ARRET No MS/CB COUR D'APPEL DE BESANCON - 172 501 116 00013 - ARRET DU QUATORZE MARS 2006 DEUXIEME CHAMBRE CIVILE contradictoire Audience publique du 07 Février 2006 No de rôle : 04/01710 S/appel d'une décision du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BESANCON en date du 15 JUIN 2004 Code affaire : 51D Demande du locataire ou de l'ancien locataire tendant au maintien dans les lieux SA SOCIETE HOTELIERE DU CENTRE ( SHC ) C/ SCI FAMILLE X... PARTIES EN CAUSE :
SA SOCIETE HOTELIERE DU CENTRE ( SHC ) ayant son siège, 33 rue des Granges - BP 185 - 25015 BESANCON CEDEX, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice demeurant pour ce audit siège, APPELANTE
Ayant la SCP DUMONT-PAUTHIER pour avoués
et Me François PROUTEAU, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS
ET :
SCI FAMILLE X..., ayant son siège, 52 rue du Point du Jour - 25000 BESANCON, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice demeurant pour ce audit siège, INTIMEE
Ayant la SCP LEROUX pour avoués
et Me Philippe CADROT, avocat au barreau de BESANCON
COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats, sans opposition des parties :
MAGISTRAT RAPPORTEUR : M. SANVIDO, Président de Chambre,
GREFFIER : M. Y..., Greffier Lors du délibéré
M. SANVIDO, Président de Chambre,
M. Z... et Ch. THEUREY-PARISOT, Conseillers,
qui en ont délibéré sur rapport du Magistrat Rapporteur.
FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Vu le jugement du 15 juin 2004 aux termes duquel, saisi initialement par la SA SOCIETE HOTELIERE DU CENTRE (SHC) aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire de plein droit, prévue dans le contrat de bail conclu entre elle-même et la SCI FAMILLE X... et visée dans un commandement de payer du 29 août 2002 portant sur un arriéré de loyers chiffré à 37.432,63 ç, le Tribunal de Grande Instance de Besançon a :
- sur la demande principale, déclaré nul ledit commandement au motif qu'il avait été délivré par une personne dépourvue de qualité pour représenter la SCI FAMILLE X...,
- sur la demande reconventionnelle formulée par la SCI FAMILLE X..., prononcé la résiliation du contrat de bail et condamné la SA SOCIETE HOTELIERE DU CENTRE à payer à la bailleresse la somme de 39.231,87 ç au titre des loyers impayés du 1er octobre 2001 au 31 mars 2002, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2003, les dépens (à l'exception du coût du commandement annulé et des formalités de dénonciation aux créanciers inscrits de la demande de résiliation du bail) et la somme de 700 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- débouté la SA SHC de sa demande en délais de paiement, fixé le délai laissé à la SA SHC pour évacuer les lieux à 3 mois à partir de la signification du jugement, et l'indemnité d'occupation à 17.480,53 ç par trimestre à compter de la résiliation du bail sans préjudice des charges qui constituent la contrepartie de cette acceptation à l'exclusion de l'impôt foncier incombant au seul propriétaire ;
Vu la déclaration d'appel déposée au greffe de la Cour le 27 juillet 2004 par la SA SHC ;
Vu les conclusions des parties, du 28 juin 2005 pour l'appelante et du 27 juillet 2005 pour la SCI FAMILLE X..., intimée, auxquelles
il est expressément référé en application de l'article 455 du nouveau code de procédure civile pour l'exposé de leurs prétentions respectives et de leurs moyens ;
Vu l'ordonnance de clôture du 15 septembre 2005 ;
Vu les pièces régulièrement produites ; SUR CE
L'appel présenté dans les formes légales apparaît recevable.
Il ressort des énonciations du jugement entrepris que la SCI FAMILLE X..., défenderesse au principal, n'a pas discuté le moyen de nullité du commandement de payer du 29 août 2002, tiré par la SA SHC du défaut de qualité de la personne désignée audit commandement comme représentant la SCI FAMILLE X..., à savoir Pierre X... qui n'était plus gérant de cette société depuis juin 2002 - moyen à juste titre accueilli par les premiers juges.
C'est cependant à tort que la SA SHC sollicite la réformation du jugement en ce que les premiers juges auraient refusé de prononcer la nullité de l'intégralité de la procédure, alors que cette demande n'avait pas été formée en première instance, la SA SHC bornant ses prétentions à la nullité du commandement de payer.
Au surplus, une telle demande de nullité générale n'est pas fondée :
la SCI FAMILLE X... a comparu en première instance, au vu de ses écritures, en se déclarant soit représentée par son gérant en exercice (aucune disposition légale ne l'obligeant à en préciser l'identité) soit représentée par son gérant Bernard X... (ce qui est exact), et elle était comme telle recevable à formuler une demande reconventionnelle.
De même la SCI FAMILLE X..., intimée, a constitué avoué devant la Cour régulièrement, en se disant représentée par son gérant en exercice, étant observé que ni les énonciations de l'en-tête du jugement déféré ni les énonciations de l'acte de signification du jugement à avocat, n'ont d'effet quant à la régularité de la
comparution de la partie intimée.
