Le copies exécutoires et conformes délivrées à
BM/FA
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Minute n°
N° de rôle : N° RG 22/01665 - N° Portalis DBVG-V-B7G-ESDC
COUR D'APPEL DE BESANÇON
1ère chambre civile et commerciale
ARRÊT DU 30 MAI 2024
Décision déférée à la Cour : jugement du 03 juin 2022 - RG N°11-22-0082 - TRIBUNAL DE PROXIMITE DE LURE
Code affaire : 70C - Demande d'expulsion et/ou d'indemnités dirigée contre les occupants des lieux
COMPOSITION DE LA COUR :
Monsieur Michel WACHTER, président de chambre,
Madame Bénédicte MANTEAUX, conseiller,
Monsieur Cédric SAUNIER, conseiller
Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.
DEBATS :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Madame Bénédicte MANTEAUX, conseiller, présidente de l'audience, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.
LORS DU DELIBERE :
Madame Bénédicte MANTEAUX, conseiller, présidente de l'audience a rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats :
Monsieur Michel Wachter, président de chambre et Monsieur Cédric Saunier, conseiller.
L'affaire oppose :
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
Madame [S] [L] [G] [D]
née le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 3] (DOUBS) ([Localité 3]), de nationalité française, sans profession, demeurant [Adresse 5]
Représentée par Me Pascale CANTENOT, avocat au barreau de BESANCON
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001256 du 10.11.2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON)
ET :
INTIMÉE
S.A.R.L. LES ROUDILS
Sise [Adresse 4]
Représentée par Me Etienne GARNIRON, avocat au barreau de HAUTE-SAONE
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Michel Wachter, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.
*************
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par jugement en date du 14 juin 2017, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Vesoul a prononcé la vente par adjudication de la maison d'habitation située sur la commune de [Localité 9], [Adresse 2], cadastrée section ZC n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7], lieudit [Adresse 8], d'une contenance de 11 ares 10 centiares, appartenant à Mme [S] [D], pour le compte de la SARL Les Roudils.
L'expulsion de Mme [D] a eu lieu le 20 septembre 2018. Au motif que Mme [D] s'est maintenue dans les lieux adjugés sans droit ni titre, la SARL l'a fait assigner, par acte d'huissier de justice18 mars 2022, devant le tribunal de proximité de Lure en lui demandant de :
- la condamner au paiement de la somme de 12 133,33 euros au titre des indemnités d'occupation pour la période de juin 2017 au 20 septembre 2018 ;
- la condamner à lui régler les frais d'huissier de justice qu'elle a dû exposer au titre de son expulsion, soit une somme de 7 199,50 euros, paiement de la somme de 12 133,33 euros au titre des indemnités d'occupation ;
- la condamner à lui régler une somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 3 juin 2022, le tribunal de proximité de Lure a :
- condamné Mme [D] au paiement en deniers ou quittance de la somme de 8 341,67 euros au titre des indemnités d'occupation dues pour la période à compter du 14 juin 2017 au 20 septembre 2018 ;
- condamné Mme [D] au paiement de la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [D] aux dépens de la présente instance à l'exception des frais de déménagement du mobilier ;
- rejeté toutes autres demandes.
Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré que :
- Mme [D], occupante sans droit ni titre de la maison d'habitation litigieuse depuis la date de l'adjudication, est tenue au paiement d'une indemnité d'occupation depuis cette date, soit du 14 juin 2017 jusqu'au 20 septembre 2018, date de libération des lieux ;
- au vu du seul avis de valeur produit par la requérante et au regard du prix du marché immobilier en 2017-2018, et des caractéristiques du bien, l'indemnité d'occupation devait être fixée à la somme de 550 euros par mois ;
- les frais que la SARL a exposés pour l'expulsion de Mme [D] et pour le déménagement du mobilier, n'ont aucun lien avec l'instance et devaient donc être rejetés.
Par déclaration du 27 octobre 2022, Mme [D] a interjeté appel de ce jugement et, selon ses dernières conclusions transmises le 9 novembre 2023, elle demande à la cour d'infirmer le jugement et, statuant à nouveau, de :
- juger irrecevable et mal fondée la SARL dans sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation entre le mois de juin 2017 et le 20 septembre 2018 ;
- faire application de l'adage fraus omnia corrompit ;
- débouter purement et simplement la SARL de l'intégralité de ses demandes ;
- la condamner à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi qu'aux entiers dépens.
A titre subsidiaire, au cas où serait confirmé le jugement rendu en ce qu'il a déclaré recevable l'action engagée par la SARL et est entré en voie de condamnation à son encontre, elle demande à la cour de :
- juger que la SARL a commis une faute délictuelle en procédant à son expulsion sans avoir procédé au règlement du prix d'adjudication ;
- condamner la SARL à réparer son préjudice qui sera fixé à 25 000 euros ;
- la débouter de son appel incident relatif au montant de l'indemnité d'occupation et aux frais relatifs à l'expulsion ;
- la condamner aux entiers dépens.
