Chambre civile
Section 2
ARRÊT N°
du 5 OCTOBRE 2022
N° RG 21/00027
N° Portalis DBVE-V-B7F-B74F
JJG - C
Décision déférée à la Cour :
Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BASTIA, décision attaquée en date du 03 Novembre 2020, enregistrée sous le n° 20/00438
[E]
C/
Consorts [V]
S.D.C. RÉSIDENCE [7]
S.C.I. [7]
S.C.I. PAOLINA
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU
CINQ OCTOBRE DEUX-MILLE-VINGT-DEUX
APPELANTE :
Mme [X], [U] [E]
née le 8 Septembre 1960 à [Localité 5]
résidence [7]
[Adresse 8]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean-Pierre SEFFAR, avocat au barreau de BASTIA
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/26 du 08/01/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA)
INTIMÉS :
M. [Y] [V]
né le 17 Octobre 1962
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représenté par Me Pierre-Antoine PERES de la SELARL SELARL D'AVOCAT PIERRE ANTOINE PERES, avocat au barreau de BASTIA
M. [F] [V]
né le 31 Mai 1966
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représenté par Me Pierre-Antoine PERES de la SELARL SELARL D'AVOCAT PIERRE ANTOINE PERES, avocat au barreau de BASTIA
Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [7]
[Adresse 9]
pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.S PATRIMONIA GESTION, elle-même prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Jacques VACCAREZZA de l'AARPI TOMASI VACCAREZZA BRONZINI DE CARAFFA TABOUREAU GENUINI LUISI BENARD-BATTESTI, avocat au barreau de BASTIA
S.C.I. [7]
représentée par son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités
[Adresse 10]
[Localité 2]
Représentée par Me Pierre-Antoine PERES de la SELARL SELARL D'AVOCAT PIERRE ANTOINE PERES, avocat au barreau de BASTIA
S.C.I. PAOLINA
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Marc-Antoine LUCA, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 9 juin 2022, devant la cour composée de :
Jean-Jacques GILLAND, président de chambre
Judith DELTOUR, conseillère
Stéphanie MOLIES, conseillère
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Françoise COAT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 5 octobre 2022.
ARRÊT :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Françoise COAT, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS
Par acte d'huissier du 1er août 2013, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [7] situé lieu dit [Adresse 9] (Haute-Corse), représenté par son syndic la S.A.R.L. Kalliste Corse gestion, a fait assigner la S.C.I. [7], M. [Y] [V], M [F] [V], la S.C.I. Paolina, Mme [X] [E] par-devant le tribunal de grande instance de Bastia aux fins d'entendre :
Au visa des articles 545 et 1134 du code civil, 3, 5, 10, 35 et 36 de la loi du 10.07.1965,
Condamner solidairement la SCI PAOLINA, Monsieur [F] [V], Madame [X] [E] respectivement propriétaires des lots 80, 81 et 82 à restituer les parties communes de l'immeuble qu'ils se sont indûment accaparés et, chacun d'entre eux, à remettre le lot dont il est propriétaire en conformité avec l'état descriptif de division de l'immeuble tel qu'il résulte de l'acte notarié du 17.12.2003 précité, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir.
Condamner les défendeurs au paiement des charges de copropriété qu'ils auraient dû acquitter depuis l'acquisition de leurs lots jusqu'à la remise en état des lieux et au paiement de la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du c.p.c.
À titre subsidiaire, la condamnation des parties défenderesses à l'indemniser des préjudices résultant de la dépossession de parties com, de1'exercice illéga1 d'un droit de surélévation sur les parties communes, d'une répartition lésionnaire des charges de copropriété et, avant dire droit à la mise en oeuvre d'une expertise aux fins d'évaluation des dits préjudices aux frais des défendeurs.
Par jugement du 3 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Bastia a :
Débouté la Société civile immobilière [7], Monsieur [Y] [V], Monsieur [F] [V] et la Société civile immobilière PAULINA de leur demande de nullité du rapport d'expertise et de leur demande de contre-expertise et de leur moyen tiré de la prescription.
Débouté Madame [X] [E] de l'ensemble de ses demandes.
