COUR D'APPEL DE BORDEAUX
CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 18 septembre 2008
(Rédacteur : Monsieur Robert MIORI, Président)
IT
No de rôle : 07 / 00060
Monsieur Daniel X...
Madame Nathalie Josette Lucienne X...
c /
Monsieur Joël Y...
Madame Evelyne Z...
Société MULTISER
S. A. R. L. PORTBAIL IMMOBILIER
S. C. P. SILVESTRI-BAUJET
La Compagnie AXA ASSURANCES
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avoués : Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 17 novembre 2006 par le Tribunal d'Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 05 janvier 2007
APPELANTS :
Monsieur Daniel X... né le 05 Novembre 1963 à NONANCOURT
(27320) de nationalité française demeurant...
Madame Nathalie Josette Lucienne X... née le 11 Septembre 1968 à VILLEFRANCHE SUR SAONE (69400) de nationalité française demeurant...
Représentés par la SCP Michel PUYBARAUD, avoués à la Cour assistés de Maître Sophie VILLARD loco de Maître ADRIEN-BONNET avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉS :
Monsieur Joël Y... né le 13 Juillet 1950 à LE FRANCOIS (97240) demeurant...
Madame Evelyne Z..., demeurant...
Représentés par la SCP ARSENE-HENRY ET LANCON, avoués à la Cour assistés de Maître Julie JULES loco de Maître DEFFIEUX avocat au barreau de BORDEAUX
Société MULTISER prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est 12, rue Roger Touton 33000 BORDEAUX
Représentée par Maître LE BARAZER et D'AMIENS, avoué à la Cour assistée de Maître Christophe LE BRUCHEC loco de la SELARL ALTIS CONSEIL avocats au barreau de BORDEAUX
S. A. R. L. PORTBAIL IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est 12 allée du Champ de Foire 33240 SAINT ANDRE DE CUBZAC
Représentée par la SCP CASTEJA-CLERMONTEL et JAUBERT, avoués à la Cour assistée de Maître Daniel LASSERRE avocat au barreau de BORDEAUX
S. C. P. SILVESTRI-BAUJET, prise en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la Société C. D. E., Mandataire judiciaire demeurant 23 rue du Chai des Farines 33000 BORDEAUX
défaillante
La Compagnie AXA ASSURANCES, es qualités d'assureur de la Société C. D. E., prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est AXA TECHNOPOLE Château Gombert rue Max Plank bât. Euclide 13013 MARSEILLE CEDEX 13
Représentée par la SCP FOURNIER, avoués à la Cour assistée de Maître MEZIANE loco de Maître DELAVALLADE avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 19 mai 2008 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Robert MIORI, Président chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Robert MIORI, Président,
Madame Edith O'YL, Conseiller,
Madame Danièle BOWIE, Conseiller,
Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT
ARRÊT :
- réputé contradictoire
-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
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Vu le jugement du Tribunal d'Instance de BORDEAUX en date du 17 novembre 2006.
Vu la déclaration d'appel des époux X....
Vu les conclusions des époux X... déposées le 11 avril 2008.
Vu les conclusions des époux Y... déposées le 4 octobre 2007.
Vu les conclusions de la Compagnie AXA déposées le 28 septembre 2007.
Vu les conclusions de la Société MULTISER déposées le 9 avril 2008.
Vu les conclusions de la Société PORTBAIL déposées le 30 avril 2008.
Vu l'ordonnance de clôture du 5 mai 2008.
OBJET DU LITIGE :
Selon acte authentique en date du 26 juillet 2001, les époux X... ont vendu aux époux Y... une maison située au lieu dit LEVIS commune de SAINT YZAN DE SOUDIAC (Gironde) pour une somme de 97 567, 37 euros.
A cet acte de vente était annexé un état parasitaire dressé le 26 juillet 2001 par la SARL CDE mentionnant la présence ce jour là de termites, de capricornes et de vrillettes, et précisant qu'un traitement par injection sur l'ensemble du bien avait été effectué le 18 août 1995.
Invoquant la présence de termites dans la maison acquise les époux Y... ont fait citer la Société CDE et la Société MULTISER qui avait effectué le traitement du bâtiment par injection en 1995, devant le Juge des Référés du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX afin de voir organiser une expertise.
Monsieur I... a en fin de compte été désigné par le Juge des Référés pour diligenter cette dernière.
La mission de l'expert a par la suite été étendue aux époux X..., (vendeurs de la maison) et à la Société PORTBAIL IMMOBILIER qui est l'agence immobilière par l'intermédiaire de laquelle la vente a eu lieu.
Après dépôt du rapport d'expertise les époux Y... ont fait assigner la Société CDE, la Société MULTISER, les époux X... et la Société PORTBAIL IMMOBILIER devant le Tribunal d'Instance de BORDEAUX afin d'obtenir leur condamnation in solidum à leur payer :
- la somme de 6 762, 09 euros au titre de la réparation des désordres, une indemnité de 800 euros au titre des troubles de jouissance, et une indemnité de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Les époux Y... ont par la suite appelé dans la procédure la SCP SILVESTRI-BAUJET en sa qualité de liquidateur de la Société CDE et la Compagnie AXA Assurances en qualité d'assureur de la Société CDE.
