Le copies exécutoires et conformes délivrées à
ASW/FA
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Minute n°
N° de rôle : N° RG 22/01408 - N° Portalis DBVG-V-B7G-ERSD
COUR D'APPEL DE BESANÇON
1ère chambre civile et commerciale
ARRÊT DU 25 AVRIL 2024
Décision déférée à la Cour : jugement du 07 juillet 2022 - RG N°11-20-0004 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTBELIARD
Code affaire : 51G - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance
COMPOSITION DE LA COUR :
Monsieur Michel WACHTER, président de chambre
Madame Anne-Sophie WILLM, conseiller
Monsieur Cédric SAUNIER, conseiller
Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.
DEBATS :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme Anne-Sophie WILLM, conseiller, président de l'audience, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.
DELIBERE :
Mme Anne-Sophie WILLM, conseiller, a rendu compte conformément à l'article 786 du code de procédure civile aux autres magistrats :
Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et Monsieur Cédric SAUNIER, conseiller.
L'affaire oppose :
PARTIES EN CAUSE :
APPELANT
Monsieur [S] [V]
né le 07 Mars 1960 à [Localité 5], de nationalité française,
demeurant Chez Mme [O] [Adresse 2]
Représenté par Me Laure FROSSARD de la SCP CODA, avocat au barreau de BESANCON
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000998 du 01/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON)
ET :
INTIMÉ
E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DU DOUBS HABITAT 25
Sis [Adresse 3]
Siren numéro 272 500 018
Représentée par Me Marie-Christine VERNEREY, avocat au barreau de MONTBELIARD
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.
*************
EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS
Par contrat du 16 février 2018, l'Office public de l'habitat du département du Doubs (ci-après OPH Habitat 25) a donné à bail à M. [S] [V] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 274,45 euros, outre 177,31 euros de provision pour charges.
M. [S] [V] a donné congé par courrier daté du 1er septembre '2019', réceptionné par l'OPH Habitat 25 le 2 septembre 2020, et il a quitté les lieux le 2 octobre 2020.
Reprochant des manquements au niveau de la régularisation des charges, M. [S] [V] a fait assigner l'OPH Habitat 25 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montbéliard aux fins d'obtenir indemnisation de ses préjudices économique et moral.
Par jugement rendu le 7 juillet 2022, le tribunal a :
- condamné l'Office public de l'habitat du département du Doubs à payer à M. [S] [V] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral,
- débouté M. [S] [V] de sa demande d'indemnisation d'un préjudice économique,
- débouté les parties de toutes leurs autres prétentions,
- condamné l'Office public de l'habitat du département du Doubs à payer à M. [S] [V] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné l'Office public de l'habitat du département du Doubs aux entiers dépens.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :
Sur les manquements de l'OPH Habitat 25
- que les régularisations des charges des années 2018 et 2019 ont été effectuées en novembre 2019 et octobre 2020, c'est-à-dire dans l'année suivant celle écoulée,
- que l'OPH Habitat 25 avait donc respecté ses obligations,
- qu'il apparaissait cependant que l'estimation des provisions sur charges était surévaluée,
- qu'elle représentait 215 % des charges réelles pour l'année 2018 et 187 % pour l'année 2019,
- que l'OPH Habitat 25 ne démontrait pas que cette estimation était conforme aux résultats antérieurs et à un budget prévisionnel,
- que l'OPH Habitat 25 avait en conséquence fait preuve a minima d'une légèreté blamable dans l'exécution du contrat ;
Sur le préjudice
- que la privation partielle de trésorerie mobilisable dans le cadre d'une création d'entreprise ne constituait pas un préjudice prévisible pour l'OPH Habitat 25,
- que M. [V] disposait des fonds résultant de la régularisation des charges au moment de la création de son entreprise,
- que sa décision de cesser son activité un mois plus tard n'était pas en lien direct et immédiat avec la surévaluation de la provision sur charges de 2018,
- qu'il en était de même pour 2019,
- que la demande au titre du préjudice économique était en conséquence rejetée,
- qu'en revanche, l'appréciation particulièrement légère des provisions était constitutive d'un préjudice moral donnant lieu à réparation.
