COUR D'APPEL DE BORDEAUX
CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 16 juin 2008
(Rédacteur : Monsieur Robert MIORI, Président)
No de rôle : 06/06167
CT
Bertin X...
c/
S.C.I. Y...
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avoués :Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 09 novembre 2006 par le Tribunal d'Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 11 décembre 2006
APPELANT :
Monsieur Bertin X..., demeurant ...
représenté par la SCP FOURNIER, avoués à la Cour
INTIMÉE :
S.C.I. Y... prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, 69 avenue Pasteur - 33600 PESSAC
représentée par la SCP BOYREAU et MONROUX, avoués à la Cour et assisté de Maître Antonio GARNIER avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 14 avril 2008 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Robert MIORI, Président chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Robert MIORI, Président,
Madame Edith O'YL, Conseiller,
Madame Danièle BOWIE, Conseiller,
Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
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*
Vu le jugement du Tribunal d'Instance de BORDEAUX du 9 novembre 2006.
Vu la déclaration d'appel de Monsieur X....
Vu les conclusions de Monsieur X... déposées le 10 avril 2007.
Vu les conclusions de la SCI Y... du 19 mars 2008.
Vu l'ordonnance de clôture du 31 mars 2008.
OBJET DU LITIGE :
Selon acte sous seing privé daté du 6 mars 1998, la SCI FRILINI a loué à Monsieur X... un local à usage d'habitation situé au numéro 1 du Boulevard Saint Martin, commune de PESSAC (Gironde).
Par acte d'huissier en date du 30 septembre 2003, Monsieur X... a saisi le Tribunal d'Instance de BORDEAUX d'une demande ayant pour objet de voir condamner la SCI Y... :
- à lui assurer un accès au lieu loué de même qu'à la chaudière qui assure le chauffage collectif de l'immeuble.
- à procéder à la mise en conformité de l'installation électrique.
- à lui verser 2 000 € à titre de dommages intérêts et 500 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Selon jugement du 9 novembre 2006, le Tribunal d'Instance l'a débouté de ses demandes, et a :
- constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire,
- fixé à 3 775,67 € le montant de sa dette à l'égard de la SCI Y... et condamné Monsieur X... à verser à cette dernière une indemnité de 1 500 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Monsieur X... a relevé appel de cette décision.
Il en poursuit l'information et sollicite :
- à titre principal que le bail ne soit pas résilié et qu'une expertise soit ordonnée afin notamment que soient vérifiées les conditions d'habitabilité et de confort du logement,
- à titre subsidiaire qu'un échéancier de 24 mois lui soit accordé pour payer sa dette,
- en toute hypothèse que la SCI Y... soit condamnée à lui verser une indemnité de 1 500 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
La SCI Y... conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail et condamné Monsieur X... à lui payer le montant du loyer du, celui des charges et de l'indemnité d'occupation dont le total s'élève au jour du dépôt de ses conclusions (19 mars 2008) à 8 080,51 €.
Elle demande par ailleurs que l'indemnité d'occupation soit fixée à 328 € par mois, et que Monsieur X... soit condamné à lui verser un euro à titre de dommages intérêts et 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Par lettre en date du 14 mai 2008 l'avoué de Monsieur X... a adressé à la Cour 6 pièces concernant les démarches qu'il a entreprises les réponses qu'il a obtenues et concernant les sommes qui lui sont réclamées.
MOTIFS DE LA DECISION :
Les pièces et observations de Monsieur X... adressées à la Cour après l'ordonnance de clôture alors qu'il ne lui avait pas été demandé de fournir ces éléments seront déclarées irrecevables en application de l'article 783 du Code de Procédure Civile.
* Sur la résiliation du bail
En vertu des obligations contractuelles qui lui incombent Monsieur X... est tenu de s'acquitter du montant des loyers et des charges qu'il s'est engagé à payer.
Monsieur X... ne conteste pas avoir été débiteur des sommes qui lui étaient réclamées par l'intermédiaire du commandement de payer, qui lui a été délivré le 22 février 2005, lequel rappelait la clause résolutoire insérée au bail.
Un décompte des sommes dues à cette date établi par l'Association Départementale pour l'Information sur le Logement (ADIL) révèle qu'au premier février 2005, l'intéressé restait devoir 4 528,10 € au titre des loyers impayés.
C'est dès lors de manière exacte qu'après avoir retenu que Monsieur X... ne s'était pas acquitté du solde des loyers dans le délai prévu au commandement, le premier juge a constaté que la résiliation du bail était intervenue le 23 avril 2005.
