Chambre civile
Section 2
ARRÊT N°
du 5 JUIN 2024
N° RG 22/432
N° Portalis DBVE-V-
B7G-CEIX GD-J
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 14 avril 2022, enregistrée sous le n° 21-75
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1]
C/
CONSORTS [J]
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU
CINQ JUIN DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE
APPELANT :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1]
représenté par son syndic, la S.A.R.L. [Localité 3] immobilier,
dont le siège social est situé [Adresse 6],
pris en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Jean Benoît FILIPPINI, avocat au barreau de BASTIA
INTIMÉS :
Mme [Z] [J]
née le 5 mai 1949 à [Localité 9] (Corse)
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée par Me Jocelyne COSTA, avocate au barreau de BASTIA
M. [O] [J]
né le 4 mars 1947
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Jocelyne COSTA, avocate au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 7 mars 2024, devant Guillaume DESGENS, conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Jacques GILLAND, président de chambre
Thierry BRUNET, président de chambre
Guillaume DESGENS, conseiller
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Vykhanda CHENG.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 5 juin 2024
ARRÊT :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Cécile BORCKHOLZ, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Selon décision du 14 avril 2022, le tribunal judiciaire de Bastia a :
'- Débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société [Localité 3] Immobilier, de l'intégralité de ses demandes ;
- Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouté les parties de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens'.
Par déclaration reçue le 28 juin 2022, le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 3] a interjeté appel du jugement selon les termes suivants : "jugement déféré en ce qu'il a débouté le Syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes. Chefs du jugement critiqués : "En l'espèce, à l'appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL [Localité 3] IMMOBILIER, verse notamment aux débats un historique de compte du 1er janvier 2003 au 6 janvier 2021 duquel il résulte que les consorts sont débiteurs de la somme 7 003,76 euros, somme réclamée dans l'acte introductif d'instance. Force est de constater que cet historique contient au 29 décembre 2004 la mention d'un report de solde négatif au 31 décembre 2000 d'un montant de 14 626,56 euros, par conséquent, ainsi que le soutiennent les consorts [J], le solde tel qu'il est repris année par année dans cet historique, reprend nécessairement des sommes prescrites, conformément aux dispositions légales relatives à la prescription décennale, en application avant l'entrée en vigueur de la loi du 25 novembre 2018, loi Elan. Par ailleurs, le syndicat verse également aux débats un récapitulatif comptable de 2015 à 2021 du compte charges et du compte travaux (pièce 17) duquel il résulte que les consorts [J] sont redevables de la somme de 6 513,66 euros, un relevé de compte individuel de propriété (pièce 18) faisant apparaitre un solde débiteur de 6 391,76 euros au 15 décembre 2020 ainsi qu'une mise en demeure du 11 décembre 2020 faisant apparaitre un solde négatif de 3 796,74 euros (pièce 16). Il a été jugé qu'il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement des charges de propriété de prouver la réalité de sa créance ainsi que son caractère liquide et exigible. A cette fin, le syndicat des copropriétaires doit produire tous les éléments utiles pour justifier sa demande et notamment le procès-verbal d'assemblée générale portant approbation de l'arrêté de compte de l'exercice précédent et adoptant le budget pour le nouvel exercice. A défaut, il a été jugé que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve du caractère justifié de sa demande. En l'espèce, l'acte introductif d'instance fait état d'un arriéré de charges générales de copropriété et des charges de travaux appelés sur les exercices de 2012 à 2020. Le récapitulatif comptable produit ultérieurement concerne des charges de copropriétés dues de 2015 à 2021 et des charges du au titre des travaux de 2015 à 2021... Le syndicat des copropriétaires ne produit pas le procès-verbal d'assemblée générale présentant et approuvant les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2020, ni le procès-verbal d'assemblée général présentant et approuvant le budget prévisionnel pour l'année 2017 alors même que des sommes sont réclamées pour ces deux années. En l'état de cette carence et des éléments contradictoires produits par les consorts [J], en application des dispositions de l'article 9 du CPC, alors qu'il en a la charge, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] A [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 3] IMMOBILIER ne rapporte pas suffisamment la preuve d'une créance certaine et exigible à l'encontre des consorts [J] et sera alors débouté de ses demandes dirigées contre eux au titre des demandes relatives aux charges de propriété de travaux".
Par conclusions transmises le 5 décembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.R.L. [Localité 3] immobilier, a demandé à la cour de :
«- Voir infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau,
- Condamner M. [O] [J] et Mme [Z] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] représenté par son syndic la société [Localité 3] Immobilier la somme de 6 391,76 euros représentant le solde des charges de copropriété sur la période 2015-2021 pour les charges générales et des charges de travaux de la copropriété suivant décompte actualisé au 1er février 2023, déduction faite des paiements amiables des débiteurs,
- Dire que les intérêts légaux courront à compter de l'acte introductif d'instance ou plus subsidiairement à compter de l'arrêt à intervenir,
- Les condamner enfin aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'à la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile».
