ARRÊT N°
MW/LZ
COUR D'APPEL DE BESANÇON
- 172 501 116 00013 -
ARRÊT DU 02 MAI 2023
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
Audience publique du 28 février 2023
N° RG 21/01806 - N° Portalis DBVG-V-B7F-ENY2
S/appel d'une décision du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LONS-LE-SAUNIER en date du 18 décembre 2019 [RG N° 14/01538]
Code affaire : 51Z - Autres demandes relatives à un bail d'habitation ou à un bail professionnel
S.C.I. G.C.G ET COMPAGNIE C/ [Z] [G]
PARTIES EN CAUSE :
S.C.I. G.C.G ET COMPAGNIE
RCS de Lons le Saunier n°349 174 235
sise [Adresse 4]
Représentée par Me Carole LOMBARDOT, avocat au barreau de JURA
APPELANTE
ET :
Monsieur [Z] [G]
né le [Date naissance 2] 1941 à [Localité 5] ([Localité 5])
de nationalité française
demeurant [Adresse 1]
Représenté par Me Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANCON
INTIMÉ
COMPOSITION DE LA COUR :
Lors des débats :
PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.
ASSESSEURS : Madame Bénédicte MANTEAUX et Monsieur Cédric SAUNIER, Conseillers.
GREFFIER : Madame Leila Zait, Greffier
Lors du délibéré :
PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre
ASSESSEURS : Madame Bénédicte MANTEAUX et Monsieur Cédric SAUNIER, Conseillers.
L'affaire, plaidée à l'audience du 28 février 2023 a été mise en délibéré au 02 mai 2023. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.
**************
La SCI GCG et Compagnie a donné à bail à M. [Z] [G] des locaux commerciaux sis [Adresse 3] (39), dans lequel ce dernier exploite un commerce de droguerie et encadrement.
Par acte d'huissier du 1er août 2012, le locataire a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2012 pour une durée de neuf années.
Par acte du 24 octobre 2012, la SCI GCG a refusé la demande de renouvellement et proposé le réglement d'une indemnité d'éviction, dont le montant n'a pas été accepté par le locataire.
Par exploit du 21 octobre 2014, M. [G] a fait assigner la SCI GCG devant le tribunal de grande instance de Lons le Saunier aux fins de fixation de l'indemnité d'éviction.
Par jugement du 8 juillet 2015, le tribunal a condamné M. [G] à payer à compter du 24 octobre 2012 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et, avant dire droit sur l'indemnité d'éviction, a ordonné une expertise judiciaire dont il a confié l'exécution à M. [T] [N].
Le 21 mars 2018, l'expert a déposé le rapport de ses opérations, dont il résulte que :
- le fonds de commerce est évalué à 23 500 euros ;
- les indemnités de licenciement sont évaluées à 9 695,91 euros ;
- les frais de déménagement sont évalués à 7 700 euros HT ;
- les pertes de stock sont comprises entre 21 200 et 53 100 euros, avec une moyenne de 37 000 euros HT.
Dans ses dernières conclusions après expertise, M. [G] a sollicité le versement d'une indemnité d'éviction évaluée sur la base des montants retenus par l'expert judiciaire.
La SCI GCG a conclu au rejet de la demande de règlement d'une indemnité d'éviction, aux motifs que le fonds de commerce était invendable et n'avait pas de valeur, alors que le preneur, âgé de 78 ans, ne subissait aucun préjudice. A titre subsidiaire, elle a fait valoir que le préjudice se limitait aux frais de déménagement pour 7 700 euros et à une perte de chiffre d'affaires sur le stock, qui n'excédait pas 5 000 euros, et a sollicite que soit ordonnée la consignation de ces sommes en compte CARPA pour une durée de deux ans, leur déblocage ne pouvant intervenir que sur justificatif de réinstallation de M. [G] dans la même activité.
