ARRÊT N°
MW/FA
COUR D'APPEL DE BESANÇON
- 172 501 116 00013 -
ARRÊT DU 16 MAI 2023
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
Contradictoire
Audience publique du 14 mars 2023
N° de rôle : N° RG 21/01903 - N° Portalis DBVG-V-B7F-EN7L
S/appel d'une décision du TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE VESOUL en date du 27 avril 2021 [RG N° 20/00357]
Code affaire : 50G Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente
[U] [M], [W] [M], [Y] [M], [F] [M] épouse [D], [J] [M], [I] [M], [O] [M], [B] [M] C/ [Z] [A], [V] [K]
PARTIES EN CAUSE :
Monsieur [U] [M]
né le 20 Janvier 1936, de nationalité française, demeurant [Adresse 3]
Représenté par Me Virginie LEONARD de la SELARL LEONARD VIENNOT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE
Monsieur [W] [M]
né le 27 Juin 1941, de nationalité française, demeurant [Adresse 9]
Représenté par Me Virginie LEONARD de la SELARL LEONARD VIENNOT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE
Monsieur [Y] [M]
né le 12 Juin 1963, de nationalité française, demeurant [Adresse 8]
Représenté par Me Virginie LEONARD de la SELARL LEONARD VIENNOT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE
Madame [F] [M] épouse [D]
née le 28 Juillet 1964, de nationalité française, demeurant [Adresse 5]
Représentée par Me Virginie LEONARD de la SELARL LEONARD VIENNOT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE
Madame [J] [M]
née le 19 Janvier 1972, de nationalité française, demeurant [Adresse 6]
Représentée par Me Virginie LEONARD de la SELARL LEONARD VIENNOT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE
Madame [I] [M]
née le 15 Septembre 1976, de nationalité française, demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Virginie LEONARD de la SELARL LEONARD VIENNOT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE
Monsieur [O] [M]
né le 17 Octobre 1968, de nationalité française, demeurant [Adresse 1]
Représenté par Me Virginie LEONARD de la SELARL LEONARD VIENNOT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE
Monsieur [B] [M]
né le 21 Septembre 1969, de nationalité française, demeurant [Adresse 7]
Représenté par Me Virginie LEONARD de la SELARL LEONARD VIENNOT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE
APPELANTS
ET :
Monsieur [Z] [A]
né le 20 Mai 1981 à [Localité 14], de nationalité française, infirmier, demeurant [Adresse 4]
Représenté par Me Alexia GAUME de la SELARL ALEXIA GAUME, avocat au barreau de HAUTE-SAONE, avocat postulant,
Représenté par Me Aurélie SPIEGEL-SIMET de la SELARL PS ASSOCIÉS, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant
Monsieur [V] [K]
né le 07 Décembre 1980 à [Localité 13], de nationalité française, infirmier, demeurant [Adresse 4]
Représenté par Me Alexia GAUME de la SELARL ALEXIA GAUME, avocat au barreau de HAUTE-SAONE, avocat postulant,
Représenté par Me Aurélie SPIEGEL-SIMET de la SELARL PS ASSOCIÉS, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant
INTIMÉS
COMPOSITION DE LA COUR :
Lors des débats :
PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.
ASSESSEURS : Messieurs Jean-François LEVEQUE et Cédric SAUNIER, Conseillers.
GREFFIER : Madame Fabienne ARNOUX, Greffier.
Lors du délibéré :
PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre, magistrat rédacteur.
ASSESSEURS : Messieurs Jean-François LEVEQUE et Cédric SAUNIER, conseillers.
L'affaire, plaidée à l'audience du 14 mars 2023 a été mise en délibéré au 16 mai 2023. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.
**************
M. [U] [M], M. [W] [M], M. [Y] [M], Mme [F] [M], Mme [J] [M], Mme [I] [M], M. [O] [M] et M. [B] [M] sont propriétaires d'un ensemble immobilier situé à [Adresse 10], composé d'une maison de maître avec annexes.
Par acte sous-seing privé en date du 6 décembre 2018, les consorts [M] ont consenti, au profit de M. [V] [K] et de M. [Z] [A], un compromis de vente de ce bien pour un prix de 600 000 euros.
