COUR D'APPEL DE BORDEAUX
PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A
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ARRÊT DU : 31 MARS 2008
(Rédacteur : Franck LAFOSSAS, Président,)
No de rôle : 08/00442
S.A.R.L. MF BORDEAUX
c/
SOCIETE CIVILE FONCIERE CHABRIERES
S.C.I. FONCIERE GALLIENI
S.A. MOD INTERNATIONALE
Nature de la décision : AU FOND
JONCTION AVEC LE DOSSIER No08/81
Grosse délivrée le :
aux avouésDécision déférée à la Cour : jugement rendu le 04 décembre 2007 (R.G. 07/08487) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 7 janvier 2008, suivie d'une assignation à jour fixe du 21 janvier 2008
APPELANTE :
S.A.R.L. MF BORDEAUX dont le nom commercial est MANNESFRANCE BORDEAUX, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis 39 Route de la Lande - 33450 MONTUSSAN
représentée par la SCP CASTEJA-CLERMONTEL et JAUBERT, avoués à la Cour, et assistée de Maître HOCQUARD substituant Maître PERRAUT, avocats au barreau de PARIS
INTIMÉES :
SOCIETE CIVILE FONCIERE CHABRIERES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis 22 rue Vaugelas - 75015 PARIS
S.C.I. FONCIERE GALLIENI, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis 22 rue Vaugelas - 75015 PARIS
S.A. MOD INTERNATIONALE - MAITRISE D'OUVRAGE DELEGUEE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis 22 rue Vaugelas - 75015 PARIS
représentées par la SCP GAUTIER et FONROUGE, avoués à la Cour, et assistées de Maître Jacques DESGARDIN, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 février 2008 en audience publique, devant la Cour composée de :
Franck LAFOSSAS, Président,
Jean-Claude SABRON, Conseiller,
Elisabeth LARSABAL, Conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Annick BOULVAIS
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 al. 2 du Nouveau Code de Procédure Civile.
* * *
Faits et procédures antérieures :
La société MF Bordeaux, aussi désignée Mannesfrance, exploite un fond de commerce de réparation de véhicules automobiles et de vente de pièces et accessoires afférents, à Montussan (33).
Le 4 mars 2007, ayant remarqué l'existence de "friches commerciales", la société MF Bordeaux a proposé d'acquérir différents magasins et biens immobiliers désertés ayant possédant une enseigne du groupe Intermarché et elle est entrée à cet effet en contact avec la Snc Immo Mousquetaires, effectuant une proposition d'achat de deux terrains.
Par courrier du 21 mars 2007, la Snc Immo Mousquetaires, sous le nom de "Christophe A..." se disant autorisé par son conseil d'administration, répondait favorablement par une contre proposition concernant l'achat de trois terrains du site ex-Bricomarché, cadastré AT 74, du site ex-Véti, cadastré AT 75, et du terrain cadastré AT 76 pour un prix total de 1.100.000 €, biens situés sur la commune d'Artigues (33).
Par courrier du 28 mars 2007 adressé à la Snc Immo Mousquetaires, la société MF Bordeaux acceptait cette contre proposition et demandait qu'un compromis de vente formalisant l'accord soit préparé.
Par courrier du 2 mai 2007 la SCI Foncière Chabrières autorisait la société MF Bordeaux à procéder, à la charge de cette dernière, au nettoyage des extérieurs du Bricomarché et du Vêti-marché détériorés par du vandalisme.
Par courrier du 5 juillet 2007, les sociétés Foncière Chabrières, Foncière Gallieni et MOD International, déclaraient par l'intermédiaire de leur notaire n'avoir pas l'intention de céder immédiatement au prix proposé, le projet de compromis étant suspendu en raison d'une "étude de réaffectation" des magasins au sein du groupe "Les Mousquetaires".
Sur autorisation du président du tribunal de grande instance, et par acte du 23 août 2007, la société MF Bordeaux assignait à jour fixe, devant le tribunal de grande instance de Bordeaux, la Société Civile Foncière Chabrières, la SCI Foncière Gallieni et la SA maîtrise d'ouvrage délégué (MOD) internationale, aux fins de constater qu'en application de l'article 1589 cc, et sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les ventes immobilières étaient parfaites.