Débouté Monsieur [Y] [V] de sa demande d'être mis hors de cause.
Ordonné la modification de l'état descriptif de division de l'immeuble [7] et la modification des charges générales et des charges d'ascenseur, conformément aux propositions de Monsieur [S], expert judiciaire dans son rapport du 03 juillet 2019.
Dit que ces modifications interviendront par acte notarié à la diligence du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] représenté par son syndic en exercice.
Condamné la Société civile immobilière [7], promoteur vendeur, au paiement ou au remboursement de tous frais, honoraires, droits et taxes générés par les modifications ainsi ordonnées.
Condamné in solidum la Société civile immobilière PAULINA et Monsieur [Y] [V] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] la somme de 9927,26 euros en remboursement des charges de copropriété relatives au lot n°80 arrêtées au 31 décembre 2017,
Condamné Monsieur [F] [V] à payer' au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] la somme de 4.808,16 euros en remboursement des charges de copropriété relatives au lot n°81 arrêtés au 31 décembre 2017.
Condamné Madame [X] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] la somme de 8.596,56 euros en remboursement des charges de copropriété relatives au lot n°82 arrêtées au 31 décembre 2017.
Condamné la Société cívile immobiìière [7] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] la somme de 4.626,30 euros en remboursement des charges de copropriété relatives au lot artificiellement créé et portant le n° 98 dans le projet établi par l'expert judiciaire, comptes arrêtés au 31 décembre 2017.
Dit que les sommes dues par la société immobilière PAOLINA, Monsieur [Y] [V], Monsieur [F] [V], Madame [X] [E] et la Société civile immobilière [7] au titre des charges de copropriétés porteront intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.
Dit que les charges respectivement dues par la Société civile immobilière PAOLINA, Monsieur [Y] [V], Monsieur [F] [V], Madame [X] [E] et la Société cìvìle immobilière [7] au titre des charges de copropriétés, pour la période postérieure au 31 décembre 2017 seront appelées par le syndic en application des tantièmes ainsi rectifiés.
Condamne la Société civile immobilière PAOLLINA, propriétaire du lot 80 et Monsieur [Y] [V] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] la somme de 80.074,56 euros en réparation du préjudice résultant de l'accaparement des parties communes.
Condamné Monsieur [F] [V], propriétaire du lot 81 à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] la somme de 36.493,60 euros en réparation du préjudice résultant de l'accaparement des parties communes.
Condamné Madame [X] [E], propriétaire du lot 82 à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] la somme de 96.974,56 euros en répartition du préjudice résultant de l'accaparement des parties communes.
Débouté Madame [E] [X] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la Société civile immobilière [7].
Condamné la Société civile immobilière [7], propriétaire d'un lot non identifié et portant le n°98 du projet d'état descriptif établi par l'expert judiciaire soit condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] la somme de 36.493,60 euros en réparation du préjudice résultant de I'accaparement des parties communes.
Dit que les sommes respectivement dues par la Société civile immobilière PAOLINA, Monsieur [F] [V], Mme [X] [E] et la Société civile immobilière [7] porteront intérêts au taux légal à compter du 1er août 2013.
Condamné in solidum la Société civile immobilière PAOLINA, Monsieur [F] [V], Mme [X] [E] et la Société civile immobilière [7] aux paiement des entiers dépens en ce compris les frais d'expertise ainsi qu'à une somme de 5.000 euros an titre de1'article 700 du code de procédure civile.
Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration au greffe du 15 janvier 2021, Mme [X] [E] a interjeté appel du jugement prononcé en ce qu'il a :
- Déboute la Société civile immobilière [7], Monsieur [Y] [V], Monsieur [F] [V] et la Société civile immobilière PAOLINA de leur demande de nullité du rapport d'expertise et de leur demande de contre-expertise et de leur moyen tiré de la prescription.
- Déboute Madame [X] [E] de l'ensemble de ses demandes.
- Déboute Monsieur [Y] [V] de sa demande d'être mis hors de cause.
- Ordonne la modification de l'état descriptif de division de l'immeuble [7] et la modification des charges générales et des charges d'ascenseur conformément aux propositions de Monsieur [S], expert judiciaire dans son rapport du 03 juillet 2019.
