COUR D'APPEL DE BORDEAUX
CHAMBRE SOCIALE - SECTION B
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ARRÊT DU : 29 MARS 2012
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(Rédacteur : Madame Myriam LALOUBERE, Conseiller)
BAUX RURAUX
N° de rôle : 11/02917
Monsieur [D] [K]
Monsieur [Y] [K]
GFA DE CHEZ MOREAU
SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU
c/
Madame [O], [R] [M] veuve [H]
Madame [L] [H] épouse [J]
Nature de la décision : AU FOND
Notifié par LETTRE SIMPLE le :
Grosse délivrée le :
à :
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 31 mars 2011 (R.G. n°51-10-11) par le Tribunal paritaire des baux ruraux de COGNAC, suivant déclaration d'appel du 04 mai 2011,
APPELANTS :
Monsieur [D] [K]
né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 7]
Profession : agriculteur
Monsieur [Y] [K]
né le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 6]
de nationalité Française
Profession : agriculteur
demeurant ensemble Chez Moreau - [Localité 3]
GFA DE CHEZ MOREAU,
agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social,
Chez Moreau - [Localité 3]
SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU,
agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social,
Chez Moreau - [Localité 3]
représentés par Maître Johanne FAGUIER loco Maître Patricia COMBEAUD membre de la SCP Patricia MATET-COMBEAUD avocats au barreau de Bordeaux substituant Maître Eric AGOSTINI avocat au barreau de Bordeaux,
INTIMÉES :
Madame [O], [R] [M] veuve [H],
demeurant Chez Gachet - [Localité 3]
Madame [L] [H] épouse [J]
és-qualités de tutrice de Madame [M] [O], [R] veuve [H], demeurant [Adresse 4]
représentées par Maître Dominique LEGIER, avocat au barreau de CHARENTE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 945-1 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 25 janvier 2012 en audience publique, devant Madame Myriam LALOUBERE, Conseiller faisant fonction de Président et devant Madame Katia SZKLARZ, Vice-Présidente Placée, chargées d'instruire l'affaire, qui ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean-Paul ROUX, Président,
Madame Myriam LALOUBERE, Conseiller,
Madame Katia SZKLARZ, Vice-Présidente Placée,
Greffier lors des débats : Madame Florence CHANVRIT adjoint administratif faisant fonction de greffier,
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
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RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant deux actes en date du 14 mai 1982 de Me [I], notaire à [Localité 6], Mme [O] [M] veuve [H] a loué suivant bail à long terme sa propriété agricole, située à [Localité 8], au G.F.A de 'Chez Moreau' représentés par MM. [D] et [W] [K]:
- dans l'acte portant le numéro 10699, Mme [H] loue à compter du 1er janvier 1982 pour une durée de 25 ans, au GFA de 'Chez Moreau', diverses parcelles de terres et de près, Commune de [Localité 8] pour une contenance de 14 ha 36 a 16 ca, moyennant un fermage de 86 quintaux de blé,
- dans l'acte portant le numéro 10700, Mme [H] loue à compter du 1er janvier 1982 pour une durée de 25 ans, au GFA, diverses parcelles de vigne pour une contenance de 10 ha 30 a 02 ca ainsi que le matériel et les bâtiments servant au travail de l'exploitation; il s'agit d'un bail à métayage dans lequel Mme [H] a droit au tiers.
Par acte de Me [C] notaire à [Localité 5], en date du 21 mars 1995, Mme [O] [M] veuve [H] la nue-propriété de cette propriété de [Localité 8] à sa fille unique Mme [L] [H] épouse [J].
Par acte de Me [C] du 14 mars 1995, un avenant aux baux du 14 mai 1982 a été régularisé par lequel Mme [O] [M] veuve [H] proroge le terme des baux au 3 décembre 2014 au profit de la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU, nouvelle forme du GAEC du COGNASSIER auxquelles le GFA avaient mis à disposition les terres louées.
