COUR D'APPEL DE BORDEAUX
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 31 MARS 2008
(Rédacteur : Monsieur Bernard ORS, Conseiller,)
No de rôle : 06/06028
Monsieur Jean-François X...
c/
Madame Louisa Y...
S.C.I. ARISTOTE
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avoués : Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 17 octobre 2006 (R.G. 05/1724) par le Tribunal de Grande Instance de PERIGUEUX suivant déclaration d'appel du 04 décembre 2006
APPELANT :
Monsieur Jean-François X..., né le 26 Septembre 1964 à MUSSIDAN (24), de nationalité française, demeurant ... SUR L'ISLE
représenté par la SCP CASTEJA-CLERMONTEL et JAUBERT, avoués à la Cour et assisté de Maître Myriam Z..., avocat au barreau de PERIGUEUX
INTIMÉES :
Madame Louisa Y..., de nationalité française, demeurant ...
S.C.I. ARISTOTE, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social, sis ...
représentées par la SCP MICHEL PUYBARAUD, avoués à la Cour et assistées de Maître Véronique A..., avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 18 février 2008 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Bernard ORS, Conseiller, chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean-François BOUGON, Président,
Monsieur Bernard ORS, Conseiller,
Monsieur Philippe LEGRAS, Conseiller,
Greffier lors des débats : Madame Véronique SAIGE
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 al. 2 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Louisa Y... par acte du 11 avril 2001 a donné en location gérance pour une durée de 6 mois un fonds de commerce de bar, hôtel, restaurant sis à Périgueux à Jean-François X....
Ce contrat a été régulièrement renouvelé jusqu'au 31 décembre 2004, Jean-François X... ayant donné congé pour cette date par courrier du 18 septembre 2004.
Dans le même temps la SCI Aristote a signé avec Jean-François X... une convention d'occupation précaire d'un immeuble contigu à celui dans lequel était exploité l'hôtel.
Par ordonnance du 10 décembre 2004, le Juge des référés au tribunal de commerce de Périgueux a ordonné la communication par Jean-François X... de ses livres comptables, a autorisé la réalisation d'un inventaire du matériel et a ordonné au locataire de laisser visiter les lieux à d'éventuels successeurs.
L'inventaire était établi par un huissier le 23 décembre 2004 et à la même date les comptes au 1o avril 2003 et au 31 mars 2004 lui étaient remis.
Le 5 janvier 2005, ce même huissier en présence du locataire établissait un état des lieux de sortie.
Le 7 janvier 2005 Louisa Y... faisait établir un constat non contradictoire.
Par ordonnance du 9 avril 2005, monsieur le Juge des référé au tribunal de commerce déboutait Louisa Y... de sa demande tendant à voir désigner un expert pour déterminer si le fonds avait été rendu avec tous ses éléments.
Par ordonnance du 29 juillet 2005, Louisa Y... était autorisée à pratiquer une saisie conservatoire pour la somme de 15.244 € entre les mains de son Conseil.
Par acte du 9 septembre 2005, Louisa Y... et la SCI Aristote ont saisi le tribunal de grande instance de Périgueux pour que Jean-François X... soit condamné à leur payer à Louisa Y... : 37.077 € pour la remise en état du fonds, 26.360 € pour les redevances perdues du fait de la restitution d'un fonds inexploitable et 13.805 € au titre des redevances impayées et à la SCI Aristote: 7.464 € au titre de la remise en état.
Les demanderesses sollicitant à défaut la nomination d'un expert.
Par une décision du 17 octobre 2006, le tribunal après avoir retenu sa compétence et refusé d'ordonner une expertise a condamné Jean-François X... à payer à Louisa Y... la somme de 10.559 € et à la SCI Aristote la somme de 1.502 €.
Le 4 décembre 2006, Jean-François X... a relevé appel de cette décision.
Vu les conclusions de Jean-François X... du 24 septembre 2007,
Vu les conclusions de Louisa Y... et de la SCI Aristote du 26 octobre 2007.
