ARRET RENDU PAR LA
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
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Le : 6 NOVEMBRE 2007
CINQUIEME CHAMBRE
No de rôle : 06 / 01641
IT
Monsieur Edmond X...
Madame Odette X...
c /
S.C.I. LE CLUB DES CINQ, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social,
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
à :
Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Le 6 NOVEMBRE 2007
Par Madame Josiane COLL, Conseiller
en présence de Monsieur Hervé GOUDOT, Greffier,
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, CINQUIEME CHAMBRE, a, dans l'affaire opposant :
Monsieur Edmond X... de nationalité française demeurant ... 33150 CENON
Madame Odette X... demeurant ... 33150 CENON
Représentés par la SCP Luc BOYREAU et Raphael MONROUX, avoués à la Cour assistés de Maître COMBEDOUZON avocat au barreau de BORDEAUX
Appelants d'un jugement au fond rendu le 23 février 2006 par le Tribunal d'Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel en date du 27 Mars 2006,
à :
S.C.I. LE CLUB DES CINQ, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social,15 avenue Jean Moulin 33600 PESSAC
Représentée par la SCP LABORY-MOUSSIE et ANDOUARD, avoués à la Cour
assistée de Maître VISSERON avocat au barreau de BORDEAUX
Intimée,
Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue en audience publique, le 06 Septembre 2007 devant :
Madame Josiane COLL, Conseiller magistrat chargé du rapport tenant seule l'audience pour entendre les plaidoiries, les Avocats ne s'y étant pas opposés, en application de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, assistée de Monsieur Hervé GOUDOT, Greffier,
Que Madame le Conseiller en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, celle-ci étant composée de :
Monsieur Robert MIORI, Président,
Madame Josiane COLL, Conseiller,
Madame Edith O'YL, Conseiller,
Et qu'il en a été délibéré par les Magistrats du Siège ci-dessus désignés.
Vu les jugements du Tribunal d'Instance de BORDEAUX en date du 10 mars 2005, du 12 janvier 2006, et du 23 février 2006.
Vu l'acte d'appel de Monsieur X... Edmond et de Madame X... Odette en date du 27 mars 2006.
Vu les conclusions de Monsieur X... Edmond et de Madame X... Odette en date du 30 juillet 2007.
Vu les conclusions de la SCI le Club des Cinq en date du 5 septembre 2007.
La procédure a été clôturée par ordonnance du Conseiller de la Mise en Etat en date du 6 septembre 2007.
SUR QUOI :
Monsieur X... Edmond et Madame X... Odette sont locataires d'un appartement situé à CENON depuis le 1er février 1967. Le loyer à l'origine était fixé à la somme de 650 francs par mois indexé sur l'indice du coût à la construction.
L'appartement appartenait à la CARMF (caisse autonome des médecins français). Il a été vendu par acte notarié en octobre 2002 à la SARL IMMOBOYER, puis revendu à la SCI le Club des Cinq le 4 janvier 2005, laquelle est intervenue à la procédure au lieu et place de la SARL IMMOBOYER.
Par acte d'huissier le 29 octobre 2003, la SARL IMMOBOYER a délivré à Monsieur X... Edmond et à Madame X... Odette une sommation de payer une somme de 12 157,60 € représentant le montant de l'indexation des loyers impayés entre 1998 et 2003.
Un commandement de payer était délivré le 2 janvier 2004 et le 27 février 2004, Monsieur X... Edmond et Madame X... Odette saisissaient le Tribunal d'Instance aux fins de former opposition à ce commandement en faisant valoir qu'ils ne sauraient être redevables des sommes réclamées.
Le Tribunal d'Instance a constaté que l'indice de réévaluation du loyer est l'indice du 2ieme trimestre toujours appliqué depuis l'instauration de la convention entre les parties et jugeait qu'à défaut d'accord entre elles et mise en conformité du bail d'origine avec les lois ultérieures la clause d'indexation d'origine devait continuer à s'appliquer. Il recalculait en tenant compte du délai de prescription le nouveau loyer indexé, en notant qu'à compter du mois d'octobre 1976 une erreur était intervenue dans le calcul de l'indexation, erreur se répercutant d'année en année.
Le tribunal ordonnait la réouverture des débats et invitait les parties à conclure sur ses calculs.
Par jugement du 12 janvier 2006, le tribunal constatait que la SCI le Club des Cinq qui demandait la constatation du jeu de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail pour défaut du paiement des loyers ne justifiait pas avoir conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, notifié au représentant de l'état sa prétention afin que soit saisis éventuellement les services sociaux et de ce fait ordonnait une nouvelle réouverture des débats.
Par jugement en date du 23 février 2006, le Tribunal d'Instance prenait en compte le fait que la SCI le Club des Cinq n'avait pas saisi la préfecture et constatait la non recevabilité de la demande de résiliation du bail. Par ailleurs, le Tribunal d'Instance jugeait que c'était bien l'indice du deuxième trimestre de l'année qui devait servir de base pour indexer le loyer et faisait droit à la demande de la SCI le Club des Cinq qui fixait à 17 195,29 € la somme due par Monsieur X... Edmond et Madame X... Odette jusqu'au mois de novembre 2005 inclus.
Le tribunal accordait en outre à Monsieur X... Edmond et à Madame X... Odette un délai de deux ans pour apurer le retard, ces derniers devant payer un supplément de 600 € par mois en sus de leur loyer courant.
