ARRET RENDU PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX -------------------------- Le : 29 novembre 2005 CINQUIEME CHAMBRE No de rôle : 04/03014 AKM
Monsieur Daniel Clément X... Madame Ma'té Y... épouse X... c/ S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE LES PREVOYANTS agissant en la personne de son Président du Conseil d'Administration domicilié en cette qualité au siège social, Nature de la décision :
Grosse délivrée le : aux avoués
Rendu le, 29 novembre 2005
Par mise à disposition au Greffe,
Par Madame Edith O'YL, Conseiller
en présence de Monsieur Hervé Z..., Greffier,
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, CINQUIEME CHAMBRE, a, dans l'affaire opposant :
Monsieur Daniel Clément X..., né le 24 Août 1949 à DURAS (47120), de nationalité Française, demeurant 4 allée du Bocage - 33520 BRUGES Madame Ma'té Y... épouse X..., née le 14 Août 1949 à CANTENAC (33460), de nationalité Française, demeurant 4 allée du Bocage - 33520 BRUGES représentés par la SCP RIVEL etamp; COMBEAUD, avoués à la Cour, assistés de Maître Carol FERRE, avocat au Barreau de BORDEAUX.
Appelants d'un jugement rendu le 09 mars 2004 par le Tribunal de
Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel en date du 03 Mai 2004,
à :
S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE LES PREVOYANTS agissant en la personne de son Président du Conseil d'Administration domicilié en cette qualité au siège social, 11 Cours du XXX juillet - 33000 BORDEAUX représentée par la SCP FOURNIER, avoués à la Cour, assistée de Maître Bruno VITAL-MAREILLE, avocat au Barreau de BORDEAUX.
Intimée,
Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue en audience publique, le 27 Septembre 2005 devant :
Madame Edith O'YL, Conseiller magistrat chargé du rapport tenant seul l'audience pour entendre les plaidoiries, les Avocats ne s'y étant pas opposés, en application de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, assisté de Hervé Z..., Greffier,
Que Madame le Conseiller en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, celle-ci étant composée de :
Monsieur Patrick GABORIAU, Président,
Madame Josiane COLL, Conseiller,
Madame Edith O'YL, Conseiller,
Et qu'il en a été délibéré par les Magistrats du Siège ci-dessus désignés.
Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX en date du 9 Mars 2004,
Vu l'appel interjeté par les époux Daniel X... le 3 Mai 2004,
Vu leurs conclusions récapitulatives déposées au greffe de la Cour et signifiées le 5 septembre 21 Octobre 2005,
Vu les conclusions de la SA CREDIT IMMOBILIER DE France PREVOYANT déposées au greffe de la Cour et signifiées le 8 Février 2005,
Vu l'ordonnance de clôture en date du 23 Septembre 2005. *
Reprochant à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE d'avoir fait édifier sur le terrain voisin de leur propriété un ensemble immobilier à l'origine de troubles anormaux du voisinage, les Epoux X... ont fait assigner celle-ci devant le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX pour obtenir sa condamnation au paiement de :
- la somme de 45 000 ç de dommages et intérêts en réparation de la moins value subie par leur propriété,
- celle de 35 000 ç de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et de jouissance,
- celle de 10 068,19 ç en réparation du mur endommagé lors des travaux de construction,
- 5 000 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Par la décision critiquée le premier juge après avoir déclaré la demande des époux X... recevable les en a déboutés et les a condamnés au paiement d'une somme de 1 000 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - Sur la recevabilité
la SA CREDIT IMMOBILIER LES PREVOYANTS conteste la recevabilité de la demande formée à son encontre au motif qu'elle n'aurait pas la qualité de maître de l'ouvrage ou de voisin.
Toutefois le titre de propriété versé aux débats témoigne de ce qu'elle est propriétaire de la parcelle jouxtant celle des Epoux X... sur laquelle a été édifié l'ensemble immobilier critiqué ; de même c'est bien elle qui figure sur le permis de construire, sur l'attestation certifiant l'absence de recours contre ce permis, sur le procès-verbal de bornage, sur les constats d'huissier qu'elle a fait dresser ainsi que sur les divers plans d'architectes produits aux débats ; ces divers documents démontrent clairement sa qualité de
maître de l'ouvrage et force est de constater qu'elle ne verse aucune pièce permettant de considérer qu'elle n'a plus cette qualité.
Par ailleurs le fait que les entrepreneurs puissent être poursuivis pour troubles anormaux du voisinage n'interdit nullement de poursuivre le maître de l'ouvrage
En conséquence le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevable la demande des Epoux X... formée à son encontre. - Sur le préjudice économique et de jouissance
Il est acquis que l'exercice même légitime du droit de propriété devient générateur de responsabilité lorsque le trouble qui en résulte pour autrui dépasse la limite des inconvénients normaux du voisinage.
