 2019.
Par courrier RPVA des 12 et 13 février 2019, les avocats respectifs de M. [W] et de Mmes [X], [D] et [P], ont demandé le rejet des dernières conclusions de Mme [C], signifiées le jour de la clôture.
Par conclusions de procédure RPVA reçues le 19 février 2019 Mme [C] demande de rejeter les prétentions de M. [W] et des intimées dites' consorts [T] ' tendant à voir écarter des débats ses conclusions récapitulatives et responsives n °2 .
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de l'argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux dernières conclusions écrites déposées en application de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
sur la recevabilité des écritures de l'appelante du jour de l'ordonnance de clôture:
Il n'apparaît pas que les conclusions déposées le jour même de la clôture au nom de Madame [C] soulèvent des moyens nouveaux ou contiennent des prétentions nouvelles de sorte qu'il n'y a pas lieu de les écarter des débats .
Sur la prescription de la demande en nullité des mandats :
Madame [C] argue de ce que le moyen soulevé par Monsieur [W] et par les dames [X], [D] et [P] tendant à voir prononcer la nullité des mandats n'est pas recevable en raison de la prescription.
S'il résulte de l'article 2224 du Code civil que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, la prescription d'une action en nullité ne prive pas la partie intéressée du droit d'opposer celle-ci comme exception en défense à une action principale, étant rappelé que les contrats ont été conclus avant l'ordonnance du 10 février 2016 d'où est issu l'actuel article 1185 du Code civil .
De même il est constant que l'exception de nullité peut être invoquée alors même que l'action en nullité n'était pas prescrite lors de l'introduction de l'action en exécution (civ 1ère 12/11/2015 n°14-21.525).
Il ne peut être non plus retenu que M. [W] a exécuté tout ou partie de ses obligations tirées des mandats de recherche dès lors que précisément Madame [C] l'assigne en exécution forcée et pour le paiement de la totalité des commissions envisagées.
La fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes en nullité est mal fondée.
Sur la régularité des mandats :
Mme [C] argue de l'arrêt rendu en chambre mixte de la Cour de cassation le 24 février 2017 pour avancer qu'il met fin à la jurisprudence selon laquelle la nullité tenant au non-respect des formes prescrites par la loi Hoguet pouvait être absolue et soulevée par toute partie qui avait un intérêt et qu'il n'y a lieu désormais de ne retenir qu'une nullité relative.
De ce chef ,il doit être relevé d'une part que l'ordonnance n° 2007'131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations est entrée en vigueur le 1er octobre 2016, que les contrats conclus à compter du 1er octobre 2016 sont soumis au droit issu de l'ordonnance, l'article 9 alinéa 2 de ladite ordonnance disposant que les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 demeurent soumis à la loi ancienne.
D'autre part, dans cette espèce distincte, la nullité du mandat de l'agent immobilier était arguée par le locataire pour faire échec au congé pour vendre délivré par l'agent immobilier mandaté par la SCI propriétaire aux fins de vente du bien.
En l'espèce la nullité du mandat est arguée tant par M. [W] que par les intimées, ayant chacun signé un mandat avec Madame [C] de sorte qu'il s'agit d'une hypothèse distincte.
Le droit à commission de l'agent immobilier dépend de l'existence et de la régularité des mandats dont il se prévaut , au regard des mentions impératives prescrites par les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972. Il en résulte que le mandat doit comporter un numéro d'ordre qui doit figurer sur l'exemplaire du mandant.
Il doit également mentionner le nom et l'adresse du mandataire, le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle.
L'exemplaire du mandat conféré à un agent immobilier qui reste en la possession du mandant
doit, à peine de nullité, mentionner le numéro d'inscription au registre des mandats.
Or, il résulte des pièces versées que les deux mandats de vente souscrits le 26 juin 2009 par les dames [D], [X] et [P] (consorts [T]) pour des prix de vente de 157.000€ et 147.000 € et prévoyant chacun une rémunération d'un montant de 12.000 € pour l'agence Leader Immobilier et à à la charge de l'acquéreur ne comportent aucun numéro de mandat sur les originaux détenus par les consorts [T] comme sur les copies produites par M.[S] [C]. Ils sont irréguliers, cette absence affectant leur validité. Les intimées sont fondées à se prévaloir de cette nullité dès lors qu'elles ont été attraites en la cause et ont conclu à cette fin.
