COUR D'APPEL DE BORDEAUX
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 05 JUILLET 2018
(Rédacteur : Madame Marie-Jeanne F..., Président)
N° de rôle : 16/02083
Madame Béatrice X...
Madame Isabelle G... DAVID veuve X...
Monsieur Jean-François X...
Madame Laurence X...
c/
SCI LA SABATIERE
SARL SEECAP
SARL STAD
SCP PIMOUGUET LEURET DEVOS BOST
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 janvier 2016 (R.G. 14/00503) par le Tribunal de Grande Instance de BERGERAC suivant déclaration d'appel du 25 mars 2016
APPELANTS :
Béatrice X...
née le [...] à BERGERAC (24100)
de nationalité Française
Informaticienne, demeurant [...]
née le [...] à NEUILLY SUR SEINE (92200)
de nationalité Française
Sans profession, demeurant [...]
Jean-François X...
né le [...] à BERGERAC (24100)
de nationalité Française, demeurant [...]
Laurence X...
née le [...] à BERGERAC (24100)
de nationalité Française, demeurant [...]
Représentés par Me Philippe Y... de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistés de Me Caroline H... avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉES :
SCI LA SABATIERE
sis [...]
Représentée par Me Augustin I..., avocat au barreau de BORDEAUX
SARL SEECAP
sis119 rue Neuve d'Argenson - [...]
Représentée par Me Eva Z..., avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de Me Manuel FURET avocat au barreau de TOULOUSE
SARL STAD
sis [...]
Représentée par Me Iban A... substituant Me Michel J... & ASSOCIES, avocat au barreau de BERGERAC
INTERVENANTE:
SCP PIMOUGUET LEURET DEVOS BOST Es qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARLU SEECAP, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
Mandataire liquidateur, demeurant 37 rue du professeur B... - [...]
Représentée par Me Eva Z..., avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de Me Manuel FURET avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 mai 2018 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Jeanne F..., Président chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:
Madame Marie Jeanne F..., Président,
Monsieur François BOUYX, Conseiller,
Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,
Greffier lors des débats : Mme Annie BLAZEVIC
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
FAITS ET PROCÉDURE
En 2006, Mme Isabelle G... David et ses trois enfants Laurence, Béatrice et Jean-François X..., propriétaires indivis d'un ensemble immobilier situé dans la commune de Bergerac (Dordogne) au lieu-dit 'La Sabatière', ont mis ce bien en vente.
A cette fin, ils ont commandé à L... Seecap un état parasitaire qui a conclu, le 25 avril 2006, à une contamination des bâtiments par les termites.
En mai 2006, les consorts X... formalisent avec Mme C... et M. K..., déclarant agir pour le compte d'une société en cours de constitution, un compromis de vente de leur bien, avec faculté de substitution, moyennant le prix de 550.000 €.
Dans ce contrat, les vendeurs se sont engagés à faire traiter la maison à leurs frais avant la réitération de la vente par acte authentique, à défaut de quoi le montant du devis de traitement curatif établi par L... 'Société de travaux d'assainissement et de désinfection' (la société STAD) le 8 mai 2006 et signé par les parties à l'acte serait consigné par le notaire rédacteur.
Un nouvel état parasitaire a été commandé à la société Seecap, le précédant étant frappé de caducité. Cette étude concluait le 28 août 2006 à l'absence de traitement complet du bâtiment.
A la date de signature de l'acte authentique de vente le 5 septembre 2006, le traitement de la maison principale n'ayant pas été complètement réalisé, le montant du devis a été consigné chez le notaire puis libéré au profit de la SCI La Sabatière qui s'était, entre temps, substituée aux acquéreurs initiaux.
Les 31 juillet, 9 août et 21 septembre 2007, la SCI La Sabatière a assigné en référé les consorts X..., les sociétés STAD et Seecap ainsi que l'assureur de cette dernière, aux fins d'expertise judiciaire.
Par ordonnance du 4 décembre 2007, il était fait droit à la demande d'expertise et l'expert a déposé son rapport le 25 mars 2013.
