ARRET RENDU PAR LA
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
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Le 20 novembre 2007,
PREMIÈRE CHAMBRE SECTION B
No de rôle : 05/00843
Monsieur Antoine DE X...
Madame Marie Sylvine Y... épouse DE X...
c/
Monsieur Marc, Lucien Z...
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avoués
Rendu par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450-2o alinéa du Nouveau Code de Procédure Civile,
Le 20 novembre 2007,
Par Monsieur Louis-Marie CHEMINADE, Président
en présence de Madame Armelle FRITZ, Greffier,
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, PREMIÈRE CHAMBRE SECTION B, a, dans l'affaire opposant :
Monsieur Antoine DE X... né le 04 Septembre 1950 au PORTUGAL, de nationalité Française, demeurant ...
Madame Marie Sylvine Y... épouse DE X... née le 11 Juin 1950 à SAINT SAVIN DE BLAYE (33), demeurant ...
Représentés par la S.C.P. Luc BOYREAU et Raphaël MONROUX, Avoués Associés à la Cour, et assistés de Maître Bernard PIERAGGI, Avocat au barreau de Bayonne,
Appelants d'un jugement au fond rendu le 04 janvier 2005 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel en date du 14 Février 2005,
à :
Monsieur Marc, Lucien Z... né le 07 Décembre 1969 à ERMONT (95) de nationalité Française, demeurant ...
Représenté par la S.C.P. Solange CASTEJA-CLERMONTEL et Hélène JAUBERT, Avoués Associés à la Cour, et assisté de Maître Lionel MARCONI, Avocat au barreau de Bordeaux,
Intimé,
Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue, en audience publique le 18 Septembre 2007 devant :
Monsieur Louis-Marie CHEMINADE, Président,
Monsieur Pierre-Louis CRABOL, Conseiller,
Monsieur Michel BARRAILLA, Conseiller,
Madame Armelle FRITZ, Greffier,
Et qu'il en a été délibéré par les Magistrats du Siège ayant assisté aux débats :
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Vu le jugement rendu le 04 janvier 2005 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX, qui a condamné les époux Antoine DE X... - Marie Y... à passer acte authentique de vente devant Me C..., notaire à BORDEAUX, dans les trois mois de la signification de la décision, relativement à une maison d'habitation située ..., cadastrée section IN no 105 pour une superficie de 6.400 m² environ, aux prix et conditions d'un acte sous seing privé du 31 mai 2002, sous astreinte de 150,00 € par jour de retard commençant à courir trois mois après la signification de la décision, qui a débouté Marc Z... de ses demandes de dommages et intérêts, qui a dit n'y avoir lieu a exécution provisoire, et qui a condamné les époux DE X... à payer à Marc Z... une indemnité de 700,00 € au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens ;
Vu la déclaration d'appel des époux DE X... du 14 février 2005 ;
Vu les dernières écritures des appelants, déposées et signifiées le 23 juin 2005 ;
Vu les dernières écritures de Marc Z..., contenant appel incident, déposées et signifiées le 19 avril 2005 ;
Vu l'ordonnance de clôture du 04 septembre 2007 ;
DISCUSSION :
Par acte sous seing privé du 31 mai 2002, les époux DE X... ont vendu à Marc Z... une maison située commune de PESSAC (33), ..., construite sur un terrain d'une superficie de 6.400 m² environ, cadastré section IN no 105, moyennant un prix de 274.409,00 €. La vente a été conclue sous diverses conditions suspensives, toutes stipulées au seul profit de l'acquéreur, parmi lesquelles l'obtention d'un certificat d'urbanisme indiquant que le terrain était divisible en trois lots, dont deux ayant la nature de terrains constructible. Il était prévu que si l'une des conditions suspensives n'était pas réalisée, chacune des parties reprendrait sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre. Enfin, la vente devait être réitérée par acte authentique le 31 août 2002 en l'étude de Me C..., notaire à BORDEAUX.
Le 02 septembre 2002, les époux DE X... ont fait savoir à l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération avait été conclue, que l'acte authentique n'ayant pas été signé à la date prévue, ils retiraient le bien de la vente en vertu de la clause relative au défaut de réalisation des conditions suspensives. Par lettre du 04 septembre 2002 adressée aux époux DE X..., Marc Z... a contesté la position des intéressés, en indiquant qu'il n'était pas possible d'apprécier si la condition suspensive relative à l'obtention du certificat d'urbanisme était ou non réalisée, puisque ce certificat n'avait pas été délivré. Cette délivrance est intervenue le 02 octobre 2002. Toutefois, les époux DE X... ayant persisté dans leur refus de réitérer la vente, Marc Z... les a fait assigner en vente forcée et en paiement de dommages et intérêts devant le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX le 06 août 2003.
