ARRET N° 23/
FD/XD
COUR D'APPEL DE BESANÇON
ARRÊT DU 7 MARS 2023
CHAMBRE SOCIALE
Audience publique
du 03 janvier 2023
N° de rôle : N° RG 22/00732 - N° Portalis DBVG-V-B7G-EQG3
S/appel d'une décision
du Tribunal paritaire des baux ruraux de LURE
en date du 20 avril 2022
Code affaire : 52Z
Autres demandes relatives à un bail rural
APPELANT
Monsieur [D] [S], demeurant [Adresse 12]
représenté par Me Virginie LEONARD, avocat au barreau de HAUTE-SAONE absente et substituée par Me Antoine VIENNOT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE, présent
INTIMES
Monsieur [J] [S], demeurant 36 Route Nationale RN 19 - 70400 CHALONVILLARS
représenté par Me Anne LAGARRIGUE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE, présente
Monsieur [Z] [T], demeurant [Adresse 11]
représenté par Me Anne LAGARRIGUE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE, présente
COMPOSITION DE LA COUR :
CONSEILLERS RAPPORTEURS : M. Christophe ESTEVE, Président, et Mme Florence DOMENEGO, Conseillère, conformément aux dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile, en l'absence d'opposition des parties
GREFFIER : Madame Stéphanie MERSON GREDLER, greffière, lors des débats
Monsieur Xavier DEVAUX, directeur de greffe, lors de la mise à disposition
lors du délibéré :
M. Christophe ESTEVE, Président, et Mme Florence DOMENEGO Conseillère, ont rendu compte conformément à l'article 945-1 du code de procédure civile à Mme Anne-Sophie BEYSSAC, Conseillère.
Les parties ont été avisées de ce que l'arrêt sera rendu le 7 Mars 2023 par mise à disposition au greffe.
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FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par acte authentique en date du 19 août 2020, M. [J] [S] a vendu à M. [Z] [T] les parcelles situées sur le territoire de [Localité 14] et cadastrées section A n° [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 2] et [Cadastre 4] moyennant un prix de 10 500 euros pour une superficie de 1 ha 67 a 42 ca.
S'estimant détenteur d'un bail verbal sur six de ces sept parcelles et soutenant que son droit de préemption n'avait pas été purgé de manière régulière, M. [D] [S] a saisi le 15 février 2021 d'une demande de nullité de la vente le tribunal paritaire des baux ruraux de Lure, lequel a, dans son jugement en date du 20 avril 2022, :
- déclaré irrecevable la demande en nullité de la vente des parcelles situées sur le territoire de [Localité 14] et cadastrées section A n° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 2] et [Cadastre 4] intervenue entre M. [J] [S] et M. [Z] [T] aux termes d'un acte reçu par Me [E], notaire à [Localité 15], le 19 août 2020 et publié au service de la publicité foncière le 17 septembre 2020
- condamné M. [D] [S] à payer à M. [J] [S] et M. [Z] [T] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné M. [D] [S] aux entiers dépens.
Par déclaration en date du 2 mai 2022, M. [D] [S] a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières écritures reçues le 30 mai 2022, soutenues à l'audience, M. [D] [S] demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions
- juger nulle la vente des parcelles situées sur le territoire de [Localité 14] et cadastrées section A n° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 2] et [Cadastre 4] intervenue entre M. [J] [S] et M. [Z] [T] aux termes d'un acte reçu par Me [E], notair eà [Localité 15], le 19 août 2020 et publié au service de la publicité foncière le 17 septembre 2020
- juger que M. [D] [S] sera substitué à [Z] [T] et sera propriétaire des parcelles situées sur le territoire de [Localité 14] et cadastrées section A n° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 2] et [Cadastre 4], moyennant le versement du prix de 7 316 euros à M. [J] [S]
- ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière
- condamner M. [J] [S] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral
- condamner M. [Z] [T] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice économique
- condamner in solidum M. [J] [S] et M. [Z] [T] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- les condamner aux entiers dépens incluant les frais de publication de la décision, avec distraction au profit de la SELARL Léonard-Viennot conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
A l'appui, M. [D] [S] fait valoir principalement que son assignation, délivrée le 15 février 2021, a été publiée et enregistrée le 25 février 2021, soit juste après le retour du second original par l'huissier en charge de sa signification ; que sa demande est en conséquence parfaitement recevable ; qu'elle est au surplus bien fondée ; qu'à l'exception de la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 6], il exploite toutes les parcelles concernées et n'a pas été mis en situation de pouvoir exercer son droit de préemption ; qu'il remplit toutes les conditions pour pouvoir faire usage de ce droit et qu'il y a lieu en conséquence de procéder à la substitution d'acquéreur au prix de 7 316 euros, prorata du prix de vente pratiqué par M. [J] [S] pour les sept parcelles.