- Dit que ces modifications interviendront par acte notarié à la diligence du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] représenté par son syndic en exercice.
- Condamne la Société civile immobilière [7], promoteur vendeur, au
paiement ou au remboursement de tous frais, honoraires, droits et taxes générés par les modifications ainsi ordonnées.
- Condamne in solidum la Société civile immobilière PAOLINA et Monsieur [Y] [V] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] la somme de 9.927,26 euros en remboursement des charges de copropriété relatives au lot n°80 arrêtées au 31 décembre 2017.
- Condamne Monsieur [F] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] la somme de 4,808,16 euros en remboursement des charges de copropriété relatives au lot n°81 arrêtés au 31 décembre 2017.
- Condamne Madame [X] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] la somme de 8.596,56 euros en
remboursement des charges de copropriété relatives au lot n°82 arrêtées au 31 décembre 2017.
- Condamne la Société civile immobilière [7] à payer au syndicat des
copropriétaires de l'immeuble [7] la somme de 4.626,30 euros en remboursement des charges de copropriété relatives au lot artificiellement créé et portant le n° 98 dans le projet établi par l'expert judiciaire, comptes arrêtés au décembre 2017.
- Dit que les sommes dues par la Société civile immobilière PAOLINA, Monsieur [Y] [V], Monsieur [F] [V], Madame [X] [E] et la Société civile immobilière RIV1ERA au titre des charges de copropriétés porteront intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.
- Dit que les charges respectivement dues par la Société civile immobilière PAOLINA, Monsieur [Y] [V], Monsieur [F] [V], Madame [X] [E] et la Société civile immobilière R1VIERA au titre des charges de copropriétés, pour la période postérieure au 31 décembre 2017 seront appelées par le syndic en application des tantièmes ainsi rectifiés.
- Condamne la Société civile immobilière PAOLINA, propriétaire du lot 80 et Monsieur [Y] [V] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] la somme de 80.074,56 euros en réparation du préjudice résultant de l'accaparement des parties communes.
- Condamne Monsieur [F] [V], propriétaire du lot 81 à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] la somme de 36,493,60 euros en réparation du préjudice résultant de l'accaparement des parties communes.
- Condamne Madame [X] [E], propriétaire du lot 82 à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] la somme de 96.074,56 euros en réparation du préjudice résultant de P accaparement des parties communes et déboute Madame [E] [X] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la Société civile immobilière [7].
- Condamne la Société civile immobilière [7], propriétaire d'un lot non identifié et portant le n°98 du projet d'état descriptif établi par l'expert judiciaire soit condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] la somme de 36.493,60 euros en réparation du préjudice résultant de l'accaparement des parties communes.
- Dit que les sommes respectivement dues par la Société civile immobilière PAOLINA, Monsieur [F] [V], [Z] [X] [E] et la Société civile immobilière [7] porteront intérêt au taux légal à compter du 1er août 2013.
- Condamne in solidum la Société civile immobilière PAOLINA, Monsieur [F] [V], Mme [X] [E] et la Société civile immobilière [7] au paiement des entiers dépens en ce compris les frais d'expertise ainsi qu'à une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.
- Déboute les parties de leurs A mandes plus amples ou contraires.
Par conclusions déposées au greffe le 1er juin 2021, M. [Y] [V], M. [F] [V] et la S.C.I. [7] ont demandé à la cour de :
d'infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bastia rendu le 12 novembre 2020 de ces chefs du jugement critiqué et en conséquence,
' d'enjoindre avant dire droit à Monsieur [B] [W] de répondre à leur dire à expert dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;
et
' de réserver les demandes des autres parties.
de rejeter les conclusions de l'appelante relatives à la condamnation de « (') la SCI [7] à relever et garantir Madame [X] [E] de toutes condamnations, en principal, intérêts, dommages- intérêts, frais de l'article 700 du C.P.C. et dépens, qui viendraient à être prononcées contre elle sur la demande du syndicat des copropriétaires. (') » ainsi qu'à celle de « (') toute partie perdante à payer à Madame [E] [X] la somme de 5 000€ au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens. (') ».
