COUR D'APPEL DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 10 AVRIL 2017
(Rédacteur : Elisabeth LARSABAL, président,)
N° de rôle : 16/01328
[W] [E]
c/
[M] [R]
[S] [P] épouse [B]
[Y] [P] épouse [I]
[V] [P]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 février 2011 par le Tribunal de Grande Instance de BERGERAC ( RG : 09/523) suivant déclaration d'appel du 14 mars 2011 formée par Madame [Z] [X] [W] décédée le [Date décès 1] 2011, et appel provoqué formé le 9 mai 2011 par Monsieur [E].
APPELANT :
[W] [E]
né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 1]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 1]
Représenté par Maître Patrick BELAUD de la SCP MONEGER-ASSIER-BELAUD, avocat au barreau de BERGERAC
INTIMÉ :
[M] [R]
de nationalité Française
Profession : Notaire, demeurant [Adresse 2]
Représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI, avocat au barreau de BORDEAUX
INTERVENANTS :
[S] [P] épouse [B] es-qualité d'héritière de Madame [Z] [X] [W] décédée le [Date décès 1]-2011 à [Localité 2]
née le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 3]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
Non représentée, assignée à personne le 7/08/2013
[Y] [P] épouse [I] es-qualité d'héritière de Madame [Z] [X] [W] décédée le [Date décès 1]-2011 à [Localité 2]
née le [Date naissance 3] 1956 à [Localité 4]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
Non représentée, assignée à personne le 6/08/2013
[V] [P] es-qualité d'héritier de Madame [Z] [X] [W] décédée le [Date décès 1]-2011 à [Localité 2]
né le [Date naissance 4] 1958 à [Localité 3]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]
Non représenté, assigné à personne le 27/082013.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 06 mars 2017 en audience publique, devant la cour composée de :
Elisabeth LARSABAL, président,
Jean-Pierre FRANCO, conseiller,
Catherine COUDY, conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Irène CHAUVIRE
ARRÊT :
- réputé contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE:
Suivant un acte en date du 4 juillet 2008 reçu en l'étude de maître [R], notaire à [Localité 5], M. [W] [E] a fait l'acquisition auprès de Mme [W] d'un bâtiment et des parcelles l'entourant situé sur le lieudit [Localité 6] sur la commune de [Localité 7] figurant au cadastre à la section [Cadastre 1] sous les numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] moyennant un prix de 85.000€.
Suivant acte en date du 16 avril 2009, M. [E] a fait assigner Mme [W] et maître [R] devant le tribunal de grande instance de Bergerac aux fins de voir prononcer la nullité de la vente, d'obtenir le remboursement des sommes exposées et paiement de dommages et intérêts outre les frais irrépétibles et les dépens.
Par jugement du 22 février 2011, le tribunal a :
- prononcé l'annulation de la vente intervenue entre M. [E], et Mme [W] reçue par maître [R], notaire à [Localité 5], par acte en date du 4 juillet 2008 et portant sur l'immeuble sis sur la commune de [Localité 7] lieudit [Localité 6] figurant au cadastre de la section [Cadastre 1] sous les numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], et [Cadastre 9],
- condamné Mme [W] à rembourser M. [E] la somme de 91.700€ majorée des intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2009,
- débouté M. [E] de la demande en dommages intérêts qu'il a formée à l'encontre de Mme [W],
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné Mme [W] à payer à M. [E] la somme de 4.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M. [E] de l'ensemble des demandes qu'il a formées à l'encontre de maître [R],
- débouté maître [R] de la demande qu'elle a formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [W] aux entiers dépens,
- ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques de [Localité 8].
