| France, Cour d'appel de Besançon, 1ère chambre, 30 mai 2024, 23/00757

Le copies exécutoires et conformes délivrées à

BM/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/00757 - N° Portalis DBVG-V-B7H-EUIE

COUR D'APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 30 MAI 2024

Décision déférée à la Cour : jugement du 19 avril 2023 - RG N°20/00671 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTBELIARD

Code affaire : 50G - Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Michel WACHTER, président de chambre,

Madame Bénédicte MANTEAUX, conseiller,

Monsieur Cédric SAUNIER, conseiller

Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Madame Bénédicte MANTEAUX, présidente de l'audience, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

LORS DU DELIBERE :

Madame Bénédicte MANTEAUX, conseiller, présidente de l'audience a rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats :

Monsieur Michel Wachter, président de chambre et Monsieur Cédric Saunier, conseiller.

L'affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.C.I. KOBA prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés de droit, en cette qualité audit siège social

Sise [Adresse 3]

Inscrite au RCS de Besançon sous le numéro 422 246 611

Représentée par Me Alexandre LIARD de la SCP DEGRE 7, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉ

Monsieur [I] [L]

né le 20 Mars 1967 à [Localité 6] (TURQUIE), de nationalité française,

demeurant [Adresse 4]

Représenté par Me Christelle BONNOT de la SCP BONNOT - EUVRARD, avocat au barreau de MONTBELIARD

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel Wachter, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte du 25 mai 2019, la SCI Koba, venderesse, et M. [I] [L], acheteur, ont régularisé, par l'intermédiaire de la société Square Habitat, agent immobilier, un compromis de vente, moyennant la somme de 217 500 euros hors frais, portant sur un immeuble à usage mixte, cadastré section AL numéro [Cadastre 1], situé [Adresse 2] à [Localité 5] (90) comprenant :

- 1 local commercial au rez-de-chaussée

- 4 appartements à usage locatif répartis sur les 1er et 2e niveaux, dont trois étaient occupés.

La date du 20 janvier 2020 a été fixée pour une dernière visite de l'immeuble suivie de la signature immédiate de l'acte notarié. Or, à cette occasion, il a été découvert un dégât des eaux affectant l'appartement à usage locatif non occupé, situé au dernier niveau de l'immeuble.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 22 janvier 2020, M. [L] a écrit à l'agent immobilier qu'il renonçait à la vente en raison du sinistre.

Par assignation délivrée à M. [L] le 25 septembre 2020, la SCI Koba a saisi le tribunal judiciaire de Montbéliard aux fins de condamnation de M. [L] à lui payer une somme de 22 250 euros au titre de la clause pénale, outre frais irrépétibles et dépens.

Par jugement rendu le 19 avril 2023, le tribunal a débouté la SCI Koba de ses demandes et l'a condamnée à payer à M. [L] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens.

Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré que si M. [L] avait la charge de démontrer que sa renonciation au compromis avait été effectuée en raison du sinistre constaté rendant l'immeuble impropre à sa destination, il revenait au vendeur, en sa qualité de propriétaire, d'apporter tout élément objectif lui permettant de contester ladite renonciation et de démontrer que 'les conditions d'application de la clause n'étaient pas réunies', ce que la SCI Koba échoue à faire.

Par déclaration du 22 mai 2023, la SCI Koba a interjeté appel de ce jugement et, selon ses dernières conclusions transmises le 19 février 2024, elle conclut à son infirmation et demande à la cour de :

- condamner M. [L] à lui payer :

. la somme de 22 250 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2020, date de l'assignation

. la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- le condamner aux entiers dépens de première instance ;

et, y ajoutant :

- le débouter de l'intégralité de ses demandes ;

- le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- le condamner aux entiers dépens d'appel.