La SCI La Sabatière a alors fait assigner au fond les vendeurs et les sociétés STAD et SEECAP, aux fins de les voir condamner solidairement, à lui payer, avec exécution provisoire la somme de 363 040,47 € au titre de la garantie des vices cachés, la somme de 233 920,26 € au titre de pertes d'exploitation et la somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts.
En cours d'instance, la SCI La Sabatière a obtenu du juge de l'exécution de Bergerac l'autorisation d'inscrire une hypothèque sur divers terrains dépendant de l'indivision X... pour conservation de la somme de 580.000 €.
Par jugement du 26 janvier 2016, le Tribunal de grande instance de Bergerac a:
- déclaré recevable et fondée l'action en réduction du prix de vente de l'immeuble pour vices cachés dont les vendeurs connaissaient l'existence,
- condamné à ce titre les consorts X... solidairement entre eux à payer à la SCI La Sabatière, la somme de 363 040,47 € ;
- dit que cette somme produirait intérêts au taux légal à compter du jugement,
- condamné à titre de dommages et intérêts complémentaires pour trouble de jouissance les consorts X... solidairement entre eux et avec L... STAD à payer 90.000 € à la SCI La Sabatière,
- dit que cette somme produirait intérêts au taux légal à compter du jugement,
- condamné en outre solidairement les consorts X... et L... STAD à payer à la SCI La Sabatière la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 CPC
- débouté tant la SCI La Sabatière que les consorts X... de leurs demandes à l'égard de L... SEECAP comme mal fondées,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- condamné solidairement les consorts X... et L... STAD en tous dépens en ce inclus les frais d'expertise et les dépens du référé.
LA COUR
Vu l'appel interjeté par les consorts X... en date du 25 mars 2016 ;
Vu les conclusions des consorts X... en date du 30 avril 2018 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :
In limine litis,
- déclarer irrecevables les conclusions et moyens de défense de la société STAD, sur le fondement des dispositions de l'article 909 du code de procédure civile ;
Au fond,
- réformer le jugement déféré dans toutes ses dispositions,
Et, en conséquence,
A titre principal,
- débouter la SCI La Sabatière de l'intégralité de ses demandes à leur encontre ;
- dire que la SCI La Sabatière devra supporter les conséquences du préjudice à la réalisation duquel elle a concouru avec les sociétés STAD et SEECAP ;
A titre subsidiaire,
- dire que les sociétés STAD et SEECAP ont manqué à leur responsabilité contractuelle à raison de leurs graves défaillances dans leurs missions de diagnostic et de traitement;
- condamner en conséquence in solidum les sociétés STAD et SEECAP à les indemniser de l'intégralité des sommes et condamnations qui seraient éventuellement mises à leur charge au titre de la présente instance ;
En tout état de cause,
- condamner in solidum la SCI La Sabatière, les sociétés STAD et SEECAP à leur payer la somme de 18.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Les condamner in solidum aux entiers dépens en ce compris les dépens de référé, de première instance et les frais d'expertise judiciaire ;
Vu les conclusions de la SCI La Sabatière en date du 26 février 2018 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :
- dire les consorts X... mal fondés en leur appel et les en débouter purement et simplement,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré les Consorts X... responsables de l'ensemble des préjudices subis par la SCI La Sabatière,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a mis hors de cause L... SEECAP et a limité les conséquences de la responsabilité des professionnels à l'indemnisation du seul trouble de jouissance et en ce qu'il a rejeté l'indemnisation des préjudices complémentaires
- condamner conjointement et solidairement, les consorts X..., Madame Isabelle Marie M... née N... du D... David, Madame Laurence Chantal O..., Madame Béatrice Marie P... X... épouse E... et Monsieur Jean-François Hubert X... et L... STAD à lui payer:
- la somme de 363 040,47 € TTC, au titre de la garantie des vices cachés de l'immeuble vendu,
- la somme de 349.069,86 € [soit 205 228,82 € (arrêté au 31/12/2012) et 143841,04€ (exercices 2013 à 2017 inclus)] au titre du préjudice économique lié aux pertes d'exploitation jusqu'au parfait paiement de l'ensemble des condamnations prononcées au terme de la présente procédure,
- la somme de 100.000,00 € au titre de tous les préjudices complémentaires et frais financiers supportés par elle pour se maintenir en activité et mener cette procédure afin d'obtenir un immeuble conforme à sa destination, ainsi que pour procédure abusive,
- la somme de 25.000,00 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- fixer au passif de la société SEECAP sa créance pour les mêmes sommes.
