ARRET No MP / MFB
-172 501 116 00013-
ARRET DU DIX SEPT SEPTEMBRE 2008
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
Contradictoire Audience publique du 10 Juin 2008 No de rôle : 06 / 00037
S / appel d'une décision du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LONS-LE-SAUNIER en date du 15 NOVEMBRE 2005 RG No 05 / 00489 Code affaire : 51 B Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et / ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion
Eric X..., Agnès Y... épouse X... C / SARL JURISPARC, SARL LE CHALET PECLET
PARTIES EN CAUSE : Monsieur Eric X..., né le 12 Septembre 1946 à SAINT RAPHAEL, demeurant...,
Madame Agnès Y... épouse X..., née le 21 Août 1983 à LILLE (59000), demeurant...,
APPELANTS
Ayant Me Bruno GRACIANO pour avoué et Me Jean-Marie LETONDOR, avocat au barreau de LONS-LE-SAUNIER
ET :
SARL JURISPARC, ayant son siège 7 rue Buffon-01100 OYONNAX, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, demeurant pour ce audit siège,
SARL LE CHALET PECLET, ayant son siège LES JOUVENCELLES-39220 PREMANON, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, demeurant pour ce audit siège,
INTIMEES
Ayant la SCP DUMONT-PAUTHIER pour avoués associés et Me Eric DEZ, avocat au barreau de BOURG-EN-BRESSE COMPOSITION DE LA COUR :
Lors des débats :
MAGISTRATS : M. SANVIDO, Président de Chambre, M. POLANCHET et R. VIGNES, Conseillers,
GREFFIER : M. ANDRE, Greffier,
Lors du délibéré
M. SANVIDO, Président de Chambre,
M. POLANCHET et R. VIGNES, Conseillers,
L'affaire plaidée à l'audience du 10 Juin 2008, a été mise en délibéré au 17 Septembre 2008. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.
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FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par jugement en date du 15 novembre 2005, auquel il est référé pour l'exposé des faits et moyens, ainsi que pour les motifs, le Tribunal de Grande Instance de LONS LE SAUNIER a, pour l'essentiel :
Déclaré valide la convention d'occupation temporaire du 1er novembre 2001 et dit qu'elle ne peut être requalifiée en bail commercial.
Constaté qu'il a été mis fin au mandat de gestion institué par cette convention à la date du 18 mai 2005.
Dit en conséquence qu'Eric et Agnès X... sont désormais occupants sans droit ni titre des lieux situés à...
Condamné ceux-ci à évacuer les lieux dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement.
Débouté la S. A. R. L. " Le Chalet " et la S. A. R. L. " Jurisparc " de leurs demandes tendant à obtenir une indemnité d'occupation, des dommages et intérêts, et une indemnité journalière.
Ordonné une expertise comptable relativement aux comptes résultant du mandat de gestion et à leur reddition.
Eric et Agnès X... ont régulièrement formé appel à l'encontre de la décision susvisée. Quant à la S. A. R. L. JURIS PARC et à la S. A. R. L. LE CHALET, elles ont formé appel incident.
SUR CE,
Vu le dossier de la procédure,
Vu les conclusions de la S. A. R. L. JURIS PARC et de la S. A. R. L. LE CHALET en date du 20 septembre 2007,
Vu les conclusions d'Eric et Agnès X... en date du 1er février 2007,
auxquelles il est référé en application de l'article 455 du Code de Procédure Civile dans sa rédaction issue du décret du 28 décembre 1998,
Vu les annexes régulièrement déposées,
Attendu qu'Eric et Agnès X... sollicitent d'abord que la vente des lieux litigieux par la S. A. R. L. JURIS PARC à leur profit au prix de 2. 200. 000 F soit dite et jugée parfaite ;
Mais attendu que le prix convenu dans le compromis passé par acte authentique était de 3. 500. 000 F, tandis qu'Eric et Agnès X... n'établissent pas qu'un prix de 2. 200. 000 F aurait en fait été convenu ;
Attendu que leur demande de dire parfaite la vente à ce prix de 2. 200. 000 F est en conséquence infondée ;
Attendu qu'il est certain et incontesté qu'ils n'ont pas trouvé le financement nécessaire pour acquérir le bien au prix convenu de 3. 500. 000 F ;