Selon jugement en date du 17 novembre 2006, le Tribunal d'Instance a :
Déclaré la SCP SILVESTRI-BAUJET en sa qualité de liquidateur de la SARL CDE, la SARL PORTBAIL IMMOBILIER et les époux X... responsables in solidum du dommage subi par Joel Y... et Evelyne J... épouse Y....
Condamné in solidum la Compagnie AXA Assurances en qualité d'assureur de la SARL CDE, la SARL PORTBAIL IMMOBILIER et les époux X... à verser à Joel Y... et Evelyne J... épouse Y... les sommes de :
-6 762, 09 euros au titre du préjudice matériel, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2004 ;
-600 euros au titre du trouble de jouissance.
Condamné les époux X... à garantir intégralement la SARL PORTBAIL IMMOBILIER de la condamnation prononcée à son encontre.
Condamné les époux X... à garantir à hauteur de la moitié la Compagnie AXA ASSURANCES en qualité d'assureur de la SARL CDE de la condamnation prononcée à son encontre.
Condamné in solidum la Compagnie AXA Assurances en qualité d'assureur de la SARL CDE, la SARL PORTBAIL IMMOBILIER et les époux X... à verser à Joel Y... et Evelyne J... épouse Y... la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Fixé la créance de Joel Y... et Evelyne J... épouse Y.... à la liquidation judiciaire de la SARL CDE aux sommes de :
-6 762, 09 euros au titre du préjudice matériel ;
-600 euros au titre du trouble de jouissance ;
-1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Constaté que la garantie de la Compagnie AXA ASSURANCES est assortie d'une franchise après livraison de 10 % du dommage, avec un minimum de 551 euros et un maximum de 2 205 euros.
Débouté la Compagnie AXA ASSURANCES de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Débouté la SARL PORTBAIL IMMOBILIER de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Débouté les époux X... de leur demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamné Joel Y... et Evelyne J... épouse Y.... à verser à la SARL MULTISER la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamné in solidum la SCP SILVESTRI-BAUJET ès qualité de liquidateur judiciaire de la SARL CDE, la Compagnie d'Assurances AXA ASSURANCES, la SARL PORTBAIL IMMOBILIER et les époux X... aux dépens, qui comprendront les dépens de la procédure de référé et les frais d'expertise.
Les époux X... ont relevé appel de cette décision.
Ils en poursuivent l'infirmation et sollicitent que les époux Y... soient déboutés des demandes qu'ils ont formulées à leur encontre et qu'ils soient condamnés à leur verser une indemnité de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Les époux Y... concluent à la confirmation du jugement attaqué et à la condamnation des époux X... à leur verser une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
La Société PORTBAIL IMMOBILIER sollicite la réformation du jugement en ce qu'il a retenu sa responsabilité.
A titre subsidiaire elle réclame que les époux X... soient condamnés à la relever indemne de toute condamnation et qu'ils soient condamnés à lui verser une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
La Compagnie AXA réclame à titre principal que les demandes des époux Y... soient rejetées, à titre subsidiaire que la Société MULTISER et les époux X... soient condamnés à la garantir et à titre infiniment subsidiaire qu'il soit fait application de la franchise prévue au contrat d'assurance.
Elle demande enfin que toute partie succombant soit condamnée à lui verser une indemnité de 3 000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
La Société MULTISER conclut à la confirmation du jugement attaqué en ce qui concerne les dispositions la concernant et à la condamnation des autres parties (sauf les époux Y...) à lui verser une indemnité de 1 500 euros en application
des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
La SCP SILVESTRI-BAUJET liquidateur judiciaire de la Société CDE, qui n'a pas constitué avoué a été citée à personne par acte d'huissier en date du 3 mai 2007.
Il sera statué par arrêt réputé contradictoire en application de l'article 474 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
La Société MULTISER et les époux X... qui ont formulé des demandes contre la Société CDE ont signifié leurs conclusions respectives à la SCP ILVESTRI-BAUJET.
Motifs de la décision :
Sur la responsabilité des époux X... :
L'acquéreur d'un immeuble ne peut demander que les désordres ou les vices affectant celui-ci soient réparés lorsqu'il a été informé de l'existence de ces derniers et a déclaré en assumer les conséquences.
En l'espèce, il résulte de l'acte authentique d'acquisition de la maison que les époux Y... ont été clairement informés lors de la signature de ce contrat de ce que la maison dont ils se rendaient acquéreurs était infestée d'insectes xylophages et qu'ils ont déclaré en faire leur affaire personnelle.
L'acte de vente contient en effet en pages 10 et 11 les précisions suivantes :
" Termites-Le vendeur déclare que l'immeuble objet des présentes est situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral en application de l'article 3 de la loi no 99-471 du 8 juin 1999, c'est à dire dans un secteur contaminé ou susceptible d'être contaminé par les termites ou autres insectes xylophages.