Dans ses dernières écritures reçues le 3 août 2022, soutenues à l'audience, M. [J] [S] et M. [Z] [T] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement du 20 avril 2022 rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Lure sur l'irrecevabilité des demandes ;
- débouter M. [D] [S] de l'intégralité de ses demandes ;
- condamner M. [D] [S] à leur payer la somme de 3 000 euros chacun au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- condamner M. [D] [S] à payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [D] [S] aux entiers dépens.
M. [J] [S] et M. [Z] [T] soulèvent à titre liminaire l'irrecevabilité de la demande de nullité, à défaut pour M. [S] d'avoir produit en première instance le certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité. Sur le fond, ils soutiennent que M. [D] [S] n'était pas locataire des parcelles vendues et qu'il ne bénéficiait donc pas d'un droit de préemption.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
- sur la recevabilité de la demande en nullité de la vente :
Aux termes de l'article 30-5° décret du 4 janvier 1955, les demandes tendant à obtenir la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables que si elles ont été elles-mêmes publiées au service de la publicité foncière.
En l'espèce, les premiers juges ont déclaré irrecevables les demandes de M. [D] [S] au motif que ce dernier ne justifiait pas avoir respecté les modalités de publicité foncière susvisées.
Si M. [S] ne démontrait pas en première instance avoir rempli cette condition substantielle et préalable, ce dernier produit cependant à hauteur d'appel la première expédition de son assignation délivrée le 15 février 2021, revêtue du tampon du service de la publicité foncière mentionnant sa publication et son enregistrement le 25 février 2021, soit bien avant que les premiers juges ne statuent.
M. [D] [S] justifie en conséquence de l'accomplissement de la formalité de publicité requise conditionnant la recevabilité de ses demandes.
Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé de ce chef et la fin de non-recevoir sera rejetée.
- sur l'existence d'un bail à ferme :
Aux termes de l'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime, constitue un bail rural soumis aux dispositions d'ordre public du présent titre toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1.
La preuve de l'existence d'un bail rural peut être apportée par tous moyens.
En l'espèce, M. [D] [S] revendique être titulaire d'un bail verbal sur les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 2] et [Cadastre 4] sur la commune de [Localité 14], ce que contestent M. [J] [S] et M. [Z] [T].
Pour en justifier, M. [D] [S] se prévaut des extraits de son Grand livre comptable lequel porte mention des fermages en faveur de [W] [S] en 2015 et en 2016 puis de [J] [S] en 2018, d'une formule de chèque du 27 janvier 2020 pour le fermage 2019 ( pièce 3) et du paiement du fermage 2020 ( pièce 11) ainsi que des attestations de M. [C], M. [M], M. [Y] et M. [V] témoignant de son exploitation des parcelles cadastrées A n° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 2] et [Cadastre 4] depuis plus de dix ans voire vingt ans.
Si son relevé d'exploitation MSA 2020 ne porte mention que de la parcelle cadastrée section A [Cadastre 7], le relevé cadastral (pièce 9) et les photographies du site Geoportail qu'il produit ( pièce 15) témoignent que les parcelles cadastrées section A n ° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] font partie d'un même îlot et ne pouvaient être exploitées distinctement, comme le soulève à raison M. [D] [S] et comme le confirme M. [B], huissier de justice, dans son constat du 21 juin 2021.
Il en est de même pour la parcelle cadastrée section A n ° [Cadastre 1], de faible superficie et entourée exclusivement de parcelles exploitées par M. [D] [S], tout comme pour la parcelle cadastrée section A n ° [Cadastre 4], exploitée conjointement avec celles cadastrées section [Cadastre 5] et [Cadastre 3], à laquelle elle permet par ailleurs l'accès.
Si les consorts [T]-[S] contestent une telle exploitation par M. [D] [S], ces derniers ne justifient cependant pas de la mise en valeur desdites parcelles par un tiers, alors même que M. [J] [S], fils unique de [W] [S], est retraité et que ses enfants, qui ont attesté dans la présente instance, exercent tous des activités non-agricoles. Si les attestations de Mme [H], de M. [I] et de M. [O] indiquent que les foins sur les parcelles n° [Cadastre 2] et [Cadastre 4] auraient été pratiqués par M. [L] [G] en 2020, ce dernier n'en témoigne curieusement pas et M. [J] [S] ne produit pas plus le bail écrit qu'il aurait pu lui consentir en ce sens, l'acte authentique mentionnant au contraire que les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 2] et [Cadastre 4] étaient libres de tout occupant lors de la vente.