Les consorts [R] ont versé la somme de 30 000 euros à titre de dépôt de garantie.
Le compromis était notamment assorti d'une condition suspensive tenant à l'obtention par les acquéreurs, au plus tard le 30 mars 2019, d'un prêt d'un montant maximal de 650 000 euros, d'une durée minimale de 20 ans et maximale de 25 ans, au taux d'intérêt maximal de 2 % l'an, hors assurance. Il était également prévu qu'en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l'acte authentique de vente aurait lieu au plus tard le 30 avril 2019. Il était encore stipulé une clause pénale aux termes de laquelle, au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 60 000 euros à titre de dommages-intérêts. Il était enfin prévu que le montant versé à titre de dépôt de garantie s'imputerait le cas échéant sur celui de la clause pénale.
Par courrier du 29 mars 2019, les consorts [R] ont informé les vendeurs
d'un refus de financement de la part de la société de courtage CAFPI.
Par courrier du 3 avril 3019, le mandataire des consorts [M] a informé les acquéreurs que l'attestation produite ne répondait pas aux exigences contractuelles, et les a mis en demeure de justifier de deux refus de prêt.
Les consorts [R] ont alors transmis deux attestations émanant de la société BNP Paribas et du Crédit Agricole, respectivement datées des 18 et 24 avril 2019, et ils ont par la suite vainement réclamé la restitution du dépôt de garantie.
Par exploits des 15, 24 et 27 janvier 2020, les consorts [R] ont fait assigner les consorts [M] devant le tribunal judiciaire de Vesoul en paiement de la somme de 30 000 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, majoré des intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2019, ainsi que de celle de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts. Ils ont contesté la validité de la clause du compromis prévoyant l'ob1igation, pour l'acquéreur, d'effectuer les démarches nécessaires à l'obtention du prêt dans un délai contractuel, en soutenant qu'elle était nulle au regard de l'article L. 313-41 du code de la consommation. Ils ont par ailleurs exposé avoir satisfait aux exigences du compromis s'agissant des demandes d'obtention d'un prêt, de sorte que la condition suspensive ne s'étant pas réalisée, le compromis était devenu caduc. Ils ont ajouté que les vendeurs avaient eux-mêmes manqué aux obligations mises à leur charge à titre de condition suspensive en n'ayant pas produit les attestations de ramonage et de vidange de la fosse septique.
Les consorts [M] ont sollicité le rejet des demandes formées à leur encontre, et la condamnation reconventionnelle des consorts [R] à leur payer un solde de 30 000 euros au titre de la clause pénale. Ils ont indiqué que le compromis n'enfreignait en rien l'article L. 313-41 du code de la consommation, que les demandeurs n'avaient pas satisfait aux exigences du compromis en produisant une attestation de la société CAFPI, qui n'était pas un organisme financier, et en versant hors délai des attestations bancaires dont il ne résultait pas que les prêts sollicités étaient conformes aux stipulations contractuelles. Ils ont ajouté qu'en tout état de cause les demandeurs n'avaient pas la réelle intention d'acquérir, dès lors qu'ils avaient concomitamment souscrit un prêt pour l'acquisition d'un bien immobilier à [Localité 12] (67), qui avait nécessairement empêché qu'ils puissent se voir octroyer le prêt prévu au compromis. Ils ont en conséquence conclu à l'allocation de la somme de 60 000 euros au titre de la clause pénale conventionnelle, sur laquelle venait s'imputer le dépôt de garantie de 30 000 euros qu'ils étaient fondés à se voir attribuer.
