Chambre civile
Section 2
ARRÊT n°
du 25 JANVIER 2023
n° RG 21/688
N° Portalis DBVE-V-
B7F-CB7P JD - C
Décision déférée à la cour :
jugement au fond, origine tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 7 septembre 2021, enregistrée sous le n° 19/944
S.A.S. GESTIPROM
C/
[G]
S.A.R.L. QUALIPLAC 2B
S.E.L.A.R.L. ÉTUDE BALINCOURT
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU
VINGT-CINQ JANVIER
DEUX-MILLE-VINGT-TROIS
APPELANTE :
S.A.S. GESTIPROM
inscrite au RCS de Paris sous le n° 500 954 557, venant aux droits de la S.A.S. CORSEA PROMOTION, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représentée par Me Anna-Livia GUERRINI, avocate au barreau de BASTIA, Me Marine PARMENTIER, avocate au barreau de PARIS
INTIMÉS :
M. [B] [G]
né le 27 septembre 1965 à [Localité 10] (Alpes-Maritimes)
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 1]
Représenté par Me Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA
S.A.R.L. QUALIPLAC 2B
prise en la personne de son mandataire liquidateur, la S.E.L.A.R.L. ÉTUDE BALINCOURT dont le siège social est situé [Adresse 5], et son établissement secondaire situé [Adresse 2].
[Adresse 12]
[Localité 4]
défaillante
S.E.L.A.R.L. ETUDE BALINCOURT
en sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL QUALIPAC 2B dont l'établissement secondaire est sis [Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 6]
défaillante
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 novembre 2022, devant Judith DELTOUR, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Jacques GILLAND, président de chambre
Judith DELTOUR, conseillère
Stéphanie MOLIES, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Vykhanda CHENG.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 janvier 2023
ARRÊT :
Réputé contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Cécile BORCKHOLZ, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE
Alléguant un acte sous seing privé du 1er juin 2015, signé avec la S.A.S. Corsea Promotion portant contrat préliminaire de vente en état futur d'achèvement portant sur le lot n°1 de la résidence [Adresse 11] pour un montant de 99 561 euros, réitéré
par acte authentique reçu par Me [S], notaire à [Localité 9] (Haute-Corse) le 18 janvier 2016, prévoyant une date de livraison le 30 septembre 2017, par acte du 18 juillet 2019, M. [B] [G] a fait assigner la S.A.S. Corsea promotion, devant le tribunal judiciaire de Bastia pour obtenir le constat d'un retard de 559 jours et sa condamnation au paiement de
18 551,533 euros, de 10 000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice économique subi, des dépens et de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Suivant assignation du 8 novembre 2019,emportant intervention forcée de la S.A.R.L. Qualiplac2B, puis par assignation du 11 décembre 2019 de la S.E.L.A.R.L. Étude Balincourt en qualité de liquidatrice judiciaire, par jugement du 7 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Bastia a :
- condamné la S.A.S. Corsea Promotion à payer à M. [B] [G] la somme de
18 551,54 euros au titre de l'indemnité à raison du retard de livraison avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
- débouté M. [B] [G] du surplus de ses demandes indemnitaires,
- mis hors de cause la SELARL Étude Balincourt ès-qualités de mandataire liquidateur de la S.A.S. Qualiplac 2B,
- débouté la S.A.S. Corsea Promotion de sa demande de délai de paiement,
- condamné la S.A.S. Corsea Promotion à payer à M. [B] [G] la somme de 3500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la S.A.S. Corsea Promotion aux dépens.
Par déclaration reçue le 4 octobre 2021, la S.A.S. Gestiprom venant aux droits de la S.A.S. Corsea Promotion a interjeté appel de la décision.
