ARRET RENDU PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX --------------------------
Le : 15 Novembre 2005 LM DEUXIÈME CHAMBRE No de rôle : 04/06091 S.A.R.L. ATKA c/ S.C.I. MOANA Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le : aux avoués
Rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
Le 15 Novembre 2005
Par Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président,
La COUR d'APPEL de BORDEAUX, DEUXIÈME CHAMBRE, a, dans l'affaire opposant :
S.A.R.L. ATKA, représentée en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social, 14 rue du Palais Gallien - 33000 BORDEAUX
représentée par la S.C.P. LABORY-MOUSSIE etamp; ANDOUARD, avoués à la Cour, et assistée de Maître Jacques CHAMBAUD, avocat au barreau de Bordeaux,
appelante d'un jugement (R.G. 03/5081) rendu le 4 novembre 2004 par le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux suivant déclaration d'appel en date du 23 novembre 2004,
à :
S.C.I. MOANA, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, 38 avenue du Commandant d'Aussy - 33110 LE BOUSCAT
représentée par la S.C.P. FOURNIER, avoués à la Cour, et assistée de Maître Pascal SZEWCZYK, avocat au barreau de Bordeaux,
intimée,
rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été
débattue le 27 septembre 2005 devant :
Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président, Magistrat chargé du rapport tenant seul l'audience pour entendre les plaidoiries en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, les Avocats ne s'y étant pas opposés, assisté de Madame Véronique X..., Greffier.
Monsieur le Président en a rendu compte à la Cour dans son délibéré. Celle-ci étant composée de :
Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président,
Monsieur Bernard ORS, Conseiller,
Mademoiselle Danielle Y..., Vice-Présidente placée, désignée par ordonnance du premier président en date du 29 août 2005.
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Le 3 novembre 1999, Madame Z... a donné à bail commercial des locaux compris dans un immeuble sis 90 cours du maréchal Juin à Bordeaux à Monsieur A...
Le 29 mars 2001, Madame Z... a cédé son immeuble à la S.C.I. Moana.
Par acte du 9 janvier 2003, Monsieur A... a cédé le fonds de commerce de restauration qu'il exploitait dans les lieux à la S.A.R.L. Atka.
Par assignation du 13 mai 2003, la S.C.I. Moana a saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d'une demande tendant au prononcé de la résiliation du bail aux torts de la S.A.R.L. Atka, au prononcé de son expulsion et à sa condamnation à lui verser une indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux, et enfin à sa condamnation à lui verser une somme de 2.000 ç à titre de dommages et intérêts forfaitaire pour la remise en état des lieux.
À l'appui de la première demande, elle exposait et faisait valoir qu'en méconnaissance des dispositions du bail initial la S.A.R.L.
Atka avait omis de lui remettre gratuitement, dans les dix jours au plus tard avant l'expiration du délai d'opposition, un exemplaire de l'acte de cession ;
- qu'elle n'avait eu connaissance de cette cession que par la remise par la cessionnaire de chèques en paiement des loyers ;
- que cette omission l'avait privée de la possibilité de faire l'opposition prévue par l'article L 141-14 du code du commerce.
À l'appui de la seconde demande, elle exposait que le précédent locataire avait réalisé le percement d'un mur et d'autres travaux importants sans son autorisation, et que cette violation des clauses du bail, qui justifiait surabondamment la résiliation de celui-ci, lui ouvrait également droit à réparation à la charge de la S.A.R.L. Atka.
Celle-ci s'opposait à ces demandes en faisant valoir :
- que les associés de la S.C.I. Moana, propriétaire de l'immeuble voisin sis au numéro 88, n'avaient rien ignoré des travaux réalisés par Monsieur A... dans l'immeuble du no90 et qu'elle n'avait pas contesté ces travaux avant le mois de mai 2003 ;
- que la cession du fonds de commerce de Monsieur A... le 9 janvier 2003 avait été publiée le 11 février 2003 et que dès le 12 janvier 2003 le loyer avait été réglé par chèque remis à la S.C.I. Moana ; qu'il en avait été de même les mois suivants.
Par le jugement entrepris, le tribunal a jugé que l'omission de l'envoi de l'acte à la propriétaire était un manquement suffisamment grave aux clauses du bail pour justifier la résiliation.
Il a débouté la S.C.I. Moana de ses demandes d'indemnité en raison des travaux en relevant que celle-ci avait constaté leur existence lors de sa visite des lieux avant l'acquisition de l'immeuble.
