ARRET RENDU PAR LA
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
--------------------------
Le : 17 Janvier 2007
DEUXIÈME CHAMBRE
No de rôle : 06/00590
S.A.R.L. LE PAIN OCCITAN
c/
Madame Jeanne Marie Y... veuve Z...
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avoués
Rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
Le 17 Janvier 2007
Par Monsieur Philippe LEGRAS, Conseiller,
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, DEUXIÈME CHAMBRE, a, dans l'affaire opposant :
S.A.R.L. LE PAIN OCCITAN, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social,42 avenue du Général de Gaulle - 33260 LA TESTE DE BUCH
représentée par la S.C.P. CASTEJA-CLERMONTEL et JAUBERT, avoués à la Cour, et assistée de Maître Marie-Andrée PERROGON substituant Maître Marc FRIBOURG, avocats au barreau de Libourne,
appelante de deux jugements, (RG 9724/2004) rendu le 2 février 2005 et (RG 1322/2006) rendu le 10 mai 2006 par le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux suivant deux déclarations d'appel, respectivement, en date des 3 février et 29 juin 2006,
à :
Madame Jeanne Marie Y... veuve Z..., née le 24 octobre 1932 à La Teste de Buch (33), de nationalité française, retraitée, demeurant ...
représentée par la S.C.P. FOURNIER, avoués à la Cour, et assistée de Maître Catherine LAVERGNE, avocat au barreau de Bordeaux,
intimée,
rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 22 novembre 2006 devant :
Monsieur Philippe LEGRAS, Conseiller, Magistrat chargé du rapport tenant seul l'audience pour entendre les plaidoiries en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, les Avocats ne s'y étant pas opposés, assisté de Madame Véronique SAIGE, Greffier.
Monsieur le Conseiller en a rendu compte à la Cour dans son délibéré.
Celle-ci étant composée de :
Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président,
Monsieur Bernard ORS, Conseiller,
Monsieur Philippe LEGRAS, Conseiller.
***
Par acte authentique du 29 juillet 1994, les époux Z... donnaient à bail à la S.A.R.L. LE TROC DU BASSIN des locaux commerciaux sis à La Teste de Buch moyennant un loyer annuel de 84.000 F HT révisable à l'expiration de chaque période triennale à effet du 1er août 1994.
Après cessions successives du droit au bail à la S.A.R.L. PORTO FINO puis à Madame D... et par acte authentique du 25 septembre 1998 la S.A.R.L. LE PAIN OCCITAN acquérait en dernier lieu le droit au bail de Madame D..., venant ainsi aux droits du preneur initial.
Par acte d'huissier du 24 janvier 2003, les époux Z... donnaient congé à la S.A.R.L. LE PAIN OCCITAN pour le 31 juillet 2003 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 24.000 € HT à compter du 1er août 2003. Le 21 mai 2004, les époux Z... notifiaient au preneur un mémoire aux mêmes fins, demandant en outre le paiement des intérêts dus en vertu de l'article 1155 du Code civil et le paiement d'un loyer provisionnel de 18.000 € HT par an dans le cas où une mesure d'instruction serait ordonnée.
Par actes des 2 août et 8 septembre 2004, les époux Z... faisaient assigner la S.A.R.L. LE PAIN OCCITAN devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Bordeaux en reprenant les demandes contenues dans leur mémoire.
La S.A.R.L. LE PAIN OCCITAN concluait au débouté et, subsidiairement, à l'organisation d'une expertise.
Par acte déclaratif du 29 décembre 2004, Madame Jeanne Y... veuve Z... indiquait que, suite au décès de son mari le 12 novembre 2004, elle entendait poursuivre seule la procédure en tant que bénéficiaire de la clause d'attribution intégrale en toute propriété de la communauté contenue dans la convention homologuée par un jugement du 13 mars 2003.
Par jugement du 2 février 2005, le juge des loyers commerciaux a :
- constaté qu'à la suite du décès de Monsieur Henri Z..., Madame Jeanne Y... veuve Z... a repris seule la procédure et l'a déclarée recevable en son action ;
- dit que le bail a été renouvelé à effet du 1er août 2003 ;
- dit que le changement de commerce dans les lieux loués intervenu au cours du bail expiré constitue une modification notable de la destination des lieux et que le bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement ;
- avant dire droit sur le prix du loyer du bail renouvelé : ordonné une expertise confiée à Monsieur E... avec mission, notamment, de rechercher au vu du motif de déplafonnement retenu, la valeur locative du loyer considéré, Madame veuve Z... devant consigner ;
- fixé le loyer provisionnel au loyer en vigueur au cours du bail à renouveler majoré du jeu de l'indexation.
L'expert (Monsieur F... ayant remplacé Monsieur E...) a déposé son rapport le 8 novembre 2005.
Par jugement du 10 mai 2006, le juge a :
- rejeté la demande de sursis à statuer ;
- fixé le prix du loyer du bail renouvelé à la somme de 23.467 € HT par an, les autres conditions du bail restant inchangées ;
- débouté Madame veuve Z... de sa demande de condamnation au paiement des loyers et des intérêts dus ;
- rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal sur la différence entre les loyers dus et les loyers réglés au fur et à mesure de chaque échéance à compter du 1er août 2003 ;
- condamné la S.A.R.L. LE PAIN OCCITAN à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile de 2.500 €.