L'affaire devait être plaidée le 19 novembre 2007, mais le conseil des intimées n'ayant pu se déplacer, l'affaire a été renvoyée au 18 février 2008, la clôture étant maintenue au 5 novembre 2007
SUR QUOI LA COUR:
Attendu qu'à titre principal, Jean-François X... soutient qu'il a trop versé à Louisa Y... au titre des loyers la somme de 40.174 € et à la SCI Aristote la somme de 9.128 € au titre des impôts locaux du ... ;
Attendu que Jean-François X... a signé deux conventions avec deux personnes distinctes: un contrat de location gérance pour le fonds avec Louisa Y... et un contrat de location pour l'immeuble sis ... avec la SCI Aristote ;
Attendu que Jean-François X... a toujours réglé par un seul chèque les loyers correspondant à une chacune des locations ;
Attendu que l'acte notarié du 28 décembre 2001 ne concerne que la location gérance des locaux sis ... et il n'est pas porté dans cet acte que Louisa Y... agit pour partie au nom du propriétaire de l'immeuble du ... ;
Attendu que dans ces conditions, le prix convenu dans cet acte ne concerne qu'une augmentation du loyer de la location gérance et non pas une réduction des loyers de la location gérance et de l'occupation du ... ;
Attendu qu'ainsi la décision déférée doit être confirmée en ce qu'elle a écarté cette demande de Jean-François X... ;
Attendu qu'en ce qui concerne la taxe foncière attachée au ..., l'acte authentique du 11 avril 2001 stipule que le règlement de cet impôt incombe au locataire gérant ;
Qu'ainsi la décision déférée doit aussi être confirmée de ce chef ;
Attendu que Louisa Y... soutient que Jean-François X... lui serait redevable au titre de redevances impayées d'une somme de 13.805 € ;
Que si comme en premier instance Jean-François X... verse aux débats ses relevés de compte courant faisant apparaître les versements qu'il a effectués entre les mains de Louisa Y..., celle-ci pour justifier de la réalité des éventuelles sommes manquantes ne produit qu'un relevé qu'elle a établi des manquants qu'elle allègue mais pas ses propres relevés de compte ;
Que dans ces conditions en l'absence de toute justification de production de pièces pouvant établir la réalité d'absence de versements ou de versements incomplets alors que le débiteur produit des documents attestant de la réalité de ses paiements, la décision déférée doit être confirmée ;
Attendu qu'en ce qui concerne l'indemnité versée par une compagnie d'assurances à Jean-François X... à la suite d'un sinistre affectant le fonds, que le bail fait obligation au locataire gérant de reverser intégralement cette somme au bailleur, que dans ces conditions, la décision déférée doit être confirmée en ce qu'elle a condamné Jean-François X... à verser à Louisa Y... la somme de 3.559 €.
Attendu qu'en ce qui concerne la perte de la clientèle, si Louisa Y... verse aux débats une attestation de l'APARE de 2006 et une du Directeur de l'Association de soutien de la Dordogne établissant que la première convention a été rompue en août 2004 et la seconde au 31 décembre 2004 ;
Qu'en l'absence de production des copies de ces conventions, il est impossible de savoir si un préjudice quelconque a été causé au fonds ;
Que l'absence de production des comptes de Louisa Y... pour la ou les années qui ont précédé la location gérance ne permet pas de savoir si les chambres attribuées à l'APARE étaient ou non réglées en permanence qu'elles aient été occupées ou non ;
Qu'au surplus le fait qu'un ou plusieurs des clients de cette association soient rentrés avec des chiens dans l'établissement loué, bien que cela soit interdit par le règlement de l'association et que d'autres clients aient dégradé, involontairement, une chambre permet de douter que ce soit à tort que Jean-François X... ait décidé de rompre ces conventions ;
Attendu qu'en ce qui concerne la clientèle ne dépendant pas de ces deux associations, l'absence de production de toute comptabilité par Louisa Y... ne permet pas de rapprocher le chiffre d'affaires réalisé avant la mise en location gérance du fonds du chiffre d'affaires réalisé dans les derniers mois de cette location ;
Qu'au surplus les travaux et les publicités réalisés par Jean-François X... ainsi que le montant de son chiffre d'affaires établissent que le locataire a tenté de fidéliser une clientèle même si Louisa Y... ne visait pas exactement le même type de fréquentation ;
Que de ce chef aussi la décision doit être confirmée ;
Attendu qu'en ce qui concerne le mobilier que s'il est certain qu'il existe des différences entre les procès verbaux d'entrée et de sortie de Jean-François X..., que par contre il ne peut être soutenu comme le prétend Louisa Y... que le local a été rendu entièrement vide et ce en contradiction avec les différents procès-verbaux établis de façon contradictoire ;