Monsieur X... Edmond et Madame X... Odette ont fait appel de la décision. En cause d'appel, ils produisent un nouveau bail en date du 1er février 1983 qui prévoit un loyer, hors charge de 1 559,87 francs et une révision le 1er février de chaque année, soit pour la première fois le 1er février 1984, en fonction des variations de l'indice INSEE du coût de la construction, l'indice de base étant celui du deuxième trimestre 1982, valeur 717, l'indice de révision devant être au 1er février 1984, l'indice 83.
Ils soutiennent en cause d'appel que c'est sur cette base que le calcul doit se faire et qu'ainsi ils ne sont redevables que de la somme de 500,57 €. Si ce contrat de bail, qui n'a jamais malgré plus de deux ans de procédure devant le Tribunal d'Instance et deux réouvertures des débats était produit, ni invoqué par Monsieur X... Edmond et Madame X... Odette, a bien été envoyé par la CARMF pour mise en conformité par rapport aux dispositions de la loi du 22 juin 1982, il n'a cependant jamais été signé par cette dernière. Produit par Monsieur X... Edmond et Madame X... Odette en cause d'appel, ce bail ne porte en effet que leur seules signatures. Ces derniers ont produit une attestation de la CARMF dans laquelle celle-ci fait état qu'elle n'a plus d'archives complètes d'époque et de ce que le montant du loyer tel qu'il résulte du bail du 1er février 1983, (bail qu'elle mentionne cependant comme étant non signé) correspond au montant inscrit comme quittancement et règlement sur les fiches manuelles conservées. La CARMF ajoute qu'elle a pu ne pas appliquer l'indexation et que lors de la vente, dans l'acte lui-même du 1er octobre 2002, s'il était fait référence au bail initial de 1967, le loyer indexé (selon le bail de 1983) était clairement mentionné pour un montant annuel de 4 411,68 €.
Cette attestation au caractère pour le moins flou, basée sur des fiches manuelles et faisant état de spéculation sur le fait qu'elle aurait pu ne pas appliquer l'indexation ne saurait suppléer l'absence de signature du bail.
Par ailleurs, Monsieur X... Edmond et Madame X... Odette produisent une attestation de URBANIA BORDEAUX venant aux droits de UFFI BORDEAUX gestionnaire de l'immeuble appartenant à la CARMF faisant état du fait qu'il avait été établi un nouveau bail conformément à la loi QUILLOT en 1983, que ce nouveau bail fixant le loyer à la somme de 1 559,87 francs a été appliqué, puis révisé selon les indexations contractuelles prévues à la date anniversaire, soit le 1er février de chaque année sous le contrôle du bailleur jusqu'à la mise en vente de l'immeuble.
Cette attestation ne saurait démontrer pour autant que le bail envoyé, à Monsieur X... Edmond et à Madame X... Odette le 1er février 1983 a été retourné signé par ces derniers à leur bailleur ni que celui-ci l'ait signé. Qu'au surplus, l'acte notarié établi lors de la vente ne fait état que du seul bail signé en date du 2 octobre 1967. Dès lors, nonobstant les attestations produites, en l'absence de la signature du bailleur, le bail de 1983 non repris dans l'acte notarié de vente ne saurait être opposable à la SCI le Club des Cinq.
Sur le calcul de l'indexation :
Monsieur X... Edmond et Madame X... Odette
soutiennent que le Tribunal d'Instance n'a pas tenu compte du délai de prescription de 5 ans qui selon eux part à compter de la date de saisine du tribunal soit au mois de février 2004.
La prescription part à compter du commandement de payer soit en l'espèce le 2 janvier 2004. Les mois de novembre 1998 et décembre 1998 ne sont effectivement pas dus.
Monsieur X... Edmond et Madame X... Odette contestent également le calcul du tribunal en indiquant que le montant du loyer à retenir est celui fixé par le bail de 1983. Le dit bail n'ayant pas lieu d'être pris en compte, le calcul doit se faire en tenant compte du bail initial soit 1967 et le montant de l'indexation doit être recalculé à partir de l'année 1999 en prenant pour base le loyer initial soit 99,09 € et l'indice initial soit 196. Les calculs faits selon ses bases par le Tribunal d'Instance n'étant pas remis en cause, c'est donc au paiement d'une somme de 17195,29 – 371,46 = 16823,83 € que seront condamnés Monsieur X... Edmond et Madame X... Odette, représentant l'arriéré du à la date du 1er novembre 2005.
Le loyer courant à compter du 1er décembre 2005 est de 697,56 € eu égard à l'indice retenu soit celui du 2ème trimestre
L'équité permet de faire droit à la demande de la SCI le Club des Cinq au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile à concurrence de la somme de 1 500 €.
PAR CES MOTIFS :
Confirme le jugement du Tribunal d'Instance de BORDEAUX en date du 23 février 2006 sauf en ce qui concerne le montant qui est dû et statuant à nouveau de ce chef.
Condamne solidairement Monsieur X... Edmond et Madame X... Odette à payer à la SCI le Club des Cinq la somme de 16 823,83 € au titre de l'arriéré de loyer du jusqu'au mois de novembre 2005.
Dit qu'à compter du 1er décembre 2005 le loyer reindéxé s'élève à la somme de 697,56 € par mois.
Condamne Monsieur X... Edmond et Madame X... Odette à payer à la SCI le Club des Cinq la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Condamne solidairement Monsieur X... Edmond et Madame X... Odette aux entiers dépens avec application des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Robert MIORI,
Président et par Monsieur Hervé GOUDOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
Hervé GOUDOT Robert MIORI
