ARRET RENDU PAR LACOUR D'APPEL DE BORDEAUX---------------------------Le : PREMIERE CHAMBRE SECTION BNo de rôle : 06/04116Madame Ginette X...c/LA S.C.I. DU LAC LA S.A. GROUPE PATRICE PICHET, (venant aux droits du GROUPE EUROBAT),Nature de la décision : AU FOND
JONCTION DU DOSSIER 06/5120 AU DOSSIER 06/4116
Grosse délivrée le :aux avoués
Rendu par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450-2o alinéa du Nouveau Code de Procédure Civile,
Le
Par Monsieur Louis MONTAMAT, Président,
en présence de Madame Armelle FRITZ, Greffier,
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, PREMIERE CHAMBRE SECTION B, a, dans l'affaire opposant :
Madame Ginette X..., née le 10 Avril 1933 à BRIENNE LE CHATEAU (10), de nationalité française, retraitée, demeurant 238, avenue de Labarde 33300 BORDEAUX,
Représentée par la S.C.P. Stéphan RIVEL et Patricia COMBEAUD, Avoués Associés à la Cour, et assistée de Maître Lionel RIVIERE, Avocat au barreau de BORDEAUX,
Appelante d'un jugement rendu le 4 juillet 2006 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel en date du 1er Août 2006, et demanderesse à l'assignation à jour fixe en date du 11 OCTOBRE 2006,
à :
1o/ LA S.C.I. DU LAC, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 20-24, avenue de la Canteranne 33608 PESSAC CEDEX,
2o/ LA S.A. GROUPE PATRICE PICHET, (venant aux droits du GROUPE EUROBAT), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 20-24, avenue de la Canteranne 33600 PESSAC,
Représentées par la S.C.P. Luc BOYREAU et Raphaùl MONROUX, Avoués Associés à la Cour, et assistées de Maître Patrice CORNILLE, Avocat au barreau de BORDEAUX,
Intimées,
Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue, en audience publique le 6 Novembre 2006 devant :
Monsieur Louis MONTAMAT, Président,
Monsieur Pierre-Louis CRABOL, Conseiller,
Monsieur Michel BARRAILLA, Conseiller,
Madame Armelle FRITZ, Greffier,
Et qu'il en a été délibéré par les Magistrats du Siège ayant assisté aux débats :
Statuant sur l'appel régulièrement interjeté par Madame Ginette X... à l'encontre d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX le 4 JUILLET 2006 qui a déclaré la S.A. GROUPE PATRICE PICHET recevable en son intervention volontaire, a déclaré recevables l'action de la S.C.I. DU LAC et celle de Madame X... qui, au vu d'un compromis en date du 5 MAI 2004 et son avenant des 29 SEPTEMBRE et 12 OCTOBRE 2004 entre Madame X... et la Société GROUPE EUROBAT, portant sur la vente d'une maison à usage d'habitation sise 238, Avenue de Labarde à Cité Noùl à BORDEAUX, pour un prix de 274.408,00 Euros, a condamné la dame X... à passer, au profit de la S.C.I. DU LAC l'acte
authentique de vente, portant sur ledit bien, dans un délai de deux mois, à compter de la signification du présent jugement, a dit que faute par la dame X... de procéder à la passation de l'acte authentique dans le délai accordé, le présent jugement en tiendrait lieu et serait publié, à ce titre à la Conservation des Hypothèques de BORDEAUX.
Par ailleurs, le Tribunal a débouté Madame X... de sa demande de dommages et intérêts, la S.C.I. DU LAC du paiement des actes de publication. Ensuite, le Tribunal, vu les articles 1674 et suivants du Code Ci vil a débouté Madame X... de sa demande de rescision pour cause de lésion de la vente litigieuse. Enfin, le Tribunal a débouté la S.C.I. DU LAC de sa demande fondée sur la résistance abusive de Madame X... et a condamné cette dernière à payer à la S.C.I. DU LAC et à la S.A. GROUPE PATRICE PICHET une indemnité de procédure de 2.000,00 Euros et aux dépens.
Cette affaire était enrôlée sous le numéro 06/4116.
Régulièrement autorisées par ordonnance du Premier Président, la S.C.I. DU LAC et la S.A. GROUPE PATRICE PICHET assignaient à jour fixe, pour l'audience du 6 NOVEMBRE 2006, Madame X....
Cette affaire était enrôlée sous le numéro 06/5120.
Au soutien de son appel, Madame X... sollicite par écritures du 3 NOVEMBRE 2006 la réformation du jugement. Elle prétend qu'elle est déliée de tout engagement à l'égard de l'acquéreur et lui demande une somme de 25.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts. Subsidiairement, elle invoque la rescision pour cause de lésion, avec désignation de trois experts et à titre plus subsidiaire un délai de six mois au moins, pour passer l'acte authentique et quitter les lieux. Enfin elle estime que les sociétés intimées doivent lui verser une indemnité de procédure de 5.000,00 Euros.