Qu'il apparaît au contraire, Louisa Y... étant représentée par la même personne lors de l'entrée dans les lieux et lors de la reprise des lieux, que du mobilier, au mépris des stipulations du contrat de location gérance, a été mis dans d'autres pièces en particulier des chaises ont été affectées à des chambres alors qu'elles étaient dépourvues d'un tel mobilier en 2001 ;
Attendu que Louisa Y... n'estimant pas nécessaire de produire aux débats un état détaillé du matériel figurant au constat d'entrée dans les lieux et un état tout aussi détaillé de l'ensemble des meubles, dans quelques pièces qu'ils se soient trouvés lors de la reprise des lieux , il ne peut être fait droit à sa demande ;
Attendu qu'au surplus lors de l'établissement du second procès- verbal le 5 janvier 2005, Jean-François X... a indiqué que l'ensemble du mobilier manquant se trouvait dans un garage dont il a fourni l'adresse ;
Attendu que le bailleur n'a pas estimé nécessaire de faire effectuer un inventaire contradictoire des biens se trouvant dans ce lieu ou de mettre en demeure Jean-François X... de rapatrier ces biens dans le local, se bornant à affirmer que les meubles entreposés ne lui ont pas été restitués ;
Que dans ces conditions la décision déférée doit être confirmée de ce chef ;
Attendu qu'en ce qui concerne les dégradations et le défaut d'entretien, si les comparaisons entre le procès verbal d'entrée et le procès verbal de constat de sortie font apparaître une détérioration du fonds ;
Qu'il n'en demeure pas moins que l'état des lieux lors de la prise de possession montre l'existence d'un établissement à tout le moins vieillissant équipé de mobilier d'une qualité des plus réduite ;
Que dans ces conditions c'est à bon droit que les premiers juges ont retenu une somme de 7.000 € pour réparer les dégradation affectant ce fonds ;
Attendu que faute de production de tout document établissant de façon incontestable que Louisa Y... n'ait pu du fait du comportement de Jean-François X... procéder immédiatement à une nouvelle location gérance après le départ de ce dernier, il n'y a lieu de faire droit à sa demande d'indemnisation de ce chef ;
Attendu qu'en ce qui concerne les demandes de la SCI Aristote, celle-ci sollicite l'allocation d'une somme de 21.067 € pour la remise en état de l'immeuble du ..., et la somme de 7.464 € concernant l'immeuble sis ... ;
Attendu que la demande concernant le ..., à supposer qu'il ne s'agisse pas d'une demande présentée pour la première fois devant la Cour puisqu'elle ne figure pas dans le jugement déféré ni dans l'historique des faits tel qu'il résulte des conclusions des intimées, qu'il faut constater qu'aucune facture au nom de la SCI n'est produite aux débats concernant ces travaux ;
Qu'en ce qui concerne l'ensemble des deux immeubles des ..., l'existence de blattes et de déjections de souris n'est attestée que par un constat non contradictoire établi à la demande de Louisa Y... ;
Que la demande présentée de ce chef doit être écartée ;
Qu'en ce qui concerne la remise en état des moquettes c'est bien une somme de 502,32 € TTC qui doit être accordée ;
Que les trous percés dans les murs des chambres pour installer des postes de télévision doivent être indemnisés par l'allocation d'une somme de 1.000 €, rien ne justifiant la réfection totale des murs alors que leur revêtement n'a fait l'objet d'aucune réserve lors de l'établissement de l'état des lieux ;
Qu'en ce qui concerne le devis portant sur l'électricité, rien ne démontre l'existence d'un préjudice affectant l'immeuble ou son propriétaire, que cette demande doit être écartée ;
Qu'il doit en être de même pour le parquet flottant déclaré mal posé alors qu'aucune observation n'a été formulée à son sujet lors de l'établissement du procès verbal de sortie, que cette demande doit aussi être écartée ;
Attendu qu'ainsi la décision déférée doit être confirmée dans toutes ses dispositions ;
Attendu qu'il n'apparaît pas inéquitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que chaque partie étant déboutée de son appel principal ou incident, elles supporteront chacune les dépens qu'elles ont exposés devant la Cour ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR:
Déclare Jean-François X... mal fondé en son appel principal et l'en déboute,
Déclare Louisa Y... et la SCI Aristote mal fondées en leur appel incident et les en déboute,
En conséquence confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions,
Y ajoutant en cause d'appel,
Dit qu'il n'y a lieu à application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Dit que chacune des parties supportera les dépens qu'elle a exposés devant la Cour.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-François BOUGON, Président, et par Madame Véronique SAIGE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