-oOo-
Par déclaration du 5 septembre 2022, M. [S] [V] a relevé appel du jugement en ce qu'il a condamné l'OPH Habitat 25 à lui payer la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral, en ce qu'il l'a débouté de sa demande d'indemnisation d'un préjudice économique et en ce qu'il a débouté les parties de toutes leurs autres prétentions.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 2 juin 2023, il demande à la cour :
- d'infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montbéliard en date du 7 juillet 2022 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné l'Office public de l'habitat du département du Doubs à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
- de débouter l'Office public de l'habitat du département du Doubs de son appel incident,
Et statuant à nouveau,
- de dire et juger que l'Office public de l'habitat du département du Doubs a commis une faute du fait de la surestimation des charges et de leur régularisation tardive,
- de condamner l'Office public de l'habitat du département du Doubs à lui verser les sommes suivantes :
- 7 000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice économique,
- 2 000 euros au titre de son préjudice moral,
Y ajoutant,
- de condamner l'Office public de l'habitat du département du Doubs à verser à Maître Laure Frossard la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 2° du code de procédure civile,
- de le condamner aux entiers dépens de l'appel.
-oOo-
Aux termes de ses uniques conclusions transmises le 2 mars 2023, l'OPH Habitat 25 demande à la cour :
- de déclarer recevable mais non fondé l'appel interjeté par M. [S] [V] à l'encontre du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montbéliard en date du 7 juillet 2022,
- de l'en débouter,
- de déclarer son appel incident formé à l'encontre dudit jugement recevable et bien fondé,
Le réformant :
- de débouter purement et simplement M. [S] [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre,
- de condamner M. [S] [V] à lui payer une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
-oOo-
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 janvier 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience du 15 février 2024.
Elle a été mise en délibéré au 25 avril 2024.
Pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
I. Sur la faute de l'OPH Habitat 25
M. [S] [V] fait valoir que l'OPH Habitat 25 a commis une faute dans la régularisation des charges locatives. Il explique que lorsqu'il s'est aperçu que les provisions sur charges étaient manifestement surévaluées, il en a informé l'OPH Habitat 25 afin qu'elles soient à la fois régularisées et réajustées. Il soutient que les régularisations annuelles ont été tardives, que ce n'est qu'après plusieurs relances qu'il a été remboursé, que les charges ont été gonflées artificiellement et que la preuve que l'estimation du montant de la provision était conforme aux résultats antérieurs et à un budget provisionnel n'était pas rapportée. Il reproche à l'OPH Habitat 25 de n'avoir pas réajusté la provision sur l'eau de 2020 sur la consommation réelle de 2019, d'avoir augmenté les provisions pour le chauffage sans justificatifs et sans tenir compte de la consommation de l'année précédente, d'avoir fait de même s'agissant des ordures ménagères, et indique que s'il n'a plus réglé les charges, c'est parce qu'elles n'étaient pas réajustées.
L'OPH Habitat 25 rétorque avoir respecté son obligation de régularisation annuelle des charges. Il indique avoir transmis le relevé individuel annuel de répartition des charges auquel était joint une note d'information sur les modalités de calcul et de répartition des charges de chauffage et de production d'eau chaude, et qu'il a tenu à la disposition de son locataire l'ensemble des pièces justificatives dans l'année de leur exigibilité. Il souligne que les provisions mensuelles sur les consommations d'eau ont été réduites à compter de novembre 2019 dès la reddition des comptes de charges de l'année antérieure, et relève que M. [V] a décidé de mettre un terme au prélèvement de ses loyers à compter du mois d'avril 2020 et de ne s'en acquitter que partiellement.
Réponse de la cour :
Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige :
' Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.'