Pour statuer comme il l'a fait, le tribunal a considéré que Mme [W] était consciente de l'impossibilité juridique pour M. [E] de faire déclarer son terrain constructible, alors même que M. [E] avait expressément précisé qu'il entendait destiner le bien acquis à usage d'habitation, que M. [E] était fondé à solliciter l'annulation de la vente et la restitution du prix en ce compris les frais qu'il a exposés à l'occasion de la transaction. Concernant l'existence d'un vice caché, le tribunal a considéré que le préjudice dont M. [E] se prévaut est en lien direct et certain avec le vice dont le bien est affecté. Cependant, ne s'en étant pas justifié, le tribunal l'a débouté de la demande formée à ce titre. Le tribunal a considéré par ailleurs que maître [R] a manqué à son devoir de conseil, puisque informée par M. [E] de son projet de transformer le bâtiment en lieu d'habitation, maître [R] aurait dû exercer son devoir de conseil et faire valoir à M. [E] l'incompatibilité de ses projets et le règlement du POS applicable sur la commune d'[Localité 7]. Pour autant, en réclamant la condamnation solidaire de Mme [W] et de maître [R] à lui payer des dommages intérêts à raison de l'annulation de la vente, M. [E] n'a pas formulé de demande spécifique à l'encontre de maître [R] à ce titre.
Mme [W] a relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe de son avocat en date du 14 mars 2011, n'intimant que M. [W] [E].
Sur l'appel interjeté par Mme [W], M. [E] a formé un appel provoqué à l'encontre de Maître [M] [R].
Mme [W], épouse [P], est décédée le [Date décès 1] 2011.
Par ordonnance du 16 mai 2012, le conseiller de la mise en état a prononcé la radiation de l'affaire afin que la procédure soit régularisée par ou à l'encontre de ses héritiers.
Par actes en date des 6 août 2013, 7 août 2013 et 27 août 2013, M. [E] a fait assigner en intervention forcée Mme [I] née [P], Mme [B] née [P] et M. [P] en leur qualité d'héritiers de Mme [W] de sorte que l'affaire a été rétablie au rôle.
Une nouvelle ordonnance de radiation a été rendue le 19 février 2014, les héritiers n'ayant pas fait connaître leur décision sur la reprise de l'instance.
Par conclusions déposées et notifiées le 19 février 2016, M. [E] a demandé le rétablissement de l'affaire au rôle afin que la cour statue sur son appel incident à l'encontre de maître [R].
Par ordonnance du 9 novembre 2016, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de maître [R] tendant à voir constater l'extinction de l'instance, rejeté sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, et condamné maître [R] aux dépens de l'incident.
Par dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 février 2017, M. [E] demande à la cour de:
- infirmer partiellement le jugement et faisant droit à l'appel incident,
- condamner maître [R] à lui payer in solidum avec la succession de Mme [W] la somme de 91.700€ au titre du préjudice résultant de la perte du prix de vente de l'immeuble et 25.000€ au titre des préjudices complémentaires subis,
- condamner maître [R] au paiement d'une indemnité de 5.000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens et d'appel.
Par dernières conclusions signifiées par RPVA le 2 mars 2017 , maître [R] demande à la cour de:
- à titre principal, constater l'extinction de l'instance,
- à titre subsidiaire,
- constater qu'elle n'a pas failli à son devoir de conseil,
- par conséquent,
* infirmer le jugement en ce qu'il a considéré qu'elle avait manqué à son devoir de conseil,
* confirmer pour le surplus le jugement en ce qu'il a débouté M. [E] de l'ensemble de ses demandes à son encontre,
- statuant à nouveau :
- condamner M. [E] à lui payer une indemnité de 2.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [E] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la société Laydeker-Sammarcelli, avocat, sur ses affirmations de droit.
Maître [R] a demandé le report de l'ordonnance de clôture au 6 mars 2017, ce qui a été accepté par M. [W] [E], qui avait reconclu le 17 février 2017.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, et des prétentions et de l'argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux dernières conclusions écrites déposées en application de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il y a lieu au vu de l'accord des parties, de révoquer l'ordonnance de clôture , d'ordonner la réouverture des débats et de prononcer la clôture à la date des plaidoiries, pour permettre le respect du principe du contradictoire.