Par jugement du 18 décembre 2019, le tribunal a :
- condamné la société civile immobilière GCG et Compagnie à payer une indemnité d'éviction à M. [Z] [G] (sic) qui se décompose comme suit :
* valeur du fonds de commerce : 21 139 euros ;
* indemnité de licenciement de M. [C] [G] : 9 695, 91 euros ;
* perte de stocks : 5 000 euros ;
- fixé à la somme de 9 240 euros TTC l'indemnité pour frais de déménagement qui sera due par la société civile immobilière GCG et Compagnie sous réserve de piècesjustifiant de la réinstallation dans les mêmes activités, par M. [Z] [G] (sic), dans un délai de deux ans à compter dujour où la présente décision sera devenue définitive ;
- ordonné en conséquence la consignation de la somme de 9 240 euros TTC par la société civile immobilière GCG et Compagnie sur un compte CARPA pendant une durée de deux ans ;
- condamné la société civile immobilière GCG et Compagnie à payer à M. [Z] [G] (sic) la somme de 3 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société civile immobilière GCG et Compagnie aux dépens de l'instance lesquels incluront les frais de l'expertise.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :
- que l'expert avait fait le constat que l'activité de droguiste périclitait, et que celle d'encadrement demeurait stable, voire progressait légèrement, mais qu'elle reposait essentiellement sur le savoir-faire de M. [G], et que la possibilité de reprise de l'activité d'encadrement était inexistante ;
- que la SCI GCG et Compagnie échouait à démontrer qu'une réinstallation de M. [G] était possible à proximité des locaux loués sans perte de clientèle ; qu'en effet l'activité d'encadreur nécessitait un espace présentant un certain cachet et disposant de surfaces suffisantes pour l'exposition des ouvrages, comme l'étaient les locaux loués ; que si plusieurs espaces commerciaux vides étaient offerts à la location dans la même rue, elles n'étaient pas adaptées à l'activité de M. [G], de sorte que la réinstallation pourrait s'avérer trop onéreuse au regard des capacités financières du locataire ; qu'il résultait de plus des références évoquées par l'expert que les valeurs locatives dans les trois principales rues de [Localité 5] étaient élevées, de sorte qu'un loyer considérablement augmenté diminuerait d'autant la rentabilité déjà faible du commerce ;
- que le fonds de commerce devait être évalué, domme l'avait fait l'expert judiciaire, selon la méthode dite des chiffres d'affaires usuellement admise, mais en se basant sur les chiffres d'affaires des années 2016, 2017 et 2018 ; que le chiffre d'affaires moyen s'établissant à 156 584 euros TTC, la valeur théorique du fonds de commerce s'établissait à 46 975 euros, à laquelle il convenait d'appliquer l'abattement de 55 % retenu par l'expert, qui prenait justement en compte les faiblesses, mais aussi les quelques atouts de ce fonds, de sorte que sa valeur devait être fixée à 21 139 euros ;
- que le fonds de commerce n'étant pas transférable, le coût du licenciement de M. [C] [G], évalué par un cabinet extérieur à 9 695,91 euros, et repris par l'expert dans son rapport, devait être alloué ;
- que la SCI acceptait le principe d'une indemnisation du déménagement, et que sa demande tendant à ce qu'elle soit versée sur justificatif d'une réinstallation dans le délai de deux ans était justifiée, puisque le déménagement n'avait pas encore été réalisé ; que la somme de 9 240 euros TTC était due à ce titre, M. [G] en justifiant par la production d'un devis du 20 octobre 2017 ;
- que, s'agissant des pertes de stocks, l'expert judiciaire considérait que la totalité des stocks devait nécessairement être liquidée ; que cette hypothèse très pessimiste n'était étayée par aucun élément sur la nature, la qualité et l'ancienneté des stocks détenus pour les activités de M. [G] ; que si la SCI GCG et Compagnie considérait que son locataire aurait dû réduire ses stocks depuis la signification du congé, cet argument ne permettait pas de conclure que le non-renouvellement du bail ne causerait pas la perte d'au moins une partie du stock ; que si l'expert judiciaire affirmait, sans en justifier, que le montant des stocks s'établissait avec une certaine constance d 'une année sur l'autre à 75 000 euros, et qu'il était proportionnel au chiffre d'affaires, cela paraissait nettement excessif ; que le raisonnement de la SCI s'appuyant sur des données statistiques concernant l'activité de la branche quincaillerie bricolage pour l'exercice 2016, selon lesquelles les stocks nécessaires correspondaient au tiers des achats annuels, paraissait plus fondé ; que le stock nécessaire aux activités de M. [G] correspondait ainsi au tiers des achats annuels, et devrait donc s'élever à 24 000 euros ; qu'aucun élément n'étant fourni sur la réalité physique des stocks ainsi que sur leur dépréciation comptable, la proposition de la SCI évaluant leur perte à la somme de 5 000 euros devait être retenue.