Enfin, aucun élément ne vient démontrer que M. [D] [S] s'octroierait sciemment plus de droits que ceux dont il serait réellement le bénéficiaire. Une telle preuve ne saurait en effet s'exciper de la seule attestation de M. [A], cette dernière relatant une vente survenue en 2018 dans des circonstances non-explicitées par la venderesse elle-même et manifestement sans lien avec la présente instance.
Au contraire, la requête que M. [J] [S] a déposée devant le tribunal paritaire des baux ruraux le 17 janvier 2022 témoigne que M. [D] [S] exploite 24 autres parcelles appartenant à M. [J] [S], location confirmée par le relevé parcellaire MSA produit et rappelant les relations contractuelles anciennes entretenues entre l'appelant et [W] [S], auteur de M. [J] [S].
Enfin, contrairement à ce que soutiennent les intimés, les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] n'échappent pas au statut du fermage dès lors qu'elles ne constituent pas une forêt ou des biens relevant du régime forestier, comme en témoignent les photographies de Maître [B].
Il se déduit en conséquence de l'ensemble de ces éléments que les conditions requises par l'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime sont réunies et que M. [D] [S] est bien titulaire d'un bail verbal sur les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 2] et [Cadastre 4] sur la commune de [Localité 14].
- sur le droit de préemption :
Aux termes de l'article L 412-5 du code rural et de la pêche maritime, le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente bénéficie du droit de préemption.
Le preneur peut exercer personnellement ce droit, soit pour exploiter lui-même, soit pour faire assurer l'exploitation du fonds par son conjoint, son partenaire de PACS ou un descendant, si ces derniers ont exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou sont titulaires d'un diplôme d'enseignement agricole et cette exploitation doit être personnelle et effectuée selon les conditions fixées aux articles L. 411-59 et L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime.
Le droit de préemption ne peut cependant être exercé si, au jour où il fait connaître sa décision d'exercer ce droit, le bénéficiaire des parcelles ainsi revendiquées est déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois le seuil mentionné à l'article L. 312-1.
Il appartient au notaire, en application de l'article L 412-8 du code rural et de la pêche maritime, de faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l'hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d'acquérir, cette communication valant offre de vente.
En l'espèce, M. [E], notaire chargé par M. [J] [S] de procéder à la vente des parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 2] et [Cadastre 4] sur la commune de [Localité 14], n'a pas notifié à M. [D] [S] les conditions de la vente envisagée au motif que ' le bien était entièrement libre de toute location ou occupation' et ' que le vendeur n'avait conféré à personne d'autre que l'acquéreur un droit quelconque sur le bien pouvant empêcher la vente'.
Or, l'appelant, manifestement exploitant agricole depuis le 29 juillet 1981, exerçait encore une telle activité en août 2020 et sur les trois dernières années, comme en témoignent l'extrait du site société.com du 11 janvier 2021 et les attestations comptables des années 2018, 2019 et 2020.
M. [D] [S] justifie par ailleurs n'être propriétaire de parcelles que d'une superficie de 18 ha 93 a 40 ca, soit une surface inférieure à trois fois la surface minimum d'installation en Haute-Saône définie par l'arrêté n° 70-2016 du 27 septembre 2016 ( 37 ha 50 a ).
Enfin, contrairement à ce que soutiennent les intimés, l'âge de M. [D] [S] (66 ans ) et sa prise de retraite envisagée en décembre 2022 ne privaient pas ce dernier de la possibilité d'exercer en août 2020 son droit de préemption, dès lors que conformément aux dispositions de l'article L 412-5 alinéa 2 du code rural et de la pêche maritime, M. [S] entendait confier l'exploitation de ces parcelles à son fils, M. [N] [S], exploitant agricole, pour lequel des bulletins de mutation avaient d'ores et déjà été transmis au bailleur pour l'ensemble des autres parcelles figurant sur le relevé d'exploitation parcellaire MSA.
M. [D] [S] remplissait donc les conditions posées par l'article L 412-5 du code rural et de la pêche maritime pour bénéficier d'un droit de préemption.
- sur la nullité de la vente :
Aux termes de l'article L 412-12 du code rural et de la pêche maritime, au cas où le droit de préemption n'aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion.
