COUR D'APPEL DE BORDEAUX
CHAMBRE SOCIALE - SECTION B
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ARRÊT DU : 28 MAI 2014
gtr
(Rédacteur : Madame Elisabeth LARSABAL, Présidente)
BAUX RURAUX
N° de rôle : 13/03263
Monsieur [K] [H]
c/
GFA DU GANDILLON
Nature de la décision : AU FOND
Notifié par LETTRE SIMPLE le :
Grosse délivrée le :
à :
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 10 mai 2013 (R.G. n°51-11-4) par le Tribunal paritaire des baux ruraux de COGNAC, suivant déclaration d'appel du 24 mai 2013,
APPELANT :
Monsieur [K] [H]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me JOLLIT loco Me Michel PUYBARAUD de la SCP Michel PUYBARAUD, avocats au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
GFA DU GANDILLON, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social,
[Adresse 1]
représenté par Me Dominique LEGIER de la SCP LEGIER/GERVAIS DE LAFOND/ROCHEFORT/DEVAINE, avocat au barreau de CHARENTE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 09 avril 2014 en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Elisabeth LARSABAL, Présidente
Madame Catherine MAILHES, Conseillère
Madame Véronique LEBRETON, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Gwenaël TRIDON DE REY,
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
EXPOSE DU LITIGE
Le 17 mars 2005, le GFA du Gandillon a donné bail à Monsieur [K] [H] pour la période allant du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2013 une superficie totale de vignes de 7 hectares, 96 ares de vignes, étant précisé que ce contrat concerne les parcelles situées commune de Saint Laurent de Belzagot, cadastrées section A n°[Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et commune de [Localité 1] cadastrée section A n°[Cadastre 2].
Le fermage a été fixé à un hectolitre d'alcool pur à l'hectare payable le 31 décembre de chaque année, soit pour l'année 2013 à 6153 €.
Un « rapport d'expertise état des lieux » a été dressé le 10 mai 2006 par M. [R].
Après avoir en vain proposé à M. [H] une résiliation amiable du bail, le GFA du Gandillon a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Cognac le 21 mars 2011 pour solliciter le prononcé de la résiliation du bail par application de l'article L.411-31 du code rural, l'expulsion de M. [H] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, la fixation de l'indemnité d'occupation au double du fermage et que les dégradations subies par le vignoble fassent l'objet d'une expertise pour chiffrer le coût de la remise en état et éventuellement dresser l'état des lieux de sortie.
Par jugement avant-dire droit du 29 mars 2012, le tribunal paritaire des baux ruraux a ordonné une expertise, confiée à M. [C], afin qu'il précise si les parcelles souffrent ou non de dégradation, défaut d'entretien ou autre cause de nature à compromettre leur bonne exploitation, chiffre le coût de la remise en état du vignoble.
M.[U], expert commis en remplacement, a déposé son rapport le 26 octobre 2012.
Suite à l'expertise, le GFA du Gandillon a fait solliciter la résiliation du bail, l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef dans les deux mois du présent jugement et ce, au besoin avec l'assistance de la force publique et la condamnation M. [H] à lui payer des sommes relatives à la remise en état du vignoble et au titre du fermage 2011.
Par jugement du 10 mai 2013, le tribunal paritaire des baux ruraux de Cognac a ordonné la résiliation du bail consenti le 17 mars 2005 par le GFA du Gandillon à M. [H] en application de l'article L.411-31 du code rural, a ordonné l'expulsion de M. [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués dans un délai de six mois à compter de la notification de la décision et ce, au besoin avec l'assistance de la force publique.
Le tribunal paritaire des baux ruraux a condamné M. [H] à payer au GFA du Gandillon le fermage à régler au prorata temporis jusqu'à la décision, puis une indemnité d'occupation d'un montant du double du fermage actuel à compter du jugement et a condamné M. [H] à verser au GFA du Gandillon la somme de 5.152,96 € au titre de la remise en état du vignoble.