La S.C.I. DU LAC et la S.A. GROUPE PATRICE PICHET, par écritures du 6 OCTOBRE 2006 ont conclu à la confirmation du jugement déféré et à la condamnation de Madame X... à lui payer une somme de 5.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et une indemnité de procédure de 2.000,00 Euros pour chacune d'elles.
La Cour se réfère en ce qui concerne les faits, la procédure, les moyens et prétentions des parties au jugement et aux conclusions d'appel.
SUR CE :
Attendu que jonction de ces deux instances sera ordonnée et un seul arrêt rendu ;
Attendu ensuite que la Cour observe que dans ses écritures d'appel, Madame X... ne conteste pas la recevabilité à agir de la S.C.I. DU LAC, devenue filiale du GROUPE EUROBAT, ni la régularité de la procédure, en fait de la S.C.I. DU LAC qui n'avait pas à publier son assignation au Bureau des Hypothèques, lors même qu'il s'agit d'une demande de régularisation forcée en justice d'une vente immobilière passée par acte sous seing privé ;
1o/ Attendu précisément que le compromis de vente du 5 MAI 2004 était assorti notamment d'une condition suspensive, dont l'acquéreur pouvait seul se prévaloir, consistant en l'obtention d'un permis de construire, respectant la prescription, actuellement en vigueur, du plan d'occupation des sols de BORDEAUX; que l'acquéreur devrait alors justifier auprès du vendeur du dépôt de la demande de permis de construire dans un délai expirant le 31 JUILLET 2004, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétence ; qu'à défaut, le vendeur pourrait, si bon lui semble, reprendre sa pleine et entière liberté, 15 jours après une lettre recommandée, restée sans effet, contenant mise en demeure d'avoir à fournir le récépissé susvisé ;
Que dès l'obtention du permis de construire, l'acquéreur s'engageait
à l'afficher sur le bien et à justifier auprès du vendeur, tant de la délivrance du permis que de son affichage sur les lieux vendus et en mairie ;
Que par ailleurs, il était convenu que si ledit permis faisait l'objet d'un recours contentieux dans les deux mois de son affichage et/ou pour retrait pour illégalité dans le délai de quatre mois de sa délivrance, les présentes se prorogeraient de plein droit et, sans formalité, jusqu'à extinction de la procédure, à moins que l'acquéreur ne préfère abandonner son projet ;
Qu'enfin, il était stipulé que l'acte authentique serait reçu par POIRAUD, notaire à ARCACHON au plus tard le 31 DECEMBRE 2004 ;
Que toutefois les présentes (acte sous seing privé du 5 MAI 2004) seraient automatiquement prorogées quant à la date de la passation de l'acte notarié si l'avancée du dossier du permis de construire permettait d'envisager une délivrance rapide de celui-ci ;
Or attendu que par un avenant des 29 SEPTEMBRE 2004 et 12 OCTOBRE 2004, les parties ont convenu de modifier certaines dates figurant dans le compromis du 5 MAI 2004 ;
Qu'ainsi, l'acquéreur s'engageait à déposer un dossier de permis de construire d'un immeuble à usage collectif d'habitation, au plus tard le 30 OCTOBRE 2004 ; qu'ensuite le délai prévu par l'obtention de l'autorisation de construire est fixé au 30 JANVIER 2005 ; qu'enfin les parties fixent la demande de régularisation authentique du compromis du 5 MAI 2004 et du présent avenant au plus tard au 30 MAI 2005 ; que pour terminer, ledit avenant mentionne uniquement qu' "il n'est apporté aucune novation aux autres clauses du compromis, du 5 MAI 2004, qui restent toutes de vigueur" ;
Attendu que Madame X..., de son coté, signait le 26 MARS 2005 un compromis relatif à l'achat, par ses soins, d'un bien immobilier, sis 40, route d'Ezy à IVRY LA BATAILLE (Eure) ; que la réitération,
en, la forme authentique de cette vente devant en principe intervenir le 10 JUIN 2005 était subordonnée à la réalisation d'une condition suspensive tenant à la vente préalable de son bien immobilier à BORDEAUX, dont l'acte notarié était prévu pour le 30 MAI 2005 ;
Or attendu qu'à cette date l'acte authentique n'a pas été signé en l'étude du notaire POIRAUD avec la S.C.I. DU LAC et la S.A. GROUPE PATRICE PICHET de sorte que Madame X... a renoncé le 1er JUIN 2005 à se porter acquéreur de l'immeuble dans l'Eure puisque la condition suspensive n'était pas levée et qu'elle ne pouvait donc financer son achat, avec la vente de son bien ;
Que sommée ultérieurement d'avoir à passer l'acte de vente en l'étude de Maître POIRAUD Madame X... n'a pas déféré à cette sommation ;
Attendu que Madame X... soutient en effet que le compromis du 5 MAI 2004 est devenu caduc, faute de sa réitération en la forme authentique le 30 MAI 2005 au plus tard, sans qu'elle ait à se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive tenant à la délivrance du permis de construire ;