Par ordonnance du 15 juin 2021, le premier président de la court d'appel de Bastia, statuant en référé, a :
Ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire attachée au jugement du tribunal judiciaire de bastia en date du 3 novembre 2020 concernant les condamnations prononcées à l'encontre de Madame [X] [E],
Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] aux dépens.
Par conclusions déposées au greffe le 29 juin 2021, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [7] à Bastia a demandé à la cour de :
Confirmer le jugement du 3 novembre 2020 en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
Condamner, in solidum, Mme [E], Messieurs [V], la SCI [7]
et la SCI PAOLINA à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 8 000 € en application de l'article 700 du CPC, en sus des dépens (art. 696 du même code).
Sous toutes réserves.
Par conclusions déposées au greffe le 26 août 9 avril 2021, Mme [X] [E] a demandé à la cour de :
AU PRINCIPAL,
Infirmer le jugement appelé.
CONSTATER l'absence de réserves lors de la réception des travaux.
DIRE les défauts de conformité non réservés, couverts par la réception.
EN CONSÉQUENCE,
DIRE l'action en réparation du préjudice subi du fait de « l'accaparement » des parties communes, irrecevable et en tout cas mal fondée.
SUBSIDIAIREMENT,
DIRE l'action en réparation du préjudice subi du fait de « l'accaparement » des parties communes prescrite.
PLUS SUBSIDIAIREMENT,
CONDAMNER la SCI [7] à relever et garantir Madame [X] [E] de toutes condamnations, en principal, intérêts, dommages-intérêts, frais de l'article 700 du C.P.C. et dépens, qui viendraient à être prononcées contre elle sur la demande du syndicat des copropriétaires.
ENCORE PLUS SUBSIDIAIREMENT
DIRE n'y avoir lieu à homologation du rapport d'expertise de M [W]
FIXER le préjudice résultant de « l'accaparement » des parties communes à la somme de 35 298,37€.
PLUS SUBSIDIAIREMENT ENCORE
ORDONNER une nouvelle expertise confiée à tel expert qu'il plaira, avec la même mission.
CONDAMNER toute partie perdante à payer à Madame [E] [X] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens.
SOUS TOUTES RÉSERVES
Par ordonnance du 7 décembre 2021, le conseiller de la mise en état de la 2° section de la chambre civile de la cour d'appel de Bastia a :
- Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] de sa demande de radiation de l'affaire n°21-27
- Ordonné le renvoi de l'affaire à la mise en état du 6 avril 2022 pour clôture,
- Dit que les dépens de l'incident suivront ceux du fond.
Par ordonnance du 6 avril 2022, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 9 juin 2022.
Le 9 juin 2022, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 5 octobre 2022.
Bien qu'ayant constitué avocat le 11 février 2021, la S.C.I. Paolina n'a pas déposé d'écriture.
La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l'article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties.
SUR CE
Pour statuer comme ils l'ont fait les premiers juges ont, après dépôt d'un rapport d'expertise judiciaire, considéré que l'expert judiciaire, après avoir convoqué les appelants aux deux réunions expertales, bien que ces derniers n'y aient jamais assistés, répondu à leurs différents dires après chaque paragraphe du rapport, avait valablement exécuté sa mission en l'explicitant et qu'il n'y avait pas lieu ni à annulation de l'expertise déposée ni à contre-expertise.
Pour le surplus, ils se sont fondés sur les conclusions du rapport d'expertise pour régulariser les tantièmes de la copropriété, modifier l'état descriptif de division, que sur cette base, tout en refusant la mise hors de cause de M. [Y] [V], les charges de copropriété des lots 80 , 81,82 et 98 ont été recalculées, que leur prescription pour la période du 20 juin 2010 au 29 octobre 2019 a été écartée, les copropriétaires concernés condamnés à leur paiement ainsi qu'au paiement de dommages et intérêts proportionnels à leur accaparement des parties communes, tout en rejetant la demande portant sur la garantie d'éviction présentée par Mme [X] [E].