Par ailleurs, les mandats de recherche dont la copie est produite par madame [C],
signés l'un le 2 mars 2009 par monsieur [E] [W], l'autre le 19 juin 2009 par la société Créations Immobilier Conseils comportent une incohérence dès lors que celui du 2 mars 2009 porte le numéro 920 et celui du 19 juin 2009 porte le numéro 918.
Or, ces mandats doivent être répertoriés dans un registre unique par ordre chronologique;
l'incohérence de la chronologie ci-dessus exposée (confortée par l'écart de seulement deux numéros alors qu'un délai de plus de trois mois sépare les mandats) constitue une irrégularité affectant la validité des mandats.
Chacun des compromis de vente du 29 juin 2009 signés exclusivement entre les défenderesses Mesdames [D], [X] et [P] et les acquéreurs pour l'un M. [W], pour l'autre la Selarl Créations immobilier Conseils, porte en page 5 sous la rubrique commission la mention: « les parties déclarent avoir été mises en relation par Leader Immobilier à Villenave D'ornon à laquelle sera due une commission d'un montant toutes taxe comprises de 12'000 € par l'acquéreur. »
Cette mention n'a d'effet relatif qu'entre les parties, qui peuvent encore en modifier les termes dans l'acte définitif, et n'emporte par aucune d'elles renonciation à tous moyens de droit à l'égard de Leader Immobilier.
En revanche, l'acte définitif de vente signé entre les parties le 8 octobre 2010 porte en page 23 la mention suivante : « les parties confirment qu'un accord transactionnel a été passé entre elles au prix de 325'000 € pour l'ensemble des terrains objest des deux promesses synallagmatiques de vente.
Au terme dudit accord les vendeurs ont déclaré faire leur affaire personnelle de la commission d'agence ou d'éventuels dommages intérêts dûs à LEADER IMMOBILIER. Les vendeurs réitèrent leur volonté de faire leur affaire personnelle de la commission d'agence et entendent se prévaloir du non-respect par l'agence immobilière LEADER IMMOBILIER des dispositions de la loi numéro 70'9 du 2 janvier 1970 dite loi HOGUET et de son décret d'application du 20 juillet 1972 et déclarent considérer le mandat comme nul. Les vendeurs déchargent tant Me [N] que Me [Q] de toute responsabilité à ce sujet.
Il en est de même pour l'acquéreur, l'accord transactionnel sus-relaté ayant été négocié en considération du coût d'un éventuel litige. »
C'est ainsi à juste titre que le premier juge a relevé l'irrégularité de chacun des quatre mandats et les a déclarés nuls, nullité privant Madame [C] de tout droit à commission.
Sur la demande de dommages-intérêts de Madame [C] :
Madame [C] est à l'origine de la signature par les indivisaires venderesses, des mandats de vente prévoyant que sa rémunération serait pour chaque terrain de 12'000 € à la charge des venderesses, sauf choix de l'option 'honoraire charge acquéreur'.
L'irrégularité des mandats de vente lui est imputable.
Elle ne démontre aucune faute des défenderesses étant relevé qu'elle est elle-même une professionnelle des transactions immobilières à l'inverse des défenderesses de surcroît âgées, l'une née en [Date naissance 6], l'autre en 1930, ou de M. [W]. C'est à juste titre que le premier juge a retenu que le préjudice invoqué par l'agent immobilier ne peut être réparé s'il trouve sa cause dans l'irrégularité du mandat imputable audit professionnel.
L'appel en garantie formée par M.[W] à l'encontre des dames [D], [X] et [P] est sans objet.
Il y a lieu de débouter l'ensemble des parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
Mme [C] qui succombe doit être condamnée aux entiers dépens ; l'équité commande de la condamner à payer, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à M.[W] la somme de 2000 €, et ensemble à Mesdames [D], [X] et [P] la somme de 2000 €.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
DÉCLARE recevables les conclusions de Madame [C] transmises le jour de l'ordonnance de clôture
DÉCLARE l'appel mal fondé
CONFIRME le jugement déféré
Y AJOUTANT
DÉCLARE mal fondée la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes de nullité des mandats
DÉBOUTE les parties pour le surplus
CONDAMNE Mme [C] à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à M. [E] [W] la somme de 2000 euros ainsi qu'ensemble à Mesdames [D], [X] et [P] la somme de 2000 euros
CONDAMNE Mme [C] aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Madame Marie-Hélène HEYTE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