Attendu que l'avenant sus mentionné, en modifiant les dates de délais tant d'obtention du permis de construire que de la régularisation notariée a, comme le soutient à juste titre l'appelant, supprimé, ou du moins n'a pas repris, les dispositions figurant au titre "Réitération" du sous seing privé du 5 MAI 2004 relatives à la prorogation automatique de la date de signature de l'acte authentique, en fonction de l'état d'avancement du dossier du permis de construire ;
Mais qu'à la limite, il importe peu qu'au 30 JANVIER 2005, le permis de construire n'ait pas encore été délivré à l'acquéreur - qui au demeurant aurait pu seul se prévaloir de cette situation - lors même que l'acte de vente ne devait intervenir, devant Maître POIRAUD, que
le 30 MAI 2005, puisqu'entre temps, Madame X... a signé, le 26 MARS 2005, un acte sous seing privé d'achat ; que cette attitude révèle qu'elle se considérait toujours liée avec son acquéreur à tout le moins jusqu'à la date de signature de l'acte notarié (30 MAI 2005) qui, en l'absence d'une clause de prorogation "automatique" insérée à l'avenant sus mentionné, constituait la date extrême, insusceptible d'être différée, de passation de l'acte authentique ;
Que n'ayant point été sommée par l'acquéreur d'avoir à signer l'acte authentique pour cette date butoir, c'est à bon droit que Madame X... a considéré que l'acte sous seing privé du 5 MAI 2004 était devenu caduc et qu'elle a exprimé son intention d'être libérée des engagements contractés dans ce dernier acte par lettre du 4 AOUT 2005 à l'Agence Immobilière, contenant son désir de résilier le mandat de vente et, par lettre que son propre notaire, Maître TARDY-PLANECHAUD, adressait à Maître POIRAUD, notaire de l'acquéreur le 5 SEPTEMBRE 2005 ; qu'il importe peu que ce notaire ait envoyé par courrier du 7 JUIN 2005 à Madame X... copie de l'arrêté du permis de construire délivré le 2 JUIN précédent et que, par acte d'huissier du 13 SEPTEMBRE 2005, l'acquéreur ait sommé Madame X... de se rendre en son étude le 4 OCTOBRE 2005 pour régularisation du sous seing privé, lors même que Madame X... avait invoqué antérieurement la caducité du compromis, ce qui signifiait la libération de ses obligations à l'égard de l'acquéreur à compter du 30 MAI 2005 ;
Qu'il suit que le jugement sera réformé en toutes ses dispositions ;
2o/ Attendu que l'appelante sollicite à juste titre des dommages en réparation de son préjudice financier puis moral ;
Qu'en effet, faute du financement espéré provenant de la vente de son propre immeuble, elle n'a pu acquérir un bien immobilier dans l'Eure
; qu'il importe peu à cet égard que Madame X... ait fait jouer à l'encontre de son vendeur la clause résolutoire dès le 1er JUIN 2005, alors que l'acte authentique ne devait être passé que le 10 JUIN 2005, lors même qu'à cette dernière date l'acquéreur n'avait pas sommé sa venderesse de venir signer l'acte authentique ;
Qu'ensuite, Madame X... en raison de son âge (73 ans) a incontestablement éprouvé des tracasseries, des inquiétudes inhérentes au devenir de l'acte sous seing privé du 5 MAI 2004 .
Qu'il y a lieu de condamner solidairement les sociétés intimées à lui verser à ce titre une somme de 20.000,00 Euros ;
Qu'enfin, l'équité commande de lui allouer une indemnité de procédure égale au montant de celui réclamé par la S.C.I. DU LAC et la S.A. GROUPE PATRICE PICHET soit 4.000,00 Euros ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Déclare l'appel recevable,
Le dit fondé,
Joint l'instance enrôlées sous le numéro 06/5120 à l'instance enrôlée sous le numéro 06/4116,
Réforme le jugement déféré (Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX du 4 JUILLET 2006),
Vu l'article 1134 du Code Civil,
Dit et juge que Madame Ginette X... est déliée de tout engagement à l'égard de la S.C.I. DU LAC et de la S.A. GROUPE PATRICE PICHET,
Les déboute de toutes leurs demandes reconventionnelles,
Les condamne solidairement à payer à Madame X... à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice financier et moral la somme de VINGT MILLE EUROS (20.000,00 Euros), ainsi que sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
une somme de 4.000,00 Euros,
Condamne solidairement la S.C.I. DU LAC et la S.A. GROUPE PATRICE PICHET aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de la S.C.P. Stéphan RIVEL et Patricia COMBEAUD, Avoués Associés à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Signé par Monsieur Louis MONTAMAT, Président, et par Madame Armelle FRITZ, Greffière.