- condamner conjointement et solidairement, les consorts X..., Madame Isabelle Marie M... née N... du D... David, Madame Laurence Chantal O..., Madame Béatrice Marie P... X... épouse E... et Monsieur Jean-François Hubert X... et L... STAD en tous les dépens, qui comprendront les dépens du référé et les frais d'expertise, ainsi que les frais relatifs à l'inscription d'hypothèque judiciaire.
Vu les conclusions de la SCP Pimouget Leuret Devos-Bos, es qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de L... Seecap, en date du 26 avril 2018 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré recevables les demandes de la SCI La Sabatière à l'encontre de la société Seecap et débouté la société Seecap de sa demande au titre de l'article 700 du CPC
- déclarer irrecevables les demandes dirigées à l'encontre de la société SEECAP sur le fondement de la garantie légale des vices cachés, la société SEECAP n'ayant pas la qualité de vendeur et donc pas qualité pour défendre à une telle action
- condamner tous succombants à payer à la société SEECAP la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise
- confirmer pour le surplus
- à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la SCI La Sabatière venait à modifier le fondement juridique de ses demandes à l'encontre de la société Seecap ou si la Cour venait à déclarer recevables les demandes de la SCI La Sabatière à l'encontre de la société Seecap , réformer le jugement entrepris uniquement en ce qu'il a débouté la société Seecap de sa demande au titre de l'article 700 du CPC
Statuant à nouveau,
- condamner tous succombants à payer à la société Seecap la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise
- confirmer pour le surplus
En tout état de cause,
- débouter les consorts X... de leurs demandes à l'encontre de la société Seecap
- condamner tous succombants à payer à la société Seecap la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC au titre des frais irrépétibles exposés en appel, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise ;
Vu les conclusions de L... STAD, en date du 26 avril 2018 aux termes desquelles elle demande à la cour de :
- réformer le jugement du Tribunal de grande instance de BERGERAC en date du 26 janvier 2016 ;
- à titre principal, dire irrecevables toutes demandes dirigées par la SCI La Sabatière sur le fondement de la garantie des vices cachés, contre la STAD qui n'a pas qualité pour défendre une telle action ;
- à titre subsidiaire, constater que le traitement réalisé par elle en mai et juin 2006 a produit l'efficacité escomptée malgré son caractère partiel et l'absence de tout autre traitement depuis cette date, compte tenu de l'absence de toute activité de termite recensée depuis avril 2008 ;
- dire qu'elle n'a commis aucune faute lors du traitement réalisé sur l'immeuble litigieux en Mai et juin 2006, qui ait un lien de causalité direct avec les dommages dénoncés par la SCI La Sabatière ;
- dire que la SCI La Sabatière est seule responsable de l'aggravation inquantifiable des désordres depuis juin 2006 pour avoir suspendu le traitement commencé par la STAD, alors qu'elle savait la poursuite de ce traitement indispensable et urgente et n'avoir pas fait réaliser de travaux de traitement depuis 2006 ;
- dire que le chiffrage des pertes financières par le cabinet KPMG ne correspond à aucun résultat pouvant être atteint par la SCI La Sabatière ;
- débouter la SCI La Sabatière de l'intégralité des demandes, fins et conclusions qu'elle forme à son encontre ;
- condamner la SCI La Sabatière au paiement d'une juste indemnité de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- condamner la SCI La Sabatière aux entiers dépens ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 2 mai 2018 ;
SUR CE
Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture
Avant l'ouverture des débats, à la demande de la SCI la Sabatière, et avec l'accord de l'ensemble des parties, l'ordonnance de clôture a été révoquée et fixée de nouveau au jour des plaidoiries.