Par jugement du 27 avril 2021, le tribunal a :
- débouté M. [V] [K] et [Z] [A] de l'intégralité de leurs demandes ;
- condamné solidairement M. [V] [K] et [Z] [A] à verser à [U] [M], [W] [M], [Y] [M], [F] [M], [J] [M], [I] [M], [O] [M], [B] [M] la somme de 10 000 euros à titre de la clause pénale ;
- autorisé [U] [M], [W] [M], [Y] [M], [F] [M], [J] [M], [I] [M], [O] [M], [B] [M] à conserver la somme de 10 000 euros reçue lors de la signature du compromis de vente à titre de dépôt de garantie ;
- dit que le solde de 20 000 euros versée à titre de dépôt de garantie doit être restitué à [V] [K] et [Z] [A] ;
- condamné solidairement M. [V] [K] et [Z] [A] aux dépens de l'instance avec distraction au profit de la SELARL Leonard-Viennot ;
- débouté [U] [M], [W] [M], [Y] [M], [F] [M], [J] [M], [I] [M], [O] [M], [B] [M] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelé que 1'exécution provisoire est de droit.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :
- que les dispositions d'ordre public de l'article L. 313-41 alinéa 1er du code de la consommation imposent un délai légal minimal d'un mois de validité de la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui assument notamment le financement de l'acquisition en propriété des immeubles à l'usage d'habitation ; qu'il ressortait des stipulations du compromis que l'acquéreur était obligé de déposer deux demandes de prêt dans un délai de deux mois à compter de la signature de l'acte ; que ce délai étant supérieur au minimum légal imposé par l'article L. 313-41, aucune nullité de la clause n'était encourue ;
- que le compromis stipulait que si, avant le 30 mars 2019, aucune notification d'octroi ou de refus d'un prêt n'était faite aux vendeurs, celui-ci pourrait mettre en demeure l'acquéreur, que, lorsque dans le délai de huit jours suivant la mise en demeure, la situation n'était pas régularisée,il serait fait application des règles relatives au défaut de réalisation résultant de l'acquéreur, mais que, toutefois, ce dernier pourrait recouvrer le dépôt de garantie à condition d'avoir justifié de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques prévues contractuellement ;
- qu'en sa qualité de courtier en crédits immobiliers, la CAFPI avait démarché ses partenaires, établissements bancaires, aux fins de souscription d'un prêt immobilier pour le compte des acquéreurs, de sorte que son courrier valait un refus de financement tel qu'on pouvait légitimement l'attendre de la part d'un établissement bancaire ; que ce courrier de refus avait donc mis en échec la réalisation de la condition suspensive prévue par les parties ; qu'en l'absence de production de la date d'envoi de ce courrier de refus aux vendeurs, il demeurait néanmoins certain que ce refus avait été porté à leur connaissance au 1er avril 2019 par le biais du notaire, informé par voie électronique, de sorte que la condition suspensive était défaillie à cette date ;
- que les acquéreurs ont également produit deux refus bancaires de financement de l'opération immobilière envisagée, datés respectivement des 18 et 24 avril 2019, qui ont été notifiées aux vendeurs le 25 avril 2019 ; que, contrairement à ce que soutenaient les vendeurs, aucun délai n'était imposé aux acquéreurs pour justifier de deux refus de prêt ; que, toutefois, les parties avaient convenu que le dépôt de garantie serait restitué aux acquéreurs à condition de justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques contractuelles ; que seul le refus de la BNP Paribas reprenait l'ensemble de ces caractéristiques ; que, les acquéreurs n'apportaient donc pas la preuve de la bonne exécution de leur obligation contractuelle ;
- que si, conformément aux stipulations contractuelles, les demandeurs avaient vendu leur maison d'habitation ainsi que leur fonds libéral infirmier, ce qui témoignait d'une réelle volonté d'acquérir le domaine immobilier, il était encore établi qu'ils avaient contracté le 13 février 2019 un prêt immobilier de 201 000 euros pour acquérir un immeuble d'habitation situé à [Localité 12], pour lequel l'avant-contrat avait été signé le 28 novembre 2018, soit une semaine avant la signature du compromis de vente litigieux ; qu'en l'absence de preuve par les consors [R] que la souscription de ce prêt n'avait aucune influence sur leur situation financière, leur demande de financement de 650 000 euros destiné à l'acquisition du château de [Localité 11] n'avait que peu de chance d'aboutir à une réponse positive ; que, dès lors, la condition suspensive était défaillie de leur fait, de sorte qu'en application des dispositions contractuelles, la somme de 30 000 euros versée lors de la signature du compromis devait être acquise aux vendeurs ;
- que, selon les termes du compromis, la production par le vendeur d'une attestation de ramonage de la chaudière et des deux cheminées ainsi que d'un justificatif de la vidange de la fosse septique devait intervenir au plus tard le jour de la réitération de la vente par acte authentique ; que, compte-tenu de la défaillance de la condition suspensive liée à la non obtention d'un prêt immobilier emportant la caducité du compromis de vente, aucun manquement ne pouvait être imputé aux vendeurs ;
- qu'il était établi que la condition suspensive était défaillie du fait des demandeurs, qui avaient souscrit en février 2019 un prêt immobilier de 201 000 euros pour l'acquisition d'un autre bien immobilier, de sorte que leur faute autorisait les vendeurs à conserver le dépôt de garantie de 30 000 euros au titre de la clause pénale fixée à la somme forfaitaire de 60 000 euros ; que, compte-tenu du fait que les vendeurs n'apportaient pas la preuve du préjudice effectivement subi qui pourrait résulter de la non réalisation de la vente projetée, il y avait lieu de réduire la clause pénale à la somme de 10 000 euros, laquelle devait être imputée sur le dépôt de garantie versé et conservé par le notaire à titre de séquestre.