Attendu que leur demande de dommages et intérêts dirigée contre la S. A. R. L. JURIS PARC à raison de son attitude de vente à ce prix prétendu exorbitant rendant tout à fait aléatoires leurs possibilités d'obtenir des financements et de rendre l'opération viable, si elle est recevable pour la première fois en appel comme étant connexe aux moyens et demandes relatifs à l'existence d'une prétendue vente parfaite, est elle aussi totalement infondée ; qu'en effet le prix de 3. 500. 000 F était connu et dûment accepté par eux dans le cadre de l'acte susvisé, de telle sorte qu'aucun comportement fautif ne peut être reproché à la S. A. R. L. JURIS PARC ;
Attendu, simplement à titre factuel et sans commentaires, qu'il n'est pas inintéressant de relever la " bonne affaire " que la S. A. R. L. JURIS PARC a tenté de réaliser en voulant revendre les biens litigieux à Eric et Agnès X... au prix de 3. 500. 000 F dans le cadre d'un compromis signé le 7 juillet 2001, alors qu'elle a acquis lesdits biens, non pas d'un vendeur traditionnel, mais de la Fondation caritative bien connue " Les Orphelins Apprentis d'Auteuil " au prix de... 1. 700. 000 F, ce dans le cadre d'un acte de vente authentique passé le 13 septembre 2001 à la suite d'un compromis en date du 26 janvier 2001 ;
Attendu, les moyens et demandes relatifs au caractère parfait d'une prétendue vente étant écartés, que le second problème posé par ce dossier est la qualification de l'occupation des lieux et de l'exploitation commerciale y créée et développée par Eric et Agnès X..., ceux-ci prétendant à l'existence en fait d'un bail commercial en faveur de cette dernière, inscrite au registre du commerce, tandis que la S. A. R. L. JURIS PARC et la S. A. R. L. LE CHALET s'accrochent à une simple convention d'occupation précaire leur conférant un simple mandat de gestion auquel il a été régulièrement mis fin et dont ils doivent rendre compte ;
Attendu que selon " convention d'occupation temporaire " en date du 1er novembre 2001, les parties ont convenu ce qui suit :
" ENTRE LES SOUSSIGNES
-SARL JURISPARC, dont le siège est 7 rue Buffon, à 01100 OYONNAX, RCS BOURG EN BRESSE B 351524905, représentée par son Gérant, Monsieur Gilles D...
- SARL LE CHALET, dont le siège social est Chalet PECLET, 39220 PREMANON, RCS LONS LE SAUNIER 404399966, représentée par sa Gérante en exercice, Valérie E...
D'UNE PART
Monsieur Eric Philippe X... et Madame Agnès Jacqueline Y... son épouse, nés :
o Monsieur à SAINT RAPHAEL (VAR) le 12 septembre 1946, o Madame à LILLE (NORD) le 21 août 1953 Demeurant antérieurement à PlERREMONT (62),...,....
D'AUTRE PART
1- EXPOSE ET RAPPEL
SARL JURISPARC est propriétaire des biens immobiliers sis à MORBIER (JURA) 39 Lieudit «... », à savoir un immeuble à usage de colonies de vacances et terrain.
L'ensemble cadastré section... pour une superficie totale cadastrale de 9 ha. 48 a 70 ca, et dénommé «... ».
SARL LE CHALET est exploitante du site d'accueil, hébergement et restauration de I'ensemble «... ».
Les dites SARL JURISPARC et LE CHALET.
DE PREMIERE PART
Les époux Eric X... qui se proposent d'acquérir auprès de SARL JURISPARC l'immeuble «... », ont régularisé promesse de vente sous seings privés en date à LYON du 7 juillet 2001, sous conditions suspensives,
et se proposant d'actionner les démarches visant à l'obtention de l'agrément du site pour les activités d'accueil et hébergement de personnes en groupes ou individuelles, entrent dans les lieux courant décembre 2001,
II-CONVENTION D'OCCUPATION TEMPORAIRE
Ceci ayant été préalablement exposé, les parties :
SARL JURISPARC, propriétaire des murs et SARL LE CHALET, exploitant le site
DE PREMIERE PART
Les époux Eric X...
DE DEUXIEME PART
Conviennent :
Que la SARL JURISPARC (avec l'accord de SARL LE CHALET qui l'autorise) accepte de consentir par la présente convention d'occupation temporaire, l'entrée dans les lieux des époux Eric X..., pour une période d'un an, courant du 1er janvier 2002 au 31 décembre 2002.
Cette occupation est faite à titre gratuit, à charge pour les époux X... :
1- de la mise en oeuvre des démarches et de l'obtention des agréments de l'immeuble et du site pour l'activité convenue,
2- de procéder à une série de tests grandeur nature aux fins de présentation d'un dossier faisabilité notamment auprès des organismes bancaires.
