ARRET RENDU PAR LA
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
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Le : 15 Novembre 2007
CHAMBRE SOCIALE- SECTION B
BAUX RURAUX
No de rôle : 07 / 2946
Monsieur Vincent X...
c /
Monsieur Marcel Y...
Madame Yvette Y...
Nature de la décision : AU FOND
Notifié par lettre simple le :
Grosse délivrée le :
à :
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile,
Le 15 Novembre 2007
Par Monsieur Benoît FRIZON DE LAMOTTE, Président,
en présence de Madame Chantal TAMISIER, Greffier,
La COUR D'APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE SOCIALE SECTION B, a, dans l'affaire opposant :
Monsieur Vincent X... demeurant ...
Représenté par la SCP MICHEL PUYBARAUD, avoués à la Cour, et assisté de Maître Alain PAGNOUX, avocat au barreau de BORDEAUX,
Appelant d'un jugement rendu le 30 mai 2007 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de PERIGUEUX suivant déclaration d'appel en date du 14 Juin 2007,
à :
1o) Monsieur Marcel Y..., demeurant...,
2o) Madame Yvette Y..., demeurant...,
Représentés par Maître Jacques VINCENS, avocat au barreau de BORDEAUX,
Intimés,
rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue en audience publique le 04 Octobre 2007, devant :
Monsieur Benoit FRIZON DE LAMOTTE, Président,
Monsieur Patrick BOINOT, Conseiller,
Madame Caroline BARET, Vice- Présidente Placée,
Madame Chantal TAMISIER, Greffier,
et qu'il en ait été délibéré par les Magistrats du Siège ci- dessus désignés.
FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par acte du 20 juin 1993, Monsieur et Madame Y... ont donné à bail à Monsieur Vincent X..., pour une durée de 9 ans à compter du 30 juin 1993, une exploitation agricole de 43 ha, 40 a, 15 ca pour un prix de " 200, 8 quintaux de blé fermage par an pour la totalité des terrasses et bâtiments loués ".
Par acte authentique du 07 décembre 1981, Messieurs Jean et Albert X... ont constitué le G. A. E. C. de FARILLAC,
Ce G. A. E. C. a été transformé en EARL par décision de l'Assemblée Générale Ordinaire des associés du 1er octobre 1995 avec pour dénomination EARL de FAZILLAC et pour associé Monsieur Jean X... (son ex- loueur), Monsieur Vincent X... (exploitant) ;
cet acte précise en son article 11 :
Biens mis à disposition
Les associés exploitants peuvent mettre à disposition de la société les immeubles dont ils sont locataire dans les conditions définies à l'article L. 411- 37 du Code Rural.
...
Le bailleur devra préalablement en être avisé par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément à l'article L 411- 37 du Code Rural. .
Par acte du 08 février 2003 l'EARL a été transformée en SCEA avec pour associés Monsieur Vincent X..., Madame Nelly X..., Monsieur Damien X..., Monsieur Quentin X..., et pour dénomination la SCEA de FAZILLAC.
Par lettre recommandée Monsieur et Madame D... ont mis en demeure Monsieur Vincent X... :
- le 24 avril 2006 de fournir les justifications de l'abandon de plastiques et de pneus entreposés sur l'exploitation,
- le 24 avril 2006 de justifier si les importantes dégradations des clôtures sont dues à un cas de force majeure ou si elles répondent à des raisons sérieuse et légitimes.
- le 22 mai 2006 de s'expliquer sur le fait que l'exploitation à eux louée a été transférée au G. A. E. C. de FAZILLAC, puis à l'EARL de FAZILLAC, puis à la SCEA de FAZILLAC par acte notarié du 08 février 2003,
- le 12 mai 2006 de préciser dans quelles conditions le purin de l'exploitation est stocké créant d'importantes pollutions, et si son installation à cet égard est conforme à la réglementation.
Le 23 août 2006 Monsieur et Madame Y... ont saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Périgueux en résiliation du bail, en application :
- des articles L. 411- 35, 36 du Code Rural, l'installation de purin n'étant pas conforme, nonobstant la lettre de l'ingénieur de l'agriculture de l'environnement du 28 juillet 2006,
- de l'article L. 411- 53- 10 du Code Rural pour défaut réitéré de paiement du fermage,
- des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, soit les dégradations des clôtures et de l'entretien général,
- de la réglementation relative aux établissements classés, nonobstant les termes de la lettre du 28 juillet 2006 de l'ingénieur de l'agriculture et de l'environnement.