Par jugement du 4 décembre 2007, le tribunal de grande instance de Bordeaux a débouté la société MF Bordeaux de l'ensemble de ses prétentions, faute de preuve d'un accord sur la chose et sur le prix car l'offre de vente émanait de la société Immo Mousquetaires, n'étant pas prouvé qu'elle disposait d'un mandat des sociétés propriétaires pour réaliser la transaction immobilière.
Procédure d'appel :
Par acte remis au greffe de la Cour le 7 janvier 2008, la Sarl MF Bordeaux a déclaré relever appel contre la Société Civile Foncière Chabrières, la SCI Foncière Gallieni et la SA maîtrise d'ouvrage délégué (MOD) internationale du jugement rendu le 4 décembre 2007 par le tribunal de grande instance de Bordeaux, procédure no 08/00081.
Par ordonnance du 10 janvier 2008, elle a été autorisée à assigner à jour fixe, le premier président a autorisé l'assignation à jour fixe pour l'audience du 18 février 2008, procédure suivie sous no 08/00442. Par souci d'une bonne administration de la justice il convient de les joindre.
L'appelante a procédé à son assignation à jour fixe le 23 janvier 2008. Ses dernières conclusions ont été signifiées le 18 février 2008.
Elle demande d'infirmer et juger la vente parfaite au profit de la SARL MF Bordeaux pour les biens Immobiliers en cause et en ordonner la publication, condamner in solidum les sociétés Chabrières, Foncière Gallieni et MOD internationale à payer à la SARL MF Bordeaux la somme de 180.000 € à titre de dommages et intérêts, les condamner à payer in solidum 9.500 € sur le fondement de l'article 700 ncpc.
la Société Civile Foncière Chabrières, la SCI Foncière Gallieni et la SA Maîtrise d'Ouvrage Délégué (MOD) internationale ont signifié leurs dernières conclusions le 18 février 2008.
Elles demandent la confirmation outre 3.000 € au titre de l'article 700 ncpc.
Sur quoi, la Cour :
La Sarl MF Bordeaux considère qu'il convient d'appliquer les dispositions de l'article 1583 cc, stipulant que la vente est parfaite dès lors que les parties sont convenues de la chose et du prix, cet accord lui paraissant établi par l'échange des télécopies des 21 et 28 mars 2007 plus haut cités.
Le premier juge l'ayant déboutée au motif que les parties à la négociations n'étaient pas les sociétés propriétaires et que rien ne prouvait leur mandat de vente en faveur de la Snc Immo Mousquetaires, l'appelante complète sa motivation par la théorie du mandat apparent.
Elle en veut pour preuve l'identité des adresses et l'existence de relations financières par le biais d'un actionnaire commun, ainsi que la communauté d'intérêts. Et elle en déduit que "si la société Immo Mousquetaires n'avait pas de mandat exprès pour les engager, ce qui paraîtrait surprenant dans la mesure où son objet social est précisément la gestion du patrimoine immobilier du groupe, elle s'est à tout le moins comportée en tant que mandataire apparent". Elle estime ce comportement conforté par l'attitude des sociétés propriétaires lui autorisant l'accès aux locaux avant la vente.
Les sociétés intimées, qui affirment que les écrits litigieux ressortissent à la responsabilité d'un employé incompétent de la Snc Immo Mousquetaires, et peut-être mal intentionné, soutiennent n'avoir jamais donné mandat de vente ni s'être comportées comme ayant donné ce mandat.
La cour relève que les courriers de la société appelante étaient adressés à la Snc Immo Mousquetaires à son adresse "Parc de Treville 11, allée des Mousquetaires 91078 Bondoufle Cedex" et jamais à son siège social qui est "24 rue Auguste Chabrières 75015 Paris", cette localisation étant également celle des sociétés propriétaires.
Les courriers de la Snc Immo Mousquetaires portaient en en-tête l'adresse de 91078 Bondoufle et non du siège social à 75015 Paris. Ce n'est qu'en bas de lettre, en petit caractères d'imprimerie, qu'était signalée la localisation du siège social en question, respectant les obligations de publicité des sociétés.
Étant ainsi démontré, et non contesté, que les échanges de courrier ne s'étaient pas déroulés au siège social des sociétés propriétaires, la société appelante ne peut en tirer argument d'un mandat apparent.