En l'espèce, M. [S] [V] est entré dans les lieux donnés à bail le 16 février 2018 et le contrat de location a prévu le versement d'un loyer mensuel de 274,45 euros et d'une provision sur charges mensuelle de 177,31 euros réclamée au locataire en attente de la régularisation annuelle, la provision pouvant être modifiée en cours d'année sous réserve de donner toutes précisions justifiant la modification (article 3 du bail).
Il est constaté :
- que par courrier du 14 août 2019, M. [S] [V] a indiqué à l'OPH Habitat 25 que les charges locatives relatives à l'eau froide et à l'eau chaude n'avaient pas été régularisées et il a demandé, au regard de sa consommation d'eau, un recalcul des provisions,
- qu'une réponse à cette lettre a été donnée le 15 octobre 2019,
- qu'il a alors été précisé à M. [V] que la régularisation des charges pour l'année 2018 faite en sa faveur serait jointe avec l'avis d'échéance du mois d'octobre 2019, et il lui a été demandé, s'agissant des provisions d'eau froide et d'eau chaude à revoir, de communiquer le montant mensuel qu'il souhaitait voir fixer pour ces deux postes avec une prise en compte à intervenir à compter du 1er décembre 2019,
- que par courrier du 31 octobre 2019, M. [S] [V] a notamment demandé que le réajustement des charges de consommation d'eau soit effectif dès novembre 2019 sur une base mensuelle de 10 euros pour l'eau froide et de 15 euros pour l'eau chaude,
- que le relevé individuel de répartition des charges pour la période du 16 février 2018 au 31 décembre 2018 a été adressé à M. [V] le 24 octobre 2019,
- que la provision mensuelle à valoir sur les charges d'eau froide et d'eau chaude a été réduite respectivement à 10 et 15 euros à compter de novembre 2019,
- que le 17 décembre 2019, M. [S] [V] a été crédité d'une somme de 841,91 euros au titre de la régularisation des charges 2018,
- que par trois lettres du 3 avril 2020, M. [V] a demandé au bailleur de ramener le montant provisionnel mensuel au titre du chauffage à la somme de 39,73 euros au lieu de 59,26 euros, a décidé de réduire les échéances de loyers et charges pour les mois d'avril, mai, juin et juillet 2020, et a mis un terme aux prélèvements automatiques des loyers et provisions sur charges,
- qu'après plusieurs échanges, l'OPH Habitat 25 a fait savoir à M. [S] [V], par courrier du 12 juin 2020, qu'il ne lui était pas possible de traiter les régularisations de manière individuelle tant au niveau de l'eau que des autres charges, et que les charges étaient calculées en fonction de la surface du logement ou de sa typologie,
- que le 22 juillet 2020, l'OPH Habitat 25 a indiqué à M. [V] qu'il lui serait possible de consulter les factures de charges dès réception du décompte de régularisation annuelle 2019,
- que le relevé individuel de répartition des charges pour l'année 2019 a été adressé à M. [V] le 29 septembre 2020,
- que M. [S] [V] a quitté les lieux donnés à bail le 2 octobre 2020 et que le 25 novembre 2020, il a été crédité de la somme de 947,79 euros au titre de la régularisation des charges.
Il ressort de ces éléments que si l'OPH Habitat 25 a procédé à la régularisation annuelle des charges, a réajusté les provisions pour charges d'eau conformément à la demande de M. [S] [V], a communiqué le décompte par nature de charges dans le délai et a tenu les pièces justificatives à la disposition de celui-ci, il ne démontre pas que la provision sur charges réclamée au bail, représentant 215 % des charges réelles pour l'année 2018 et 187 % pour l'année 2019, a été justifiée par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation.