Par jugement du 30 mai 2007, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux a statué ainsi :
Dit n'y avoir lieu à application des articles L 411- 35 et L 411- 36 du Code Rural ;
Vu les articles L. 411- 31 et L. 411- 53 du même Code ;
Juge que Monsieur X... Vincent a manqué gravement à ses obligations de fermier en compromettant la bonne exploitation du fonds loué ;
Prononce en conséquence la résiliation du bail à ferme signé le 20 juin 1993 aux torts exclusifs du susnommé ;
Lui ordonne de libérer les lieux de sa personne et de ses biens dans un délai de deux mois suivant l'expédition de la notification du présent jugement, sous peine d'en être expulsé avec le concours de la force publique si nécessaire ;
Le condamne à payer à Monsieur et Madame Y... Marcel et Yvette la somme de 1. 811, 62 euros au titre de l'arriéré de loyers, outre les intérêts de retard au taux légal à partir de la requête du 21 août 2006 ;
Le condamne également à leur payer 1. 200, 00 euros en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Déboute les époux Y... du surplus de leurs prétentions ;
Condamne Monsieur X... aux dépens. .
Il a relevé que Monsieur X... avait précisé selon le procès- verbal de comparution du 14 mars 2007, le transfert du bail s'est fait en 2002- le paiement n'a jamais été fait à titre personnel mais par les sociétés successives. Je me suis installé en GAEC avec mon père en 1981, puis en EARL puis en SCEA en 2003 ".
Monsieur X... a régulièrement interjeté appel de cette décision ;
par conclusions écrites déposées le 02 octobre 2007 et développées à l'audience, il forme les demandes suivantes :
- Dire que les demandes de Monsieur Y... et de Madame Yvette Y... sur le fondement de l'article L. 411- 37 du Code Rural constituent une demande nouvelle au sens de l'article 564 du Nouveau Code de Procédure Civile et en conséquence, les débouter de la dite demande ;
- Voir confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté Monsieur Marcel Y... et Madame Yvette Y... de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article L. 411- 35 du Code Rural ;
- Subsidiairement, dire que le courrier dont se prévalent Monsieur Marcel Y... at Madame Yvette Y..., en date du 22 mai 2006, ne saurait constituer une mise en demeure au sens de l'article L. 411- 37 alinéa 3 du Code Rural ;
- A titre infiniment subsidiaire, dire que Monsieur Marcel Y... et Madame Yvette Y... n'apportent pas la preuve que les omissions ou irrégularités constatées ont été de nature à les induire en erreur ;
- Voir réformer la décision entreprise en ce qu'elle a résilié le bail par application des articles L. 411- 35 et L. 411- 36 du Code Rural ;
- Voir dire que la preuve du mauvais entretien ne peut résulter des constatations faites par Maîtres ESTRADE, Huissier de Justice, au terme d'un constat en date du 25 juin 2007, l'huissier ayant pénétré dans les lieux loués sans autorisation ;
- Voir dire que Monsieur Marcel Y... et Madame Yvette Y... n'apportent pas la preuve d'un quelconque défaut d'entretien de nature à compromettre le fonds, conformément aux dispositions des articles L. 411- 31 et L. 411- 53 du Code Rural, 9 du Nouveau Code de Procédure Civile et 1315 du Code Civil ;
- Voir débouter Monsieur Marcel Y... et Madame Yvette Y... de leur demande tendant à voir condamner Monsieur Vincent X... à leur verser la somme de 1. 811, 62 euros au titre de l'arriéré de loyer, outre les intérêts de retard au taux légal à partir de la requête du 21 août 2006 ;
- Voir donner acte à Monsieur Vincent X... qu'il a réglé une année de fermage d'avance et débouter Monsieur Marcel Y... et Madame Yvette Y... de leur demande de résiliation en raison d'un prétendu non paiement du fermage ;
- Voir condamner sous astreinte de 500 euros par jour, à compter du prononcé de l'arrêt Monsieur Marcel Y... et Madame Yvette Y... à libérer les lieux loués, de touts objets ou animaux leur appartenant et se trouvant tant sur les parcelles louées que dans les bâtiments ;
- Voir condamner Monsieur Marcel Y... et Madame Yvette Y... à verser à Monsieur Vincent Y..., la somme de 5. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Monsieur et Madame Y... par conclusions écrites, développées à l'audience, forment de leur côté les demandes suivantes :
- Dire et juger irrecevable et mal fondé l'appel interjeté par Monsieur X... du jugement rendu par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Périgueux le 30 mai 2007.
En conséquence, le confirmer.
Prononcer la résiliation du bail sur le fondement des dispositions de l'article L 411- 31 du Code Rural.
Condamner Monsieur X... à payer le solde des loyers 2004 et 2005 s'élevant à la somme de 1. 811, 62 euros, outre les intérêts de droit à compter de la mise en demeure reçue le 7 avril 2006.
Accueillant l'appel reconventionnel des concluants,
Constater la cession du bail à la SCEA de FAZILLAC et en conséquence, dire et juger que le propriétaire rentrera en jouissance de l'exploitation.
