DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 09 FEVRIER 2010
(Rédacteur : Monsieur Jean-François Bougon, Président,)
No de rôle : 08/ 02262 EL
E. U. R. L. JMLD PATRIMOINE
c/
S. A. R. L. COLISEE PATRIMOINE S. A. R. L. RESIDENCE LES VIGNES S. A. R. L. CABINET GUINOT Maître Gilles X... Maître Gilles Y...
Maître Gilles Y...
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avoués : Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 11 mars 2008 (R. G. 2007F01014) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 15 avril 2008
APPELANTE :
E. U. R. L. JMLD PATRIMOINE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 23 Rue d'Anjou-75008 PARIS
représentée par la SCP CASTEJA-CLERMONTEL et JAUBERT, avoués à la Cour et assistée de Maître Philippe RUIZ, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉS :
S. A. R. L. COLISEE PATRIMOINE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 54 Cours du Médoc-33300 BORDEAUX
S. A. R. L. RESIDENCE LES VIGNES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis Rue de Guignier-51480 OEUILLY
représentées par la SCP BOYREAU et MONROUX, avoués à la Cour et assistées de Maître HARPILLARD substituant Maître Jean-Pierre PUYBARAUD de la SCP PUYBARAUD-LEVY, avocats au barreau de BORDEAUX
S. A. R. L. CABINET GUINOT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 123 rue du Docteur Roux-94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSES
Maître Gilles X..., pris es qualités d'administrateur judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SARL CABINET GUINOT domicilié en cette qualité au siège social, sis 14, rue du Viaduc-94130 NOGENT SUR MARNE
représentés par la SCP GAUTIER et FONROUGE, avoués à la Cour et assistés de Maître DUTEL de la SELARL RODET et DUTEL, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE
Maître Gilles Y..., pris en qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SARL CABINET GUINOT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 4, Le Parvis de Saint-Maur-94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSES
INTERVENANT :
Maître Gilles Y... ès-qualités de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde du Cabinet GUINOT domicilié en cette qualité au siège social, sis 4, Le Parvis de Saint Maur-94100 SAINT MAUR DES FOSSES
représentés par la SCP TOUTON-PINEAU et FIGEROU, avoués à la Cour et assistés de Maître Pascal GOURDAIN, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 15 décembre 2009 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-François Bougon, Président, chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean-François BOUGON, Président, Monsieur Philippe LEGRAS, Conseiller, Madame Elisabeth LARSABAL, Conseiller,
Greffier lors des débats : Madame Véronique SAIGE
ARRÊT :
- contradictoire
-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
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La sarl Colisée patrimoine est une société de promotion immobilière. Elle a pour filiale la Sarl Résidence les vignes qui commercialise et exploite les programmes. La Sarl cabinet Guinot intervient comme mandataire des deux premières.
Monsieur Jean Michel Z..., conseillé par la Sarl cabinet Guinot, gestionnaire de patrimoine spécialisé dans les produits de défiscalisation, constitue l'Eurl JMLD patrimoine afin d'acquérir en l'état futur d'achèvement auprès du groupe Colisée cinq chambres d'une maison de retraite pour personnes âgées dépendantes.
La Sarl Résidence les vignes et l'Eurl JMLD patrimoine signent un contrat de réservation prévoyant une priorité de rachat au profit du groupe Colisée patrimoine.
Le 15 mai 2001, monsieur Z..., ès qualités de gérant de l'Eurl JMLD, donne procuration à maître E... pour acquérir les lots désignés dans le contrat de réservation et le 16 juillet 2001 l'acte authentique de vente en l'état de futur achèvement est signé devant notaire.
Le 28 juillet 2001, monsieur Z..., constatant que l'acte ne comporte pas d'engagement de rachat minimum, conteste la vente.
Le 3 septembre 2001, la Sarl cabinet Guinot adresse à monsieur Z... un engagement de rachat minimum que ce dernier refuse, les valeurs de rachat étant inférieures à celles mentionnées sur le tableau de simulation présenté lors de la signature de l'acte de réservation.
Cinq ans plus tard, lorsque monsieur Z... notifie sa demande de rachat pour un prix d'environ 455. 000 €, la Sarl Résidence les vignes lui oppose qu'aucune obligation de rachat à prix déterminé n'a été souscrite.
Monsieur Z... assigne la Sarl cabinet Guinot et les Sarl Colisée patrimoine et Résidence les vignes.
Saisi de la difficulté, le tribunal de commerce de Bordeaux, par jugement du 11 mars 2008, déboute la société JMLD patrimoine de ses demandes, rejette les demandes de dommages et intérêts des sociétés Colisée patrimoine, Résidence les vignes et cabinet Guinot et condamne l'Eurl JMLD patrimoine à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile une somme de 1. 500 € à la Sarl cabinet Guinot et une somme de 750 € chacune aux Sarl Colisée patrimoine et Résidence les vignes.