Le tribunal paritaire des baux ruraux a également constaté que le GFA du Gandillon n'a ni fourni les plants de vignes nécessaires à la permanence de cette culture, ni permis l'accès à certaines parcelles louées par les preneurs, a débouté M. [H] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles, a rejeté la demande du GFA du Gandillon au titre du solde du fermage pour l'année 2011 et a condamné M. [H] à verser au GFA du Gandillon la somme de 2.500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Il a ordonné l'exécution provisoire de la décision.
M. [H] a régulièrement interjeté appel de cette décision le 24 mai 2013. Le GFA du Gandillon a formé un appel incident sur les sommes accordées au titre de la remise en état du vignoble.
Par conclusions responsives du 31 mars 2014, développées oralement à l'audience, M. [H] sollicite de la cour qu'elle :
- dise et juge qu'il est recevable et bien fondé en son appel,
- réforme le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Cognac le 10 mai 2013 en ce qu'il a ordonné la résiliation du bail consenti le 17 mars 2005 par le GFA du Gandillon et ordonné son expulsion,
- dise n'y avoir lieu à indemnité de remise en état du vignoble, faute de résiliation du bail rural litigieux,
- condamne le GFA du Gandillon à lui payer une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamne le GFA du Gandillon à lui verser une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne le GFA du Gandillon aux entiers dépens.
M. [H] fait valoir les moyens suivants :
* Le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui a été donnée par le bail. Il peut y avoir résiliation du bail lorsque le preneur abandonne la culture, s'il ne cultive pas en bon père de famille, s'il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée et la résiliation du bail n'est donc encourue qu'en cas d'agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds loué. Or, il a agi en tant que bon père de famille et a bien exécuté son travail, ne rendant pas les parcelles inexploitables et la qualité des vignes ne cesse de s'améliorer.
* Il ressort de l'expertise qu'il n'y a pas de mauvais entretien du preneur et il n'est nullement fait état d'une quelconque dégradation entre la prise à bail et le rapport d'expertise. Un second rapport d'expertise établi par M. [D] le 20 mars 2014 démontre que les parcelles sont entretenues et qu'il n'y a pas de parcelle à l'abandon. Il n'y a alors pas lieu à ce que la Cour prononce la résiliation du bail, considérant le bon entretien effectué par le preneur depuis la prise à bail.
Par conclusions du 14 mars 2014 développées oralement à l'audience, le GFA du Gandillon sollicite de la Cour qu'elle :
- résilie le bail consenti par acte sous seing privé le 17 mars 2005 par le GFA du Gandillon à M. [H] en application de l'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime,
- ordonne l'expulsion de M. [H] et de tous occupants de son chef dans les deux mois de l'arrêt et ce, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamne M. [H] a payer au GFA du Gandillon le fermage prorata temporis jusqu'au jugement du 10 mai 2012, puis une indemnité d'occupation fixée au double du fermage à compter du jugement,
- condamne M. [H] à payer au GFA du Gandillon la somme de 18.161,71 € au titre de la remise en état du vignoble,
- condamne M. [H] à payer au GFA du Gandillon la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne M. [H] aux entiers dépens et au coût du constat de Maître [P], ainsi que le coût du rapport d'expertise judiciaire,
- dise qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier et que le montant des sommes retenues par l'huissier devra être supporté par M. [H] en supplément de l'article 700 du code de procédure civile.
Le GFA du Gandillon fait valoir les moyens suivants :
* L'expert judiciaire a relevé de nombreux manquements entre la prise à bail et son rapport, à savoir l'absence de taille en guyot double, la mauvaise réalisation des traitements, le manque d'entretien , le manque de réparations, le manque de matériel... Ces agissements démontrent les nombreux manquements du preneur qui compromettent gravement la qualité du vignoble et justifient une résiliation du bail.