La SCI GCG et Compagnie a relevé appel de cette décision le 4 octobre 2021 en déférant à la cour l'ensemble de ses dispositions.
Par conclusions transmises le 24 mai 2022, l'appelante demande à la cour :
Vu les articles L 145-14 et L 145-28 du code de commerce,
1) À titre principal :
- d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;
Statuant à nouveau :
- de dire et juger que le commerce exploité par M. [G] dans les lieux ne peut trouver acquéreur et n'a aucune valeur marchande ;
- de dire et juger que le preneur âgé de 80 ans ne subit aucun préjudice ;
En conséquence
- de dire et juger qu'il n'y a pas lieu au paiement d'une indemnité d'éviction ;
- de condamner M. [G] à payer à la SCI GCG et Compagnie la somme de 4 500 euros, par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner M. [G] aux dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertises, avec faculté pour Me [W] de bénéficier des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
2) A titre subsidiaire :
- de dire et juger que l'éviction n'entraine pas la perte du fonds de commerce ;
- de dire et juger que le fonds de commerce est transférable sans perte de clientèle ;
- de dire et juger que le préjudice résultant de l'éviction se limite aux frais de déménagement et à une perte de chiffre d'affaires sur le stock ;
En conséquence, de réformer partiellement le jugement entrepris :
- d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société civile immobilière GCG et Compagnie à payer à M. [Z] [G] la somme de 21 139 euros au titre de la valeur du fonds de commerce ;
- d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société civile immobilière GCG et Compagnie à payer à M. [Z] [G] la somme de 9 695 euros au titre de l'indemnité de licenciement de M. [C] [G] ;
- d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société civile immobilière GCG et Compagnie à payer à M. [Z] [G] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société civile immobilière GCG et Compagnie aux dépens ;
- de confirmer le jugement en ce qu'il a :
* fixé à la somme de 9 240 euros TTC l'indemnité pour frais de déménagement qui sera due par la société civile immobilière GCG et Compagnie sous réserve de pièces justifiant de la
réinstallation dans les mêmes activités par M. [Z] [G], dans un délai de deux ans à compter du jour où la présente décision sera devenue définitive ;
* ordonné en conséquence la consignation de la somme de 9 240 euros TTC par la société civile immobilière GCG et Compagnie sur un compte CARPA pendant une durée de deux ans ;
* fixé à la somme de 5 000 euros l'indemnité pour perte de stock ;
Et ajoutant :
- de dire et juger que la somme de 5 000 euros ne sera due par la société GCG et Compagnie que sous réserve de justificatifs de réinstallation dans les mêmes activités, par M. [Z] [G] pendant un délai de deux ans à compter du jour où la décision sera devenue
définitive ;
- d'ordonner en conséquence la consignation de cette somme par la société GCG sur un compte CARPA pendant un délai de deux ans ;
- de dire et juger que la consignation des indemnités accessoires soumises à la condition de réinstallation obligera le preneur à quitter les lieux ;
- de débouter M. [G] de son appel incident et de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires.
Par conclusions notifiées le 1er février 2023, M. [G] demande à la cour :
- de déclarer recevable et bien fondé l'appel incident de M. [G] formé à l'encontre du jugement déféré ;
- de débouter tout d'abord la SCI GCG de son appel principal et de ses demandes, fins et conclusions ;
lnfirmant partiellement cette décision et actualisant le préjudice,
- de condamner la SCI GCG à payer à M. [G] :
* 11 545 euros au titre de l'indemnité de licenciement ;
* 10 440 euros à celui des frais de déménagement, et ce, sans aucune justification ou condition à fournir ;
* 37 000 euros pour pertes de stocks ;
- de rejeter la demande de consignation au titre des frais de déménagement ;
- de confirmer le jugement pour le surplus, à savoir :
* la valeur du fonds de commerce fixée à 21 010 euros ;
* l'allocation d'une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de 1ère instance ;
- ajoutant, de condamner la SCI GCG au paiement d'une nouvelle indemnité de 2 500 euros au titre des frais non répétibles d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
La clôture de la procédure a été prononcée le 7 février 2023.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.
