ARRÊT N°
BM/LZ
COUR D'APPEL DE BESANÇON
- 172 501 116 00013 -
ARRÊT DU 20 AVRIL 2023
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Contradictoire
Audience publique du 23 Février 2023
N° RG 22/01310 - N° Portalis DBVG-V-B7G-ERLR
S/appel d'une décision du Président du TJ de VESOUL en date du 21 juin 2022 [RG N° 22/00034]
Code affaire : 30B - Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion
S.C.I. LELULISA C/ S.A.R.L. XAVAL (ECF), Etablissement BANQUE CIC EST
PARTIES EN CAUSE :
S.C.I. LELULISA
RCS de Vesoul n°532 327 376
Sise [Adresse 2]
Représentée par Me Michel MIGNOT de la SELARL JURIDIL, avocat au barreau de BELFORT
APPELANTE
ET :
S.A.R.L. XAVAL (ECF)
RCS de Vesoul n°853 446 532
sise [Adresse 4]
Représentée par Me Benjamin LEVY, avocat au barreau de BESANCON
BANQUE CIC EST
sise [Adresse 3]
N'ayant pas constitué avocat
INTIMÉES
COMPOSITION DE LA COUR :
Lors des débats :
MAGISTRAT RAPPORTEUR : Madame B. MANTEAUX, Conseiller, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, avec l'accord des Conseils des parties.
GREFFIER : Madame Greffier.
Lors du délibéré :
Madame B. MANTEAUX, conseiller, a rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats :
Monsieur M. WACHTER, Président et Monsieur J.F. LEVEQUE, conseiller
L'affaire, plaidée à l'audience du 23 février 2023 a été mise en délibéré au 20 avril 2023. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.
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Exposé des faits et de la procédure
La SCI Lelulisa est propriétaire de locaux commerciaux situés [Adresse 1] (70) donnés en location à la SARL Le Palais de l'Ecole de Conduite qui y exerçait une activité d'auto-école.
Mme [S] [B] est la gérante à la fois de la SCI Lelulisa et de la SARL Le Palais de l'Ecole de Conduite.
Par acte notarié en date du 6 août 2019, la SARL Le Palais de l'Ecole de Conduite [B], cédant, et la SARL Xaval, cessionnaire, ont signé un compromis de cession de clientèle civile sous conditions suspensives. La cession prévoyant la reprise du bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 2], un bail commercial a été régularisé le 5 septembre 2019 moyennant un loyer annuel de 7 200 euros TTC, soit 600 euros TTC mensuels entre la SCI Lelulisa et la SARL Xaval.
La cession a été réitérée par acte notarié en date du 4 octobre 2019 pour un montant de 125 000 euros incluant la reprise de ce bail commercial.
La SCI Lelulisa a délivré à la SARL Xaval, le 28 septembre 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3 600 euros correspondant à la partie des loyers impayés sur la période de novembre 2019 à août 2021.
Saisi par assignation délivrée les 29 et 30 mars 2022 par la SCI Lelulisa à la SARL Xaval et la banque CIC EST (en sa qualité de créancier inscrit au titre du nantissement du fonds de commerce) aux fins de constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, d'ordonner l'expulsion de la SARL Xaval et de la condamner à lui verser diverses sommes impayées au titre du bail, le président du tribunal judiciaire de Vesoul, en sa qualité de juge des référés, a, par ordonnance de référé rendue le 21 juin 2022 :
- dit n'y avoir lieu à référé sur :
. la demande de la SCI Lelulisa tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial à la date du 29 octobre 2021
. la demande d'expulsion
. la demande de paiement des loyers et charges et des sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation
. la demande de la SARL Xaval tendant à faire constater qu'elle a procédé à la résiliation du bail par courrier du 9 mars 2022 ;
- condamné la SCI Lelulisa à payer à la SARL Xaval la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et débouté la SCI Lelulisa de sa propre demande à ce titre ;
- condamné la SCI Lelulisa aux dépens.
Pour parvenir à cette décision, le premier juge a considéré que la demande de constat de résiliation par le jeu de la clause résolutoire était sans objet au vu de la résiliation unilatérale formulée par la SARL Xaval le 9 mars 2022 donc antérieurement à la saisine du juge des référés par la SCI Lelulisa et que la demande de provision au titre de l'indemnité d'occupation était sérieusement contestable. Quant à la demande au titre de la provision sur les loyers, il a également considéré qu'il existait une contestation sérieuse à raison de la suspension du paiement des loyers compte tenu de l'état insalubre des locaux loués.