Sur l'extinction de l'instance
Il est constant que l'appel n'est pas à ce jour soutenu par les héritiers de l'appelante décédée ; pour autant, ainsi que pertinemment jugé par le conseiller de la mise en état, l'instance n'est pas éteinte, maître [M] [R] n'invoquant d'ailleurs aucun fondement textuel ni jurisprudentiel pertinent à l'allégation selon laquelle le fait que l'appel ne soit pas soutenu par l'appelant principal aurait pour effet d'éteindre l'instance, même en présence d'un appel provoqué à l'égard d'une autre partie, dès lors que deux seulement des trois héritiers en ligne directe, les enfants de [Z] [X] [W] épouse [P], ont renoncé à la succession, la cour n'ayant pas été informée d'une renonciation de Mme [Y] [P] épouse [I], et la position des descendants éventuels des héritiers renonçants n'étant pas connue, aucun désistement d'instance ou action n'ayant été notifié à la cour.
L'appel incident de M. [W] [E] à l'égard de maître [M] [R] est donc recevable.
Sur le fond
Il est constant qu'en présence d'un appel non soutenu, le jugement est définitif en ce qu'il a prononcé l'annulation de la vente intervenue le 4 juillet 2008 entre M. [W] [E] et [Z] [X] [W] , par acte reçu par maître [M] [R], a condamné [Z] [X] [W] à rembourser à M. [W] [E] la somme de 91700 €, ce qui représente le prix de vente et les frais, et a débouté M. [W] [E] de sa demande de dommages intérêts contre [Z] [X] [W].
S'agissant de la responsabilité de maître [M] [R] dans la nullité de la vente, que le tribunal avait retenue tout en déboutant M. [W] [E] de sa demande de dommages intérêts, c'est par des motifs complets et pertinents qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte que le premier juge a dit que maître [M] [R] avait manqué à son devoir de conseil.
Le notaire a le devoir d'éclairer les parties sur leurs droits et obligations et de rechercher si les conditions requises pour l'efficacité de l'acte qu'il dresse sont réunies au regard du but poursuivi par les parties.
En l'espèce, il était clairement établi que l'acquisition du bien par M. [W] [E] avait pour vocation l'habitation, même si ce bien n'avait pas cette utilisation par sa propriétaire [Z] [X] [W] , comme indiqué dans le compromis de vente dans les termes « l'acquéreur déclare destiner le bien acquis à usage d'habitation », ouvrant droit au bénéfice du « délai de rétractation de sept jours à l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation », les diagnostics pertinents nécessaires en pareil cas ayant d'ailleurs été effectués.
Par ailleurs le compromis de vente établi par maître [M] [R] repris dans son libellé par l'acte de vente, soit « un bâtiment à usage d'habitation avec terrain autour situé à [Localité 7] et paraissant grevé de moitié de l'emprise d'une servitude de passage», n'a pas reproduit fidèlement la désignation antérieure alors que l'acte d'acquisition antérieur par [Z] [X] [W], en date du 18 juillet 2005, décrivait la propriété comme « un terrain complanté de noyers avec une ancienne maison d'habitation à usage agricole », désignation conforme à la réalité dans laquelle l'ancienne maison d'habitation apparaissait comme accessoire au terrain et était qualifiée à usage agricole, quand la désignation par maître [M] [R] fait apparaître la maison comme l'objet de la vente, et comme étant à usage d'habitation.
De plus, le maire de la commune d'[Localité 7], entendu dans le cadre de la procédure pénale dont M. [W] [E] a fait l'objet pour défaut de permis de construire à raison des travaux par lui engagés, a témoigné de ce qu' il avait « été contacté à plusieurs reprises par maître [M] [R], notaire à [Localité 5], pour la vente de cette propriété. Lors de nos entretiens, je lui ai bien fait remarquer que le terrain était en zone non constructible et la commune n'envisageait pas d'y amener l'eau et l'électricité », à plus forte raison s'agissant d'une zone de risque incendie, ce qui, nonobstant l'intention annoncée de M. [W] [E] de vivre en autarcie avec des panneaux photovoltaiques pour l'électricité et avec les eaux pluviales, constituait, compte tenu de la nécessité de travaux, un empêchement juridique dirimant.