Sur ce, la cour,
A titre liminaire, la cour ordonnera la rectification de l'erreur matérielle affectant le dispositif de la décision déférée, qui orthographie le nom du demandeur [G] au lieu de [G].
L'article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
A titre principal, la SCI GCG conclut au rejet de la demande d'indemnité d'éviction.
Elle ne se prévaut cependant d'aucune des causes d'exclusion du bénéfice de cette indemnité telles que visées aux articles L. 145-17 et suivants du code de commerce.
Elle se borne à cet égard à soutenir d'abord, sans aucunement le démontrer, et en contradiction avec le rapport d'expertise judiciaire, que le fonds de commerce de M. [G] serait dépourvu de la moindre valeur. Si, certes, l'expertise fait état du déclin régulier de l'activité de droguiste, il souligne également la stabilité, voire la légère progression de l'activité d'encadrement, et, en tout état de cause, il ne conclut pas à l'absence de valeur du fonds de commerce, mais prend en compte les facteurs défavorables à hauteur de leur influence sur la valorisation du fonds.
D'autre part, l'appelante considère que l'éviction de M. [G] ne causerait à celui-ci aucun préjudice compte tenu de son âge, ce qui est une considération dépourvue d'emport, dès lors qu'il est constant que l'intéressé poursuit toujours son activité dans les locaux, et étant rappelé en tant que de besoin que le bail commercial ne prend pas fin au décès du locataire, mais se transmet à ses héritiers en application de l'article 1742 du code civil, sauf disposition contraire du bail, inexistante en l'espèce.
L'appelante ne peut donc prétendre au rejet intégral de la demande d'indemnité d'éviction formée par M. [G].
Pour solliciter à titre subsidiaire une minoration des sommes à régler dans le cadre de l'indemnité, la bailleresse soutient ensuite que l'activité de M. [G] est transférable sans perte significative de clientèle dans de nouveaux locaux. La charge de la preuve lui incombe à cet égard. La cour se réfère sur ce point à la motivation circonstanciée du premier juge, dont aucun élément nouveau ne vient remettre en cause la pertinence, et par laquelle il a été retenu que la SCI GCG ne démontrait pas la possibilité d'un transfert de l'activité sans perte de clientèle, et dans des conditions économiques viables.
Dès lors, le préjudice subi par M. [G] du fait du non-renouvellement du bail doit être réparé par une indemnité de remplacement lui permettant d'acquérir un fonds équivalent.
L'évaluation du fonds de commerce sera, comme le sollicite l'intimé, effectuée conformément à la méthode usuelle détaillée par l'expert judiciaire, en prenant toutefois en considération, dans le souci d'actualiser la situation, les dernières données connues relativement aux chiffres d'affaires de l'activité concernée, mais en maintenant le taux d'abattement de 55 %, dont le tribunal a à juste titre confirmé la cohérence aux termes de motifs que la cour s'approprie. Ainsi, sur la base d'un chiffres d'affaires TTC de 147 002 euros en 2019, de 150 714 euros en 2020, et de 153 418 euros en 2021, soit une moyenne de 150 378 euros, la valeur théorique du fonds s'établit à 45 113 euros, soit, après abattement de 55 %, une valeur d'indemnisation de 20 300 euros. Le jugement déféré sera infirmé pour prendre en compte cette actualisation.
Le fonds de commerce n'étant pas transféré, il y aura lieu pour M. [Z] [G] de procéder au licenciement de M. [C] [G], son employé. Le coût prévisible de ce licenciement s'élève, selon attestation actualisée versée aux débats par l'intimé, à un montant de 11 545,95 euros, qu'il convient de mettre à la charge de la SCI GTCG dans la limite de 11 545 euros, tel que sollicité par M. [G]. Le jugement déféré sera infirmé en ce sens.