Par déclaration parvenue au greffe le 4 août 2022, la SCI Lelulisa a régulièrement interjeté appel de cette ordonnance.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 février 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 23 février 2023 et mise en délibéré au 20 avril 2023.
Exposé des prétentions et moyens des parties
Selon conclusions transmises le 16 février 2023, la SCI Lelulisa demande à la cour d'infirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions et de :
- condamner la SARL Xaval à lui régler la somme de 6 041 euros au titre des loyers et charges dus et des deux taxes foncières de 2020 et 2021, compte arrêté au 29 octobre 2021,
- condamner la SARL Xaval à lui régler les loyers fixés à 600 euros TTC par mois à compter du 30 octobre 2021 jusqu'à l'expiration du bail qui sera matérialisée par la remise des clés et la quote-part de taxe foncière sur l'année 2022 appliquée sur la période du 1er janvier 2022 jusqu'à cette remise des clés ;
- condamner la SARL Xaval à lui régler la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Elle indique qu'à la suite de ce commandement de payer, la SARL Xaval n'a pas soldé sa dette de sorte qu'il reste dû à la date du 29 octobre 2021 une dette de loyer de 4 800 euros TTC (3 600 euros selon le commandement de payer du 28 septembre 2021 plus les loyers de septembre 2021 et octobre 2021, soit 1 200 euros TTC), ainsi que les taxes foncières de 2020 et 2021 d'un montant respectif de 615 euros et 626 euros, soit une somme globale restant due de 6 041 euros, outre les frais.
Elle renonce à sa demande de constat de résiliation en invoquant que, si la SARL Xaval a adressé le 9 mars 2022 sa lettre recommandée avec accusé de réception portant résiliation du bail avant la délivrance de son assignation, elle l'a fait à son siège, c'est à dire dans les locaux loués à la SARL Xaval, de sorte que, n'ayant pas accès à ses courriers, elle n'a eu connaissance de cette lettre recommandée avec accusé de réception qu'après avoir engagé son action en acquisition de la clause résolutoire.
Elle fait valoir que lors de la signature du bail qui a précédé d'un mois la cession de clientèle, la SARL Xaval avait connaissance de l'état des locaux lors de l'entrée en jouissance et il lui appartenait de veiller au bon entretien des locaux loués conformément aux stipulations du bail.
Par ailleurs, la remise des clés des locaux n'étant toujours pas intervenue à ce jour en dépit de ses demandes, alors que le locataire reste tenu des conséquences de son occupation des lieux tant que le bailleur n'en a pas repris possession par la remise des clés, elle est fondée à solliciter la condamnation de la SARL Xaval à lui verser une indemnité d'occupation de 600 euros par mois depuis le 1er novembre 2021 pour reprendre la suite du dernier décompte arrêté à fin octobre 2021 à la somme de 6 041 euros, et ce, jusqu'à la remise des clés à intervenir.
La SARL Xaval a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 21 février 2023 pour demander à la cour de confirmer l'ordonnace entreprise en toutes ses dispositions, de débouter la SCI Lelulisa de l'intégralité de ses demandes, de la condamner à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Elle demande à la cour de constater qu'elle a procédé à la résiliation du bail par courrier du 9 mars 2022 et de donner acte à la SCI Lelulisa qu'elle renonce à sa demande de résiliation judiciaire du bail.
Elle fait valoir que la SCI Lelulisa ne saurait lui reprocher d'avoir adressé son courrier recommandé de résiliation du bail à son siège social, situé dans les locaux qui lui étaient loués alors qu'il s'agissait de la seule adresse connue par elle et celle figurant sur le bail commercial.
Elle demande la confirmation de l'ordonnance qui a rejeté la demande de provision au titre des loyers en faisant valoir qu'ayant été mise dans l'impossibilité de jouir paisiblement de ses locaux au regard des carences du bailleur, et contrainte de résilier le bail, elle lui oppose une exception d'inexécution qui constitue une contestation sérieuse de nature à justifier que le juge des référés se déclare incompétent à juger de la demande en paiement des loyers.
Elle soutient que la seule existence d'une clause selon laquelle le locataire prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance ne suffit pas à décharger le bailleur de son obligation de délivrance.
Concernant la demande de provision au titre des taxes foncières, elle soutient que non seulement les taxes foncières n'apparaissent pas dans le commandement de payer, mais surtout que la SCI Lelulisa ne justifie pas que la taxe foncière soit à sa charge, cette taxe étant normalement à la charge du propriétaire, sauf clause contraire figurant dans le bail.