Si cependant le bailleur vend son fonds à un tiers sans respecter les délais donnés au fermier pour répondre aux notifications qui lui sont faites, vend à un prix ou des conditions de paiement différentes de celles demandées par lui au bénéficiaire du droit de préemption ou exige du bénéficiaire du droit de préemption des conditions tendant à l'empêcher d'acquérir, le tribunal doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers aux conditions communiquées sauf en cas de vente à un prix inférieur, à le faire bénéficier d'un tel prix, en application de l'article L 412-10 du code rural et de la pêche maritime.
En l'espèce, M. [E] n'a pas informé M. [D] [S] des conditions de la vente et n'a de ce fait pas purgé son droit de préemption, alors même que ce droit est d'ordre public et que le preneur ne peut y renoncer sans avoir été mis en mesure de l'exercer.
Il y a donc lieu d'annuler la vente, l'action du preneur ayant été engagée dans les délais impartis.
Il ne sera cependant pas fait droit à la demande de M. [D] [S] de se voir substitué à M. [Z] [T] en tant qu'acquéreur des parcelles, à défaut pour l'une des conditions requises à l'article L 412-10 susvisé d'être établie et une telle demande ne pouvant être élevée sur le fondement de l'article L 412-12 du code rural et de la pêche maritime. ( Cass soc- 8 avril 1948 JCP G 1948, II, 4705)
M. [J] [S] sera condamné à payer à M. [D] [S] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi. Egalement domicilié sur [Localité 14], il ne pouvait en effet manifestement méconnaître lors de la vente l'exploitation faite depuis de très nombreuses années par M. [D] [S] des terres dont il a hérité.
M. [Z] [T] sera condamné à payer à M. [D] [S] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte d'exploitation en 2021 des parcelles aujourd'hui litigieuses, dès lors que la récolte de foin et de regain a manifestement été effectuée par une autre personne que le preneur, comme en témoigne le constat de Maître [B] du 21 juin 2021, et qu'elle a été indéniablement autorisée par cet intimé, investi à cette date de la qualité de propriétaire et de celle subséquente de bailleur.
- sur les autres demandes :
La présente procédure n'étant pas abusive, M. [J] [S] et M. [Z] [T] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts présentée de ce chef.
Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et les frais irrépétibles.
Parties perdantes, M. [J] [S] et M. [Z] [T] supporteront les dépens de première instance et d'appel. Il ne sera pas fait droit à la demande de M. [D] [S] de voir fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, à défaut pour le ministère d'avocat d'être obligatoire devant la cour d'appel statuant en matière de baux ruraux.
Vu l'article 700 du code de procédure civile, M. [J] [S] et M. [Z] [T] seront condamnés in solidum à payer à M. [D] [S] la somme de 2 000 euros et déboutés de leur demande présentée sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré
- Infirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Lure en date du 20 avril 2022 en toutes ses dispositions
Statuant à nouveau et y ajoutant :
- Déclare recevable la demande en nullité de la vente des parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 2] et [Cadastre 4] sur la commune de [Localité 14], intervenue selon acte authentique du 19 août 2020, dressé par M. [E], notaire à [Localité 15], et publié au service de la publicité foncière de Lure le 17 septembre 2020
- Dit que M. [D] [S] bénéficiait d'un droit de préemption sur les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 2] et [Cadastre 4] sur la commune de [Localité 14] , lequel n'a pas été purgé
- Prononce en conséquence la nullité de la vente intervenue le 19 août 2020 entre M. [J] [S] et M. [Z] [T] concernant les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 2] et [Cadastre 4] sur la commune de [Localité 13]
- Déboute M. [D] [S] de sa demande tendant à se voir substitué à M. [Z] [T] en tant qu'acquéreur desdites parcelles
- Condamne M. [J] [S] à payer à M. [D] [S] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral
- Condamne M. [Z] [T] à payer à M. [D] [S] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice économique
- Condamne in solidum M. [J] [S] et M. [Z] [T] à payer à M. [D] [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- Déboute les parties de leurs autres demandes
- Condamne in solidum M. [J] [S] et M. [Z] [T] aux dépens de première instance et d'appel
- Ordonne la publication de cette décision sur les registres du service de la publicité foncière en marge de l'acte de vente annulé, aux frais de M. [J] [S].
Ledit arrêt a été prononcé par mise à disposition au greffe le sept mars deux mille vingt trois et signé par Christophe ESTEVE, Président de chambre, et Mme MERSON GREDLER, Greffière.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE,