Les consorts [M] ont relevé appel de cette décision le 22 octobre 2021 en déférant à la cour l'ensemble de ses dispositions à l'exception de celle ayant rejeté les demandes des consorts [R] et de celle relative aux dépens.
Par conclusions transmises le 15 avril 2022, les appelants demandent à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné solidairement [V] [K] et [Z] [A] à verser aux consorts [M] la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale, autorisé les consorts [M] à conserver la somme de 10 000 euros reçue lors de la signature du compromis de vente à titre de dépôt de garantie, dit que le solde de 20 000 euros versé à titre de dépôt de garantie doit être restitué à [V] [K] et à [Z] [A], et débouté les consorts [M] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner in solidum [Z] [A] et [V] [K] à payer la somme de 60 000 euros à [U] [M], [W] [M], [Y] [M], [F] [M], [J] [M], [I] [M], [O] [M], [B] [M] outre les intérêts légaux à compter de l'arrêt à intervenir et jusqu'à parfait paiement, à titre de dommages et intérêts, comme prévu dans la clause pénale ;
- de confirmer pour le surplus ;
- de juger irrecevable la demande nouvelle formulée par [Z] [A] et [V] [K] visant à obtenir la condamnation des consorts [M] à leur payer la somme de 60 000 euros à titre de clause pénale ;
- de juger mal fondé l'appel incident formé par [Z] [A] et [V] [K] ;
- de débouter [Z] [A] et [V] [K] de leur appel incident et de l'intégralité de leurs demandes ;
- de condamner in solidum [Z] [A] et [V] [K] à payer la somme de 3 000 euros à [U] [M], [W] [M], [Y] [M], [F] [M], [J] [M], [I] [M], [O] [M], [B] [M] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de les condamner in solidum aux dépens dont distraction au profit de la SELARL Léonard-Viennot conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées le 25 janvier 2023, les consorts [R] demandent à la cour :
Sur appel principal des consorts [M] :
- de dire et juger l'appel de M. [U] [M], M. [W] [M], M. [Y] [M], Mme [F] [M], Mme [J] [M], Mme [I] [M], M. [O] [M], M. [B] [M] irrecevable et mal-fondé ;
- de le rejeter ;
Sur appel incident de MM [K] et [A] :
- d'infirmer le jugement en date du 27 avril 2021 en ce qu'il a :
* débouté M. [V] [K] et [Z] [A] de l'intégralité de leurs demandes ;
* condamné solidairement M. [V] [K] et [Z] [A] à verser à M. [U] [M], M. [W] [M], M. [Y] [M], Mme [F] [M], Mme [J] [M], Mme [I] [M], M. [O] [M], M. [B] [M] la somme de 10 000 euros à titre de la clause pénale ;
* autorisé M. [U] [M], M. [W] [M], M. [Y] [M], Mme [F] [M], Mme [J] [M], Mme [I] [M], M. [O] [M], M. [B] [M] à conserver la somme de 10 000 euros reçue lors de la signature du compromis de vente à titre de dépôt de garantie ;
* limité la restitution du dépôt de garantie à [V] [K] et [Z] [A] à un 'solde' de 20 000 euros ;
* condamné solidairement M. [V] [K] et [Z] [A] aux dépens de l'instance avec distraction au profit de la SELARL Leonard-Viennot ;
- de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [U] [M], M. [W] [M], M. [Y] [M], Mme [F] [M], Mme [J] [M], Mme [I] [M], M. [O] [M], M. [B] [M] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau,
- de dire et juger la demande de M. [V] [K] et M. [Z] [A] recevable et bien fondée ;
- de condamner solidairement, subsidiairement in solidum, M. [U] [M], M. [W] [M], M. [Y] [M], Mme [F] [M], Mme [J] [M], Mme [I] [M], M. [O] [M], M. [B] [M] à payer à M. [V] [K] et M. [Z] [A] la somme de 30 000 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, augmentée des intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 15 août 2019 ;