Cette occultation de l'usage agricole de la maison a constitué une dissimulation d'informations en possession du notaire, qui auraient été de nature à dissuader M. [W] [E] de procéder à cet achat.
Il est d'ailleurs significatif que la notaire ait demandé un certificat d'urbanisme Cua, informatif, qui n'a pas pour vocation de répondre sur la faisabilité d'un projet précis, et non Cub, opérationnel, qui aurait fait apparaître l'inconstructibilité radicale du terrain.
Il est en outre précisé que le terrain avait été acquis par [Z] [X] [W] en 2005 pour 15245 € et a été revendu 85 000 € soit près de six fois plus cher, ce que ne peuvent justifier en trois ans des travaux de réfection de la toiture et l'évolution du marché immobilier de la commune d'[Localité 7], pour un terrain non constructible, ce que la venderesse et le notaire savaient.
L'allégation selon laquelle M. [W] [E] aurait annulé un rendez vous organisé par maître [M] [R] avec les services de la DDE destiné à le renseigner, outre que le contenu envisagé à ce rendez vous n'est pas précisément connu, n'était pas de nature à dispenser la notaire de communiquer à l'acquéreur les éléments en sa possession, alors que l'acte ainsi rédigé et reçu par elle est inefficace pour des raison connues d'elle, de sorte qu'elle a manqué à son obligation de conseil.
Ce manquement fautif a généré pour M. [W] [E] un préjudice avéré et conséquent puisqu'il a acquis un terrain inconstructible à un prix excessif, et que son projet de vie est ainsi irréalisable, que la récupération des fonds versés, quoique le remboursement en ait été ordonnée comme corollaire à l'annulation de la vente, n'est pas acquise, à plus forte raison dans le contexte du décès de [Z] [X] [W], qu'il a engagé des frais de notaire, et a fait l'objet de poursuites pénales pour défaut de permis de construire pour avoir commencé la réfection de la chape avant que le maire de la commune n'intervienne, poursuites ayant abouti à une condamnation à une peine d'amende avec sursis.
Il ne peut être fait droit à la demande de remboursement du prix d'achat par maître [M] [R], cette charge incombant à la succession de la venderesse, laquelle a encaissé le prix, M. [W] [E] étant taisant sur les diligences accomplies à cette fin en exécution du jugement assorti de l'exécution provisoire.
En revanche, les héritiers non renonçants à la succession de [Z] [X] [W] seront condamnés in solidum avec le notaire à indemniser le préjudice de M. [E]., le jugement étant réformé.
Par ailleurs, il sera fait droit, à hauteur de 18 000 €, à la demande de dommages intérêts de M. [W] [E] , le jugement étant réformé en ce qu'il a débouté M. [E] de sa demande de dommages intérêts à l'encontre tant de la venderesse que du notaire.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Les dépens d'appel seront mis à la charge de maître [M] [R], qui sera déboutée de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à ce titre à M. [W] [E], qui a dû se défendre à un incident de mise en état rejeté, une somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Dit que l'instance n'est pas éteinte ;
Déclare recevable l'appel formé par M. [W] [E] à l'encontre de maître [M] [R] ;
Statuant dans les limites de l'appel de M. [W] [E], réforme le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [W] [E] de sa demande de dommages intérêts à l'encontre de [Z] [X] [W] et de maître [M] [R] ;
Statuant à nouveau de ce chef, dit que maître [M] [R] a manqué à son obligation de conseil à l'égard de M. [W] [E] à l'occasion de la vente du 4 juillet 2008 annulée par le jugement déféré ;
Condamne in solidum les héritiers non renonçants de [Z] [X] [W] et maître [M] [R] à payer à M. [W] [E] la somme de 18000 € à titre de dommages intérêts
;
Déboute M. [W] [E] du surplus de ses demandes ;
Condamne maître [M] [R] à payer à M. [W] [E] la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne maître [M] [R] aux dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Elisabeth LARSABAL, Président, et par Madame Irène CHAUVIRE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