Le manquement de l'OPH Habitat 25 est en conséquence établi et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
II. Sur les préjudices
M. [S] [V] explique qu'il était demandeur d'emploi en 2018, qu'il percevait le RSA ainsi que des prestations sociales, et qu'il avait pour projet de créer une entreprise informatique. Ils soutient que la surévaluation des charges locatives et l'absence de régularisation des provisions sur charges en début d'année suivante l'ont privé de fonds qu'il n'a pas pu investir dans son projet. Il mentionne que le comportement de l'OPH Habitat 25 et la durée de la procédure l'ont contraint à rendre son logement et à être hébergé par une amie dans une zone géographique sans accès à internet rendant impossible le développement de son activité. Il fait également valoir un préjudice moral constitué de troubles de l'anxiété.
L'OPH Habitat 25 conteste les préjudices mis en compte en relevant que la décision de M. [S] [V] de cesser son activité le 16 décembre 2019 après l'avoir débutée le 9 novembre 2019 était sans lien direct et immédiat avec la surévaluation de la provision sur charges pour l'année 2018, soulignant qu'au moment de la création de son entreprise, M. [V] avait perçu la somme de 1 000,74 euros au titre de la régularisation des charges.
Réponse de la cour :
Aux termes de l'article 1231-1 du code civil : 'Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.'
Sur le préjudice économique
Si M. [S] [V] justifie d'une activité de micro-entrepreneur en programmation informatique débutée le 9 novembre 2019 et cessée le 16 décembre 2019, il ne résulte d'aucune pièce, et notamment pas des nombreux courriers qu'il a adressés à son bailleur, que l'arrêt de cette activité professionnelle a été lié à un manque de trésorerie dû aux provisions sur charges versées.
Il ne produit par ailleurs aucun élément permettant de témoigner de ses ressources ou de sa situation financière, et il est constaté que son plan d'affaires qu'il verse en pièce N°27, daté du 18 janvier 2018, avait été établi en considération d'un loyer mensuel avec charges locatives de 490 euros, soit un montant nettement supérieur à celui qu'il a versé à l'OPH Habitat 25.
Le préjudice économique invoqué par M. [S] [V] n'étant pas démontré, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande formée sur ce point.
Sur le préjudice moral
Il est observé que le 3 avril 2020, M. [S] [V] a demandé au bailleur, conformément au contrat de location qui autorisait une modification de la provision en cours d'année, de procéder à un réajustement du montant provisionnel mensuel au titre du chauffage.
L'OPH Habitat 25 n'a pas répondu à cette demande qui a pourtant donné lieu à plusieurs courriers de M. [V] alors que la régularisation sur charges de 2018 montrait qu'il y avait un trop-versé sur ce poste de 272,74 euros et que le compte de 2019 faisait lui aussi ressortir un excédent perçu de 283,42 euros.
Cette situation, qui a conduit M. [S] [V] à multiplier les demandes d'explications auprès de l'OPH Habitat 25 et auxquelles il n'a pas été répondu, est donc constitutive d'un préjudice moral qui sera justement évalué à la somme de 200 euros, le certificat médical du 2 août 2022 que M. [V] verse aux débats pour justifier de troubles de l'anxiété ne faisant état d'aucun lien avec la présente affaire.
Les dommages et intérêts alloués à M. [S] [V] au titre de son préjudice moral seront en conséquence ramenés à la somme de 200 euros et le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.
III. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile
M. [V] sera condamné aux dépens d'appel.
Les demandes formées par les parties au titre des frais de défense irrépétibles seront rejetées.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,
INFIRME le jugement rendu le 7 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Montbéliard en ce qu'il a condamné l'Office public de l'habitat du département du Doubs à payer à M. [S] [V] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral ;
LE CONFIRME pour le surplus ;
STATUANT A NOUVEAU et Y AJOUTANT
CONDAMNE l'Office public de l'habitat du département du Doubs à payer à M. [S] [V] la somme de 200 euros au titre du préjudice moral ;
CONDAMNE M. [S] [V] aux dépens d'appel ;
REJETTE les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.
Le greffier, Le président,