Par conclusions transmises le 30 novembre 2023, M. [O] [J] et Mme [Z] [J] ont demandé à la cour de :
«- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL [Localité 3] IMMOBILIER de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- Confirmer la décision du 14 Avril 2022 en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL [Localité 3] IMMOBILIER de l'intégralité de ses demandes ;
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL [Localité 3] IMMOBILIER à régler la somme de 2 500 € à Monsieur [O] [J] et Madame [Z] [J] au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 8] sera condamné aux entiers dépens distraits au profit de Maître Jocelyne COSTA, Avocat au Barreau de BASTIA, y demeurant [Adresse 4]».
Par ordonnance du 7 février 2023 la présente procédure a été clôturée et fixée à plaider au 7 mars 2024.
Le 7 mars 2024, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 5 juin 2024.
La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l'article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties.
SUR CE,
Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge relève que l'acte introductif d'instance fait état d'un arriéré de charges générales de copropriété et de charges de travaux ; que ce solde reprend des sommes prescrites ; qu'en outre le Syndicat des copropriétaires n'a pas produit certains procès-verbaux d'assemblée générale (2017 et 2020) de sorte que la preuve d'une créance certaine et exigible n'est pas rapportée.
A l'appui de son appel, le Syndicat des copropriétaires indique que les intimés restent débiteurs d'un arriéré de charges en lien avec les exercices 2015 à 2020 pour les charges générales et 2020 à 2021 pour les charges de travaux ; qu'un nouveau décompte arrêté au 31 mai 2021 a été produit afin de tenir compte de plusieurs versements effectués par les intimés ; que les pièces produites justifient la réalité de la créance.
En réponse, les intimés relèvent que, si tous les procès-verbaux d'assemblées générales sont désormais produits, les pièces fournies par le Syndicat des copropriétaires sont insuffisantes à démontrer la réalité de la créance ; que les sommes réclamées intègrent un report à nouveau du 31 décembre 2000 de sorte que certaines créances seraient prescrites ; que les frais de recouvrement prévus par le contrat de syndic ne leurs seraient pas opposables.
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ».
Dans ce cadre la cour relève que les appelants produisent plusieurs procès-verbaux d'assemblées générales, relevés de compte individuel et états financiers après répartition pour les années 2015 à 2021 (pièces n°1 à 11, 19 et 20) ; qu'il n'est pas discuté que les décisions prises en assemblées générales n'ont pas été contestées ; qu'il ressort des pièces précitées que les intimés restent redevables d'une somme de 1 453,59 euros incluant le
reliquat impayé de charges générales et de charges de travaux concernant le ravalement de l'immeuble et l'installation d'un ascenseur, ainsi que les frais de recouvrement (612 euros et 21,30 euros) ; que s'y ajoute la somme de 5 060,07 euros concernant les travaux de réhabilitation de la cage d'escalier ; que la créance s'élève, après une analyse méthodique des décomptes et procès-verbaux d'assemblées générales produits, ainsi à 6 513,66 euros ; que la pièce n°21 non discutée par les intimés est relative à un protocole d'accord aux termes duquel M. [J] reconnaît être redevable, dans le cadre du présent litige, d'une somme évaluée à 6 391,76 euros ; qu'il n'est pas démontré par les intimés quelles sommes exactes seraient prescrites, outre à titre surabondant que l'intégralité des sommes réclamées remontent à 2015 ou ultérieurement et que des paiements volontaires sont d'ailleurs intervenus sur cette période par les intimés ; que les frais de recouvrement sont opposables aux intimés en leur qualité de copropriétaires et qu'ils sont justifiés par les démarches engagées à la suite des impayés de charges de copropriété ; que la décision dont appel sera infirmée dans l'ensemble de ses dispositions et que M. [O] [J] et Mme [Z] [J] seront condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires les arriérés de charges dont ils sont redevables selon les modalités définies au dispositif de la présente décision.
M. [O] [J] et Mme [Z] [J], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
INFIRME l'ordonnance dont appel dans l'ensemble de ses dispositions,
Statuant à nouveau,
CONDAMNE in solidum M. [O] [J] et Mme [Z] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.R.L. [Localité 3] immobilier, la somme globale de 6 513,66 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété au 31 mai 2021,
DIT que la somme précitée portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
DÉBOUTE M. [O] [J] et Mme [Z] [J] de l'ensemble de leurs demandes,
Y ajoutant,
CONDAMNE in solidum M. [O] [J] et Mme [Z] [J] au paiement des entiers dépens, tant ceux de première instance qu'en cause d'appel,
CONDAMNE in solidum M. [O] [J] et Mme [Z] [J] à payer ensemble au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.R.L. [Localité 3] immobilier, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