* Le preneur ne réalisait pas lui même les travaux dans la vigne et sollicitait des entreprises extérieures. Il en est résulté un préjudice pour le GFA qui sollicite à ce titre une indemnité de remise en état du vignoble.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, et des prétentions et de l'argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées, oralement reprises.
Il a été indiqué à l'audience que nonobstant l'exécution provisoire à l'issue d'un délai de six mois, les parties se sont accordées pour que M. [H] continue à exploiter et consigne les sommes mises à sa charge.
MOTIFS
Sur la résiliation du bail
En application de l'article L411-31 du code rural et de la pêche maritime, la résiliation du bail peut être prononcée si les manquements du preneur dans l'entretien des biens loués sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fond.
Il est notable qu'il n'ait pas été fait d'état des lieux d'entrée , ce qui est imputable au bailleur, et il ne peut être considéré que le document établi en mai 2006, quinze mois après l'entrée dans les lieux de M. [H] ,en tienne lieu il est d'ailleurs intitulé 'état des lieux rapport d'expertise' ; il n'est en outre pas signé par les parties quand bien Il est mentionné que M. [H] était présent lors de la visite de l'expert. Ce document est d'ailleurs incomplet en ce qu'il ne vise pas les rendements, de sorte qu'aucune comparaison n'est possible avec les rendements obtenus par M. [H] , il ne précise pas le nombre de pieds ; s'agissant des manquants, dont le bailleur reproche au preneur le nombre, ce document mentionne pour certaines parcelles l'absence de manquants ou «peu de manquants», mais ne se prononce pas pour les autres, ce dont il peut se déduire qu'il y a des manquants dans une proportion non précisée, de sorte que ceux ci ne peuvent nécessairement être imputés à M. [H] .
En outre, M. [H] produit un état des lieux au 20 mars 2014 établi par un expert judiciaire près la cour d'appel d'Orléans, qui note pour chacune des parcelles le nombre de manquants, qui n'est que de 5 % pour certaines, et indique que la taille est conforme au cahier des charges de l'appellation cognac, ce que ne suffit pas à contredire un constat d'huissier postérieur établi à la requête du GFA.
De plus, la démarche choisie par l'expert judiciaire de procéder à une comparaison entre l'état constaté par M. [R] en 2006 et celui à la date de son expertise est dévaluée par le caractère non probant de l' « état des lieux» initial.
Si l'état des parcelles doit être appréciée à la date de la demande , il n'en demeure pas moins qu'à la date à laquelle le tribunal a statué et à laquelle la cour statue, il a été largement remédié aux manquements dénoncés.
S'agissant des piquets, il n'est pas établi que l'espacement tous les 5 pieds au lieu de 3 pratiqué par M. [H] soit nuisible au vignoble, et il est produit des factures d'achat de piquets. La mise en place de marquants au soutien de piquets fatigués ne l'est pas davantage et peut avoir un caractère provisoire.
Il ressort en outre des pièces produites que le vignoble est dans son ensemble âgé (de l'ordre de 40 ans) de sorte que son état tient pour partie à cet âge, et que de nombreux pieds sont tordus dès 2006, ce qui n'est pas imputable à M. [H], mais ne permet pas le passage d'un tracteur de vigne et oblige à un entretien par un quad, plus étroit (pièce 14 du preneur) ; or l'obligation de replantation incombe en application de l'article 1719 du code civil au bailleur qui ne justifie pas y avoir procédé, ni avoir proposé au preneur de le faire, quand bien même celui-ci n'allègue pas avoir formé une telle demande, étant cependant observé que le litige dure depuis 2010 et était de nature à lui faire éviter une telle demande .
Il n'est pas allégué que les manquants aient fait perdre aux parcelles exploitées par M. [H] la qualification cognac, qui n'est mise en cause qu'à partie de 35 % de manquants.