En revanche, il est constant que la SCI FAMILLE X... a pris des conclusions qui mentionnent comme étant son représentant légal Monsieur Pierre X..., alors même que la SA SHC avait, dans ses dernières écritures du 28 juin 2005, souligné que les premières conclusions de l'intimée (2 février 2005) était entachées du même vice.
Il en résulte que ces conclusions doivent être déclarées nulles, pour défaut de qualité, en application des articles 117 et 119 du nouveau code de procédure civile.
La Cour n'est donc saisie, en vertu des articles 561 et 562 du nouveau code de procédure civile, que de l'appel de la SA SHC sur les dispositions critiquées du jugement du 15 juin 2004, et non pas de l'appel incident formé dans les conclusions annulées.
La nullité du commandement de payer du 29 août 2002 étant acquise comme dit ci-dessus, et la demande initiale en suspension de ses effets étant dès lors sans objet, il reste à statuer sur la demande reconventionnelle en résiliation du contrat de bail pour inexécution par le preneur de ses obligations.
La SA SHC, aux termes de ses dernières écritures, ne conteste plus être débitrice de la SCI FAMILLE X..., au titre d'un arriéré de loyers des 3ème et 4ème trimestres 2001, 1er et 2ème trimestres 2002, à hauteur de 39.231,87 ç.
Elle prétend cependant qu'elle a été elle-même victime de la part de la bailleresse d'une inexécution de l'obligation légale de délivrance, pour avoir été privée, faute de réalisation par la SCI FAMILLE X... de travaux de mise en conformité, de l'exploitation de 7 chambres situées au 3ème étage, et que de ce fait elle a versé un loyer excessif, dont elle évalue l'excédent à 57.253 ç pour la période du 15 novembre 1998 au 30 juin 2005.
Elle en déduit que la mauvaise foi dont fait preuve la SCI FAMILLE X... dans l'exécution de ses obligations contractuelles, qui l'a contrainte notamment à faire l'avance du prix de travaux de mise aux normes, n'autorise pas la bailleresse à solliciter la résiliation du contrat de bail au prétexte de l'arriéré de loyers précité.
Mais, si la nécessité de travaux de mise en conformité n'est pas contestable au vu des avis de la commission départementale de sécurité depuis 1998, et s'il est aussi constant que la SA SHC a été amenée à faire l'avance du prix de certains de ces travaux, il n'est pas établi qu'elle serait encore créancière de la SCI FAMILLE X... à ce titre pour un montant de 96.561,79 ç comme prétendu - bien au contraire, au vu de la créance bien supérieure de la SCI FAMILLE X... sur la SA SHC au titre d'arriérés de loyers antérieurs aux arriérés faisant l'objet de la présente procédure (pour mémoire : plus de 335.000 ç).
De plus à admettre que la SCI FAMILLE X... a résisté malicieusement aux demandes de la SA SHC relatives à l'exécution des travaux de mise en conformité (et sur ce point, la lecture des pièces respectives ne permet pas d'imputer la poursuite bien inutile de relations commerciales aussi houleuses à l'une plutôt qu'à l'autre des parties, qui seraient avisées toutes deux de revenir à raison), il n'est pas davantage démontré que la SA SHC en a subi un préjudice ; en effet la fermeture administrative de l'accès au 3ème étage la prive certes de l'exploitation de 7 chambres, mais, outre que le montant du loyer d'un hôtel n'a pas pour base unique le nombre de chambres, les 7 chambres en cause, créées depuis moins de 12 ans lors de la fixation du loyer par jugement du Tribunal de Grande Instance de Besançon du 12 novembre 1998 confirmé par arrêt du 3 avril 2001 , n'ont pas été prises en considération par le juge des loyers commerciaux : le nombre de chambres s'établit toujours à 53.
Il n'existe donc aucun motif de considérer le loyer comme excessif et la SA SHC comme atteinte dans ses droits de locataire ; vu l'arriéré de loyers ci-dessus retenu, la résiliation du bail est justifiée et l'indemnité d'occupation doit être fixée au montant du loyer à la date de résiliation.
La SA SHC, qui succombe, supporte les dépens et ses propres frais. PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré,
DECLARE l'appel de la SA SOCIETE HOTELIERE DU CENTRE recevable,
DECLARE nulles les conclusions déposées par la SCI FAMILLE X..., intimée,
Statuant en conséquence dans les limites de l'appel de la SA SOCIETE HOTELIERE DU CENTRE,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
DEBOUTE la SA SOCIETE HOTELIERE DU CENTRE de toutes prétentions plus amples,
CONDAMNE la SA SOCIETE HOTELIERE DU CENTRE aux dépens avec possibilité de recouvrement direct au profit de la SCP LEROUX, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile,
LEDIT arrêt a été prononcé en audience publique et signé par M. SANVIDO, Président de Chambre, ayant participé au délibéré et M. Y..., Greffier.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT DE CHAMBRE,