L'occupation précaire est reconductible à compter du 1er janvier 2003 par trimestre, chacune des parties :
- JURISPARC d'une part,- Epoux X..., d'autre part
Pouvant y mettre fin par lettre recommandée AR avec préavis de 2 mois minimum. "
Attendu qu'il est reconnu par la S. A. R. L. JURIS PARC et par la S. A. R. L. LE CHALET qu'il y a bien un fonds de commerce ;
Attendu d'ailleurs qu'elles produisent à cet effet un bail commercial consenti par la S. A. R. L. JURIS PARC à la S. A. R. L. LE CHALET le 2 janvier 2002 à effet du 1er janvier 2002, une franchise de loyers étant convenue la première année (la date du 1er janvier 2001 du début de cette franchise paraissant être une erreur manifeste) ;
Attendu cependant que ce bail n'a pas, faute d'avoir été enregistré, date certaine, tandis qu'Eric et Agnès X... font justement remarquer que l'extrait du registre du commerce de la S. A. R. L. LE CHALET, créée plusieurs années auparavant à raison d'une autre exploitation dans un autre lieu, ne mentionne pas d'établissement secondaire pour l'exploitation litigieuse ;
Attendu par ailleurs qu'à la lecture dudit bail, on ignore absolument tout de la localisation des lieux loués, ce qui est tout de même peu courant... ;
Attendu qu'Eric et Agnès X... font encore justement remarquer qu'en 2003, alors que la franchise de loyers avait cessé selon le contrat, aucune trace desdits loyers n'a été passée en comptabilité, ce qui n'est pas contesté par les parties adverses qui déclarent qu'en 2003 également la franchise initialement consentie s'était poursuivie ;
Attendu que c'est ainsi à bon droit qu'ils suspectent la S. A. R. L. JURIS PARC et la S. A. R. L. LE CHALET d'avoir ultérieurement souscrit ce bail commercial pour les besoins de leur cause, et ce alors que cette dernière n'a jamais effectivement, à un quelconque moment, exploité le fonds, ladite exploitation, de nombreuses pièces produites par eux en témoignent, ayant été créée et réalisée par Eric et Agnès X..., plus précisément cette dernière qui établit être inscrite au registre du commerce ;
Attendu qu'il n'est pas inutile non plus de relever ici qu'alors que la convention d'occupation temporaire est consentie par la S. A. R. L. JURIS PARC à Eric et Agnès X..., la S. A. R. L. LE CHALET n'étant présente à l'acte que pour dire qu'elle ne s'y opposait pas, à aucun moment avant l'engagement de la procédure la S. A. R. L. JURIS PARC n'a mis fin à ladite convention, les correspondances à cet égard émanant de la seule S. A. R. L. LE CHALET qui n'avait pourtant aucun droit à cet égard, n'étant pas propriétaire des murs ;
Attendu que contrairement à ce que la S. A. R. L. JURIS PARC et la S. A. R. L. LE CHALET prétendent, par la convention d'occupation temporaire susvisée, il n'a jamais été donné par cette dernière un mandat de gestion d'un fonds de commerce dont elle n'établit au surplus nullement qu'elle l'avait créé ; qu'en outre, à supposer qu'elle ait créé et possédé un tel fonds, les conditions d'une location gérance n'étaient pas remplies, et il est constant qu'Eric et Agnès X... n'ont jamais eu la qualité de salariés ;
Attendu que ceux-ci, bénéficiaires de ladite convention, ont créé et développé une activité commerciale dans les lieux litigieux ;
Attendu que la convention d'occupation temporaire, qui se comprenait, par commune intention des parties, dans un but de permettre à Eric et Agnès X... de mettre en place l'activité commerciale dans les lieux mis à disposition par la S. A. R. L. JURIS PARC, propriétaire, et de leur permettre de présenter un dossier de faisabilité auprès des organismes bancaires, en clair de pouvoir obtenir un prêt, n'était en fait rien d'autre qu'un bail dérogatoire d'une durée maximale de deux ans, qui s'est transformé en bail commercial à partir du moment où ladite convention a dépassé ledit délai de deux ans ;
Attendu que ledit bail n'empêchait nullement la réalisation de l'acquisition ; que celle-ci, si elle avait été menée à bonne fin, l'aurait simplement rendu sans objet ;
Attendu enfin que l'écrit d'Eric et Agnès X... du 15 janvier 2003 doit être replacé dans son contexte, savoir la dénégation d'un lien de subordination avec la S. A. R. L. JURIS PARC ou avec la S. A. R. L. LE CHALET, et n'est pas un obstacle à la requalification susvisée ;
Attendu qu'une expertise sera ordonnée aux fins d'évaluation de la valeur locative des biens loués, ce à effet du 1er janvier 2004, date de commencement du bail commercial faisant suite au bail dérogatoire, et n'étant pas discuté qu'en 2002 et 2003 rien n'était à payer à cet égard ;
Attendu que la décision prise par la Cour rend obsolètes les autres revendications en principal formulées par les parties ;
Attendu qu'il sera simplement réservé à statuer sur la demande de dommages et intérêts formée par Eric et Agnès X... pour sanctionner le comportement de la S. A. R. L. JURIS PARC et de la S. A. R. L. LE CHALET, de même que sur les revendications en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, et sur la charge des dépens ;
