Chambre civile
Section 1
ARRET N°
du 25 JANVIER 2023
N° RG 21/00045
N° Portalis DBVE-V-B7F-B76S
HD - C
Décision déférée à la Cour :
Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BASTIA, décision attaquée en date du 17 Décembre 2020, enregistrée sous le n° 19/00937
[O]
C/
S.C.I. LOZARI GCP
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
VINGT CINQ JANVIER
DEUX MILLE VINGT TROIS
APPELANT :
M. [X] [O]
né le 26 Mars 1961 à [Localité 4]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représenté par Me Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA substituée par Me Thomas GOUBET, avocat au barreau de BASTIA
INTIMÉE :
S.C.I. LOZARI GCP
prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Pascale MELONI, avocate au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 7 novembre 2022, devant la Cour composée de :
Hélène DAVO, Première présidente
Thierry JOUVE, Président de chambre
Elodie LANDAT, Conseillère
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Cécile BORCKHOLZ.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 janvier 2023
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Hélène DAVO, Première présidente, et par Elorri FORT, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par compromis de vente en date du 20 décembre 2017, conclu avec Monsieur [X] [O], la SCI Lozari GCP s'est engagée à acquérir une parcelle de terre située lieu-dit Giargiola sur la commune de Corbara, cadastrée section B n°[Cadastre 3], moyennant le prix de 700 000 €.
Cette promesse a été signée sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire par l'acquéreur dans un délai de cinq mois et demi à compter de la dernière des signatures, soit avant le 5 juin 2018.
Une réitération de la promesse de vente, au plus tard le 30 juin 2018, a également été prévue.
La SCI Lozari GCP a versé un dépôt de garantie de 35 000 €.
Le 31 janvier 2019, le notaire de Monsieur [X] [O] a adressé à la SCI Lozari GCP un projet d'acte authentique de vente définitif. La SCI Lozari GCP s'est opposée à la réalisation de la vente.
Par acte du 22 juillet 2019, Monsieur [X] [O] a fait assigner la SCI Lozari GCP devant le tribunal de grande instance de Bastia aux fins de condamnation au paiement de dommages et intérêts.
Par jugement contradictoire en date du 17 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Bastia a :
« - fait droit à la demande de rabat visant l'ordonnance de clôture du 13 février 2020 ;
- admis la production des conclusions de la SCI Lozari notifiée le 7 mai 2020 ;
- ordonné la clôture des débats ;
- dit que la promesse synallagmatique de vente conclue entre Monsieur [X] [O] et la SCI Lozari le 20 décembre 2017 est caduque depuis le 6 juin 2018 ;
- débouté Monsieur [X] [O] de l'ensemble de ses demandes ;
- débouté la SCI Lazzari de sa demande reconventionnelle ;
- condamné Monsieur [X] [O] à supporter les entiers dépens de l'instance en cours ;
- condamné Monsieur [X] [O] à payer à la SCI Lozari la somme de 2000 € type de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté la demande de Monsieur [X] [O] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit avoir lieu à l'exécution provisoire du jugement ».
Par acte du 22 janvier 2021, Monsieur [X] [O] a interjeté appel du jugement en ce qu'il a :
- dit que la promesse synallagmatique de vente conclue entre Monsieur [X] [O] et la SCI Lozari le 20 décembre 2017 est caduque depuis le 6 juin 2018 ;
- débouté Monsieur [X] [O] de l'ensemble de ses demandes ;
- débouté la SCI Lazzari de sa demande reconventionnelle ;
- condamné Monsieur [X] [O] à supporter les entiers dépens de l'instance en cours ;
- condamné Monsieur [X] [O] à payer à la SCI Lozari la somme de 2000 € type de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté la demande de Monsieur [X] [O] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance en date du 6 juillet 2022, le conseiller de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience de plaidoirie du 7 novembre 2022.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par dernière conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 21 février 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [X] [O], appelant, demande à la cour de :
« Vu notamment les articles 1217 et s. du Code Civil,
Vu les articles 515 et 700 du Code de Procédure Civile.
INFIRMER le jugement dont appel
Statuant à nouveau,
CONDAMNER la SCI LOZARI CGP à payer à Monsieur [X] [O] la somme de 35.000 euros au titre de la violation de la promesse de vente et la somme de 205.000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires. ;
REJETER l'intégralité des demandes adverses ;
CONDAMNER au paiement de la somme de 5.000 euros par application de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens ».