- d'ordonner le déblocage de la somme de 30 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [T], notaire ;
- de condamner solidairement, subsidiairement in solidum, M. [U] [M], M. [W] [M], M. [Y] [M], Mme [F] [M], Mme [J] [M], Mme [I] [M], M. [O] [M], M. [B] [M] à payer à M. [V] [K] et M. [Z] [A] la somme de 60 000 euros à titre de clause pénale, et de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- de débouter M. [U] [M], M. [W] [M], M. [Y] [M], Mme [F] [M], Mme [J] [M], Mme [I] [M], M. [O] [M], M. [B] [M] de l'ensemble de leurs fins, moyens, conclusions et prétentions ;
A titre subsidiaire :
- de dire et juger que la clause pénale stipulée au compromis de vente du 6 décembre 2018 est manifestement excessive ;
- de réduire le montant prévu par ladite clause à l'euro symbolique, encore plus subsidiairement de confirmer le jugement en ce qu'il a limité la clause pénale àla somme de 10 000 euros et en ce qu'il a dit que le solde de 20 000 euros versé à titre de dépôt de garantie doit être restitué à M. [K] et M. [A] ;
En tout état de cause :
- de condamner solidairement subsidiairement in solidum M. [U] [M], M. [W] [M], M. [Y] [M], Mme [F] [M], Mme [J] [M], Mme [I] [M], M. [O] [M], M. [B] [M] à payer à M. [V] [K] et M. [Z] [A] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner solidairement subsidiairement in solidum M. [U] [M], M. [W] [M], M. [Y] [M], Mme [F] [M], Mme [J] [M], Mme [I] [M], M. [O] [M], M. [B] [M] aux entiers frais et dépens de l'instance.
La clôture de la procédure a été prononcée le 21 février 2023.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.
Sur ce, la cour,
Sur la recevabilité de la demande formée par les intimés au titre de la clause pénale
Les consorts [R], demandeurs à l'instance, sollicitaient devant le premier juge le remboursement du dépôt de garantie et l'allocation de dommages et intérêts. A hauteur d'appel, ils y ajoutent une demande de condamnation des appelants à leur verser la somme de 60 000 euros au titre de la clause pénale contractuelle.
Ils ne font valoir aucun argument en réponse à la fin de non-recevoir tirée par les consorts [M] du caractère nouveau de cette prétention.
Or, cette demande, qui n'a pas pour objet d'opposer compensation, de faire écarter les prétentions adverses, ni de faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait, pas plus qu'elle ne tend aux mêmes fins que les prétentions initiales, dont elle ne constitue en outre pas l'accessoire la conséquence ou le complément nécessaire, devra être déclarée irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile.
Sur la clause pénale
Le compromis signé entre les parties énonce sous le paragraphe intitulé 'stipulation de pénalité' :
'Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil.
Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie.
Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution forcée.'
Le compromis stipule par ailleurs qu'il est 'soumis en faveur de l'acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l'obtention d'un crédit aux conditions sus énoncées', ces conditions étant les suivantes : prêt d'un montant maximal de 650 000 euros, d'une durée de remboursement maximale de 25 ans et minimale de 20 ans, au taux nominal d'intérêt maximal de 2 % l'an, hors assurances.
Il est constant qu'un tel prêt n'a pas été obtenu par les consorts [R], de sorte que la condition suspensive est indubitablement défaillie.