Par dernières conclusions communiquées le 9 mai 2022, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la S.A.S. Gestiprom, venant aux droits de la S.A.S. Corsea Promotion, a sollicité :
- d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la S.A.S. Corsea Promotion à payer à M. [B] [G] la somme de 18 551,54 euros au titre de l'indemnité à raison du retard de livraison avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
- débouté M. [B] [G] du surplus de ses demandes indemnitaires, mis hors de cause la SELARL Étude Balincourt ès-qualités de mandataire liquidateur de la S.A.S. Qualiplac 2B, débouté la S.A.S. Corsea Promotion de sa demande de délai de paiement, condamné la S.A.S. Corsea Promotion à payer à M. [B] [G] la somme de 3500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la S.A.S. Corsea Promotion aux dépens,
- confirmer le jugement en ce qu'il a écarté l'existence d'un préjudice fiscal et débouté M. [G] pour le surplus de ses demandes indemnitaires,
Ce faisant, statuant à nouveau :
- juger que la société Gestiprom justifie d'une cause légitime quant au retard de livraison du bien de M. [G], conformément aux dispositions de l'article 8.3 de l'acte authentique contenant cahier des conditions générales des ventes en l'état futur d'achèvement en date du 12 janvier 2016,
- juger que M. [G] ne subit aucun préjudice fiscal ou financier,
Ce faisant,
- débouter M. [G] de ses demandes,
À titre subsidiaire,
- ordonner un échelonnement du paiement des sommes qui seraient dues par la société Gestiprom à M. [G] sur un délai de 24 mois,
- donner acte à la société Gestiprom de sa proposition de verser une somme mensuelle de 919 euros à M. [G] pendant une période de 24 mois,
- ordonner l'arrêt du cours des intérêts pendant le délai de grâce,
En tout état de cause,
- débouter M. [G] de ses demandes,
- condamner M. [G] à payer à la société Gestiprom la somme de 3500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [G] au paiement des dépens d'appel.
Elle a fait valoir en substance, qu'elle avait rencontré de nombreuses difficultés lors de la réalisation de la construction, qu'elle n'était pas responsable du retard d'exécution, les sociétés Qualiplac 2B et Baldassari ayant abandonné le chantier, que le tribunal avait
ajouté à la lettre du contrat, qu'il devait s'en tenir au constat de l'existence de difficultés pour l'un des constructeurs pour caractériser une cause légitime de report des délais, que l'absence d'un procès-verbal de constat d'abandon du chantier ne peut lui être reprochée, que la preuve d'une faute en lien direct avec le préjudice n'est pas rapportée, que le tribunal qui a caractérisé une faute de la S.A.R.L. Qualiplac ne pouvait la mettre hors de cause, que le jugement devait être confirmé sur le rejet du préjudice fiscal et le rejet de la demande de paiement de 10 000 euros, alors qu'il n'est pas démontré qu'il s'agissait d'un investissement locatif, qu'en tout état de cause, elle ne commercialise pas de crédits d'impôts et qu'elle doit bénéficier de délais de paiement.
Par conclusions communiquées le 18 février 2022, signifiées le 24 février 2022, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, M. [B] [G] a demandé de :
- débouter la société Gestriprom venant aux droits de la société Corsea Promotion de
l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la seule responsabilité de la société Corsea Promotion
En conséquence,
- juger la société Gestiprom venant aux droits de la société Corsea Promotion seule responsable du retard dans la livraison du bien immobilier acheté par M. [G],
- juger que le programme immobilier a eu 559 jours de retard,
En conséquence et y ajoutant,
- infirmer le jugement en ce qu'il a limité les prétentions indemnitaires de M. [G] à la somme de 18 551,533 euros,
- condamner la S.A.S. Gestiprom venant aux doits de la société Corsea Promotion au paiement d'une indemnité qu'il conviendra de fixer à la somme de 55 900 euros,
- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [G] de sa demande de dommages et intérêts pour le préjudice fiscal subi,'il conviendra également de voir condamner la société Gestiprom venant aux droits de la société Corsea Promotion au paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice économique subi',
À titre subsidiaire,
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
En tout état de cause,
'Il conviendra de voir condamner la société Gestiprom venant aux droits de la société Corsea Promotion au paiement d'une somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance'.
Il a relaté le retard de livraison, fait valoir en substance, la livraison prévue le 30 septembre 2017, sa convocation le 12 mars 2019 et la livraison effective le 12 avril 2019, le retard de 559 jours, justifiant une indemnisation de 33,187 euros par jour de retard soit à hauteur de '18551,533 €'. Il a soutenu que le retard de livraison était imputable à
l'appelante et non aux sociétés tierces, que les contrats produits avaient été établis pour les besoins de la cause, que le document était antidaté, que la société Qualiplac 2B faisait partie du groupe Corsea promotion, qu'il n'y avait pas eu de constat d'huissier d'abandon de chantier, que la portion du retard imputable à Qualiplac n'était pas déterminable, qu'en tout cas l'appelante était fautive pour avoir contracté avec des sociétés potentiellement défaillantes, sans garantie financière. Il a soutenu son appel incident relatif au préjudice fiscal et le rejet de la demande de délais de paiement.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 octobre 2022.