Sur la caducité de la promesse synallagmatique de vente, il expose que :
- la promesse synallagmatique de vente avait des conditions suspensives relatives à l'obtention d'un crédit, au droit de préemption, et à l'urbanisme et chacune a été réalisée ;
- les stipulations contractuelles ont été ignorées par le premier juge puisque l'acquéreur avait renoncé aux délais de recours définis par le code de l'urbanisme ;
- la SCI LOZARI GCP a fait preuve de carence dans l'obtention du permis de construire en ignorant, dans la constitution de son dossier, une note d'urbanisme alors que son attention avait été attirée à plusieurs reprises sur ce point, à savoir l'existence d'une servitude du sémaphore et donc d'un contrôle du ministère de l'armée ;
- la SCI Lozari GCP avait renoncé à la condition suspensive en demandant un nouveau permis de construire le 31 mai 2018, soit cinq jours avant la date limite qui était fixée au 5 juin 2018. Elle ne pouvait légitimement croire qu'un permis de construire lui soit accordé un délai de cinq jours. Ce permis de construire a été obtenu le 25 juillet 2018 ;
- la SCI Lozari a manifesté sa volonté de régulariser la vente au plus vite par l'intermédiaire de son notaire ;
- la restitution de la garantie ne peut caractériser la reconnaissance, par Monsieur [X] [O] de la caducité de la promesse, cette restitution ayant été effectuée, sans son consentement préalable, à l'initiative exclusive du notaire ;
Sur les sanctions, il soutient que :
- la SCI Lozari GCP doit lui rembourser la garantie versée (35 000 euros) ;
- le bien a été vendu aux enchères pour la somme de 460 000 soit une perte de 240 000 euros, la vente ayant fixé un prix de 700 000 euros ;
- la SCI doit donc réparer son préjudice à hauteur de 205 000 euros, déduction faite de la restitution de la garantie.
Par dernière conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 02 mai 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Lozari GCP, intimée, demande à la cour de :
« Vu les articles 1304 et suivants du Code civil, R. 425-7 du code de l'urbanisme,
Vu les pièces versées aux débats,
Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bastia en date du 17 décembre 2020 en ce qu'il a :
- dit que la promesse synallagmatique de vente conclue entre Monsieur [X] [O] et la SCI Lozari GCP le 20 décembre 2017 est caduque depuis le 6 juin 2018,
- débouté Monsieur [X] [O] de l'ensemble de ses demandes,
- condamné Monsieur [X] [O] à payer à la SCI Lozari GCP la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Déclarer caduque la promesse synallagmatique de vente en date du 20 décembre 2017,
Débouter Monsieur [X] [O] de toutes ses demandes fins et conclusions,
Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bastia du 17 décembre 2020 en ce qu'il a débouté la SCI Lozari GCP de sa demande reconventionnelle,
Condamner Monsieur [X] [O] à payer à la SCI Lozère y GCP la somme de 5000 € à titre de légitime dommages-intérêts pour procédure abusive,
Condamner Monsieur [X] [O] à payer à la SCI Lozari GCP la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner Monsieur [X] [O] aux entiers dépens de première instance et de la présente instance ».
Sur la caducité de la promesse synallagmatique de vente, elle considère que :
- la condition suspensive devait être réalisée avant le 5 juin 2018 or le permis de construire n'a été accordé que le 25 juillet 2018 ;
- la caducité est actée par la restitution du dépôt de garantie, le notaire n'aurait pas restitué cette somme sans l'accord de son mandant ;
- en raison de l'existence d'une servitude du sémaphore aucun permis de construire tacite ne pouvait être accordé ;
- il n'y a eu aucune carence de la SCI Lozari GCP dans la constitution de son dossier. Elle ajoute que la seule erreur émane de la commune de [Localité 6] qui ne pouvait délivrer le permis de construire sans avoir recueilli l'avis préalable du ministère des armées ;
- le lendemain du retrait du permis de construire, la SCI Lozari a déposé une nouvelle demande de permis de construire en espérant avoir la réponse avant le 5 juin 2018. Elle n'a pas renoncé à la condition suspensive
- les échanges entre les notaires, postérieurement au délais, concernaient un autre projet de vente du même bien par la SCI Saint Roch car Monsieur [X] [O] voulait échapper à ses créanciers. Ils précisent qu'en tout état de cause, les échanges étant intervenus après le 5 juin 2018, la promesse était déjà caduque.
Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive, elle estime que Monsieur [X] [O] voulait échapper à ses créanciers et a essayé de faire supporter à la SCI Lozari GCP ses propres fautes. Ils font valoir que Monsieur [X] [O] savait que le permis de construire tacite était illégal et que cela n'était pas du fait de la SCI Lozari GCP.
MOTIFS :
Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la violation de la promesse synallagmatique de vente
Aux termes de l'article 1589 du code civil, « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties la chose et le prix ».
En outre, l'article 1304-6 du même code dispose que « l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive (al. 1) Toutefois, les parties peuvent prévoir que l'accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l'obligation, n'en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l'administration et a droit aux fruits jusqu'à l'accomplissement de la condition (al. 2). En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé (al.3) ».
En l'espèce, Monsieur [X] [O] soutient que la promesse synallagmatique n'était pas caduque car la SCI Lozari GCP avait fait preuve de carence dans la constitution de son dossier de demande de permis de construire, qu'elle avait renoncé aux délais de recours ainsi qu'à la condition suspensive. Pour sa part, la SCI Lozari GCP conteste toutes ces allégations, fait valoir la non-réalisation de la condition suspensive ainsi que l'absence de renonciation à ladite condition suspensive. Ainsi, elle estime que la promesse synallagmatique de vente est caduque, ce qui ferait obstacle à toute condamnation à des dommages et intérêts.
Sur le comportement de la SCI Lozari GCP
L'alinéa 1er de l'article L. 5112-2 du code de la défense dispose que « dans l'étendue du champ de vue mentionné à l'article L. 5112-1 aucune construction ne peut être réalisée sans l'autorisation du ministre de la défense », étant précisé que l'article L. 5112-1 vise les postes électro-sémaphoriques de la marine nationale et les postes militaires de défense des côtes et de sécurité de la navigation bénéficiant de servitude.
En application de l'article R. 425-7 du code de l'urbanisme, « lorsque le projet porte sur une construction située à proximité d'un ouvrage militaire, le permis de construire ou le permis d'aménager tient lieu de l'autorisation prévue par l'article L. 5112-2 du code de la défense dès lors que la décision a fait l'objet d'un accord du ministre de la défense ».
En l'espèce, il est établi que la SCI Lozari GCP a déposé, le 9 février 2018, une demande d'autorisation de permis de construire, lequel lui a été tacitement octroyé le 21 avril 2018. Cependant, le retrait de ce permis a été prononcé le 30 mai 2018, retrait qui n'est aucunement imputable à la SCI Lozari GCP. En effet, la commune de [Localité 6], en application des articles précités avait l'obligation de recueillir l'accord du ministre de la défense avant d'octroyer le permis de construire, la construction envisagée étant localisée
sur le site du sémaphore. Dès lors, c'est à tort que Monsieur [X] [O] déclare, sans en rapporter la preuve, que la SCI Lozari qui avait connaissance de la particularité du site, n'a pas tenu compte de la note d'urbanisme puisque le contrôle du ministère des armées ne relevait pas de son ressort au stade du dépôt de la demande de permis de construire.
Au regard de ces éléments, aucune carence de la SCI Lozari GCP ne peut être retenue.
Sur la non-réalisation de la condition suspensive
Monsieur [X] [O] soutient que l'acquéreur avait renoncé aux délais de recours définis par le code de l'urbanisme au regard des clauses contenues dans la promesse synallagmatique de vente. Pour autant, si la SCI Lozari GCP a, éventuellement, renoncé au délais de recours, cela ne signifie pas qu'elle a renoncé aux conséquences des recours exercés dans les délais. Egalement, la clause est particulièrement imprécise en ce qu'elle ne distingue pas qui peut être à l'origine des recours, à savoir la SCI Lozari GCP ou des tiers.
Selon les termes de la promesse synallagmatique de vente :
« La présente convention est conclue sous la conditions suspensive :
Que l'acquéreur obtienne au plus tard, dans les cinq mois et demie de la dernière des signatures, un permis de construire autorisant la réalisation [']
L'acquéreur aux présentes déclare renoncer aux délais de recours définis par le code de l'urbanisme ['] si la délivrance du permis de démolir ou de construire n'était pas intervenue à la date-ci-dessus, ou si l'un ou l'autre de ces permis était refusé, faisait l'objet d'un sursis à statuer, ou n'était pas délivré de façon conforme à la demande, la présente condition suspensive serait réputée ne pas être réalisée ; il en serait de même si l'un ou l'autre de ces permis faisait l'objet d'une procédure en annulation ou en retrait dans les délais de recours ['] à la date ci-dessus, si ce permis était refusé, faisait l'objet d'une demande de sursis à statuer ou n'était pas délivré de façon conforme à la demande, la présente condition suspensive serait réputée ne pas être réalisée ; il en serait de même si le permis faisait l'objet d'une procédure en annulation ou en retrait dans les délais de recours ».