Les consorts [M], suivis en cela par le premier juge, estiment que cette défaillance est imputable aux acquéreurs, de sorte que la condition suspensive doit être considérée comme fictivement réalisée, et entraîner la mise en jeu de la clause pénale. Les intimés s'opposent à cette analyse, en faisant valoir que la défaillance résultait du refus de deux banques d'accorder un financement conforme aux prévisions contractuelles.
Le compromis précise que 'toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil', et que 'l'acquéreur s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt, répondant aux caractéristiques ci-dessus.'
Si les consorts [R] étaient parfaitement libres de confier la recherche d'un financement à une société de courtage en crédit immobilier, il n'en demeure pas moins qu'en cas d'échec de la prospection entraînant la défaillance de la condition suspensive, ils restaient contractuellement tenus de justifier auprès des vendeurs de deux refus de prêt émanant d'organismes bancaires, et visant les caractéristiques du prêt sollicité. Il ne leur suffit donc pas de se prévaloir du fait qu'ils avaient chargé un courtier de rechercher un prêt aux conditions demandées, et force est de constater que, sur les deux attestations bancaires produites, une seule détaille les caractéristiques du concours sollicité, permettant d'en vérifier l'adéquation avec les exigences contractuelles, alors que la deuxième est totalement muette sur ce point. Or, il ne saurait être nécessairement déduit de la première attestation que les mêmes caractéristiques avaient été sollicitées du deuxième organisme financier. Par ailleurs, si les intimés se prévalent d'une jurisprudence selon laquelle il importe peu que les conditions du prêt refusé ne correspondent pas à celles contractuellement prévues, dès lors que le prêt aurait été refusé même en présence d'une demande conforme, il ne leur appartient pas moins de démontrer que tel aurait été le cas, ce qui n'est pas vérifié en l'état des pièces qu'ils produisent.
Ainsi, il doit être constaté avec le premier juge que les consorts [R] n'ont pas satisfait aux obligations mises à leur charge par le compromis s'agissant de la justification du rejet de deux demandes de financement répondant aux caractéristiques contractuellement stipulées, de sorte que la condition suspensive, défaillie de leur fait, doit être considérée comme fictivement réalisée.
A cet égard, les développements consacrés par les parties et le tribunal à l'existence d'une volonté réelle des consorts [R] de procéder à l'acquisition au regard de l'achat en parallèle d'un autre bien immobilier sont superfétatoires, de sorte que la cour ne s'y arrêtera pas.
C'est vainement que les consorts [R] font grief aux consorts [M] d'avoir adopté une attitude opportuniste en ne recherchant pas la réitération forcée de la vente alors qu'ils considéraient la condition suspensive relative au prêt comme réalisée, dès lors que, ce faisant, les vendeurs n'ont fait qu'exercer l'option prévue en un tel cas par le compromis, en décidant de ne pas poursuivre la vente et de réclamer le versement de la clause pénale.
Pour s'opposer au paiement de la clause pénale, les intimés font encore valoir que l'absence de réitération de la vente était imputable au fait que d'autres conditions suspensives étaient défaillies du fait des vendeurs eux-mêmes, qui n'avaient pas produit l'attestation de ramonage et le justificatif de vidange de la fosse septique. Toutefois, il est expressément stipulé au compromis que la production de ces documents par les consorts [M] devait intervenir au plus tard le jour de la réitération du compromis. Dès lors que, conformément à l'option précédemment évoquée, les vendeurs avaient choisi de renoncer à la vente, il ne peut leur être fait grief d'avoir fait défaillir des conditions suspensives qui n'étaient pas arrivées à leur terme.
Enfin, les intimés ne peuvent pas s'opposer à la mise en oeuvre de la clause pénale au motif que la condition préalable de délivrance d'une mise en demeure n'aurait pas été observée, alors que les appelants produisent aux débats la copie d'une LRAR adressée le 3 avril 2018 pour leur compte par la société Belles Demeures aux acquéreurs, les mettant en demeure de justifier par retour de courrier des refus de prêt, sous peine de mise en oeuvre de la clause pénale.
