ARRET RENDU PAR LA
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
---------------------------
Le : 17 JANVIER 2008
PREMIERE CHAMBRE SECTION B
No de rôle : 06 / 01647
Monsieur Lucien X...
Madame Aline Y... épouse X...
c /
Monsieur Norbert Pierre Z... (Aide juridictionnelle totale numéro 06 / 16332 du 05 / 10 / 2006)
Madame Nicole Geneviève B... épouse Z...
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avoués
Rendu par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450-2o alinéa du Nouveau Code de Procédure Civile,
Le 17 JANVIER 2008
Par Monsieur Michel BARRAILLA, Conseiller, en présence de Madame Armelle FRITZ, Greffier,
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, PREMIÈRE CHAMBRE SECTION B, a, dans l'affaire opposant :
1o / Monsieur Lucien X..., né le 29 Août 1943 à GROSLAY (95),
2o / Madame Aline Y... épouse X..., née le 11 Avril 1948 à MYSLENIEW (POLOGNE),
lesdits époux demeurant ensemble ...,
Représentés par la S. C. P. Michel PUYBARAUD, Avoués Associés à la Cour, et assistés de Maître Frédérique POHU-PANIER, Avocat au barreau de PERIGUEUX,
Appelants d'un jugement rendu le 7 février 2006 par le Tribunal de Grande Instance de PERIGUEUX suivant déclaration d'appel en date du 28 Mars 2006,
à :
1o / Monsieur Norbert Pierre Z..., né le 19 Septembre 1923 à PERIGUEUX (24), de nationalité française,
2o / Madame Nicole Geneviève B... épouse Z... née le 12 Juin 1947 à GAGNY (93), de nationalité française,
lesdits époux demeurant ensemble ...,
Représentés par la S. C. P. Sophie LABORY-MOUSSIE et Eric ANDOUARD, Avoués Associés à la Cour,
Intimés,
Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue, en audience publique le 25 Juin 2007 devant :
Madame Monique CASTAGNEDE, Président, Monsieur Pierre-Louis CRABOL, Conseiller, Monsieur Michel BARRAILLA, Conseiller, Madame Armelle FRITZ, Greffier,
Et qu'il en a été délibéré par les Magistrats du Siège ayant assisté aux débats :
Suivant compromis en date du 2 juillet 2001, M. et Mme Norbert Z... ont vendu à M. et Mme Lucien X... un immeuble à usage d'habitation sis à RIBERAC (24), lieudit " La Pichie ", au prix de 550. 000 F (83. 846,96 €) dont le règlement devait s'effectuer " par un crédit total vendeur au taux légal de 4,90 % (taux indiqué par le service financier de la Poste) " avec un premier versement " destiné à concrétiser la vente " d'un montant de 6. 000 F (914,69 €) suivi de mensualités de 3. 000 F (457,35 €).
L'acte précisait que la jouissance immédiate des lieux était laissée aux acquéreurs qui s'engageaient à payer tous les impôts et assurances s'y rapportant, y compris pour l'année 2001.
Des mensualités n'ayant pas été honorées, les époux Z... ont fait assigner les époux X... devant le tribunal de grande instance de PERIGUEUX en résolution du compromis.
Par jugement du 7 février 2006, le tribunal de grande instance de PERIGUEUX a prononcé la résolution du compromis et :
-ordonné la restitution par les époux Z... aux époux X... des sommes versées,
-condamné solidairement les époux X... à payer aux époux Z..., à titre d'indemnité d'immobilisation, la somme de 457,35 € par mois d'occupation à compter du 2 juillet 2001, et ce jusqu'à libération complète des lieux par les époux X... ou toute personne de leur chef, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, dont à déduire les sommes déjà versées,
-condamné solidairement les époux X... à payer aux époux Z... la somme de 2. 091 € de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
-rejeté les autres demandes,
-ordonné l'exécution provisoire,
-condamné solidairement les époux X... à payer aux époux Z... la somme de 1. 000 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
M. et Mme X... ont relevé appel de ce jugement, dans des conditions de régularité non contestées.
Par conclusions signifiées le 28 juillet 2006, ils demandent à la Cour de :
-réformer la décision dans son intégralité,
-constater, au visa de l'article 1589 du Code civil, que la vente était parfaite dès le 2 juillet 2001,
-constater qu'ils n'ont commis aucune inexécution dans le respect de leurs obligations,
-en conséquence, débouter les époux Z... de leurs demandes plus amples ou contraires,
-condamner les époux Z... au paiement d'une somme de 2. 000 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
Par conclusions signifiées le 13 septembre 2006, M. et Mme Z... sollicitent l'expulsion des époux X... avant le 15 octobre avec l'assistance de la force publique.
Subsidiairement, ils demandent à la Cour de :
-confirmer le jugement sur le principe de la condamnation des époux X...,
-revaloriser l'indemnité fixée par le tribunal de grande instance de PERIGUEUX, qui n'a pas eu connaissance de ce que les lieux étaient meublés et équipés,
-condamner les époux X... à leur payer une indemnité correspondant au prix fixé par ces derniers sur leur proposition d'achat en viager, soit 800 € mensuels et ce jusqu'à la fin de la période d'hiver,
-condamner les époux X... au paiement d'une somme de 1. 500 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 juin 2007.
Par conclusions d'incident signifiées le 19 juin 2007, M. et Mme Z... sollicitent le rejet des pièces communiquées par M. et Mme X... le 8 juin 2007, estimant que cette communication tardive a été faite en violation des articles 15 et 16 du Nouveau code de procédure civile.