Elle fait valoir que :
- le créancier poursuivant, M. [H] [E], son ex-mari, détenait contre elle une créance de 16 193,09 euros selon jugement rendu le 9 novembre 2016 par le tribunal de grande instance de Vesoul ; son avocat, qui était aussi celui de la SARL, était Me [V] [F], avocat aujourd'hui radié du Barreau de Haute-Saône, qui a été déclaré coupable de falsification, détournement de fonds et condamné le 18 juillet 2022 à une peine d'un an d'emprisonnement délictuel avec sursis, et à une amende de 40 000 euros dont 30 000 euros avec sursis ;
- suite au jugement d'adjudication rendu le 14 juin 2017 au terme duquel la SARL a acquis la maison pour le prix de 82 000 euros, celle-ci a procédé aux règlements suivants :
. le 18 juillet 2017 des frais réglés pour l'adjudication à hauteur de 3 057,91 euros,
. le 28 août 2017, une somme de 30 000 euros,
. le 8 novembre 2018, une somme de 53 000 euros ;
- ainsi à la date de son expulsion effective le 20 Septembre 2018, la SARL n'avait pas procédé au règlement intégral du prix fixé au terme du jugement d'adjudication, ce qui rend irrecevable la demande d'indemnité d'occupation de la SARL, l'expulsion ne pouvant être pratiquée ;
- en outre, en application de l'article 1240 du code civil, la SARL a commis une faute en procédant à son expulsion sans avoir préalablement procédé au paiement du prix d'adjudication, en la privant de tout moyen financier pour se reloger ;
- concernant la fixation du montant de l'indemnité d'occupation, l'avis de valeur produit par la SARL a été établi plus de trois ans après l'expulsion sans que l'on sache si des travaux d'aménagement on été réalisés dans le bien.
La SARL a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 2 novembre 2023 pour demander à la cour d'infirmer le jugement sauf qu'il a jugé recevable sa demande de paiement d'une indemnité d'occupation par Mme [D] entre le mois de juin 2017 et le 20 septembre 2018 et demande à la cour de :
- débouter Mme [D] de l'intégralité de ses demandes ;
- la condamner à lui payer les sommes de :
. 12 133,33 euros au titre des indemnités d'occupation
. 7 199,50 euros au titre des frais qu'elle a dû exposer pour parvenir à son expulsion
. 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle fait valoir que :
- arbitrairement et sans qu'aucune contestation ne soit élevée à ce sujet, le tribunal a estimé que l'indemnité d'occupation mensuelle devait être évaluée à 550 euros et non 800 euros comme elle le sollicitait sur la base d'un avis de valeur ; le prix d'adjudication ne permet pas de déterminer la valeur locative du bien ; une indemnité d'occupation n'est pas nécessairement inférieure à un loyer ;
- Mme [D] n'a pas contesté devant le juge de l'exécution la validité de l'expulsion et n'est donc plus à même de le faire dans la présente procédure ;
- les frais de déménagement du mobilier qu'elle a dû exposer s'expliquent par le refus de Mme [D] de se soumettre à la sommation qui lui avait été faite d'avoir à retirer les meubles dans le délai d'un mois à compter de la signification du procès-verbal d'expulsion ;
- elle ne peut pas être tenue pour responsable des carences de son conseil de l'époque qui ne lui a pas réclamé l'intégralité du prix dans les délais légaux.
Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience du 28 mars 2024 suivant et mise en délibéré au 30 mai 2024.
En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur la demande au titre des indemnités d'occupation :
L'article L. 322-10 du code des procédures civiles d'exécution dispose que l'adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l'adjudicataire. Elle ne confère à celui-ci d'autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l'égard de l'adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d'éviction.
Au terme de l'article L. 322-13 du code de procédures civiles d'exécution, « le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi qui ne peut toutefois être mis à exécution qu'à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés conformément à l'article R. 322-64 ».
Comme l'a fait le premier juge, il y a lieu de distinguer la recevabilité d'une procédure d'expulsion, dans le cadre d'un jugement d'adjudication, qui nécessite le paiement préalable de l'intégralité du prix, de l'indemnisation d'une occupation indue.
Ainsi, l'adjudicataire devient propriétaire du bien et, sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente, le saisi perd tout droit de l'occuper dès le prononcé du jugement d'adjudication ; dès lors, s'il se maintient dans les lieux, le saisi est tenu d'une indemnité d'occupation depuis le prononcé du jugement d'adjudication (2e civ. 6 juin 2019, n° 18-12.353).
Mme [D] invoque la fraude pour solliciter que le paiement d'indemnités d'occupation ne soient pas mises à sa charge ; d'une part, elle ne justifie pas d'éléments sur l'intention de la SARL d'éluder la loi et, d'autre part, l'interdiction d'exécuter l'expulsion ne prive pas le nouveau propriétaire du bien du droit à être indemnisé de son occupation indue par le moyen des indemnités d'occupation.