* Sur la demande de réponse aux dires des consorts [O] et de la S.C.I. [7] auxquels l'experts judiciaire n'auraient pas répondu
M. [Y] [O], M. [F] [O] et la S.C.I. [7] font valoir que l'expert n'aurait pas répondu à tous leurs dires dans son rapport d'expertise déposé dans le cadre de la présente procédure.
Le syndicat des copropriétaires s'oppose à cette demande faisant valoir que l'expert avait répondu aux dires des parties en pages 8, 12, 14, 43, 45, 46 et 47 de son rapport et que la demande présentée est purement dilatoire.
Mme [X] [E] n'a pas conclu sur ce chef de la demande.
Il convient de relever que M. [Y] [O], M. [F] [O] et la S.C.I. [7] ne précisent pas les dires qu'ils auraient adressés à l'expert judiciaire et auxquels ce dernier n'aurait pas répondu.
La lecture attentive du rapport d'expertise judiciaire déposé le 3 juillet 2019 permet de relever qu'en ses pages 9, 12, 14, 43, 45, 46 et 47 l'expert judiciaire a répondu, selon ses termes, aux dires déposés par M. [Y] [O], M. [F] [O] et la S.C.I. [7].
Si les réponses apportées ne conviennent pas à M. [Y] [O], M. [F] [O] et la S.C.I. [7], il appartenait à ces derniers d'en débattre devant le juridiction. Or, ils considèrent qu'il n'y a pas eu de réponse à leur dire et sollicitent une interrogation de l'expert judiciaire sans pour autant expliciter leurs demandes, préciser à quels dires il n'a pas été répondu et en quoi les réponses apportées par l'expert judiciaire ne constituent pas, selon eux, la réponse à leur questionnement.
Il n'appartient pas à la juridiction saisie de pallier la carence d'une partie quant à ses demandes en triant les réponses apportées par l'expert, à au moins sept reprises, dans son rapport aux dires des appelants incidents
La cour est démunie devant l'imprécision de la demande présentée et l'absence de conclusions relatives aux conséquences découlant de l'éventuel défaut de réponse aux dires présentés à l'expert judiciaire, M. [Y] [O], M. [F] [O] et la S.C.I. [7] se contentant de solliciter d'enjoindre à l'expert d'avoir à répondre à leur dire (au singulier) sans aucunement préciser duquel il s'agit et alors que pas moins de 10 réponses figurent dans le rapport déposé par l'expert judiciaire.
Il convient donc de rejeter cette demande.
* Sur la prescription de l'action en réparation du préjudice résultant de la privatisation de parties communes
Mme [X] [E] fait valoir que l'action en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaire est prescrite s'agissant d'une action personnelle, prescription décennale devenue par application de la loi du 23 novembre 2018 quinquennale.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la prescription de son action n'a jamais été soulevée antérieurement aux dernières conclusions déposées par Mme [X] [E], que la recevabilité de son action a été confirmée par le jugement du 15 septembre 2015, confirmé par arrêt du 24 janvier 2018, qu'il s'agit d'une prescription trentenaire et que son action a été engagée le 1er août 2013, que l'ouvrage objet de la procédure a été livré en 2004, soit dans le délai de la prescription décennale qui ne peut être acquise.
L'ancien article 1147, devenue l'article 1231-1, du code civil dispose que «Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part».
En l'espèce, il est certain que l'acte introductif d'instance est du 1er août 2013, que la construction, selon le rapport d'expertise et le jugement du 15 septembre 2015, confirmé en appel, et la déclaration d'achèvement des travaux -pièce n° 6 de l'appelante-, a été achevée le 22 juin 2004, l'état descriptif de division de la copropriété datant du 17
septembre 2003 selon l'arrêt de la cour d'appel du 24 janvier 2018 en sa page 16 et qu'ainsi la prescription décennale revendiquée par Mme [X] [E] ne pouvait être acquise le 1er août 2013, date de l'acte introductif d'instance.
Il convient donc, sans nécessité d'un plus long examen, de rejeter cette fin de non-recevoir.