Régulièrement appelante, la S.A.R.L. Atka, par conclusions du 30 novembre 2004, demande la réformation du jugement en se fondant
essentiellement sur le fait que la S.C.I. Moana a été parfaitement informée de la cession puisque, d'une part, son gérant, qui exploite une laverie dans le même local du no90, venait régulièrement prendre son café dans le restaurant et d'autre part qu'elle a encaissé le loyer pendant quatre mois sans protester ; que par la suite l'acte lui a été remis.
Elle fait valoir au sujet des travaux qui sont mentionnés dans l'acte d'acquisition que le vendeur et l'acquéreur ont visité l'immeuble et constaté que les locataires ne sont redevables à ce jour d'aucune réparation locative, alors cependant que l'acte mentionne également qu'une lettre avait été adressée par la représentante de la propriétaire à Monsieur A... pour dénoncer les travaux faits sans son autorisation ; qu'il en résulte que la S.C.I. Moana a renoncé à remettre en cause l'existence de ces travaux.
La S.C.I. Moana réplique que l'omission de l'envoi de l'acte constituait une violation d'une clause du bail justifiant à elle seule la résiliation en vertu de ce bail, alors que cette clause était portée en caractères gras ; que l'envoi de chèques n'a pas constitué une information suffisante dès lors qu'il n'était accompagné d'aucune explication et d'aucune justification de la cession, ce qui a conduit la S.C.I. Moana a demandé des explications par lettre du 12 mai par laquelle elle a indiqué que le chèque n'était encaissé qu'à titre d'indemnité d'occupation.
Elle fait observer d'autre part que la présence dans les lieux d'une autre personne que l'ancien locataire n'était pas en elle-même révélatrice d'une cession.
Elle fait valoir au sujet des travaux que l'ancien propriétaire avait à plusieurs reprises protesté auprès de Monsieur A... contre la réalisation des travaux, et qu'en vertu de l'acte de cession de l'immeuble du 29 mars 2001, elle a été subrogée dans les droits de
l'ancienne propriétaire à l'égard des locataires, même si leur cause est antérieure à la cession.
Elle ajoute qu'elle a constaté depuis l'acquisition la réalisation par le précédent locataire de travaux autres que ceux qui avaient été dénoncés par l'ancien propriétaire.
Elle fait valoir enfin que la constatation dans l'acte de cession de l'immeuble de l'absence de litige avec le locataire au sujet des travaux illicites ne peut lui être opposée par le nouveau locataire en vertu de l'effet relatif des conventions et relève en outre que ce paragraphe de l'acte est en contradiction avec celui qui précède selon lequel le locataire a réalisé des travaux sans son autorisation.
MOTIFS
Sur la résiliation du bail
Attendu qu'il est constant que la S.A.R.L. Atka n'a pas remis à la bailleresse copie de l'acte de cession le jour même de celle-ci, ce qui était nécessaire pour lui permettre de bénéficier du délai d'opposition de dix jours prévu par l'article L 145-14 du code du commerce.
Attendu qu'il n'a pu être suppléé à cette omission par l'envoi de chèques non accompagnés d'indication explicite sur le changement de locataire.
Attendu que, pour ce motif, le premier juge a, à bon droit, prononcé la résiliation.
Sur les travaux illicites
Attendu que l'apparente contradiction entre les mentions de l'acte de cession :
- la première, selon laquelle la précédente propriétaire a, par lettre du 12 décembre 2000 versée aux débats, fait reproche à Monsieur A... d'avoir pratiqué une ouverture dans un mur, créé une
cheminée, fixé un climatiseur, supprimé un poteau porteur ;
- et la seconde, selon laquelle "le vendeur et l'acquéreur déclarent avoir visité l'immeuble objet de la présente vente et avoir alors constaté que les locataires ne sont redevables à ce jour d'aucune réparation ou remise en état",
doit être résolue en considérant que la venderesse a renoncé, en présence du futur acquéreur, à ses droits sur son locataire du chef de ces travaux, et que par suite elle n'a pu transmettre ces droits à ses futurs acquéreurs ; qu'il en résulte que ce dernier ne bénéficie d'aucune subrogation.
Attendu qu'ayant acquis l'immeuble après l'avoir visité, et donc avoir vu ou dû voir des travaux illicites, et su que la venderesse avait renoncé à ses droits, l'acquéreur y a également renoncé en persistant dans son projet d'acquisition.
Attendu que le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions.
Attendu que l'équité ne justifie pas l'allocation d'une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile à l'une ou l'autres des parties.
Attendu que la S.A.R.L. Atka sera condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS,
La Cour,
confirme le jugement en toutes ses dispositions.
Déboute les parties de leur demande au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Condamne la S.A.R.L. Atka aux dépens d'appel dont distraction au profit de la S.C.P. Fournier.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président, et par Madame Véronique X..., Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