Sur la recevabilité des conclusions de la société STAD
Les consorts X... soutiennent que la société STAD n'a pas signifié ses conclusions dans le délai prévu par l'article 909 du code de procédure civile.
L... STAD fait valoir qu'en tant que co-intimée de la SCI La Sabatière ayant formé un appel incident sur l'ensemble du dispositif du jugement entrepris, elle disposait, conformément à l'article 910 du même code, d'un délai de deux mois à compter de conclusions de cette dernière pour elle-même conclure.
La cour observe que la cause de l'irrecevabilité des conclusions soulevée n'est pas survenue ni ne s'est révélée postérieurement au dessaisissement du conseiller de la mise en état.
Par conséquent, les consorts X... ne sont plus recevables à l'invoquer, conformément aux dispositions de l'article 914 du code de procédure civile dans sa version en vigueur au moment de la déclaration d'appel.
Cette demande sera, par conséquent, déclarée irrecevable.
Au surplus, la cour fait observer que la société STAD avait régulièrement notifié ses conclusions le 25 juin 2016, soit deux mois avant les appelants.
Sur la recevabilité des demandes dirigées par la SCI La Sabatière à contre les sociétés STAD et Seecap
L... STAD et la société Seecap, représentée par son mandataire liquidateur, considèrent que la demande formée par la SCI La Sabatière sur le fondement de l'article 1641 du code civil est irrecevable, dès lors que la garantie des vices cachés prévue dans ce texte, n'oblige que le vendeur.
L'analyse du dispositif des conclusions de la SCI La Sabatière montre que cette dernière demande de condamner la société STAD au versement d'une somme et de fixer au passif de la société Seecap la même somme, dans les deux cas au titre de la garantie des vices cachés.
Or, ainsi que le font valoir ces deux sociétés, seul le vendeur est tenu d'une telle garantie.
Les demandes dirigées contre elles par la SCI La Sabatière sur ce fondement seront donc déclarées irrecevables.
En revanche, il n'y a pas lieu de déclarer irrecevable les demandes en dommages et intérêts formées contre ces deux parties, dont il n'est pas contestable qu'elles sont fondées sur l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016.
Sur le fond
La SCI La Sabatière considère que les consorts X... doivent lui restituer une partie du prix en contrepartie duquel elle a acquis le bien litigieux, au motif que la très importante dégradation des éléments de bois composant la structure intérieure de la maison d'habitation est un défaut caché rendant l'immeuble impropre à l'usage auquel il était destiné, au sens des dispositions de l'article 1641 du code civil.
Selon les consorts X..., il ne saurait y avoir lieu à garantie des vices cachés dans la mesure où l'infestation de la maison par les termites, à l'origine des dégradations susmentionnées, était connue des acquéreurs, apparente au moment de la vente et faisait l'objet, dans l'acte authentique, d'une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés.
Dans l'acte authentique de vente du 5 septembre 2006 est reproduite, en pages 14 à 16, une attestation de contrôle parasitaire délivrée huit jours avant la signature de ce contrat.
Un tableau d'identification des parties de l'immeuble visitées et des éléments infestés ou ayant été infestés par les termites, y laisse apparaître l'existence de traces de termites à plusieurs endroits de l'habitation.
Il est ensuite précisé que le solivage en plafond du rez-de-chaussée et du premier étage n'était pas visible.
Puis le paragraphe intitulé 'constatations diverses' indique que :
- l'immeuble a fait l'objet d'une infestation de termites dans la partie principale ;
- dans cette partie, l'infestation a fait l'objet d'un traitement en 1998 ;
- au vu des indices de flexions du plancher à travers les revêtements de sol du premier étage, des sondages destructifs seraient souhaitables pour s'assurer de la résistance et de la non infestation du solivage ;
- un traitement contre les termites a été partiellement réalisé le mois précédent la vente;
- le solivage doit être traité à l'occasion des travaux de restauration de l'immeuble ;
- aucune activité de termites n'est constatée ;
A travers cette retranscription, l'acquéreur était donc parfaitement informé de l'exposition de la chose vendue à l'infestation par les termites et du caractère partiel du traitement contre ces insectes, et ce d'autant plus qu'en page 17 de l'acte authentique, les consorts X... ont autorisé le notaire rédacteur à conserver sur le prix de vente, la somme de 9.370,51 € correspondant au prix du traitement qui restait à effectuer, conformément aux dispositions convenues lors de la signature de la promesse de vente, le 8 mai 2006.