Comme indiqué précédemment, le permis de construire a fait l'objet d'une procédure de retrait, lequel a été prononcé le 30 mai 2018. Il résulte donc des stipulations contractuelles citées, et des pièces communiquées, que la condition suspensive est donc réputée ne pas s'être réalisée au 5 juin 2018.
Sur la renonciation à la condition suspensive
En l'espèce, la SCI Lozari GCP analyse la restitution du dépôt garantie (35 000 euros) comme la reconnaissance de la caducité de la promesse par Monsieur [X] [O]. Pour autant, le courrier de Maitre [M] [C], notaire, en date du 31 juillet 2019, montre que cette dernière a pris l'initiative de la restitution, sans l'accord préalable de Monsieur [X] [O], lequel l'avait dessaisie du dossier.
Par ailleurs, les éléments sur lesquels se fonde Monsieur [X] [O] pour justifier de la renonciation de la SCI Lozari GCP à la condition suspensive ne sauraient davantage
prospérer. D'abord, le simple fait de déposer une nouvelle demande de permis de construire à quelques jours du 5 juin 2018 est insuffisant à caractériser la renonciation, ce d'autant plus que les échanges de courriers démontrent que la SCI Lozari GCP espérait que la procédure soit rapide. Ensuite, si Monsieur [X] [O] se prévaut des courriels entre Maîtres [Y] [H] et Me [D] [T], entre septembre et octobre 2018, pour établir la volonté de la SCI Lozari GCP de signer rapidement l'acte de vente, la cour observe que les parties au projet d'acte de vente ne sont pas identiques puisqu'il est fait mention de la SCI Saint Roch et non de Monsieur [X] [O].
En tout état de cause, à défaut d'éléments permettant de caractériser une réelle volonté de renonciation à la condition suspensive, avant le 5 juin 2018, il y a lieu de considérer la promesse de vente caduque à compter du 6 juin 2018. A compter de cette date, il appartenait aux partie de réaliser, éventuellement, une nouvelle promesse de vente.
Au regard de l'ensemble de ses éléments, c'est par une juste appréciation des circonstances que le premier juge a considéré que la promesse synallagmatique de vente était caduque et qu'aucune violation de ladite promesse n'était caractérisée.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages et intérêts formulées à ce titre.
Sur la demande tendant à voir condamner Monsieur [X] [O] pour procédure abusive
Pour justifier de sa demande d'indemnisation pour procédure abusive, la SCI Lozari avance que Monsieur [X] [O] souhaitant échapper à ses créanciers et savait que le permis de construire tacite était illégal sans qu'aucun reproche ne puisse être retenu à l'encontre de la SCI.
En l'espèce, il ne saurait être valablement reproché à Monsieur [X] [O] de vouloir vendre son bien au meilleur prix. En outre, la SCI Lozari GCP ne démontre pas en quoi la connaissance éventuelle du caractère illicite du permis de construire du 21 avril 2018 permettrait de qualifier d'abusive la présente procédure. Enfin, Monsieur [X] [O], profane en matière contractuelle, pouvait légitimement croire que les discussions postérieures à la non-réalisation de la condition suspensive, avaient pour but de réaliser la vente.
Ainsi, la mauvaise foi de Monsieur [X] [O] n'étant pas caractérisée, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Lozari GCP de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Sur les autres demandes
Monsieur [X] [O] succombant principalement, il sera condamné aux dépens de la présente instance. Il n'y a pas lieu de revenir sur la condamnation de Monsieur [X] [O] aux dépens de première instance, ce dernier ne les contestant pas.
L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [X] [O] et la SCI Lozari GCP seront donc déboutées des demandes à ce titre.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
- CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement en date du 17 décembre 2020 du tribunal judiciaire de Bastia ;
Y ajoutant,
- CONDAMNE Monsieur [X] [O] aux entiers dépens de la présente instance ;
- DEBOUTE Monsieur [X] [O] et la SCI Lozari GCP de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