Dès lors, la demande fondée sur l'adage de la fraude doit être rejetée.
La cour reprend à son compte les motifs du 1er juge et confirme le jugement en ce qu'il a dit la SARL recevable en sa demande d'indemnités d'occupation, et en ce qu'il fixé l'obligation de Mme [D] de régler à la SARL des indemnités d'occupation sur la période comprise entre le 14 juin 2017 et le 20 septembre 2018.
Concernant le montant de l'indemnité d'occupation, il appartient à celui qui réclame son paiement de justifier le montant qu'il réclame.
Or, à l'appui de sa demande et bien que le juge de première instance ait souligné la faiblesse de son dossier sur ce point, la SARL se contente de verser un avis de valeur qui n'est étayé par aucune observations sur la maison hormis sa surface et le nombre de pièces et surtout, qui est daté de décembre 2021 soit plus de trois ans après l'expulsion de Mme [D] ; il ne peut donc être déterminé si la maison est dans le même état qu'en 2017-2018.
La cour reprend donc à son compte les motifs du jugement pour fixer le montant mensuel de l'indemnité d'occupation à 550 euros et fixer (et non plus condamner) le montant dû par Mme [D] à la SARL à ce titre à 8 341,67 euros.
- Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [D] :
Par application de l'article L. 322-13 du code de procédures civiles d'exécution ci-dessus rappelé, la SARL, si elle disposait d'un titre d'expulsion de Mme [D] sous la forme du jugement d'adjudication, ne pouvait le mettre à exécution qu'à compter du versement du prix.
Il est sans emport que Mme [D] n'ait pas, en son temps, saisi le juge de l'exécution pour s'opposer à l'expulsion pratiquée ; elle est aujourd'hui en droit de demander réparation de la faute que la SARL a commise pour avoir mis en oeuvre cette procédure avant d'avoir payé l'intégralité du prix d'adjudication.
L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En ne versant pas la totalité du prix dans les délais imposés par la loi, la SARL a commis une faute qui engage sa responsabilité extra-contractuelle ; le fait que son avocat ait commis lui-même une faute pénale ne dédouane en rien l'acquéreur de sa responsabilité et ce, d'autant plus, que M. [N], gérant de la SARL, pratiquait régulièrement les ventes par adjudication.
Au vu des documents produits par Mme [D] devant la cour, sa situation de précarité est établie, ce qui constitue le lien de causalité entre cette faute et le préjudice qu'elle a subi, le prix d'adjudication étant pour elle absolument nécessaire pour procéder à son déménagement et son relogement.
La cour juge que le préjudice subi par Mme [D] est constitué par l'impossibilité dans laquelle elle était de déménager et se reloger et fixe donc le montant de la réparation au montant des indemnités d'occupation qu'elle doit à l'adjudicataire indélicat et fixe donc à 8 341,67 euros le montant dû par la SARL à Mme [D].
Concernant la demande de remboursement par la SARL des frais qu'elle a exposés dans le cadre du déménagement des affaires appartenant à Mme [D] et de son expulsion, la cour, relevant que ces frais auraient été moindres et supportés, à sa guise, par Mme [D] si elle avait été réglée du montant lui revenant à la suite de la vente de sa maison, il y a lieu de rejeter cette demande avec confirmation du jugement.
La cour prononce la compensation des sommes mises à la charge de chacune des parties et rejette leurs demandes en paiement.
La SARL qui succombe au principal gardera à sa charge les dépens de première instance comme ceux d'appel et versera à Mme [D] la somme globale de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Mme [D] étant en outre déchargée par infirmation du jugement de la condamnation qui avait été mise à sa charge à hauteur de 300 euros par le juge de première instance.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique :
Confirme le jugement rendu entre les parties le 3 juin 2022 par le tribunal de proximité de Lure
en ce qu'il a :
- jugé recevable la demande de la SARL Les Roudils au titre des indemnités d'occupation,
- fixé à 8 341,67 euros la somme due par Mme [S] [D] à la SARL Les Roudils au titre des indemnités d'occupation,
- rejeté la demande de la SARL Les Roudils au titre des frais d'expulsion et de déménagement du mobilier de Mme [S] [D] ;
Infirme le jugement pour le surplus et statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant :
Fixe à 8 341,67 euros la somme due par la SARL Les Roudils à Mme [S] [D] à titre de dommages et intérêts ;
Ordonne la compensation entre ces créances réciproques des parties et constate qu'aucune somme ne reste dûe ;
Condamne la SARL Les Roudils aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la SARL de ses demandes et la condamne à payer à Mme [S] [D] la somme globale de 2 000 euros.
Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Fabienne Arnoux, greffier.
Le greffier, Le président,