S'agissant de la présence d'herbes dans les vignes, elle existait dès 2006 et avait un caractère ancien, et le bailleur produit un document (pièce 28, vitiflash février 2014 indiquant qu'il faut combiner l'enherbement et la culture et que la couverture végétale des sols en période automnale et hivernale présente de nombreux avantages, de sorte que la présence d'herbes en quantité modérée, herbe
enlevée aux périodes utiles ne peut être considérée comme de nature à porter atteinte à une bonne exploitation. De plus, M. [H] produit de nombreuses factures d'achat de produits phytosanitaires.
De même, s'agissant des bois morts et de la contamination par l'eutypiose, la durée de contamination est de 6 à 8 ans (pièce 12 du bailleur) de sorte que celle-ci n'est pas nécessairement imputable à M. [H] qui n'a pris les vignes à bail qu'en 2005, et ce document indique qu'il est inutile de traiter les parcelles âgées, ce que sont les parcelles en cause.
La mission de l'expert judiciaire était, au delà des constatations matérielles, de préciser si les parcelles souffrent d'un défaut d'entretien ou de tout autre cause de nature à compromettre leur bonne exploitation ; or l'expert n'affirme nullement que le défaut d'entretien et les dégradations dont souffrent les parcelles soient de nature à compromettre leur bonne exploitation, se bornant à chiffrer les « dégradations dues à un entretien déficient et travaux à prévoir », lesquels incluent la replantation qui incombe au bailleur, pour un coût d'ailleurs modeste de 3899 € .
Enfin, M. [H] , qui exploite pour partie en faire valoir direct et pour parties des terres affermées auprès de 3 bailleurs, produit des attestations de ses deux autres bailleurs, qui ne se plaignent pas de son défaut d'exploitation, et une attestation de son expert comptable qui souligne l'importance de ces 8 ha de parcelles pour l'équilibre de l'exploitation, de sorte que l'intérêt de M. [H] à se préoccuper d'une bonne exploitation est évident. L'appréciation portée par des voisins et amis de M. [S] , gérant du GFA ,n'est pas suffisante à établir la mauvaise exploitation par M. [H], de même que la prise de position du maire de la commune, dont il est allégué que le gérant est l'adjoint, sur le fait que les arbres sur les parcelles du gérant du GFA jouxtant les vignes n'est pas gênante n'engage que lui.
Au vu de ces éléments, il apparaît que les quelques manquements imputables au preneur dans l'entretien, mais non dans la culture, des parcelles, en termes de désherbage essentiellement, ne sont pas de nature à porter atteinte à la bonne exploitation du fond, ce qui constitue la condition nécessaire au prononcé de la résiliation du bail.
Ils'ensuit que le jugement sera réformé et que le GFA du Gandillon sera débouté de sa demande.
Il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur les conséquences d'une résiliation (expulsion, frais de remise en état , indemnité d'occupation).
Sur la demande de dommages intérêts de M. [H]
Il ne sera pas fait droit à cette demande ,dans la mesure où l'entretien des vignes a pu par périodes être imparfait, notamment pour la parcelle jouxtant l'habitation de M.[S], de sorte que la procédure ne peut être qualifiée d'abusive.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le GFA du Gandillon, dont les prétentions sont rejetées, supportera la charge des dépens et des frais d'expertise, et il sera fait droit à hauteur de 1000 € à la demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile par M. [H] , à qui il serait inéquitable de laisser la charge de l'intégralité de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Infirme le jugement déféré ;
Statuant à nouveau :
Déboute le GFA du Gandillon de l'intégralité de ses demandes ;
Déboute M. [H] de sa demande de dommages intérêts ;
Condamne le GFA du Gandillon à payer à M. [H] une somme de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne le GFA du Gandillon aux de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise.
Signé par Madame Elisabeth LARSABAL, Présidente, et par Gwenaël TRIDON DE REY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
G. TRIDON DE REY Elisabeth LARSABAL