Le tribunal explique que le tableau de simulation n'a pas de valeur contractuelle, qu'aucune obligation de rachat des biens immobiliers n'a été souscrite et que la Sarl Colisée patrimoine bénéficie d'une simple priorité d'achat. Il souligne également que dans l'acte de procuration donné à maître E..., monsieur Z... reconnaît avoir reçu copie du projet d'acte de vente, qu'il s'est engagé à comparer les clauses et conditions du projet avec celles du contrat de réservation et qu'il était clairement spécifié qu'en cas de contradiction seules les clauses du contrat de vente prévaudraient.
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La société JMLD patrimoine relève appel de ce jugement dont elle poursuit à titre principal l'annulation au motif que le cabinet Guinot a omis d'informer les parties et le tribunal de la procédure de sauvegarde dont il faisait l'objet.
A titre subsidiaire, l'appelante conclut à l'infirmation du jugement entrepris et à la condamnation de la société Colisée patrimoine et de la société Résidence les vignes à lui racheter les cinq lots au prix de 471. 696 € correspondant à la valeur du bien en juillet 2008 selon le tableau de simulation financière.
A titre plus subsidiaire, elle conclut à la condamnation des sociétés Colisée patrimoine et Résidence les vignes à lui payer une somme de 280. 616 € à titre de dommages et intérêts pour tromperie et manquement à leur devoir de conseil et de loyauté. Elle conclut également à la fixation de cette créance au passif du cabinet Guinot.
L'appelante poursuit la condamnation des sociétés Colisée patrimoine et Résidence les vignes à lui payer une somme de 4. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle poursuit également leur condamnation aux entiers dépens.
L'appelante soutient que les sociétés Colisée patrimoine et Résidence les vignes ont souscrit un engagement de rachat des chambres au prix correspondant à la valeur de cession du bien indiquée sur le tableau de simulation financière. L'appelante affirme que le tableau de simulation financière qui lui a été remis avant la signature de l'acte de vente et qui comporte une colonne indiquant la valeur de cession du bien au fil des ans en fonction de l'évolution de l'indice Insee de la construction a une valeur contractuelle. L'appelante prétend également que, le 15 mai 2001, la Sarl cabinet Guinot, en qualité de mandataire de la Sarl Colisée patrimoine et de sa filiale, lui a remis un acte intitulé engagement de rachat minimum prévoyant qu'en cas de sortie anticipée, la société Colisée patrimoine s'engage à faire une proposition de rachat aux conditions économiques du moment.
La Sarl Colisée patrimoine et la Sarl Résidence les vignes, intimées, concluent à la confirmation du jugement entrepris, au rejet des prétentions de l'Eurl JMLD Patrimoine et à sa condamnation à leur payer une somme de 2. 000 € à titre de dommages et intérêts pour recours abusif ainsi qu'une somme de 4. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les intimées poursuivent également la condamnation de l'Eurl JMLD Patrimoine aux entiers dépens.
Les intimées soutiennent que le tableau, intitulé simulation financière, n'a pas été remis par la Sarl Colisée patrimoine, qu'il n'a qu'une valeur indicative et que la simulation ne concerne pas le bien acquis par l'appelant. Les intimées prétendent que l'appelant n'a acheté que les murs et pas le fonds de commerce. Elles affirment que le seul engagement de rachat minimum proposé à l'Eurl JMLD Patrimoine est celui du 3 septembre 2001 et qu'il a refusé de le signer.
La Sarl cabinet Guinot et maître Gilles X..., intimé ès qualités d'administrateur judiciaire à la procédure de sauvegarde de la Sarl cabinet Guinot, concluent à la confirmation du jugement entrepris, au rejet des prétentions de l'appelante et à sa condamnation à leur payer une somme de 4. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils poursuivent également la condamnation de l'appelante aux entiers dépens.
La Sarl cabinet Guinot et maître Gilles X..., ès qualités, soutiennent que la simulation financière, qui n'est ni datée ni signée, n'a aucune valeur contractuelle, que la Sarl cabinet Guinot n'est pas partie au contrat de réservation signé entre l'appelant et la société Résidence les vignes et qu'aucune manoeuvre visant à convaincre l'appelant de signer le contrat de vente n'est imputable à la Sarl cabinet Guinot.
Maître Gilles Y..., intimé ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de la Sarl cabinet Guinot, s'en remet à la cour et conclut à la condamnation de l'appelante à lui payer une somme de 1. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'intimé poursuit également la condamnation de l'appelante aux entiers dépens.
SUR CE :
1.- Sur l'annulation du jugement.
Article 369 du code de procédure civile :
L'instance est interrompue par : (.../...)
- l'effet du jugement qui prononce le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur.
Article 372 du code de procédure civile :
Les actes accomplis et les jugements, même passés en force de chose jugée, obtenus après l'interruption de l'instance, sont réputés non avenus à moins qu'ils ne soient expressément ou tacitement confirmés par la partie au profit de laquelle l'interruption est prévue.
Au cas d'espèce, l'interruption était prévue au profit de la Sarl cabinet Guinot qui, devant la cour, alors que la procédure est régularisée par la présence du commissaire au plan de sauvegarde, poursuit explicitement la confirmation de la décision déférée.