Elle affirme en page 7 de ses écritures que les différentes sociétés comportaient une unicité de décision, une absence d'autonomie des sociétés civiles et que la société Immo Mousquetaires était "manifestement apte à engager les premières". Mais elle ne démontre rien, se limitant à faire état du projet d'acte sous seing privé qui avait précisément pour but de permettre à chaque partie de définir sa qualité à agir, notamment en indiquant à quel titre elle intervenait, ainsi que le bien vendu.
Contrairement à ce que soutient l'appelante le notaire, en proposant un projet résultant de ce qui lui avait été annoncé et en l'envoyant pour correction aux parties, n'engageait pas les sociétés propriétaires et la société acheteuse mais leur demandait de préciser sur quoi elles avaient l'intention de s'engager et en quelle qualité. Il ne faisait que remplir son rôle de rédacteur d'un acte s'assurant de son contenu et de son efficacité. Il ne peut rien lui être reproché et notamment pas d'avoir ainsi fait croire qu'il existait un mandat de vente de ces sociétés propriétaires pour la Snc Immo Mousquetaires. Nulle part il n'est écrit qu'un accord ferme sur la chose et son prix aurait déjà été conclu et l'objet est clairement stipulé dans le courrier électronique d'accompagnement " un projet du compromis de vente..." Cet envoi possède la forme de négociations préalables à un accord, lorsque les parties discutent encore sur l'étendue exacte de la chose vendue et sur son prix et préparent en conséquence le compromis dont la signature future concrétisera l'échange des volontés.
Tous les autres éléments fournis par l'appelante proviennent de l'affirmation par cette Snc Immo Mousquetaires de sa capacité à vendre les terrains en cause. Mais à aucun moment l'appelante ne cite quelque attitude ou écrit provenant des sociétés propriétaires confirmant qu'elles lui avaient donné mandat de négocier et vendre leurs biens.
Un seul fait émane d'elles : le courrier du 2 mai 2007 par lequel la SCI Foncière Chabrières a autorisé la société MF Bordeaux à procéder, à la charge de cette dernière, au nettoyage des extérieurs du Bricomarché et du Vêti-marché détériorés par du vandalisme. Cependant les termes en sont clairs et ne comportent nulle part l'indication d'un engagement de vente.
Enfin, comme l'a justement rappelé le premier juge, le fait que des sociétés travaillent ensemble ne fait pas disparaître la personnalité morale de chacune qui possède sa propre existence juridique.
Ainsi, même s'il est possible d'imaginer que l'attitude de la Snc Immo Mousquetaires a pu favoriser la croyance par la société MF Bordeaux qu'elle avait la capacité de s'engager sur les ventes des terrains et sur la négociation de leur prix, il ne peut en être déduit la réalité d'un mandat de vendre les biens appartenant aux sociétés intimées, qu'aucun élément ne vient rendre apparent.
Par ailleurs la Snc Immo Mousquetaires, qui n'a pas été appelée dans la cause et se trouve ainsi privée d'y présenter sa version des faits, ne peut se voir déclarer responsable d'une éventuelle faute, aucune condamnation n'étant demandée contre elle.
Par infirmation la Sarl MF Bordeaux sera déboutée de sa demande de déclaration judiciaire de vente.
La demande en dommages intérêts formulée par la Sarl MF Bordeaux est expressément affectée au préjudice résultant du défaut de signature de l'acte de vente des terrains. Mais cette vente n'étant pas judiciairement confirmée ce refus de signature ne peut être considéré comme une faute et il n'y a pas lieu à dommages intérêts.
Les circonstances très particulières des négociations et l'intervention extrêmement poussée d'une société très proche des intimées sont cause de l'entêtement de la société MF Bordeaux à vouloir faire juger valable une vente qui n'a pas eu lieu, et de l'appel.
Cette société appelante supportera les dépens de l'appel mais il n'est pas opportun de mettre à sa charge une indemnité sur le fondement de l'article 700 ncpc.
Par ces motifs :
Ordonne la jonction de la procédure suivie sous no 08/00081 à celle suivie sous no 08/00442 ,
Confirme la décision déférée,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Laisse les dépens d'appel à la charge de la Sarl MF Bordeaux avec distraction au profit de la SCP Marc Gautier et Pierre Fonrouge, avoué.
L'arrêt a été signé par le président Franck Lafossas et par Annick Boulvais, greffier auquel il a remis la minute signée de la décision.
Le Greffier Le Président