En application de l'article 8 de la loi précitée, un état parasitaire établi depuis moins de trois mois par le Cabinet d'experts " CDE " est demeuré ci-annexé après mention.
Il résulte du paragraphe 6 " Constatations diverses " ce qui suit littéralement rapporté :
" Notre constat, examen visuel sans dégradation a permis de déceler, ce jour, au niveau des parties visibles et accessibles de la maison d'habitation avec garage, chat et espaces verts, situés au....
Des indices caractéristiques de dégradations dus à des insectes de type termites au niveau des huisseries du rez-de-chaussée du dégagement no1, du séjour, de la chambre no1, de la chambre no2.
Des indices caractéristiques de dégradations dus à des insectes de type capricornes au niveau de la charpente.
Des indices caractéristiques de dégradations dus à des insectes de type vrillettes au niveau des huisseries du rez-de-chaussée du dégagement no1, de la chambre no1, de la chambre no2, du chai, des sols de l'étage du pallier, de la chambre no1, de la chambre no2, de l'escalier bois d'accès à l'étage, ainsi que de charpente.
Des indices caractéristiques d'altérations biologiques au niveau des plinthes de la chambre no3 du rez-de-chaussée ;
NOTA : il est à noter qu'un traitement par injonction sur l'ensemble du bien a été effectué (en date du 18 août 1995). "
L'acquéreur déclare avoir pris personnellement connaissance de ce certificat et en posséder une copie.
Il déclare vouloir faire son affaire personnelle des mesures à prendre pour remédier à la situation, telles que la destruction des insectes, le traitement préventif pour l'avenir et la remise en état des parties du bâtiment détériorés par leur présence, et en supporter seul le coût ".
L'état parasitaire établi par la Société CDE mentionnant expressement que l'infestation décrite a été constatée " ce jour " soit le 26 juillet 2001, jour de la signature de l'acte de vente, les époux Y... ne peuvent soutenir que ce document faisait référence à la présence antérieure de termites.
Les termes " ID " figurant dans le corps du rapport devant les mots termites ou vrillettes ne laissent en effet aucun doute sur la présence de ces insectes au jour du dépôt du rapport dont les conclusions sont reproduites dans leur intégralité dans l'acte authentique.
Ayant déclaré faire leur affaire personnelle des mesures à prendre pour remédier à la situation et notamment la destruction des insectes, il apparaît qu'ils avaient parfaitement compris que l'infestation était actuelle et ne concernait pas une situation antérieure ayant cessé d'exister.
La mention portée par la Société CDE qui soulignait qu'une injection antérieure portant sur l'ensemble du bien effectuée le 18 août 1995, révélait en outre que ce traitement n'était plus efficace puisque l'infestation existait toujours ou qu'elle avait repris malgré les mesures prises.
Clairement informés de l'état de l'immeuble et ayant accepté d'en assumer les conséquences les époux Y... sont dès lors mal fondés à demander aux époux X... une quelconque indemnisation au titre de la présence des insectes xylophages, de leur destruction ou de la réparation des dommages qu'ils ont pu commettre.
Sur la responsabilité de la Société CDE, de la Société MULTISER et de la Société PORTBAIL :
Le rapport d'expertise établi par Monsieur I... révèle que la Société MULTISER n'a traité qu'une partie de l'immeuble en 1995 et que le rapport de la Société CDE est faux en ce qu'il précise qu'un traitement de l'ensemble du bien a été effectué.
Cette mention erronée concernant l'importance du traitement effectué n'a pu qu'attirer l'attention des acquéreurs sur le fait que malgré celui-ci l'immeuble se trouvait infecté.
Les surestimations de la virulence des attaques des insectes de l'inefficacité des traitements et du risque qui en sont résultés et qui ont été acceptés par les époux Y... qui ont décidé, malgré tout, d'en faire leur affaire personnelle ne leur permet dès lors pas de demander réparation à la Société CDE.
Le même raisonnement doit être tenu à l'égard de la Société MULTISER et de la Société PORTBAIL, les époux Y... ayant accepté d'assumer les conséquences de l'infestation alors même qu'ils avaient été informés qu'un traitement complet de l'immeuble s'était révélé inefficace.
Les actions récursoires des époux X... et de la Société PORTBAIL qui sont dépourvues de fondement seront rejetées.
Les époux Y... seront condamnés à payer aux époux X... une indemnité de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Il n'ya pas lieu de faire application de ce texte au profit des autres parties.
Par ces motifs :
Infirme le jugement entrepris.
Statuant à nouveau.
Déboute les époux Y... de leurs demandes.
Constate que les actions récursoires des autres parties sont sans objet.
Condamne les époux Y... à payer aux époux X... une indemnité de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Les condamne aux dépens ceux d'appel étant distraits conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Robert MIORI, Président, et paret Monsieur Hervé GOUDOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
Hervé GOUDOT Robert MIORI