Elle fait valoir que :

- elle avait fait procéder à la réparation de la fuite et prouve que cette fuite n'avait causé aucun défaut structurel ;

- c'est à M. [L] qui invoque que l'immeuble serait impropre à sa destination et sollicite le bénéfice de la clause de dédit, qu'il appartient de rapporter la preuve de ses allégations. Il ne peut inverser la charge de la preuve ;

- la mise en 'uvre de la clause de dédit suppose qu'il résulte du sinistre, une impropriété à destination de l'immeuble, c'est-à-dire, l'impossibilité d'en user conformément à sa destination, rendant l'immeuble insalubre, inhabitable ;

- il s'agissait d'un sinistre insignifiant réparé par la remise en place des ardoises sur le toit et la réparation d'une fissure dans un fond de noue pour un coût de 250 euros qui, à lui seul, témoigne de l'absence d'ampleur des dégradations alléguées, et qui en aucun cas ne rend l'immeuble, dans son ensemble, impropre à sa destination.

M. [L] a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 18 février 2024 pour demander à la cour de débouter la SCI Koba de toutes ses demandes, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et condamner l'appelante à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de son conseil.

Il a indiqué que le sinistre subi au niveau de la toiture avait généré des infiltrations dans un logement, de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination, et qu'à la date prévue pour la réitération, il ne lui avait été fourni aucun élément sur l'état réel du bien et sur les réparations suceptibles d'avoir été réalisées.

Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience du 28 mars 2024 suivant et mise en délibéré au 30 avril 2024.

En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente. L'annulation d'une vente ne peut être prononcée pour caducité de la promesse de vente que si les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement et si le terme fixé pour la signature de l'acte authentique était assorti de cette sanction (3e Civ. 9 juill. 2014, n°13-12.470 ; 3e Civ. 18 févr. 2019, n° 08-10.677)

En l'espèce, la vente était donc parfaite dès la signature du compromis, et M. [L] ne pouvait se dédire que dans les conditions prévues par le contrat.

La clause pénale du compromis de vente dispose qu'au cas où l'une ou l'autre des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie à titre de pénalité une somme de 22 250 euros.

La clause de dédit du contrat litigieux dispose que « si pendant la durée de validité du présent compromis, un sinistre affectait l'immeuble en faisant l'objet, notamment par incendie, dégât des eaux ou acte de vandalisme, et le rendant impropre à sa destination, l'acquéreur aura la possibilité de renoncer purement et simplement au bénéfice du présent compromis ».

Conformément aux dispositions des articles 1353 du code civil, et 9 et 12 du code de procédure civile, il appartient donc à M. [L] qui se prévaut d'une cause exonératoire à son obligation de payer le montant de la clause pénale, de prouver que le sinistre a causé une impropriété à destination de l'immeuble, c'est-à-dire que les désordres induits par le sinistre ont compromis la solidité de l'immeuble ou l'ont rendu impropre à sa destination.

Il ressort du compromis de vente que l'acquéreur a déclaré conserver la destination de l'immeuble à savoir un usage mixte, commercial ou professionnel et d'habitation. Le compromis ne comporte aucune spécificité sur l'usage de l'immeuble.

A l'appui de sa demande d'être dispensé de payer la clause pénale, M. [L] se contente de verser deux photocopies de photographie qui ne peuvent être datées et situées, et des attestations de son épouse et de son fils ; il a également versé des notes manuscrites et un courrier rédigés par lui-même qui ne peuvent être reçus comme preuve. Les attestations produites se contentent de décrire le contexte de la visite du 20 janvier et de la réunion qui a suivi mais n'établissent pas que l'immeuble serait impropre à sa destination du fait du sinistre.

Il en ressort que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a considéré qu'il appartenait à la SCI Koba de prouver que les conditions d'application de la clause pénale étaient réunies.

La cour condamne en conséquence M. [L] au paiement à la SCI Koba de la somme de 22 500 euros en application de la clause pénale, outre le montant des intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2020, date de l'assignation.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique :

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties le 19 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Montbéliard ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne la SCI Koba à verser à M. [I] [L] la somme de 22 250 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2020 ;

Condamne M. [I] [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute M. [I] [L] de sa demande et le condamne à payer à la SCI Koba la somme totale de 3 500 euros.

Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,