Les Epoux X... sont propriétaires 4 allée du Bocage à BRUGES d'une parcelle sur laquelle ils ont fait construire en 1984 une maison d'habitation, une petite maison d'été et une piscine.
Il est justifié par les pièces produites aux débats notamment l'expertise judiciaire diligentée par Monsieur A..., l'expertise de Monsieur B... et diverses photographies qu'il s'agit d'une construction de qualité conçue pour profiter des aménagements extérieurs et du jardin d'agrément.
Jusqu'en 1997 la parcelle voisine située à l'ouest de leur propriété était séparée de celle-ci par un mur d'environ 5 mètres de hauteur et dépourvue de constructions élevées, à usage d'élevage de chevaux avec boxes et dépendances.
Courant 1998 la SA CREDIT IMMOBILIER LES PREVOYANTS a fait édifier sur cette parcelle un ensemble immobilier "la résidence les muscadines" comprenant 45 logements répartis sur trois immeubles, l'un à un étage et les deux autres à deux étages ; chacun de ces bâtiments implantés à 20 mètres du mur séparatif comporte sur sa façade sud-est en direction de la propriété X... de nombreuses
fenêtres et ouvertures en balcons-terrasses ; parallèlement le mur séparatif a été arasé et ramené à une hauteur de 1,50 m.
S'il est constant que les règles d'urbanisme et les distances légales ont été respectées, il ressort de l'expertise judiciaire que les appartements des premiers et deuxièmes étages de cette résidence ont une vue plongeante et directe sur la maison des époux X... ( cuisine , salle à manger , une chambre et la salle de bains) ainsi que sur la maison d'été, le jardin, la piscine et ses abords ; cette vue s'exerce tout le long de la propriété compte tenu de l'implantation des bâtiments de la résidence.
Ces éléments cumulés, s'ils n'occasionnent qu'une faible perte d'ensoleillement au soleil couchant, modifient indiscutablement les conditions de jouissance de cet immeuble et plus particulièrement de la piscine et de ses abords et génèrent selon l'expert judiciaire une moins value de 15% ce qui représente une somme de 45 000 ç.
Toutefois la commune de BRUGES est située en zone urbaine, fait partie de la communauté urbaine de BORDEAUX ;ainsi si les époux X... ont pu jouir pendant plusieurs années d'un environnement préservé dans la mesure où la parcelle voisine était dépourvue de toute construction haute de plus d'un niveau, ils ne peuvent cependant prétendre à un droit acquis envers leurs voisins et à une intimité idéale. La situation dont ils bénéficiaient était nécessairement précaire dans un tel environnement urbain qui ne peut que devenir de plus en plus dense avec le temps.
En conséquence force est de constater que les troubles que subissent les Epoux X... du fait des constructions édifiées par l'intimée n'excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage. - Sur les dégâts occasionnés à un mur
Les Epoux X..., toujours sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, demandent la condamnation de l'intimée au paiement de la
somme de 10 068,19 ç en réparation d'un mur qui aurait été endommagé lors des travaux de construction de la résidence par un dépôt de graviers contre celui-ci.
S'il est exact que la responsabilité fondée sur les troubles anormaux du voisinage est une responsabilité sans faute, il n'en demeure pas moins que le fait du voisin doit être démontré de même que le lien de causalité avec le préjudice invoqué ;
L'expertise judiciaire diligentée par Monsieur A... et le constat dressé par Maître MENALDO le 14 Décembre 2000 démontrent qu'un mur , bâti par Monsieur X..., présente un ventre ; l'origine de ce désordre n'est établie que par la production d'une photographie prise par Monsieur X... montrant un tas de graviers partiellement adossé contre ce mur et dont on ignore s'il a été placé à cet endroit par les entrepreneurs de l'intimée lors de l'édification de la résidence. Par ailleurs les Epoux X... ont refusé que Monsieur A..., qui n'est pas expert en construction, puisse recourir à un sapiteur pour rechercher l'origine des désordres et évaluer le coût de sa remise en état et estiment que le devis qu'ils produisent établit le montant de leur préjudice. Or tel n'est pas le cas .
En conséquence c'est à juste titre que le premier juge a débouté les Epoux X... qui ne démontrent ni l'origine du préjudice qu'ils allèguent ni le montant de celui-ci .
Le jugement déféré sera en conséquence confirmé.
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au profit de l'intimée à hauteur de 1 500 ç.PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de BORDEAUX en date du 9 Mars 2004,
Condamne les époux X... à payer à la SA CREDIT IMMOBILIER DE
France LES PREVOYANTS une somme de 1 500 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Les condamne aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Signé par Monsieur Patrick GABORIAU, Président et par Monsieur Hervé Z..., Greffier.