L'affaire a été fixée à plaider à l'audience du 10 novembre 2022. L'affaire a été mise en délibéré pour être rendu par mise à disposition au greffe le 25 janvier 2023.
L'arrêt est réputé contradictoire, en application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile. La S.E.L.A.R.L. étude Balincourt, en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S. Qualiplac 2B, régulièrement assignée à personne habilitée, n'a pas constitué avocat. En tout état de cause, malgré les développements de l'appelante sur les fautes commises par l'entreprise, elle n'a formé aucune demande de garantie contre elle.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Pour statuer comme il l'a fait, le tribunal a pris en considération les dispositions contractuelles et un retard de livraison de 559 jours, que le constructeur n'avait opposé aucune cause d'exonération à l'acheteur et que les entreprises étaient toutes issues du même groupe, de sorte qu'il a considéré que la négligence fautive de la S.A.S. Corsea promotion était seule à l'origine du retard de livraison objectivement constaté. Il a ainsi mis hors de cause la S.A.R.L. Qualiplac 2B et procédé au calcul des indemnités de retard suivant les dispositions du code de la construction et de l'habitation. Il a fixé les préjudices en tenant compte des pièces produites : il a ainsi écarté la demande au titre du préjudice fiscal et refusé d'accorder des délais de paiement à la S.A. Corsea promotion.
La société Gestiprom vient aux droits de la société Corsea promotion suite à un changement de siège social et de dénomination suivant décision des associés du 22 avril 2021.
Sur l'appel principal
Le contrat prévoit relativement au 'délai de livraison-achèvement des travaux : le vendeur s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 31 mars 2017 sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison'.
Le retard de livraison de 559 jours n'est pas contesté par l'appelante.
La société Gestiprom fait référence, comme le premier juge, au cahier des conditions générales de vente du 12 janvier 2016, reçu par Me [F] [S] ; cet acte unilatéral émanant de la S.A.R.L. Corsea promotion, n'a pas été annexé à l'acte de vente produit aux débats, mais son contenu est repris au jugement. L'acte portant vente en état futur d'achèvement rappelle que ce 'cahier des charges des ventes en état futur d'achèvement ou document d'information prévu à l'article 44 paragraphe 2 de la loi du 16 juillet 1971, a été remis à l'acquéreur, que la signature de l'acte de vente emporte adhésion au cahier des charges et oblige les parties à en respecter les charges et conditions, qu'il forme un tout indissociable pour assurer l'information de l'acquéreur.'
Les mentions relatives à la survenance d'un cas de force majeure ou à la suspension du délai de livraison, sont de ce fait opposables à l'acquéreur. La société Corsea Promotion n'allègue ni ne prouve la survenance d'un cas de force majeure. Elle ne justifie pas non plus de la suspension du délai de livraison par la liquidation judiciaire ou le redressement judiciaire d'une entreprise qui doit résulter d'un certificat d'un homme de l'art ayant lors de la survenance de l'un quelconque de ces événements, la direction des travaux. L'abandon du chantier ne constitue pas intrinsèquement la liquidation judiciaire ou la déconfiture de la société puisqu'une entreprise peut arrêter un chantier par choix, notamment si elle n'est pas payée.
La faute contractuelle résulte du non-respect du délai de livraison sans qu'il soit besoin de rechercher si le vendeur en état futur d'achèvement a commis d'autres fautes en choisissant une entreprise nouvellement constituée ou en ne répondant pas aux demandes des acquéreurs.
Le 'cahier des charges' dont le contenu est cité par le premier juge sans être critiqué à ce titre, prévoit que le retard dans la mise à disposition des locaux hors le cas légitime de suspension des travaux, produira au profit de l'acquéreur une indemnité de 100 euros par jour de retard. Cet engagement unilatéral dans l'acte de vente produit des effets contre celui qui l'a émis.
