ARRET RENDU PAR LA
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
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Le : 26 Septembre 2007
CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS
No de rôle : 06 / 04851
Monsieur François X...
Madame Martine Marie Suzanne Z... épouse X...
c /
COMMUNAUTE URBAINE DE BORDEAUX
LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
à :
Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
Le 26 Septembre 2007
Par Monsieur Bernard BESSET, Président de la Chambre des expropriations désigné par ordonnance du 4 septembre 2006,
en présence de Madame Geneviève KAMIONKA, Greffier en chef,
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, a, dans l'affaire opposant :
Monsieur François X...
de nationalité Française, demeurant...
Madame Martine Marie Suzanne Z... épouse X...
de nationalité Française, demeurant...
Représentés par Maître Françoise FAURIE, avocat au barreau de BORDEAUX,
Appelants d'un jugement au fond rendu le 16 mars 2006 par le Juge de l'expropriation de la GIRONDE suivant déclaration d'appel en date du 28 septembre 2006,
à :
LA COMMUNAUTE URBAINE DE BORDEAUX agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité au siège social
sis Esplanade Charles de Gaulle-33076 BORDEAUX CEDEX,
Représentée par Maître Jean- Philippe RUFFIE, avocat au barreau de BORDEAUX,
LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT pris en la personne du Trésorier Payeur Général de la Gironde domicilié en cette qualité
Cité Administrative- Services des Domaines- 11ème étage- BP 44-33090 BORDEAUX,
Comparant en la personne de Christiane A..., Inspecteur des Domaines, habilitée par délégation générale en date du 26 juin 2007,
Intimés,
Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 27 juin 2007 devant :
Monsieur Bernard BESSET, Président de chambre,
Monsieur Michel COCONNIER, Juge de l'expropriation du Département de la Dordogne,
Madame Anne- Marie POUCHET, Juge de l'Expropriation du Département de la Charente,
Madame Geneviève LABOUNOUX, Greffier divisionnaire,
en présence de Madame Christiane A..., entendu en ses conclusions,
et qu'il en ait été délibéré par les Magistrats du Siège ci- dessus désignés.
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Par jugement en date du 16 mars 2006 le Juge de l'Expropriation du département de la Gironde statuant dans le cadre de l'exercice du droit de préemption exercé par la COMMUNAUTE URBAINE DE BORDEAUX (CUB) à la suite de la déclaration d'aliéner faite par Monsieur et Madame X... le 22 décembre 2004, a fixé à la somme de 336. 640 € le prix du transfert de propriété de l'immeuble situé ..., cadastré ....
Monsieur et Madame X... ont relevé appel de cette décision le 28 septembre 2006. Ils ont déposé deux mémoires les 23 novembre 2006 et 17 avril 2007 aux termes desquels ils demandent que le prix de vente soit fixé à la somme de 416. 978 € conforme à la déclaration d'aliéner et qu'il leur soit alloué en outre une somme de 3. 000 € au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile. Ils soutiennent que les dispositions de l'article L. 13-17 du Code de l'expropriation sont inapplicables, comme l'a retenu le premier juge. Ils contestent la pertinence des éléments de comparaison produits et de surcroît de manière incomplète par la CUB et le Commissaire du Gouvernement. Ils invoquent trois éléments de comparaison (...) pour les prix de 410 € / m ², 450 € / m ² et 335 € / m ², soit une moyenne de 398 € / m ² pour une demande chiffrée à 396 € / m ². Ils indiquent que le prix de revente au m ² dans le cadre d'une opération immobilière permet de prendre en compte un prix d'acquisition du terrain de l'ordre de 400. 000 € pour une superficie de 1052 m ² et une SHON réalisée de 1490 m ² et ce en se fondant sur les documents d'urbanisme de la CUB et de la municipalité de Cenon.
La CUB a déposé un mémoire en réponse le 21 décembre 2006 demandant dans le cadre d'un appel incident que le prix soit fixé à la somme de 262. 000 €. Elle soutient que l'article L. 13-17 du Code de l'expropriation doit s'appliquer, le bien préempté ayant fait l'objet d'une estimation à hauteur de 262. 000 € lors d'une déclaration de succession en mars 2004, soit dans le délai de 5 ans prévu par le texte. Elle invoque par ailleurs deux termes de comparaison (...) qui permettent de retenir un prix de 250 € / m ² et 300 € / m ², soit une valeur de 315. 600 € pour les 1052 m ² appartenant à Monsieur et Madame X....
Le Commissaire du Gouvernement a déposé des conclusions le 08 décembre 2006 formant également appel incident pour voir fixer le prix à 262. 000 €. Il indique que les articles L. 13-17 et R. 13-44 du Code de l'expropriation doivent recevoir application en ne prenant en compte que l'évaluation du bien immobilier objet de la préemption (168. 000 €) estimé par les services fiscaux (262. 000 €) et non la valeur de l'ensemble de la succession comprenant d'autres biens mobiliers et immobiliers (462. 133, 17 €). Il produit par ailleurs trois termes de comparaison (...) permettant de retenir un prix de 305 € / m ², 253 € / m ², 153 € / m ².