La S.A.R.L. LE PAIN OCCITAN a interjeté appel du premier jugement le 3 février 2006 et du second jugement le 29 juin 2006. Par uniques écritures du 4 avril 2006 (jugement du 2 février 2005) et du 27 juillet 2006 (jugement du 10 mai 2006), elle conclut à la réformation de ces deux décisions soit :
- concernant le jugement du 2 février 2005 : constatant que la clause déterminante de destination initiale des lieux a fait l'objet d'une annulation, qu'il soit dit qu'aucune modification de destination des lieux ne peut être intervenue et qu'il n'y a pas lieu à déplafonnement ;
- concernant le jugement du 10 mai 2006 : constatant que les conditions prévues par l'article L 145-34 du Code de commerce ne sont pas réunies, qu'il soit dit que le loyer, objet du bail litigieux, ne peut être déplafonné et que Madame Veuve Z... soit condamnée à lui remettre un bail renouvelé à compter du 1er août 2003 simplement augmenté de l'indice prévu au bail.
Elle demande d'autre part des indemnités de 1.000 € et 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Madame Jeanne Y... veuve Z..., intimée, conclut par dernières écritures du 27 octobre 2006 commune aux deux instances à la confirmation intégrale des deux jugements et à la condamnation de l'appelante à lui payer 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
M O T I F S E T D E C I S I O N
Attendu qu'il est constant qu'aux termes de l'acte du 29 juillet 1994 la destination des locaux loués était conforme à la réalisation de l'objet social soit l'exploitation d'un fonds de commerce d'ameublement, antiquités, matériel professionnel pour restauration, activité de marchand de biens et de conseil financier ;
qu'il est tout aussi constant que, lors de l'acquisition du droit au bail par Madame D... le 30 octobre 1995, l'acte alors dressé auquel intervenaient les époux Z... a stipulé que le paragraphe "destination des lieux" du bail était annulé et remplacé par les termes suivants : "les locaux objet de la cession de droit au bail devront servir exclusivement à l'exploitation d'un fonds de commerce de boulangerie, pâtisserie, salon de thé, chocolaterie, glaces, salés, vente de pizzas, quiches, revente de bonbons, biscuits, boissons et d'une façon générale de tout autre produit vendu en boulangerie".
Attendu que l'appelante fait valoir qu'une annulation a un caractère absolu et équivaut à une inexistence rétroactive et qu'ainsi la nature de l'activité exercée dans les lieux loués est censée avoir été la même depuis l'origine, d'où elle déduit l'absence de changement de la destination des lieux ouvrant droit à déplafonnement.
Mais attendu qu'il est patent que les parties ont alors entendu non pas supprimer purement et simplement la clause du bail de destination des lieux loués mais annuler la clause d'origine et la remplacer par une autre par laquelle la destination des lieux se trouvait totalement modifiée ;
que l'acte du 30 octobre 1995 et son contenu sont mentionnés dans l'acte de cession de droit au bail à la S.A.R.L. LE PAIN OCCITAN du 25 septembre 1998 auquel les époux Z... sont aussi intervenus et dans lequel les parties ne sont pas revenues sur la destination des lieux loués.
Attendu, dès lors, que c'est à bon droit qu'il a été jugé qu'est intervenu en cours de bail un changement radical du commerce exploité dans les lieux loués constitutif d'une modification notable de la destination des lieux au sens de l'article 23-2 du décret no53-960 du 30 septembre 1953 et qu'en application des dispositions de l'article L 145-34 du Code de commerce cette modification notable d'un des éléments mentionnés à l'article L 145-33 1o à 4o justifiait le déplafonnement du bail renouvelé ;
que le principe du renouvellement du bail à compter du 1er août 2003 est acquis et le motif du déplafonnement l'est également, les autres éléments susceptibles de qualifier une modification notable des facteurs locaux de commercialité n'étant évoqués qu'à titre subsidiaire.
Attendu que l'expertise portant sur l'évaluation de la valeur locative a pris en compte la superficie pondérée des lieux loués, leur localisation, leur composition et leur état d'entretien et les conclusions ne s'en trouvent pas critiquées sur ces éléments d'appréciation ;
que l'intimée conclut à son homologation ;
que la disposition du jugement du 10 mai 2006 ayant débouté Madame Veuve Z... de sa demande en condamnation au paiement des loyers n'est, en l'absence d'appel incident, pas contestée.
Attendu, en conséquence, que l'appelante sera déboutée de toutes ses demandes, les deux jugements déférés étant purement et simplement confirmés.
Attendu que l'indemnité sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile au bénéfice de Madame Veuve Z... prononcée le 10 mai 2006 sera portée à la somme de 4.000 €.
P A R C E S M O T I F S
La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,
– confirme les jugements des 2 février 2005 et 10 mai 2006 sauf à porter à la somme de 4.000 € le montant de l'indemnité sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile à la charge de la S.A.R.L. LE PAIN OCCITAN.
– Déboute la S.A.R.L. LE PAIN OCCITAN de toutes ses demandes.
– La condamne aux dépens d'appel dont distraction au profit de la S.C.P. d'avoués FOURNIER.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président, et par Madame Véronique SAIGE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