La société Corsea promotion ne justifie pas des jours d'intempéries qui auraient pu réduire le décompte, elle ne justifie pas non plus de la suspension des travaux résultant d'un 'certificat d'un homme de l'art ayant, lors de la survenance de l'un quelconque de ces événements, la direction des travaux'. S'agissant du montant de la pénalité, c'est la société
Corsea Promotion qui l'a fixée, de ses propres initiative et volonté. Elle n'allègue ni ne prouve, qu'il s'agit d'une clause pénale excessive, qui devrait être réduite. La livraison prévue le 31 mars 2017 a eu lieu le 11 avril 2019 avec 559 jours de retard, ce que l'appelante ne conteste pas, le jugement ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a statué sur les indemnités de retard et la société Gestiprom, anciennement dénommée Corsea promotion, doit être déboutée de ses demandes contraires.
S'agissant du montant, en application des dispositions de l'article R231-4 du code de la construction et de l'habitation, en cas de retard de livraison, les pénalités prévues à l'article
L. 231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard.
En l'espèce, M. [G] a sollicité dans l'acte d'assignation, ainsi que repris dans le jugement, la somme de 18 551,533 euros, en considération de ce texte. En cause d'appel, sans d'ailleurs interjeter appel incident à ce titre, ayant obtenu satisfaction, il est dépourvu d'intérêt à réclamer 55 900 euros au motif que les dispositions du contrat lui sont plus favorables. Il doit être débouté de cette demande.
En application de l'article 1244-1 du code civil, devenu 1343-5 du code civil, par exception au principe général, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier le juge peut dans la limite de deux années reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il peut par décision spéciale et motivée, prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que le paiement s'imputeront d'abord sur le capital.
En l'espèce, la S.A.S. CorsEa promotion, devenue S.A.S. Gestiprom, ne justifie pas plus en cause d'appel que devant le premier juge de sa situation financière et comptable. De plus, elle n'a pas commencé à s'exécuter pendant le temps de la procédure. Le jugement est confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de délais de paiement.
Sur l'appel incident
Pour rejeter la demande au titre du préjudice fiscal, le jugement a relevé que seul le contrat préliminaire faisait mention de la destination du bien en 'investissement loi Pinel', qu'il n'était pas justifié d'une mise en location et de ce que le bien avait été acquis pour cette seule cause.
Pour autant, formant une demande de dommages et intérêts, M. [G] doit prouver un préjudice, imputable à la S.A.R.L. Corsea promotion et un lien de causalité.
En cause d'appel, il produit un mandat de gestion, qui précise qu'il s'agissait d'un régime de défiscalisation Pinel, fixant le loyer mensuel à 410 euros avec des honoraires de gestion courante de 7,08% hors taxes de tous les encaissements, un mandat de location et un mandat de gérance, un contrat de crédit précisant qu'il s'agit de financer une acquisition en pleine propriété d'un appartement neuf destiné à la location résidence principale. Le
retard de livraison a fait perdre une chance de bénéficier du dispositif de défiscalisation, pour 2018. Ce retard est imputable à la S.A.R.L. Corsea promotion et il existe un lien de causalité entre le retard de livraison et la perte de chance de bénéficier du régime de défiscalisation. Sans information sur le montant d'imposition de l'intéressé, en présence d'une perte de chance, le constructeur est condamné à payer à M. [G] une somme de 1 800 euros.
La société Gestiprom, venant aux droits de la S.A.S. Corsea promotion, succombe en son appel. Elle est condamnée au paiement des dépens et déboutée de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Elle est condamnée à payer à M. [G] une somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Ce dernier est débouté du surplus de sa demande.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
- Confirme le jugement en ses dispositions critiquées, sauf en ce qu'il a débouté M. [B] [G] de sa demande de dommages et intérêts,
Statuant à nouveau de ce seul chef,
- Condamne la S.A.S. Gestiprom, venant aux droits de la S.A.S. Corsea promotion, à payer à M. [B] [G] une somme de 1 800 euros de dommages et intérêts,
Y ajoutant,
- Déboute la S.A.S. Gestiprom, anciennement la S.A.S. Corsea promotion, de ses demandes contraires,
- Déboute M. [B] [G] du surplus de ses demandes,
- Condamne la S.A.S. Gestiprom, anciennement la S.A.S. Corsea promotion au paiement des dépens,
- Condamne la S.A.S. Gestiprom, anciennement la S.A.S. Corsea promotion à payer à M. [B] [G] une somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