Ordonner l'expulsion de Monsieur X... et ce, sous astreinte de 1. 000 euros par jour de retard dans les 8 jours du prononcé de la décision à intervenir.
Condamner également Monsieur X... au paiement du loyer de l'année 2006 pour un montant de 4. 073, 69 euros outre les intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 5 juillet.
Le condamner au paiement d'une somme de 6. 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'en tous les dépens dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SCP ARSENE- HENRY- LANÇON Avoué à la Cour en vertu des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. .
A l'audience, la demande de renvoi présentée par l'appelant qui n'avait conclu que le 02 octobre 2007 nonobstant les termes de la convocation a été rejetée, ce conformément à la demande des intimés.
DISCUSSION
Sur la cession ou la mise à disposition du bail
Par application de l'article L. 411- 35 du Code Rural, nonobstant les dispositions de l'article 1717 du Code Civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur... toute sous- location est interdite ... les dispositions du présent article sont d'ordre public. .
Par application de l'article L. 411- 37 du même Code :
à la condition d'en aviser le bailleur dans les deux mois qui suivent la mise à disposition par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le preneur peut mettre à disposition d'une société à objet principalement agricole son bail. Le bail ne peut être résilié que si le preneur n'a pas communiqué les informations prévues à l'alinéa précédent dans un délai d'un an, après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La résiliation n'est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n'ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur... .
Monsieur X... fait valoir d'abord :
- que dans leurs écritures du 10 juillet 2007, Monsieur et Madame Y... forment une demande nouvelle au sens de l'article 564 du Nouveau Code de Procédure Civile en prétendant au bénéfice de l'article L 411- 37 du Nouveau Code Rural et partant irrecevable,
- que la mise en demeure du 22 mai 2006 ne répond pas aux exigences de l'article L 411- 37 alinéa 2 du Code Rural,
- qu'à supposer que cette mise en demeure soit régulière, au regard de ces dernières exigences, les preneurs ne justifient pas en quoi les erreurs ou omissions auraient été de nature à les induire en erreur,
- qu'en l'espèce, il n'y a pas eu cession, mais mise à disposition conformément à l'article L 411- 37 du Code Civil.
Toutefois, sur le premier point :
- les prétentions ne sont pas nouvelles au sens de l'article 565 du Nouveau Code de Procédure Civile, dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent,
en l'espèce, Monsieur et Madame Y... ne fondent pas à titre principal leur demande sur l'article L. 411- 37 du Code Rural, mais sur l'article L. 411- 25 du même code.
Monsieur et Madame Y... soutiennent par ailleurs,
- que Monsieur X..., qui a seulement indiqué avoir " transféré " en 2002 les terres louées, puis dans ses écritures prises la veille de l'audience les avoir " mises à dispositions " de la S. C. E. A., ne justifie pas sérieusement de la nature juridique de l'opération ni de sa date, les paiements ayant été effectués bien antérieurement par le GAEC, puis l'EARL enfin la SCEA selon lui,
- que l'opération ainsi réalisée ne s'inscrit dans aucun cadre légal et constitue une cession prohibée au sens de l'article L. 411- 35 du Code Rural,
- que par application de l'article L. 411- 36 du même Code, sa demande d'entrée en jouissance est justifiée.
Toutefois :
- Monsieur et Madame Y... ne peuvent avoir été induits en erreur dès lors qu'ils ont accepté le paiement des loyers, par chèques tirés par l'EARL puis la SCEA ainsi qu'il résulte des annexes du rapport F....
- la mise en demeure du 22 mai 2006 invoquant un " transfert " de l'exploitation au profit de la SCEA, a été suivie des déclarations de Monsieur X... lors de l'audience de jugement dont appel, dans le délai légal,
- il n'est pas démontré que les omissions et irrégularités constatées ont été de nature à induire le bailleur en erreur.
La nullité n'est donc pas encourue.
Sur la résiliation du bail à raison des agissements du preneur
Par application de l'article L. 411- 33 et L. 411- 53 du Code Rural la résiliation est encourue dans le cas d' agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds... .
Monsieur X... à l'appui de son appel fait valoir :
- que la preuve n'est pas régulièrement rapportée de ses manquements, dès lors que le constat d'huissier retenu par les premiers juges pour fonder la résiliation prononcée, établit que les constatations ont été opérées en pénétrant dans les parcelles louées, hors sa présence sans autorisation ;
- que les bailleurs ne le laisse pas jouir paisiblement des lieux en continuant d'occuper partie de ceux- ci, indûment,
- que de plus le rapport de Monsieur F... établit la preuve qu'il a agi normalement.