Sur la demande au titre des indemnités d'occupation, elle indique que la SCI Lelulisa n'ayant pas respecté son obligation de délivrance, elle ne saurait être tenue au versement d'une indemnité d'occupation, pas plus qu'au versement des loyers et que cette discussion relève d'un examen au fond du dossier ; elle indique que, lors de la résiliation du bail, par courrier du 9 mars 2022, la SCI Lelulisa a été invitée à venir faire un état des lieux et ne s'est jamais présentée, de sorte qu'elle a été contrainte de l'établir par voie d'huissier de justice le 17 mai 2022.
Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
La banque CIC Est n'ayant pas constitué avocat et la déclaration d'appel lui ayant été signifiée par acte d'huissier délivré le 9 août 2022 à personne morale, le présent arrêt sera réputé contradictoire en application de l'article 474 alinéa 1er du code de procédure civile.
Motifs de la décision
La SCI Lelulisa n'a pas soutenu son appel qui visait initialement également le rejet de sa demande de constat de résiliation du bail et de ses conséquences, de sorte que la cour n'est plus saisie de ces demandes.
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision peut être accordée au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
La SCI Lelulisa sollicite les sommes suivantes au titre des loyers et charges impayés :
2020, 4 mois : 4 x 600 euros (janvier, octobre, novembre et décembre) 2 400
2021, 4 mois (juin, août, septembre et octobre) 2 400
taxe foncière 2020 615
taxe foncière 2021 626
total 6041 euros
La SARL Xaval ne conteste pas ne pas avoir payé ces sommes mais oppose à son bailleur, sur la demande au titre des loyers, une exception d'inexécution sur l'état d'insalubrité des locaux.
Il verse aux débats des pièces (lettre recommandée avec accusé de réception de juillet 2020, constat d'huissier de justice de 2020 et 2022, attestation des salariés travaillant dans les lieux avant la cession de clientèle) qui établissent un problème important d'humidité dans une partie des locaux et notamment l'existence de plaques de moisissures sur les murs et le fait que cela préexistait à son entrée dans les lieux mais avait été dissimulé par la pose de plaques de plâtre par la SCI Lelulisa. Il justifie avoir réclamé à son bailleur dès juillet 2020 son intervention pour remédier à ces faits et, devant sa carence, lui avoir indiqué qu'il ne régulariserait pas ses impayés de loyers.
L'existence d'une clause type dans le bail aux terme de laquelle le locataire prend les lieux loués dans l'état où il se trouve au moment de l'entrée en jouissance ne suffit pas à décharger le propriétaire de son obligation de délivrance.
Dès lors, le débat qui doit déterminer si le mauvais état des lieux constitue ou non un manquement du propriétaire à son obligation de délivrance et si ce manquement justifie ou non le non paiement total ou partiel des loyers (ou des indemnités d'occupation après la résiliation du bail) ne peut avoir lieu devant le juge des référés en ce qu'il existe une contestation sérieuse sur l'obligation du locataire de payer son loyer ou ses indemnités d'occupation.
C'est donc à bon droit que le juge des référés a rejeté la demande de provision au titre des loyers (formulée qui plus est non pas sous la forme de paiement de provision mais de paiement de loyers). La confirmation s'impose à cet égard.
Concernant les demandes relatives au paiement des taxes foncières, dont la société Xaval critique le bien-fondé faute de stipulation contractuelle les mettant à sa charge, force est en tout état de cause de constater que la SCI Lelulisa ne produi pas les avis fiscaux correspondants, de sorte que ses demandes se heurtent à une contestation sérieuse. L'ordonnance déférée sera confirmée sur ce point pour les années 2020 et 2021, alors qu'il y sera ajouté pour l'année 2022, au titre de laquelle la demande a été formée pour la première fois en appel.
Dispositif : Par ces motifs,
La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :
Confirme, dans les limites de l'appel, en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue entre les parties le 21 juin 2022 par le président du tribunal judiciaire de Vesoul ;
Y ajoutant :
Rejette la demande formée par la SCI Lelulisa au titre de la taxe foncière 2022 ;
Condamne la SCI Lelulisa aux dépens d'appel ;
Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la SCI Lelulisa de sa demande et la condamne à payer à la SARL Xaval la somme de 1500 euros.
Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Leila Zait, greffier.
Le greffier, Le président de chambre,