* Sur la prescription de l'action intentée en raison de la réception de l'ouvrage sans réserves et du caractère apparent du dommage
L'appelante se réfère aux dispositions de l'article 1792-6 du code civil relatif aux rapport entre maître de l'ouvrage et maître d''uvre. Or, en l'espèce ni la maîtresse d''uvre, la S.A.R.L. [O] constructions, ni le maîtresse de l'ouvrage, la S.C.I. [7], ne sont parties à la présente procédure fondée non sur les dispositions de l'article 1792-6 du code civil mais sur celle de l'ancien article 1147 du dit code.
Ce moyen ne peut prospérer et doit être écarté.
* Sur la montant des dommages et intérêts
Mme [X] [E] est la seule à contester l'évaluation financière du préjudice subi de son fait par le syndicat des copropriétaires chiffré à 86 074,56 euros pour son lot n°82 et qu'elle évalue de son côté à la somme de 35 298,37 euros.
Pour arriver à ce chiffrage, elle précise que la surface accaparée est constituée de combles aménageables, que la coût de la construction retenue est celui de la Corse entière et non pas uniquement de la Haute-Corse, bien moindre qu'en Corse-du-Sud, que la seule référence «Callon» a été retenue pour le calcul de la plus-value de l'étude de marché, que seul le taux le plus fort a été pris en compte -60 et 40 %- alors qu'une valeur médiane de 50 % pour des combles aménageables et 30 % pour des combles à usage de débarras est plus réaliste, que le coefficient moyen pour les améliorations aurait dû être de 0,7 à 0,9 et non pas de 1 pour des combles selon le référentiel «Callon».
Pour la plus-value, elle précise que, contrairement à ce que l'expert judiciaire a retenu, le prix moyen du marché à [Localité 4] est en baisse pour s'établir en 2020 à 2 750 euros et non 3 104 euros comme il l'a indiqué.
L'expert décrit le lot de l'appelante de la manière suivante -page n°13 de l'expertise «Au 8è étage, à gauche de l'ascenseur, un appartement de type T2, d'une superficie habitable (hauteur supérieure à 1,80m) de 38,14 m² + terrasse de 28,53 m², comprenant : un séjour-cuisine, une chambre, une salle d'eau, un WC, un dégagement».
Pour calculer le prix moyen du m², l'expert judiciaire a retenu, après actualisation de l'indice INSEE de la construction, celui de 2 288 euros en valeur arrondie, moyenne Corse entière.
L'appelante fait valoir, pièce n° 8- que la valeur moyenne à [Localité 4] est de 2 210 euros pour une construction moyenne, l'expert ayant retenu une valeur de 2 288 euros pour un immeuble de qualité améliorée, alors que rien dans le dossier ne vient contredire cette qualification que la cour fait sienne.
En ce qui concerne la pondération à appliquer aux divers combles pour le calcul de leur surface, l'expert a, pour les combles perdus retenu une valeur nulle -0 euro-, pour les combles aménagés d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre de 40 % et pour les combles aménagés d'une hauteur supérieure à 1,80 mètre de 60 %, soit une surface pondérée globale de 37,62 m² 90 m² réels) avec une prix du m² de 2 288 euros et un préjudice pour le syndicat des copropriétaires de 86 074,56 euros.
Ces pondérations sont critiquées par l'appelante qui estime que seules les valeurs médianes auraient dû être retenues et non les maximales. Cependant, elle ne justifie en rien cette approche alors que la construction en question est récente -2004-, située dans le centre de [Localité 4] et ne justifie aucune diminution du coefficient arrêté par l'expert.
Il convient donc de rejeter cette demande et de confirmer le jugement entrepris sur ce point à l'exception du montant des dommages et intérêts alloués indiqué à hauteur de 96 074,56 euros au lieu de 86 074,56 euros.
* Sur la demande portant sur la garantie d'éviction réclamée à la S.C.I. [7]
Mme [X] [E] estime que, par le biais de l'action oblique, elle peut être garantie de sa condamnation, par l'auteur de sa venderesse à savoir la S.C.I. [7], cette dernière s'y oppose faisant valoir que l'appelant avait acquis son bien de la S.C.I. Petra mise hors de cause dans le cadre de précédentes procédures.