Par voie de conséquence, il n'y a pas lieu de prononcer la nullité du jugement ou de le dire non avenu.
2- Sur le périmètre du contrat de vente.
Il est constant que le commercial de la Sarl cabinet Guinot, venu proposer son produit de défiscalisation à monsieur Jean-Michel Z..., a remis et commenté à ce dernier un document intitulé « simulation package LMP » et que ce document comporte une évolution chiffrée et bien orientée de la valeur dans le temps du bien à acquérir.
Mais, l'Eurl JMLD, constituée par monsieur Jean-Michel Z... pour la réalisation de l'opération, ne peut prétendre que ce document est entré dans le champ contractuel alors que les actes signés par les parties (acte de réservation du 3 février 2001 et vente en état futur d'achèvement du 16 juillet 2001) ne prévoient pas à la charge du vendeur une quelconque obligation de rachat.
3.- Sur le manquement au devoir pré-contractuel de conseil et tromperie.
Le groupe Colisée, pour la réalisation de son programme de résidence pour personnes âgées dépendantes fait appel à des investisseurs démarchés par la Sarl cabinet Guinot. Pour intéresser les investisseurs potentiels il leur est vendu un produit de défiscalisation.
Dans le cadre de son opération de démarchage, la Sarl cabinet Guinot a remis à monsieur Jean-Michel Z..., auquel s'est substituée l'Eurl JMLD, le document intitulé « simulation package LMP ». Contrairement à ce que prétend le groupe Colisée ce document correspond, dans ses prémisses, à l'opération qui sera finalisée par les parties (achat de 5 chambres dans un immeuble en l'état futur d'achèvement pour une valeur ht de 2. 575. 000 F). Ce document se présente sous forme d'un tableau excel de 18 colonnes et de plus de 20 lignes présentant une opération complexe vantant la rentabilité économique d'un achat, financé par l'emprunt, de cinq chambres données à bail dans un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement. Il ressort de ce tableau qu'il s'agit d'une opération lucrative, non seulement en raison de ses incidences fiscales mais également du fait de l'augmentation constante de la valeur des biens acquis.
Si, certes, ce document précisait qu'il n'avait qu'une valeur indicative, la Sarl cabinet Guinot, qui n'a pas hésité à l'élaborer et le produire pour convaincre l'investisseur potentiel, n'en engage pas moins sa responsabilité au regard de son devoir d'information pré-contractuelle dès lors qu'elle n'a pas attiré l'attention de la personne démarchée sur l'impossibilité dans laquelle elle était, comme elle l'explique aujourd'hui, de maîtriser les variables intégrées dans ses calculs, si bien que sa projection n'avait aucune valeur scientifique et économique.
Le préjudice subi par l'appelante qui n'a pas pu s'engager en connaissance de cause sera arbitré à la somme de 200. 000 € dont devront répondre les Sarl Colisée patrimoine et Résidence les vignes, mandantes, et qui sera inscrite au passif de la procédure de sauvegarde de la Sarl cabinet Guinot.
4.- Sur les mesures accessoires.
Au vu de ce qui vient d'être expliqué, les demandes en dommages et intérêts et frais irrépétibles des parties intimées ne pourront prospérer. Par contre, les frais irrépétibles de l'appelante seront arbitrés à la somme de 4. 000 € et seront mis à la charge de la Sarl Colisée Patrimoine et la Sarl Résidence les vignes. Les parties intimées, à l'exception du mandataire judiciaire, seront condamnées aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR,
Vu l'ordonnance de clôture en date du 2 septembre 2009,
Déclare l'appel recevable en la forme,
Déboute l'appelante de son moyen de procédure,
Infirme la décision déférée,
Statuant à nouveau,
Fixe le préjudice subi par l'Eurl JMLD patrimoine pour manquement de la Sarl cabinet Guinot ainsi que de la Sarl Colisée Patrimoine et de la Sarl Résidence les vignes, mandantes, à leur devoir d'information pré-contractuelle à la somme de 200. 000 €,
Condamne, in solidum, la Sarl Colisée Patrimoine et la Sarl Résidence les vignes à payer à l'Eurl JMLD patrimoine la somme de 200. 000 € à titre de dommages et intérêts,
Dit qu'une somme de 200. 000 € sera inscrite au passif de la procédure de sauvegarde la Sarl cabinet Guinot,
Déboute la Sarl Colisée Patrimoine, la Sarl Résidence les vignes, la Sarl cabinet Guinot et maître Y..., ès qualités, de leurs demandes fins et conclusions,
Condamne la Sarl Colisée Patrimoine et la Sarl Résidence les vignes à payer à l'Eurl JMLD patrimoine la somme de 4. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la Sarl cabinet Guinot, la Sarl Colisée Patrimoine et la Sarl Résidence les vignes aux entiers dépens et en ordonne la distraction en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Le présent arrêt a été signé par monsieur Jean-François Bougon, président, et par madame Véronique Saige, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