C'est vainement que la SCI GCG soutient que, faute de transfert du fonds, aucune indemnité de déménagement ne serait due, alors que l'évacuation des biens appartenant au locataire s'impose tout autant, et dans la même mesure, en cas de libération des lieux du fait de la disparition du fonds. Les frais de déménagement sont réactualisés à 11 160 euros par devis [V] du 4 juin 2020, mais la demande de M. [G] se limite à 10 440 euros, qui devra donc être seule prise en considération. Le jugement sera infirmé s'agissant du quantum pour tenir compte de l'actualisation, mais également en ce qu'il a ordonné la consignation de la somme correspondante sur un compte CARPA et son versement sous condition de justification d'une réinstallation dans les mêmes activités. Il sera en effet rappelé qu'aux termes de l'article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir perçue, ce dont il résulte que le premier juge ne pouvait pas subordonner le paiement d'une fraction de l'indemnité d'éviction au départ du locataire.
S'agissant de la perte de stocks, le premier juge a écarté l'analyse de l'expert judiciaire au motif qu'il n'apparaissait pas démontré que les stocks devaient être liquidés en totalité. Pourtant, cette issue, qualifiée d'hypothèse très pessimiste par le tribunal, apparaît manifestement être la seule envisageable dès lors que le fonds de commerce n'est pas transféré, mais appelé à disparaître. Par ailleurs, c'est vainement qu'il est fait grief à l'expert d'avoir fait état d'un stock s'établissant d'une année sur l'autre avec une certaine constance autour de 75 000 euros, alors qu'il n'a en réalité pas pris ce chiffre en compte pour ses calculs, lesquels sont au contraire basés sur un stock évalué à 55 000 euros (soit 47 000 euros pour l'activité droguerie et 8 000 euros pour l'activité d'encadrement). Or cette dernière évaluation est parfaitement cohérente avec la réalité, étant observé qu'aux termes d'une attestation de la société d'expertise comptable Actis en date du 14 juin 2022, le stock représentait pour l'année 2021 une valeur de 57 112 euros. Par ailleurs, les taux de réduction prévisibles applicables à la vente des stocks tels qu'évoqués par l'expert judiciaire, c'est-à-dire variant entre 20 et 50 % en fonction des produits, apparaissent cohérents en considération de la consistance du stock et des délais contraints de réalisation. C'est ensuite vainement que la SCI GCG et le premier juge se sont référés pour leur évaluation à un document statistique relatif à l'activité de la branche quincaillerie pour l'année 2016, alors que cette activité est totalement étrangère à celle exercée à M. [G], et ne peut dès lors constituer pour celle-ci un élément de référence pertinent. Enfin, l'appelante ne peut pas sérieusement faire reproche à M. [G] de n'avoir pas réduit le volume de ses stocks dans la perspective du non-renouvellement du bail, alors que, tant qu'il n'a pas été rempli de ses droits par le paiement de l'indemnité d'éviction, le locataire est en droit de poursuivre son activité aux conditions antérieures, ce qui implique le maintien d'un approvisionnement normal de son commerce. Il sera donc fait droit à la demande de M. [G] à hauteur de la somme de 37 000 euros, telle qu'évaluée par l'expert judiciaire. La décision entreprise sera infirmée de ce chef.
Le jugement déféré sera confirmé s'agissant des frais irrépétibles et des dépens.
L'appelante sera condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à l'intimé la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs
Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,
Ordonne la rectification de l'erreur matérielle affectant le jugement rendu le 18 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Lons le Saunier ;
En conséquence, dit que, dans le dispositif de cette décision, le nom patronymique '[G]' sera remplacé par le nom patronymique '[G]' ;
Confirme le jugement ainsi rectifié en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés, et ajoutant :
Condamne la SCI GCG et Compagnie à payer à M. [Z] [G] une indemnité d'éviction se décomposant comme suit :
* valeur du fonds de commerce : 20 300 euros ;
* indemnité de licenciement de M. [C] [G] : 11 545 euros euros ;
* frais de déménagement : 10 440 euros ;
* perte de stocks : 37 000 euros ;
Condamne la SCI GCG et Compagnie aux dépens d'appel ;
Condamne la SCI GCG et Compagnie à payer à M. [Z] [G] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et par Mme Leila Zait, greffier.
Le greffier, Le président,