Il convient de reprendre les termes de l'acte de cession passé entre l'appelante et la S.C.I. Petra -pièce n°2 de l'appelante- pour relever qu'en sa page 47 le dit acte indique «les parties déclarent respectivement se désister de l'action en répétition prévue par l'article 1705 du Code Civil, pour le cas où l'un d'eux viendrait à être évincé de l'immeuble par lui en contre-échange. Elles renoncent donc à toute action réelle sur les immeubles échangés et se réservent mutuellement seulement en cas d'éviction, une action personnelle en dommages et intérêts».
Mme [X] [E] fonde sa demande sur les dispositions de l'article 1625 du code civil et l'obligation de garantie du vendeur.
Toutefois, il convient de relever que, dans l'acte produit au débat -pièce n°2 de l'appelante-, le bien vendu est décrit de la manière suivante en sa page n°46 «Un appartement de type T2, d'une superficie habitable de 40,00 mètres carrés + terrasse de 11,25 mètres carrés, sis dans les combles, à gauche de l'ascenseur, composé d'un hall d'entrée, une cuisine, un séjour, une salle de bains avec W.C, un dressing, une chambre» pour un prix évalué à
150 000 euros (soit 3 278,69 euros le m² pondéré) alors que l'expert décrit le même lot -
page 13 du rapport- de la manière suivante «Au 8è étage, à gauche de l'ascenseur, un appartement de type T4, d'une superficie habitable (hauteur supérieure à 1,80 m) de 68,06 m² + une partie sous-pente (hauteur inférieure à 1,80 m) de 12,71 m² + une terrasse de 35,65 m², comprenant : un hall d'entrée, un séjour-cuisine, trois chambres dont une avec dressing, une salle d'eau, un WC, un dégagement» ,
La comparaison des description du lot 82 est édifiante et démontre que Mme [X] [E] ne pouvait ignorer acquérir un T4, avec trois chambres alors que son acte de propriété décrit un T2 avec un chambre et que la terrasse en dépendant a pratiquement le triple de surface.
En conséquence, nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude, Mme [X] [E] ne peut réclamer la moindre garantie à ses auteurs, le dommage qu'elle invoque étant le produit de ses actions et de sa négligence.
Il convient donc de rejeter cette demande et de confirmer le jugement entrepris sur ce chef de la demande.
* Sur la demande de dommage et intérêt pour procédure abusive
Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts estimant que les actions diligentées par ses adversaires étaient dilatoires.
Cependant, tenter de faire prévaloir son point de vue dans le cadre d'une procédure d'appel ne peut être suffisant pour caractériser une procédure dilatoire alors qu'il s'agit du droit le plus élémentaire de chacun à voir son argumentaire examiné.
En conséquence, il convient de rejeter cette demande.
* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
S'il est équitable de laisser à la charge de Mme [X] [E] les frais irrépétibles qu'elle a engagés, il n'en va pas de même pour l'intimé principale ; en conséquence, s'il convient de débouter Mme [X] [E] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il n'en va pas de même pour le syndicat des copropriétaires auquel il convient à ce titre d'allouer la somme de 5 000 euros.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Déboute M. [Y] [V], M. [F] [V] et la S.C.I. [7] de l'ensemble de leurs demandes,
Déclare irrecevable la fin de non-recevoir présentée par Mme [X] [E],
Confirme le jugement querellé en toutes ses dispositions dont le cour étaient saisies, à l'exception du montant de la condamnation à payer la somme de 96 074,56 euros par Mme [X] [E] en réparation du préjudice résultant de l'accaparement des parties communes,
Statuant à nouveau,
Condamne Mme [X] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [7] à Bastia, représenté par son syndic la S.A.S. Patrimonia gestion, la somme de 86 074,56 euros à titre de dommages et intérêts pour réparation du préjudice résultant de l'appropriation de parties communes,
Y ajoutant,
Déboute Mme [X] [E] de l'ensemble de ses demandes, y compris celle fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Mme [X] [E], M. [Y] [V], M. [F] [V] et la S.C.I. [7] au paiement des entiers dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle totale à l' encontre de Mme [X] [E],
Condamne Mme [X] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [7] à Bastia, représenté par son syndic la S.A.S. Patrimonia gestion, la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