Il résulte de ce qui précède que les intimés sont redevables de la clause pénale, contractuellement fixée à 60 000 euros, dont ils ne caractérisent en rien le caractère manifestement excessif, étant observé qu'elle est évaluée de manière usuelle à 10 % du prix.
Le premier juge a fait une mauvaise application de l'article 1231-5 du code civil en réduisant cette clause pénale au préjudice qu'il a considéré avoir été réellement subi, sans aucunement en établir le caractère excessif.
La décision déférée sera donc infirmée en ce sens.
Sur le dépôt de garantie
Il est constant que les consorts [R] ont versé entre les mains du notaire un montant de 30 000 euros à titre de dépôt de garantie.
Le compromis stipule :
'L'acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé, sous déduction des frais et débours pouvant être dû au rédacteur des présentes, que s'il justifie de la non-réalisation, hors de sa responsabilité telle qu'elle est indiquée au premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil, de l'une ou l'autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées, ou de l'exercice d'un droit de préemption.
Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur, par application et à due-concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus, sous déduction des frais et débours pouvant être dû au rédacteur des présentes.'
Au vu de ce qui précède, et en application de la stipulation dont la teneur vient d'être rappelée, les intimés sont mal fondés à prétendre au remboursement du dépôt de garantie.
Celui-ci s'imputant sur le montant de la clause pénale, ily a lieu d'en ordonner le déblocage au profit des consorts [M], de sorte qu'après compensation ceux-ci restent en définitive créanciers d'une somme de 30 000 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
Sur les dommages et intérêts
Cette demande des intimés est mal fondée, dès lors qu'ils échouent à démontrer un manquement des appelants dans leur refus de voir restituer le dépôt de garantie.
La décision entreprise sera confirmée de ce chef.
Sur les autres dispositions
Le jugement déféré sera confirmé s'agissant des dépens et des frais irrépétibles.
Les intimés seront condamnés aux dépens d'appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer aux appelants la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs
Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,
Déclare irrecevable la demande formée par M. [V] [K] et [Z] [A] tendant à la condamnation des consorts [M] à leur verser la somme de 60 000 euros au titre de la clause pénale contractuelle ;
Infirme le jugement rendu le 27 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Vesoul en ce qu'il a :
- condamné solidairement M. [V] [K] et [Z] [A] à verser à [U] [M], [W] [M], [Y] [M], [F] [M], [J] [M], [I] [M], [O] [M], [B] [M] la somme de 10 000 euros à titre de la clause pénale ;
- autorisé [U] [M], [W] [M], [Y] [M], [F] [M], [J] [M], [I] [M], [O] [M], [B] [M] à conserver la somme de 10 000 euros reçue lors de la signature du compromis de vente à titre de dépôt de garantie ;
- dit que le solde de 20 000 euros versée à titre de dépôt de garantie doit être restitué à [V] [K] et [Z] [A] ;
Statuant à nouveau de ces chefs :
Condamne solidairement M. [V] [K] et M. [Z] [A] à verser à M. [U] [M], M. [W] [M], M. [Y] [M], Mme [F] [M], Mme [J] [M], Mme [I] [M], M. [O] [M], et M. [B] [M] la somme de 60 000 euros au titre de la clause pénale ;
Autorise M. [U] [M], M. [W] [M], M. [Y] [M], Mme [F] [M], Mme [J] [M], Mme [I] [M], M. [O] [M], et M. [B] [M] à se faire verser par Maître [T], notaire, la somme de 30 000 euros reçue lors de la signature du compromis de vente à titre de dépôt de garantie ;
Dit que la somme de 30 000 euros ainsi débloquée s'imputera sur la somme allouée au titre de la clause pénale ;
Confirme le jugement déféré pour le surplus ;
Y ajoutant :
Condamne M. [V] [K] et M. [Z] [A] aux dépens d'appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne M. [V] [K] et M. [Z] [A] à payer à M. [U] [M], M. [W] [M], M. [Y] [M], Mme [F] [M], Mme [J] [M], Mme [I] [M], M. [O] [M], et M. [B] [M], ensemble, la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président, magistrat ayant participé au délibéré et Leila Zait , greffier.
Le greffier, Le président,