P A R C E S M O T I F S
LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement, et après en avoir délibéré conformément à la loi,
REÇOIT, en la forme, Eric et Agnès X... en leur appel, la S. A. R. L. JURIS PARC et la S. A. R. L. LE CHALET en leur appel incident ;
AU FOND,
INFIRME la décision déférée et, statuant à nouveau :
DÉBOUTE Eric et Agnès X... de leurs demandes relatives à la vente de l'ensemble immobilier litigieux et à l'allocation de dommages et intérêts pour sanctionner l'attitude de la venderesse ;
REQUALIFIE la convention d'occupation temporaire du 1er novembre 2001 en un bail dérogatoire d'une durée maximale de deux ans, qui s'est transformé en bail commercial à partir du moment où ladite convention a dépassé ledit délai de deux ans ; DIT en conséquence que ledit bail commercial, qui a commencé à courir le 1er janvier 2004, lie la S. A. R. L. JURIS PARC à Agnès X... ;
ORDONNE une expertise, confiée à :
Monsieur Laurent G... Expert immobilier et administrateur de biens-...,
qui aura pour mission :
- prendre connaissance du dossier ;
- convoquer les parties et leurs mandataires au moins 15 jours à l'avance et les entendre en leurs explications ;
- se faire communiquer tous documents utiles, entendre tous sachants dont les noms et qualités seront précisés ;
- donner son avis, conformément à la législation sur les baux commerciaux, quant à la valeur locative des biens immobiliers sis à MORBIER, lieudit ..., dans lesquels Agnès X... exploite son fonds de commerce, ce à compter du 1er janvier 2004 ;
- constater le cas échéant la conciliation des parties ;
DIT que l'expert commis, saisi par le Greffe de la Cour d'Appel, devra accomplir sa mission en présence des parties ou celles-ci dûment appelées, les entendre en leurs dires, explications et réclamations et y répondre et, lorsque ces observations seront écrites, les joindre à son rapport si les parties le demandent tout en faisant mention de la suite qu'il leur aura donnée ;
RAPPELLE qu'en application de l'article 276 du Code de Procédure Civile, lorsque l'expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au Magistrat chargé du contrôle des opérations d'expertise ;
RAPPELLE également que lorsqu'elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement et qu'à défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties ;
DIT que si l'expert se heurte à des difficultés qui font obstacle à l'accomplissement de sa mission ou si une extension de celle-ci s'avère nécessaire il en rendra compte au Magistrat chargé du contrôle des opérations d'expertise ;
DIT que l'expert devra déposer le rapport de ses opérations, en trois exemplaires, au Greffe de la Cour d'Appel de BESANÇON dans un délai de QUATRE MOIS à compter du jour où il aura été avisé de la réalisation de la consignation, sauf prorogation de délai expressément accordée par le Magistrat chargé du contrôle des opérations d'expertise ;
DIT qu'il indiquera sur la page de garde de son rapport le numéro du rôle de l'affaire et de la Chambre ;
DIT qu'il adressera lui-même un exemplaire de ce rapport à chacun des Avoués des parties ;
DIT que l'expert devra procéder personnellement à ses opérations ; qu'il pourra néanmoins recueillir l'avis d'un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, lequel avis sera joint à son rapport ; DIT également que l'expert pourra se faire assister dans l'accomplissement de sa mission par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité, et que dans ce cas son rapport mentionnera les noms et qualités des personnes qui ont prêté leur concours ;
DÉSIGNE le Magistrat de la Mise en État de la Deuxième Chambre pour surveiller les opérations d'expertise ;
SUBORDONNE l'exécution de la présente décision en ce qui concerne l'expertise à la consignation au Greffe de la Cour d'Appel de BESANÇON par Agnès X... d'une avance de DEUX MILLE EUROS (2. 000 Euros) dans un délai de DEUX MOIS à compter de la présente décision ;
DIT qu'à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque en vertu de l'article 271 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
DIT que lors de la première ou, au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;
DIT qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au Magistrat chargé du contrôle des opérations d'expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire ;
DIT qu'en cas d'empêchement, retard ou refus de l'expert commis il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ;
RÉSERVE à statuer sur la demande de dommages et intérêts formée par Eric et Agnès X... pour sanctionner le comportement de la S. A. R. L. JURIS PARC et de la S. A. R. L. LE CHALET, de même que sur les revendications en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, enfin sur la charge des dépens ;
ORDONNE le renvoi de l'affaire à l'audience de mise en état du 4 décembre 2008 ;
Ledit arrêt a été signé par M. SANVIDO, Président de Chambre, Magistrat ayant participé au délibéré, et M. ANDRÉ, Greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE
