ARRET NoMS/CB
COUR D'APPEL DE BESANCON- 172 501 116 00013 -
ARRET DU VINGT ET UN NOVEMBRE 2007
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
contradictoireAudience publiquedu 23 Octobre 2007No de rôle : 06/00708
S/appel d'une décisiondu TRIBUNAL D'INSTANCE DE BELFORTen date du 02 MARS 200611 JANVIER 2007 RG No 11-04-604 Code affaire : 53IDemande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion
Colette X... veuve Y... C/ CONSEIL HABITAT IMMOBILIERS
PARTIES EN CAUSE :
Madame Colette X... veuve Y..., née le 13 Octobre 1926 à BELFORT (90000), de nationalité française, demeurant ...
APPELANTE
Ayant la SCP DUMONT - PAUTHIER pour avouéet Me Françoise HERMET-LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS
ET :
CONSEIL HABITAT IMMOBILIERS, ayant son siège, 20 rue Carnot - 90300 VALDOIE, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice demeurant pour ce audit siège,
INTIME et APPELANT INCIDENT
Ayant Me Jean-Michel ECONOMOU pour avouéet Me Jean-Louis LANFUMEZ, avocat au barreau de BELFORT
COMPOSITION DE LA COUR :
Lors des débats, sans opposition des parties :
MAGISTRATS RAPPORTEURS : M. SANVIDO, Président de Chambre et R. VIGNES, Conseiller,
GREFFIER : M. ANDRE, Greffier,
Lors du délibéré
M. SANVIDO, Président de Chambre,
M. POLANCHET et R. VIGNES, Conseillers,
qui en ont délibéré sur rapport des Magistrats Rapporteurs.
L'affaire plaidée à l'audience du 23 Octobre 2007, a été mise en délibéré au 21 Novembre 2007. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.
**************
FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Vu le jugement du 2 mars 2006 aux termes duquel le Tribunal d'Instance de Belfort a statué comme suit :
- déclare la demande de Madame Colette X... épouse Y... recevable et partiellement bien fondée,
Vu le bail en date du 23 et 30 août 1983 soumis aux dispositions de droit commun des baux,
- valide le congé délivré le 28 février 2004, suivant exploit d'huissier de Maître D..., huissier de justice à Belfort, pour le 31 août 2004, sur le fondement des articles 1736 et suivants du code civil,
- dit n'y avoir lieu à résilier ledit bail judiciairement,
- ordonne la libération des lieux loués ainsi que la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie,
- dit qu'à défaut par la SARL CONSEILS HABITAT IMMOBILIER d'avoir libéré les lieux situés ..., un mois après le commandement d'huissier délivré en application de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans un garde-meubles qu'il plaira à la bailleresse,
- déboute Madame Colette X... épouse Y... de sa demande en paiement des loyers et indemnités d'occupation,
- dit qu'aucun loyer ni aucune indemnité d'occupation n'est dû par la SARL CONSEILS HABITAT IMMOBILIER à Madame Colette X... épouse Y... à compter du 1er avril 2003 au titre des locaux sis ..., au premier étage, compte tenu de l'impossibilité d'utiliser ledit logement depuis le 1er avril 2003,
- déboute la SARL CONSEILS HABITAT IMMOBILIER de sa demande en dommages et intérêts,
- rejette toutes autres demandes,
- ordonne l'exécution provisoire de la présente décision,
- dit qu'il sera fait masse des dépens lesquels seront payés par moitié entre les parties,
- déboute les demandes de Madame Colette X... épouse Y... et de la SARL CONSEILS HABITAT IMMOBILIER faite sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Vu la déclaration d'appel déposée le 3 avril 2006 au greffe de la Cour par Colette Y... ;
Vu le jugement du 11 janvier 2007 aux termes duquel la même juridiction, prenant acte du désistement de Colette Y... quant à sa demande en rectification d'une erreur matérielle entachant le jugement du 2 mars 2006 précité, a condamné la demanderesse aux dépens assortis d'une indemnité de procédure de 500 € ;
Vu la déclaration d'appel déposée au greffe de la Cour le 30 janvier 2007 par Colette Y... ;
Vu l'ordonnance du 6 février 2007 portant jonction des deux procédures ouvertes sur ces recours ;
Vu les dernières conclusions des parties, du 30 mai 2007 (pour l'appelante) et du 15 mars 2007 (pour la SARL CONSEILS HABITAT IMMOBILIER (CHI), intimée et appelante incidente), auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du nouveau code de procédure civile pour l'exposé de leurs prétentions respectives et de leurs moyens ;
Vu l'ordonnance de clôture du 20 septembre 2007 ;
Vu les pièces régulièrement produites ;
SUR CE
Les appels présentés dans les formes et délais légaux sont recevables.
Colette Y... et la SARL CONSEIL HABITAT IMMOBILIER (CHI) ont conclu le 30 août 1983 d'une part un bail commercial portant sur les locaux sis ... et comportant au rez-de-chaussée "un magasin de 30 m2, une arrière- boutique avec évier (eau froide et eau chaude), une entrée dans laquelle prend l'escalier pour le premier étage (chauffage individuel au gaz), un WC", d'autre part un bail d'habitation portant sur l'appartement situé dans le même immeuble au premier étage.
Par acte authentique du 13 mars 2003, la SARL CHI a cédé son fonds de commerce aux époux E..., y compris le droit au bail des locaux commerciaux sis-dessus mentionnés.
Par deux actes d'huissier de justice délivrés à la SARL CHI le 28 février 2004, Colette Y... a donné congé à cette locataire, avec effet au 31 août 2004 (date du terme du dernier renouvellement en cours), respectivement au visa des articles 1736 à 1739 du Code Civil (congé de droit commun) et de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée (congé pour motif légitime et sérieux tiré du défaut de paiement du loyer depuis le 1er avril 2003).
Le congé délivré sur le fondement de la Loi du 6 juillet 1989 est inopérant comme retenu par le premier juge - et admis par la SARL CHI qui le qualifie de nul, le texte susvisé ne trouvant pas application lorsque le bail d'habitation est consenti à une personne morale.
En conséquence, n'étant pas liée par les dispositions légales restreignant le droit du bailleur à ne pas renouveler le contrat de bail passé avec un particulier, Colette Y... était fondée à donner congé dans les conditions du droit commun, en avertissant la SARL CHI 6 mois avant le terme : quelle que soit l'analyse des circonstances de la cause antérieures à ce terme, et serait-elle même défavorable à Colette Y..., ces éventuels manquements n'entacheraient pas de fraude un congé notifié régulièrement et sur le motif duquel, en droit commun, le bailleur n'a pas à se justifier.
Dès lors que la résiliation du contrat de bail était acquise au 1er septembre 2004, la SARL CHI ne saurait, par une demande reconventionnelle formée postérieurement, demander que la résiliation soit prononcée rétroactivement au 1er avril 2003 aux torts de la partie adverse : la sanction de l'éventuel comportement fautif de Colette Y... réside dans l'allocation de dommages et intérêts et la dispense de paiement du loyer, comme réclamé d'ailleurs dans les écritures de la SARL CHI.
Mais il résulte des faits de la cause que la SARL CHI n'ignorait évidemment pas que l'accès à l'appartement du 1er étage se faisant par l'entrée du local commercial, transformé par elle en bureau sans que l'objet du bail commercial ait été modifié entre les parties, comme il ressort de la lecture de l'acte de cession du fonds de commerce ; qu'elle a cédé ce fonds sans avoir pris quelque mesure que ce soit notamment avec le cessionnaire, pour se faire garantir un libre passage lui permettant d'emprunter l'escalier menant au premier étage ; qu'elle était pourtant avertie par le courrier de Colette Y... en date du 12 mars 2003, rapporté dans l'acte de cession du fonds, que celle-ci entendait " se réserver la faculté d'entreprendre lesdits travaux (aménagement d'un sas d'entrée) ou peut-être le rétablissement d'un accès extérieur supprimé dans les années 80 avant location" - c'est-à-dire que Colette Y... n'avait pris aucun engagement ; qu'en effet et surtout, la bailleresse n'était pas tenue d'un tel engagement dès lors que selon l'attestation délivrée par l'entrepreneur DEVELLIS chargé de l'aménagement de l'immeuble, la cloison prévue par l'architecte, pour rendre indépendant l'escalier conduisant à l'étage n'avait pas été posée à la demande du locataire du magasin.
Dans ces conditions la SARL CHI ne peut se refuser au paiement des loyers et charges du 1er avril 2003 au 31 août 2004, terme du bail, ainsi que d'indemnité d'occupation pour la période postérieure jusqu'à évacuation (étant observé que la SARL CHI produit elle-même des factures démontrant qu'elle a continué d'entretenir une consommation de gaz et électricité après le 31 août 2004, et même après le 5 janvier 2005, date du constat qu'elle a fait dresser par huissier de justice pour faire noter l'opposition du cessionnaire du bail commercial à ce qu'elle passe dans ses locaux.
Cependant il a été constaté par Me F..., huissier de justice que l'appartement était vide au 11 août 2006 - ce dont Colette Y... a été avertie - et il est constant qu'il n'existe pas de clés pour y entrer, distinctes de celles du local commercial (ni même de porte).
Dans ces conditions, l'indemnité d'occupation, qui sera raisonnablement fixée au montant du dernier loyer et charges, ne sera due que de septembre 2004 à juillet 2006 inclus.
La Cour ne trouve pas, dans les pièces et écritures de l'appelante, le mode de calcul du montant de 11.000 € réclamé au titre de l'arriéré de loyers et charges : il appartiendra aux parties de faire leurs comptes.
Le jugement du 2 mars 2006 sera donc réformé dans les limites ci-dessus, et la SARL CHI condamnée aux dépens, outre les dépens d'appel, et au paiement de la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Il convient également de rectifier l'erreur matérielle entachant ce jugement, en ce que les locaux concernés sont situés ... et non pas ... comme indiqué dans le dispositif.
Sur ce point, Colette Y... avait présenté devant le Tribunal d'Instance de Belfort une demande en rectification d'erreur matérielle après avoir interjeté appel du jugement du 2 mars 2006 ; si elle s'en est désistée par télécopie du 6 décembre 2006, il ressort du dossier de première instance que préalablement la SARL CHI avait déposé des conclusions d'irrecevabilité et de condamnation de Colette Y... au paiement de la somme de 500 € en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et desdépens.
Dans ces conditions, l'effet extinctif d'instance du fait du dépôt de l'acte de désistement au dossier de la procédure ne mettant pas obstacle à l'examen des conclusions déposées antérieurement, nonobstant le caractère oral de la procédure, la SARL CHI était recevable à demander le bénéfice des articles 696 et 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Il est justifié de laisser à la charge de Colette Y... les dépens d'une procédure mal dirigée, puisqu'en application de l'article 462 du Nouveau Code de Procédure Civile qu'il n'appartient pas à une partie de méconnaître par commodité ou tout autre motif, la rectification d'une erreur matérielle relève de la juridiction d'appel quand la décision erronée est frappée d'un tel recours.
Il en est de même des frais irrépétibles imposés à la SARL CHI, qu'il convient cependant de limiter à 150 €.
Les dépens de cet appel seront conservés par les parties.
N'ayant commis aucun abus pour n'avoir pas restitué des clés qui n'existent pas et pour s'être opposée à juste titre à une procédure en rectification irrégulière, la SARL CHI n'est pas débitrice des dommages et intérêts réclamés.
Colette Y..., qui n'est pas responsable de la privation de jouissance alléguée par la SARL CHI, n'est pas non plus débitrice de dommages et intérêts à l'égard de cette société.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré,
RECOIT Colette Y... en ses appels et la SARL CONSEIL HABITAT IMMOBILIERS en son appel incident,
CONFIRME le jugement du Tribunal d'Instance de Belfort du 2 mars 2006 en ce qu'il a fait droit à la demande de Colette Y... en validant le congé délivré le 28 février 2004 sur le fondement des articles 1736 et suivants du code civil, disant n'y avoir lieu à résiliation judiciaire du bail, ordonnant la libération des lieux loués et disant qu'à défaut il serait prononcé à l'expulsion de la SARL CONSEIL HABITAT IMMOBILIERS sauf à rectifier l'adresse des lieux loués qui sont situés ... et non pas ...,
CONFIRME ledit jugement en ce qu'il a débouté la SARL CONSEIL HABITAT IMMOBILIERS de sa demande en dommages et intérêts,
LE REFORME pour le surplus,
Et statuant à nouveau,
CONDAMNE la SARL CONSEIL HABITAT IMMOBILIERS à payer à Colette Y... les loyers et charges locatives dus dans les termes du bail d'habitation en cause du 1er avril 2003 au 31 août 2004,
CONDAMNE la SARL CONSEIL HABITAT IMMOBILIERS à payer à Colette Y... à titre d'indemnité d'occupation, pour la période du 1er septembre 2004 au 31 juillet 2006, une somme égale au montant des loyers et charges locatives qui auraient été dus pour cette période, indexation contractuelle comprise,
DEBOUTE Colette Y... de sa demande en dommages et intérêts,
CONDAMNE la SARL CONSEIL HABITAT IMMOBILIERS à payer à Colette Y... la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 €) en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
CONDAMNE la SARL CONSEIL HABITAT IMMOBILIERS aux dépens de l'appel sur le jugement du 2 mars 2006,
CONFIRME le jugement du Tribunal d'Instance de Belfort du 11 janvier 2007 sauf à ramener à CENT CINQUANTE EUROS (150 €) la somme due par Colette Y... à la SARL CONSEIL HABITAT IMMOBILIERS en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ,
DIT que sur l'appel du jugement du 11 janvier 2007, chaque partie conservera ses dépens.
LEDIT arrêt a été signé par M. SANVIDO, Président de Chambre, ayant participé au délibéré et M. ANDRE, Greffier.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT DE CHAMBRE,