Attendu que pour conclure à l'infirmation du jugement, qui a fait droit à la demande de passation de vente, les époux DE X... estiment que dans la mesure où la condition suspensive relative à l'obtention d'un certificat d'urbanisme n'avait pas été réalisée avant la date prévue pour la signature de l'acte authentique, ils étaient en droit d'invoquer cette défaillance pour reprendre leur entière liberté, ainsi que l'acte sous seing privé leur en donnait la possibilité ; que Marc Z... conteste cette analyse en faisant valoir que la vente était parfaite dès la signature de l'acte sous seing privé, que les conditions suspensives avaient été stipulées dans son seul intérêt, qu'elles n'étaient assorties d'aucune durée de validité, à l'exception de celle relative à l'obtention d'un prêt qui a été réalisée, et que la date prévue pour la signature de l'acte authentique ne constituait pas une "date butoir", ni un terme, mais une "simple prévision, mentionnée à titre de renseignement" (page 8 de ses dernières écritures) ;
Attendu cependant que s'il est exact que les parties étaient d'accord sur la chose et sur le prix dès la conclusion de l'acte sous seing privé du 31 mai 2002, la perfection de la vente demeurait suspendue à la réalisation des conditions suspensives prévues dans cette convention ; que par ailleurs, s'il est également vrai que toutes ces conditions avaient été stipulées dans le seul intérêt de l'acquéreur, il n'en demeure pas moins que chacune des parties pouvait se prévaloir de leur défaillance, puisqu'à la page 5 de l'acte, il était indiqué, après l'énoncé de ces conditions, que "si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée (sauf renonciation par l'acquéreur à ces conditions) chacune des parties reprendra sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre et la somme remise par l'acquéreur, à titre d'acompte, lui sera immédiatement restituée, et ceci sans aucune formalité" ; qu'enfin, s'il est certain qu'aucun délai n'était formellement prévu pour la réalisation des conditions suspensives, à l'exception de celle relative à l'obtention d'un prêt, il se déduit nécessairement de la stipulation de la clause permettant à chaque partie de se prévaloir de la défaillance des conditions pour reprendre sa liberté, que les contractants avaient entendu que ces conditions soient réalisées à la date prévue pour la signature de l'acte authentique ;
Attendu que l'analyse qui précède se trouve confirmée par le dernier paragraphe de la page 5 de l'acte, dont le début est ainsi rédigé : "En application de la rubrique REALISATION, il est convenu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une des conditions suspensives, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit" ; que ces dispositions démontrent en effet, d'une part que, contrairement à ce que soutient Marc Z..., le délai prévu pour la réitération de la vente par acte authentique présentait un caractère impératif, et non simplement indicatif, d'autre part que le défaut de réalisation d'une des conditions suspensives dans ce délai pouvait néanmoins permettre à une partie de refuser cette réitération ;
Attendu qu'il apparaît ainsi que la condition relative à l'obtention d'un certificat d'urbanisme n'ayant pas été réalisée avant la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique et l'acquéreur n'ayant pas renoncé à cette condition, les époux DE X... étaient en droit de reprendre leur liberté sans indemnité, ainsi qu'ils l'ont fait ; qu'il y a donc lieu d'infirmer le jugement déféré et de débouter Marc Z... de ses demandes ;
Attendu que Marc Z... succombant en toutes ses prétentions, il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel ; que par ailleurs, il serait inéquitable que les époux DE X... conservent à leur charge la totalité des frais irrépétibles exposés par eux à l'occasion de cette affaire ; qu'il convient de leur accorder une somme de 2.000,00 € en vertu de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Reçoit les époux DE X... en leur appel et Marc Z... en son appel incident ;
Infirme le jugement rendu le 04 janvier 2005 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX ;
Statuant à nouveau :
Déboute Marc Z... de ses demandes ;
Le condamne à payer aux époux DE X... une somme de 2.000,00 € en vertu de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ;
Le condamne aux dépens de première instance et d'appel ;
Dit que les dépens de l'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau code de procédure civile ;
Signé par Monsieur Louis-Marie CHEMINADE, Président, et par Madame Armelle FRITZ, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