Par acte de Me [C] du 14 novembre 2001, Mme [O] [M] veuve [H] et sa fille Mme [L] [H] épouse [J] ont prorogé, au profit de la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU, une nouvelle fois la durée des baux au 31 décembre 2014, sans possibilité de reprise pendant cette période, fixant le fermage annuel comme suit:
- 1632,27€ pour les terres
- 1,70 hl de vigne d'Alcool pur de [Localité 7] catégorie GRANDE CHAMPAGNE.
Dans le même acte, Mme [H], usufruitière, qui avait consenti à la société exploitante un prêt de 14.482,65€, accepté son remboursement sans intérêt à compter du 15 novembre 2004 par fractions annuelles de 1524,50€.
Le 23 septembre 2010, Mme [O] [M] veuve [H] et sa fille Mme [L] [H] épouse [J] ont saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de COGNAC pour demander la résiliation des baux les unissant au G.F.A de 'Chez Moreau' avec toutes conséquences de droit.
Sans renoncer à la procédure de résiliation, Mme [O] [M] veuve [H] et sa fille Mme [L] [H] épouse [J] ont donné congé le 8 décembre 2010 à la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU des terres exploitées selon les deux baux en date du 14 mai 1982.
Par décision en date du 31 mars 2011, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de COGNAC a prononcé la résiliation
- des deux baux conclus le 14 mai 1982 entre Mme [O] [M] et le GFA ' Chez Moreau' enregistrés sous les numéros 10699 et 10700
- de l'avenant conclu entre Mme [O] [M] et la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU le 21 mars 1995
- de l'avenant conclu entre Mme [O] [M], Mme [L] [H] et la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU prise en la personne de ses représentants le 14 novembre 2001avec expulsion de la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU à défaut de départ volontaire des lieux et fixation de l'indemnité d'occupation au double du fermage
ordonnant le paiement solidaire de la somme de 1500€ par M.M. [D] [K] et [Y] [K], le GFA de CHEZ MOREAU et la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU à MMES [M] et [H].
Mme [O] [M] veuve [H] a été placée sous tutelle par décision du Tribunal d'instance de SAINTES en date du 5 avril 2011.
Le 6 mai 2011, M.M. [D] [K] et [Y] [K], le GFA de CHEZ MOREAU et la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU ont interjeté appel de cette décision
Par conclusions développées oralement et auxquelles il est expressément fait référence, M.M. [D] [K] et [Y] [K], le GFA de CHEZ MOREAU et la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU concluent à l'infirmation du jugement entrepris et au débouté de toutes les demandes de Mme [T] [H] et de Mme [J].
Ils demandent de constater que le bail du 21 mars 1995 constitue un nouveau contrat portant bail de 19 ans entre Mme [T] [H], bailleur, et la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU preneur, en le requalifiant en ce sens et de ce fait la caducité du congé dénoncé le 8 décembre 2010 avec toutes conséquences de droit.
Ils rejettent également la nouvelle demande hypothétique de 15.000€ d'indemnité par hectare arraché présentée par Mme [T] [H] et Mme [J] en les condamnant à leur payer la somme de 50.000€ pour procédure abusive et la somme de 10.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions développées oralement et auxquelles il est expressément fait référence, Mme [O] [M] veuve [H] et Mme [L] [H] épouse [J] conclut à la confirmation du Jugement entrepris sauf à juger que l'expulsion se fera dans les deux mois après la signification de l'arrêt.
Elles demandent à la Cour d'interdire aux appelants d'arracher la vigne et de les condamner, s'ils passaient outre à payer la somme de 15.000€ par hectare arraché.
Elles demandent la condamnation solidaire de M.M. [D] [K] et [Y] [K], le GFA de CHEZ MOREAU et la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU à leur payer la somme de 10.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIVATION
* Sur la résiliation des baux ruraux.
Les premiers juges ont fait droit à la demande de Mme [O] [M] veuve [H] (Mme [H]) et Mme [L] [H] épouse [J] (Mme [J]) en estimant que
- les biens immobiliers, objets des baux initiaux, ont été mis à disposition par le GFA au GAEC du COGNASSIER qui les a exploitées
- cette mise à disposition s'analyse en une cession de bail qui est en l'espèce irrégulière et ne peut être régularisée postérieurement.
Il ressort en effet des pièces versées aux débats que les deux baux initiaux du 14 mai 1982 ont été conclus entre Mme [H], bailleur et le GFA de Chez MOREAU, preneur qui a mis, sans l'autorisation de la propriétaire, lesdits baux à disposition du GAEC DE COGNASSIER, cession d'une personne morale à une autre personne morale qui n'était pas possible juridiquement (article L 411-37 du code rural)
Le Tribunal Paritaire a justement qualifié cette cession d'illicite et la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU ne conteste pas cette analyse.
Les premiers juges ont décidé de plus à bon droit qu'une cession prohibée ne peut donner lieu à régularisation, les dispositions du code rural relatives au statut du fermage étant d'ordre public.
Cependant, la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU soutient que les parties ont 'régularisé' la situation en concluant un nouveau contrat de bail de 19 ans le 21 mars 1995 alors que MMES [H] et [J] soutiennent que les actes notariés du 21 mars 1995 et du 14 novembre 2001 ne sont que des prorogations des baux en cours jusqu'au 31 décembre 2014.
La Cour considère qu'en effet, l'acte du 21 mars 1995 régularisé par Mme veuve [H] et la SARL VIGNOBLES de BEAULIEU ne peut s'apparenter à un nouveau bail dans la mesure où après un long exposé du notaire sur la situation antérieure, la seule disposition prise est qualifiée d'avenant aux baux et concerne la durée de ces baux, prolongée jusqu'au 31 décembre 2014.
Par contre, tel n'est pas exactement le cas de l'acte du 14 novembre 2001 qualifié par le notaire d'avenants à bail, date à laquelle comparaissent MMES [H] et [J] et la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU qui, après un long exposé du notaire sur la situation des biens et des parties, régularisent page 8 un BAIL A LONG TERME avec diverses rubriques, notamment
- durée et renouvellement
- charges et conditions, conditions particulières
- prix et nouvelles modalités de paiement
Contrairement à ce qu'ont décidé les premiers juges, la Cour considère que les parties, en souscrivant un acte notarié qualifié de BAIL A LONG TERME ont choisi de régulariser la situation entre les véritables parties, d'un côté Mme [H] usufruitière et Mme [J], nu-propriétaire et la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU, exploitante des parcelles louées en formulant précisément et exhaustivement les nouveaux droits et obligations de chacun dans un nouveau contrat liant les parties:
- le terme des baux est prorogé d'un commun accord jusqu'au 31 décembre 2014, sans possibilité de reprise pendant cette période
- les obligations de chaque partie concernant la jouissance des biens, les arbres, les chemins-clôtures-fossés, l'entretien des prés, les vignes, les impôts, les assurances, le droit de chasser, la cession de bail ou la sous-location, la modification des lieux, l'amélioration sont très précisément détaillées
- les dispositions concernant la fin du bail, le décès du preneur, la résiliation du bail sont également clairement énoncées,
Les parties ont également arrêté des conditions particulières comme le passage par le preneur du girobroyeur deux fois l'an dans le pré autour de la maison du bailleur et le relevé annuel par le preneur des chais du bailleur.
Enfin et surtout, les parties ont déclaré que le présent bail est consenti et accepté moyennant un fermage annuel qu'elles ont fixé par un fermage pour les terres et pour les cultures viticoles (le bail à métayage régularisé le 14 mai 1982 dans l'acte portant le numéro 10700 étant converti en bail à fermage).
En conclusion, la Cour estime que le GFA Chez Moreau doit être mis hors de cause et que les baux du 14 mai 1982 ont été remplacés par un bail unique en date du 14 novembre 2001 qui lie désormais Mme [O] [M] veuve [H] et Mme [L] [H] épouse [J] à la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU en toutes ses dispositions
Il convient donc d'infirmer la décision des premiers juges en ce qu'elle a prononcé la résiliation des baux du 14 mai 1982 avec toutes conséquences de droit.
* Sur la demande de caducité du congé délivré le 8 décembre 2010 par Mme [O] [M] veuve [H] et Mme [L] [H] épouse [J] à la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU
En l'espèce, après avoir saisi le Tribunal Paritaire le 23 septembre 2010 d'une demande en résiliant de baux, Mme [O] [M] veuve [H] et sa fille Mme [L] [H] épouse [J] ont, sans renoncer à la procédure de résiliation, ont donné congé le 8 décembre 2010 à la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU des terres exploitées selon les deux baux en date du 14 mai 1982.
La SARL VIGNOBLE de BEAULIEU n'a pas saisi le Tribunal Paritaire de ce congé dans la mesure où ledit tribunal était déjà saisi à cette date d'une instance au fond et qu'elle concluait de manière générale au rejet des prétentions des bailleresses et à son maintien dans les lieux.
Le Tribunal Paritaire ayant prononcé la résiliation des baux du 14 mai 1982, l'examen du congé délivré le 8 décembre 2010 était devenu sans objet.
Par contre, la Cour ayant infirmé la décision des premiers juges, le problème du congé redevient d'actualité.
La Cour est recevable à examiner en appel toute demande nouvelle à la condition se rattacher aux prétentions originaires.
En l'espèce, la demande faite par la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU est parfaitement recevable dans la mesure où le congé du 8 décembre 2010 rend aux même fins que l'action en résiliation, à savoir la reprise des lieux par les propriétaires des parcelles affermées.
La Cour rappelle que dans l'acte du 14 novembre 2001, les parties ont expressément convenu que le terme des baux est prorogé d'un commun accord jusqu'au 31 décembre 2014, sans possibilité de reprise pendant cette période.
Dés lors, il convient de déclarer nul et de nul effet le congé délivré le 8 décembre 2010
à la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU par Mme [O] [M] veuve [H] et Mme [L] [H] épouse [J].
* Sur les autres demandes
Mme [O] [M] veuve [H] et Mme [L] [H] épouse [J] demandent à la Cour d'interdire à la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU d'arracher les vignes plantées par elle.
La Cour note qu'il s'agit d'une demande nouvelle, sans lien direct avec l'instance actuelle, par ailleurs préventive qui n'est étayée par aucun élément objectif du dossier d'autant que la SARL peut exploiter les terres affermées jusqu'en décembre 2014 et n'a donc aucun intérêt à procéder à un arrachage sauvage des vignes.
La Cour estime que dans le contexte de ce dossier complexe, la SARL VIGNOLE DE BEAULIEU ne rapporte pas la preuve d'avoir subi un préjudice ouvrant droit à dommages et intérêts pour procédure abusive.
L'équité et les circonstances de la cause commandent de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU qui se verra allouer la somme de 1500€ à ce titre.
Mme [O] [M] veuve [H] et Mme [L] [H] épouse [J] seront condamnées aux dépens de la procédure.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
REFORME le jugement déféré en toutes ses dispositions
et statuant de nouveau
MET hors de cause le GFA de chez Moreau
DIT QUE les baux du 14 mai 1982 conclut par Mme [O] [M] veuve [H] et le GFA de Chez Moreau ont été remplacés par un bail unique en date du 14 novembre 2001 qui lie désormais Mme [O] [M] veuve [H] et Mme [L] [H] épouse [J] à la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU en toutes ses dispositions.
DECLARE nul et de nul effet le congé délivré le 8 décembre 2010 à la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU par Mme [O] [M] veuve [H] et Mme [L] [H] épouse [J].
DECLARE irrecevable la demande reconventionnelle de Mme [O] [M] veuve [H] et Mme [L] [H] épouse [J].
DEBOUTE la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU de sa demande de dommages et intérêts.
CONDAMNE Mme [O] [M] veuve [H] et Mme [L] [H] épouse [J] à verser à SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE Mme [O] [M] veuve [H] et Mme [L] [H] épouse [J] aux dépens de la procédure de première instance et d'appel.
Signé par Monsieur Jean-Paul ROUX, Président, et par Chantal TAMISIER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
C. TAMISIER Jean-Paul ROUX