MOTIFS :
-Sur la recevabilité des dernières pièces communiquées par les époux X... :
M. et Mme X... ont communiqué 28 pièces le 8 juin 2007, trois jours avant le prononcé de l'ordonnance de clôture.
Il convient toutefois d'observer que cette communication n'a pas été accompagnée ou suivie de la signification de nouvelles conclusions, et que la contestation par les époux Z... de l'argumentation développée dans les précédentes écritures des époux X... ne repose pas sur une insuffisance de preuve des faits allégués par ces derniers, de sorte que la communication tardive de pièces ne saurait faire grief aux intimés en portant atteinte au principe du contradictoire.
Il s'ensuit que les pièces communiquées par les époux X... le 8 juin 2007 antérieurement à l'ordonnance de clôture seront déclarées recevables.
-Sur le sort de la vente conclue le 2 juillet 2001 :
Les époux X... ne peuvent sans se contredire soutenir d'une part que la vente ne serait pas régulière dans la mesure où elle portait sur un immeuble dépendant d'une succession non encore liquidée, et demander d'autre part à la Cour de déclarer la vente parfaite au motif qu'il y eu accord sur la chose et sur le prix.
Le tribunal a du reste relevé à juste titre que l'immeuble avait été donné à M. Z... par son père en 1981 avec une interdiction d'aliéner du vivant du donateur résultant d'une réserve d'usufruit au profit de ce dernier, et que le donateur étant décédé en 1992, le donataire pouvait parfaitement disposer du bien à la date où le compromis a été signé.
Par ailleurs, la donation prévoyant que le rapport à la succession devait s'effectuer en valeur et non en nature, le fait que la succession du père de M. Z... ne soit pas encore définitivement réglée au motif que M. Z... était toujours débiteur d'une soulte au profit de ses cohéritiers ne faisait pas obstacle à l'aliénation du bien.
Il s'ensuit que le compromis, qui avait recueilli l'accord des parties sur la chose et sur le prix, valait vente de l'immeuble litigieux et que le contrat était définitivement formé entre les parties.
Aux termes de l'article 1184 du Code civil, " la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera pas à son engagement. "
Il est constant que les époux X... ont manqué à leurs obligations à un double titre, d'une part en prenant du retard dans le règlement de leurs mensualités, ce qu'ils ont expressément reconnu par courrier, d'autre part en n'exécutant pas leur obligation contractuelle d'acquitter les impôts afférents à l'immeuble, obligation dont ils ne peuvent s'exonérer en faisant porter aux époux Z... la responsabilité de ne pas leur avoir donné les éléments nécessaires au paiement de la dette, alors qu'ils n'établissent pas que l'attitude qu'ils prêtent à leurs cocontractants ait revêtu pour eux les caractères de la force majeure.
Il convient dans ces conditions de confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente pour manquement des acquéreurs à leurs obligations, et ordonné la remise des choses en leur état antérieur à la vente en ordonnant la restitution de l'immeuble aux époux Z... et le remboursement aux époux X... des mensualités qu'ils avaient versées auparavant.
Conformément à la demande formée par les époux Z... en cause d'appel, il convient, ajoutant au jugement, d'ordonner l'expulsion des époux X... de l'immeuble qu'ils occupent, leur départ des lieux étant le corollaire de la résolution de la vente qui les prive de tout titre d'occupation sur le bien vendu.
Les époux X... sont redevables, depuis le compromis jusqu'à leur départ effectif des lieux, d'une indemnité d'occupation dont ils ne contestent pas la fixation à la somme de 457,35 € par mois décidée par le tribunal.
Il n'y a pas lieu à revalorisation de cette indemnité, qui en particulier ne saurait être alignée sur celle qui avait pu être proposée lors de pourparlers relatifs à une vente de l'immeuble en rente viagère, le mode de calcul d'une telle rente ne pouvant être transposé à l'indemnité d'occupation dont la nature est différente.
Les sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation viendront en compensation avec les mensualités que M. et Mme X... ont déjà réglées aux époux Z... au titre du prix de vente, ainsi qu'en a décidé le tribunal.
Le jugement sera en revanche infirmé en ce qu'il a alloué à M. et Mme Z... la somme de 2. 091 € à titre de dommages et intérêts pour les dédommager du préjudice financier résultant de l'obligation de s'acquitter des impôts fonciers dont la charge n'aurait pas dû leur incomber, alors que la convention se trouvant rétroactivement anéantie par l'effet de la résolution, les intimés sont censés être restés propriétaires de l'immeuble et doivent en cette qualité en supporter les charges depuis l'origine.
Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Déclare recevables les pièces communiquées par M. et Mme X... le 8 juin 2007,
Déclare l'appel de M. et Mme X... recevable en la forme,
Infirme le jugement prononcé le 7 février 2006 par le tribunal de grande instance de PERIGUEUX en sa disposition par laquelle il a condamné solidairement M. et Mme X... à payer à M. et Mme Z... la somme de 2. 091 € à titre de dommages et intérêts,
Statuant à nouveau de ce chef :
Déboute M. et Mme Z... de leur demande de dommages et intérêts en compensation du préjudice financier résultant du paiement des impôts fonciers,
Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions,
Y ajoutant :
Dit que M. et Mme X... devront quitter l'immeuble situé au lieudit " La Pichie " à RIBERAC dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt,
A défaut, ordonne leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique,
Déboute M. et Mme Z... de leur demande formée en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile,
Condamne M. et Mme X... aux entiers dépens, dont distraction pour ceux d'appel au profit de la S. C. P. Sophie LABORY-MOUSSIE et Eric ANDOUARD, Avoués Associés à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Signé par Madame Monique CASTAGNEDE, Président, et par Madame Armelle FRITZ, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le Magistrat signataire.