Il est fait référence au jugement déféré, aux mémoires des parties et conclusions du Commissaire du Gouvernement, pour l'exposé des faits, de la procédure, de la description du bien préempté, des moyens et du surplus des prétentions des parties.
Motifs de la décision
La déclaration d'aliéner en date du 22 décembre 2004 concerne une parcelle ...d'une superficie de 1052 m ² situé .... A la suite de l'exercice du droit de préemption par la CUB et compte tenu de la contestation existant sur le prix, il n'est pas contesté que celui- ci doit être fixé selon les règles applicables en matière d'expropriation et que dès lors l'article L. 13-17 du Code de l'expropriation doit s'appliquer.
Cet article précise que l'indemnité allouée ne peut excéder l'estimation faite par le service des domaines, si une mutation à titre gratuit ou onéreux antérieure de moins de 5 ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative rendue définitive en vertu des lois fiscales ou à une déclaration d'un montant inférieur à ladite estimation.
Par ailleurs les articles R. 13-33, R. 13-44 et R. 13-45 du même code visent respectivement le cas des modifications antérieures concernant les biens, l'expropriation partielle d'un bien ayant fait l'objet d'une mutation récente et l'expropriation d'un bien qui n'a fait que pour partie l'objet d'une mutation récente.
En l'espèce la parcelle ...a donné lieu à déclaration de succession à la suite du décès survenu le 25 janvier 2002 de Monsieur Pierre X..., père de Monsieur François X..., partie en cause dans la présente procédure. Ce bien estimé à 168. 000 € dans la déclaration de succession en date du 09 mars 2004 a été estimé à 262. 000 € par le service des domaines le 31 janvier 2005. La déclaration de succession concerne un actif de 462. 133, 27 € comprenant deux autres immeubles à Paris et Bordeaux, des biens mobiliers, des valeurs mobilières et des espèces.
Il convient de relever en premier lieu que le délai de 5 ans visé par l'article L. 13-17 du Code de l'expropriation est bien respecté en l'espèce. En effet le point de départ du délai en matière de succession se situe à la date du décès soit le 25 janvier 2002. La date d'échéance est la date de la décision de première instance en application de l'article L. 13-15 I du Code de l'expropriation, soit le 16 mars 2006 et non la date des débats ou de la décision devant la Cour : le délai de 5 ans est bien respecté.
En deuxième lieu il ne peut être valablement soutenu qu'au visa de l'article R. 13-44 2ème alinéa du Code de l'expropriation l'article L. 13-17 du même code ne s'appliquerait pas au seul motif qu'un seul bien de la succession est concerné par la déclaration d'aliéner et l'estimation des domaines, à savoir la parcelle ...pour une valeur de 262. 000 € qui est inférieure à l'évaluation de la succession telle que découlant de la déclaration de succession du 09 mars 2004 pour un montant de 462. 133, 67 €.
En effet l'article L. 13-17 du Code de l'expropriation doit s'appliquer lorsque l'expropriation ne porte que sur une partie des biens ayant fait l'objet de la mutation (en l'espèce la succession) et que l'estimation des domaines est supérieure à l'évaluation donnée à la totalité des biens lors de la mutation. Il doit en être de même si l'estimation des domaines est inférieure à l'évaluation donnée à la totalité des biens faisant l'objet de la mutation, dès lors que cette estimation ne concerne qu'un immeuble parfaitement individualisé compris au sein d'un actif successoral qui comporte d'autre biens immobiliers et mobiliers totalement étrangers à la procédure d'expropriation ou à la déclaration d'aliéner.
En l'espèce la parcelle ...d'une superficie de 1052 m ², qui n'a fait l'objet d'aucune modification dans sa consistance matérielle ou juridique, dans son état ou sa situation d'occupation a donné lieu à une évaluation administrative définitive chiffrée à hauteur de 262. 000 €. Cette même parcelle, objet de la déclaration d'aliéner doit voir sa valeur fixée à ce même prix de 262. 000 € en application des dispositions de l'article L. 13-17 du Code de l'expropriation.
La décision du Juge de l'expropriation doit en conséquence être infirmée.
PAR CES MOTIFS
Infirme la décision du Juge de l'Expropriation du département de la Gironde en date du 16 mars 2006.
Statuant à nouveau,
Fixe à la somme de 262. 000 € le prix du bien immobilier de Monsieur et Madame X... situé ... cadastré ..., objet du droit de préemption exercé par la CUB.
Dit que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens.
Le présent arrêt est signé par Bernard BESSET, Président et par Madame Geneviève KAMIONKA, Greffier en chef auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