Toutefois Monsieur et Madame Y... font justement valoir :
- qu'il résulte des énonciations du constat critiqué que les constatations ont eu lieu sur les parcelles et bâtiments appartenant à Monsieur et Madame Y... dont ces derniers ont gardé la jouissance, et depuis les diverses chemins ruraux.... ,
- que depuis la conclusion du bail, ils jouissent sans que leur jouissance ait été à un seul moment contestée, ni contredite par les termes imprécis du bail, le rapport de Monsieur F... précisant même que pendant 13 ans cette occupation s'est faite en parfait harmonie sur partie des bâtiments, ce qui les a autorisés, en tous cas, à pénétrer dans ceux- ci,
- que pour le surplus, par l'adoption de ses motifs qui ne sont pas contredits par le rapport de Monsieur F..., le jugement mérite confirmation en ses constatations établissant que les agissements du preneur sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.
La résiliation est encourue par application des dispositions sus- visées.
Sur la résiliation du bail à raison du non paiement des fermages
Par application des articles L. 411- 33 et L. 411- 53 du Code Rural la résiliation est encourue en cas de deux défauts de paiement de fermage et ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance .
La mise en demeure est datée du 03 avril 2006 alors que le paiement de 7. 622, 45 € n'a eu lieu que postérieurement, le chèque étant d'ailleurs daté du 30 juillet 2006.
La réactualisation des loyers visée dans la lettre du 03 avril 2006 aurait dû entraîner le paiement de suppléments de loyer qui n'ont pas été réglés.
Au vu des indices de fermage applicables les loyers auraient dû être modifiés comme suit :
* 1993 : 124, 5 francs / quintal de blé x 200, 8 quintaux = 24. 999, 6 francs soit 3. 811, 16 €,
* 1994 : 124, 5 francs / quintal de blé x 200, 8 quintaux = 24. 999, 6 francs soit 3. 811, 16 €,
1995
+ 2, 48 %
25. 619, 59
1996
+ 1, 64 %
26. 039, 75
1997
+ 0, 93 %
26. 281, 92
1998
+ 2, 39 %
26. 910, 06
1999
+ 1, 27 %
27. 251, 82
2000
- 0, 99 %
26. 982, 03
4. 113, 38 €
2001
- 0, 97 %
26. 720, 03
4. 073, 48 €
2002
+ 2, 23 %
27. 316, 16
4. 164, 32 €
2003
- 0, 73 %
27. 116, 75
4. 133, 92 €
2004
- 0, 82 %
26. 894, 39
4. 100, 02 €
2005
- 0, 18 %
26. 845, 98
4. 092, 64 €
2006
- 0, 46 %
26. 722, 49
4. 073, 82 €
Les réactualisations qui sont demandées concernent les années 2000 à 2003 :
* 4. 113, 38 €- 3. 811, 16 €.......................................... = 302, 22 €
* 4. 073, 48 €- 3. 811, 16 €.......................................... = 262, 22 €
* 4. 164, 32 €- 3. 811, 16 €.......................................... = 353, 16 €
* 4. 133, 92 €- 3. 811, 16 €.......................................... = 322, 76 €
Total.................................... = 1. 240, 46 €
La mise en demeure vise le fermage 2004 pour 4. 100, 09 € et un total de réactualisations pour 1. 240, 46 €.
Les chiffres sont donc exacts. Il apparaît que la somme de 7. 622, 45 € payée tardivement correspond aux fermages non réactualisés de 2004 / 2005 et 2005 / 2006.
La réactualisation demandée par la lettre du 03 avril 2006 n'a pas été payée. Il est demandée en outre la réactualisation des années 2004 et 2005, pour un total de 1. 811, 62 € :
2004 : 4. 100, 02 €- 3. 811, 16 €.................................. = 288, 56 €
2005 : 4. 092, 64 €- 3. 811, 16 €................................. = 281, 48 €
+ 570, 34 € = 1. 240, 16 € + 570, 34 € = 1. 810, 80 € pour l'ensemble des réactualisations demandées. Il est donc dû à Monsieur et Madame Y... la somme de 1. 810, 80 € au titre des réactualisations demandées.
Par ailleurs, le fermage de 2006 n'a pas été payé. Il est donc dû la somme de 4. 073, 69 € à ce titre.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf à préciser :
- que les intérêts au taux légal dont est assorti la condamnation au paiement de la somme de 1. 811, 62 € doivent courir à compter du 07 avril 2006,
- que l'astreinte ne commencera à courir qu'à compter des deux mois suivant la notification du présent arrêt,
Condamne en outre Monsieur X... à payer à Monsieur et Madame Y... les sommes de :
* 4. 073, 69 € au titre des loyers 2006 à compter de la mise en demeure du 05 juillet,
* 1. 500 € par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
Condamne Monsieur X... aux dépens, sans distraction des dépens.
Signé par Benoît Frizon de Lamotte, Président, et par Chantal Tamisier, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
C. Tamisier B Frizon de Lamotte