A la même page, la SCI La Sabatière a même déchargé les consorts X... de l'obligation de faire procéder par eux-mêmes à ce complément de traitement, en déclarant faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre le vendeur.
Il est incontestable, au vu des conclusions du rapport d'expertise judiciaire reprises par l'intimée, que la structure de bois souffre d'un état de dégradation très avancé compromettant la solidité de l'entier bâtiment.
Toutefois, ces dégradations ne sauraient être regardées comme un vice à part entière, dès lors qu'elles ne sont que la conséquence de l'exposition de l'immeuble à l'attaque des termites.
La découverte de cette conséquence par la SCI La Sabatière, n'est, quant à elle, que la réalisation d'un risque qu'elle a accepté, dès lors qu'elle ne pouvait ignorer, du fait de leur mention dans l'acte authentique de vente, les informations selon lesquelles le département de la Dordogne a été déclaré totalement termité par l'arrêté préfectoral n°010803 du 12 juin 2001 (page 9), la maison a été infestée avant 1998 et le plancher subissait une flexion (page 16).
Au demeurant, il appartenait à la SCI La Sabatière, au vu de ces éléments, de demander des études complémentaires concernant l'état de la structure de bois.
Au surplus, c'est en procédant par simple affirmation et sans en apporter la moindre preuve, que la SCI La Sabatière prétend que les consorts X... connaissaient l'état des éléments de cette structure, pour avoir fait exécuter des travaux visant à dissimuler leur altération.
Sur ce point, l'acquéreur ne peut sérieusement s'appuyer sur le rapport d'expertise judiciaire qui, s'il estime peu vraisemblable que la dégradation soit, au moment de ses visites, le résultat d'une attaque récente, n'est, cependant, pas en mesure de préciser l'antériorité de celle-ci, si bien qu'il lui est impossible d'affirmer qu'elle aurait eu lieu après l'acquisition du bien par la famille X....
La SCI La Sabatière échoue donc à démontrer la méconnaissance qu'elle prétend avoir du vice en cause.
Dans ces conditions, les consorts X... sont donc fondés à soutenir que la SCI La Sabatière ne peut pas rechercher la garantie prévue par l'article 1641 du code civil.
Ce résultat rend inutile l'analyse des moyens relatifs à la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés.
Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé.
Cette réformation rend, dès lors, sans objet les demandes de dommages et intérêts formées par la SCI La Sabatière à l'encontre des autres parties, mais également les demandes de relever indemne formées par les consort X... à l'encontre des sociétés STAD et Seecap.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement déféré,
Statuant à nouveau,
Déclare irrecevable la demande formée par Mmes Isabelle G... David, Laurence X..., Béatrice X... et M. Jean-François X... sur le fondement de l'article 909 du code de procédure civile.
Déclare irrecevables les demandes formées par la SCI La Sabatière contre la société STAD et la société Seecap sur le fondement de l'article 1641 du code civil.
Déboute la SCI La Sabatière de l'intégralité de ses demandes.
Déboute les autres parties du surplus de leurs demandes .
Condamne la SCI La Sabatière à verser, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :
- 5.000 € à Mmes Isabelle G... David, Laurence X..., Béatrice X... et M. Jean-François X..., ensemble,
- 3.000 € à la société STAD,
- 3.000 € à la société Seecap.
Condamne la SCI La Sabatière aux dépens, en ceux compris de première instance.
Autorise l'application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'arrêt a été signé par Marie-Jeanne F..., Présidente et par Annie BLAZEVIC, greffier auquel elle a remis la minute signée de la décision.
Le Greffier La Présidente