Monsieur X... ne peut en effet, pour échapper à la résiliation du bail, pour défaut de paiement de loyer, soutenir que les lieux ne seraient pas chauffés ou insuffisamment, ou que son accès au local ne se ferait pas de manière normale, ou qu'il aurait été privé de l'usage de son jardin alors que ces éléments, sont contestés par le bailleur, et qu'en toute hypothèse aucune décision de justice ni aucun accord de la SCI Y... ne lui permettaient d'échapper au paiement du loyer et des charges et aux conséquences qui en résultent.
La créance éventuelle dont pourrait disposer Monsieur X... au titre des manquements qu'il invoque ne pouvant se compenser avec celle résultant du loyer prévu au contrat qui est une créance certaine, il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement en ce qu'il a contesté la résiliation du bail.
Le décompte produit par le bailleur, non contesté par Monsieur X... révèle qu'au 19 mars 2008, celui-ci restait devoir une somme de 8 080,51 € au titre des loyers impayés. Il convient en conséquence de le condamner au paiement de cette somme.
Monsieur X... ne conteste pas non plus les éléments invoqués par la SCI Y... qui soutient :
- que le locataire exerce dans les lieux un commerce de vente de volaille ce qui est attesté en outre par 2 témoins et reconnu par Monsieur X... dans un courrier qu'il a adressé au bailleur alors que le bail prévoit que le logement est à usage exclusif d'habitation.
- qu'un tiers occupe les lieux loués ainsi qu'il ressort de la photocopie de l'annuaire téléphonique.
- que Monsieur X... ne s'est jamais acquitté des charges et notamment de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Il n'y a pas lieu dans ces conditions de faire droit à la demande de délais de paiement formulée par Monsieur X... étant précisé que sa proposition de versement d'une somme de 150 € par mois sur une période de 24 mois ne permettrait pas de solder sa dette.
* Sur la demande d'expertise
Le plan des lieux versé au dossier par la société Y... révèle que chacun des appartements loués, qui sont au nombre de 3, dispose d'une entrée individuelle, Monsieur X... ne peut donc soutenir qu'il n'aurait pu accéder aux locaux loués alors que l'entrée dont il fait état est réservée à un autre locataire.
Malgré de multiples lettres de rappel qui lui ont été envoyées par le bailleur (37) Monsieur X... ne s'est pas acquitté des charges locatives et en particulier des charges de chauffage. Il est dès lors mal fondé à solliciter la réparation du préjudice qui a pu résulter du fait qu'un autre locataire qui n'occupe les lieux que durant la journée coupe le chauffage le soir à la fin de sa journée de travail.
Une diminution du loyer de 60 € par mois étant intervenue à la suite de la suppression du jardinet de 50 m2 résultant des conséquences d'une procédure d'alignement pratiquée par la commune de PESSAC et la Communauté Urbaine de BORDEAUX, aucune expertise ne se justifie non plus à ce titre.
Lorsqu'il a loué les locaux Monsieur X... a nécessairement eu connaissance de l'état des ces derniers. Aucun élément ne permet de retenir que le prix du loyer convenu (300 € par mois) n'ait pas été fixé en fonction de ces éléments. Aucune expertise ne sera donc ordonnée de ce chef.
Monsieur X... sera dès lors débouté de l'ensemble de ses demandes.
L'indemnité d'occupation sera fixée à la somme de 328 € par mois réclamée par la SCI Y... à laquelle il sera alloué une indemnité de 1 500 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Il ne sera par contre pas fait droit à sa demande en paiement de dommages intérêts la volonté de nuire qu'elle impute à Monsieur Y... n'étant pas établie.
PAR CES MOTIFS :
Rejette des débats les pièces et moyens invoqués par Monsieur X... après l'ordonnance de clôture.
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a fixé à 3 775,67 € le montant de la somme due par Monsieur X....
Statuant à nouveau sur ce point.
Condamne Monsieur X... à payer à la SCI Y... la somme de 8 080,51 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à la date du 19 mars 2008.
Y ajoutant,
Fixe l'indemnité d'occupation due à compter du 1er avril 2008 jusqu'à la libération des lieux à 328 € par mois.
Condamne Monsieur X... à payer à la SCI Y... une indemnité de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Le condamne aux dépens ceux d'appel étant distraits conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Robert MIORI, Président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
Hervé GOUDOT Robert MIORI
