Chambre civile
Section 2
ARRÊT N°
du 25 MAI 2022
N° RG 21/00291
N° Portalis DBVE-V-B7F-CAZA SM - C
Décision déférée à la Cour :
Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5], décision attaquée en date du 06 Avril 2021, enregistrée sous le n° 19/01395
Société SCCV [Adresse 8]
C/
[K]
[F]
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU
VINGT-CINQ MAI DEUX-MILLE-VINGT-DEUX
APPELANTE :
Société SCCV [Adresse 8]
prise en la personne de son gérant en exercice, M. [P] [L], demeurant ès qualités audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Josette CASABIANCA CROCE, avocate au barreau de BASTIA
INTIMÉS :
M. [T], [C] [K]
né le 20 Mai 1957 à [Localité 10] ([Localité 10])
[Adresse 7]
[Localité 3]
Représenté par Me Charles-Eric TALAMONI, avocat au barreau de BASTIA
Mme [E], [Z] [F] épouse [K]
née le 19 Février 1954 à RIVOLI (ALGÉRIE)
[Adresse 7]
[Localité 3]
Représentée par Me Charles-Eric TALAMONI, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 mars 2022, devant Stéphanie MOLIES, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Jacques GILLAND, président de chambre
Judith DELTOUR, conseillère
Stéphanie MOLIES, conseillère
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Françoise COAT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 mai 2022.
ARRÊT :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Françoise COAT, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS CONSTANTS, PROCÉDURE E PRÉTENTIONS :
Par acte reçu le 5 juin 2014 par Me [Y] [O], notaire à [Localité 5] (Haute-Corse), M. [T] [K] et Mme [E] [F] ont acquis, auprès de la S.C.C.V. [Adresse 8], le lot n°22 situé dans un ensemble immobilier soumis au régime de copropriété en cours d'édification, situé à [Localité 9] (Haute-Corse), lieu-dit [Localité 6], dénommé [Adresse 8] et cadastré section B n°[Cadastre 1] et [Cadastre 4].
Suivant acte d'huissier du 12 novembre 2019, M. [T] [K] et Mme [E] [F], son épouse, ont fait citer la S.C.C.V. [Adresse 8] devant le tribunal de grande instance de Bastia aux fins de voir :
A titre principal,
- prononcer la nullité du rapport d'expertise judiciaire en date du 18 mars 2019 déposé par M. [A] [R],
- dire que les dépens relatifs à l'expertise judiciaire frappée de nullité seront à la charge de M. [A] [R],
- dire en conséquence que M. [A] [R] devra rembourser aux époux [K] la somme de 3 209,34 euros qu'il a encaissée au titre de sa note de frais et honoraires du 18 mars 2019 et, au besoin, le condamner à effectuer ce remboursement,
- condamner la société [Adresse 8] aux autres dépens,
Subsidiairement, dans l'hypothèse où, par extraordinaire, la nullité de l'expertise judiciaire ne serait pas prononcée :
- condamner la société [Adresse 8] à payer aux époux [K] les sommes suivantes :
- 657,58 euros au titre du coût des travaux propres à remédier aux désordres selon le rapport [R],
- 20 400 euros en réparation de la privation de jouissance,
- condamner la société [Adresse 8] aux entiers dépens de l'instance,
En tout état de cause,
- condamner la société [Adresse 8] à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par décision du 6 avril 2021, le tribunal judiciaire de Bastia a :
- condamné la société [Adresse 8] à payer à M. et Mme [K] les sommes de 437,80 euros et de 20 000 euros correspondant d'une part au remplacement du cadre de la porte d'entrée et d'autre part à l'indemnisation de leur préjudice de jouissance suite à la livraison avec retard de leur appartement,
- fixé le point de départ des intérêts à la date du jugement,
- déclaré irrecevable, ou rejeté, toutes autres demandes,
- condamné la société [Adresse 8] à payer à M. et Mme [K] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société [Adresse 8] aux dépens.
Suivant déclaration enregistrée le 19 avril 2021, la S.C.C.V. [Adresse 8], régulièrement représentée, a interjeté appel de la décision susvisée en ce qu'elle a :
Condamné la SCCV [Adresse 8] à payer à Monsieur et Madame [K] la somme de 437,80 € correspondant au remplacement du cadre de la porte d'entrée et celle de 20 000 € correspondant à l'indemnisation de leur préjudice de jouissance suite à la livraison avec retard de leur appartement. Fixé le point de départ des intérêts à la date du
jugement. Déclaré irrecevable, ou rejeté, toutes autres demandes, soit : - La demande de la SCCV [Adresse 8] tendant au rejet du préjudice de jouissance en raison de causes légitimes de retard de livraison tenant à la liquidation judiciaire, abandon de chantier, aux désordres dus aux intempéries et aux entreprises, à la constatation des désordres par des experts ( [N] et [D]), à la réalisation des travaux de reprise en urgence, au retard de paiement d'un appel de fonds par les époux [K], ayant retardé la livraison de l'appartement des époux [K] d'un temps égal à la durée de ces événements et ayant différé la date d'achèvement au 10.10.2017, en application de la clause contractuelle de prorogation des délais de livraison « délai d'achèvement des travaux et livraison » prévue à l'acte de vente du 5 juin 2014 ; - A titre subsidiaire, la demande de la SCCV [Adresse 8] tendant à la compensation de prestations non prévues contractuellement, avec le retard de livraison. - La demande reconventionnelle de la SCCV [Adresse 8] tendant à l'application de la clause « Pénalités de retard » prévue au contrat de vente du 5 juin 2014, et à la condamnation des époux [K] à lui payer la somme de 1608€, à titre de pénalités de retard, celle de 5000€ au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens comprenant ceux de l'instance en référé. Condamné la SCCV [Adresse 8] à payer à Monsieur et Madame [K] la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Condamné la SCCV [Adresse 8] aux dépens.
Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 12 janvier 2022, la S.C.C.V. [Adresse 8], régulièrement représentée par son gérant en exercice, a demandé à la cour de :
INFIRMER le jugement rendu le 6.04.2021 par le tribunal judiciaire de BASTIA.
ET STATUANT A NOUVEAU :
Déclarer l'action pour vices apparents et non conformités forclose, en raison du dépassement du délai annal.
En conséquence, débouter les époux [K] de leurs demandes en paiement de la somme de 657,58 euros.
Débouter les époux [K] de leur demande en réparation du préjudice de jouissance suite au retard de livraison de leur appartement, en raison de la survenance d'événements justifiant l'application de la clause contractuelle « DELAI D'ACHEVEMENT DES TRAVAUX ET DE LIVRAISON », prévue à l'acte de vente du 5 juin 2014, et la prorogation du délai de livraison jusqu'au 10.10.2017.
Subsidiairement,
Infirmer le jugement,
Réduire le montant de l'indemnité au titre de la privation de jouissance.
Compenser l'indemnité due au titre du préjudice de jouissance avec les prestations en nature dont ont bénéficié des époux [K].
En conséquence, les débouter de leur demande au titre du préjudice de jouissance.
En tout état de cause :
Infirmer le jugement,
Condamner les époux [K] à payer à la SCCV [Adresse 8] 10.000€ à titre de dommages-intérêts pour immixtion fautive dans le chantier.
Condamner les époux [K] à payer à la SCCV [Adresse 8] la somme de 1608€, à titre de pénalités de retard.
Infirmer le jugement,
Débouter les époux [K] de leur demande au titre des frais irrépétibles en première instance.
Les condamner à payer une indemnité de 5000€ au titre des frais irrépétibles en première instance.
Débouter les époux [K] de leur demande de frais irrépétibles en appel.
Les condamner à payer une indemnité de 5000€ au titre des frais irrépétibles, exposés par la SCCV [Adresse 8] en cause d'appel, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.
Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 26 janvier 2022, M. [T] [C] [K] et Mme [E] [Z] [F] ont demandé à la juridiction d'appel de :
Confirmer en tous points le jugement entrepris,
Débouter la SCCV [Adresse 8] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
Condamner la SCCV [Adresse 8] à payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile relativement à la procédure d'appel,
Condamner cette société aux entiers dépens d'appel.
Par ordonnance du 2 février 2022, le conseiller chargé de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et fixé l'affaire à plaider devant le conseiller rapporteur au 17 mars 2022 à 8 heures 30.
Le 17 mars 2022, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 25 mai 2022.
La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties.
SUR CE
Sur la forclusion de l'action relatives aux vices apparents et non conformités
La S.C.C.V. [Adresse 8] soutient que c'est à tort que le tribunal a limité la forclusion au nettoyage de la terrasse. Elle rappelle qu'en application de l'article 1648 alinéa 2 du code civil, le délai d'action est d'un an et un mois, et souligne qu'en l'espèce, la livraison de l'appartement est intervenue le 10 octobre 2017, avec des réserves exprimées par courrier du 18 octobre 2017.
Elle précise que l'assignation en référé expertise a été délivrée le 14 mars 2018, soit dans le délai d'un an, qui a été interrompu par l'ordonnance de référé du 11 juillet 2018. Elle ajoute que l'ordonnance de remplacement d'expert est intervenue le 25 octobre 2018, soit plus d'une année avant la délivrance de l'assignation du 12 novembre 2019.
Elle fait valoir que les procès-verbaux de réception signés avec l'entrepreneur sont antérieurs à la date de livraison du 10 octobre 2017, qui a été retardée par suite du défaut de paiement du prix par les acquéreurs.
En réponse, les époux [K]/[F] précisent que l'article 1642-1 du code civil pose deux conditions, soit l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession des lieux par l'acquéreur, et la réception des travaux.
Ils soutiennent que le délai de l'article 1648 alinéa 2 du code civil ne commence donc pas à courir si la réception des travaux n'est pas intervenue.
Ils font valoir que le prétendu 'procès-verbal de chantier' ne comporte ni intitulé, ni date, ni signature, de sorte qu'il serait dépourvu de force probante.
Ils relèvent par ailleurs que le procès-verbal de réception comporte un 'ø' en guise de signature, de sorte qu'il n'aurait aucun effet juridique.
L'article 1642-1 du code civil dispose en son premier alinéa que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Au terme de l'article 1648 alinéa 2 du même code, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.
L'article 1792-6 alinéa 1 prévoit pour sa part que la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.
Les dispositions de cet articles sont rappelées en page 18 de l'acte d'acquisition du 5 juin 2014.
Il est, par ailleurs, constant qu'en posant l'exigence d'un prononcé contradictoire, le législateur a entendu préserver les droits de l'entrepreneur et faire en sorte que la réception ait lieu, ce dernier présent ou dûment appelé.
D'autre part, en vertu de l'article 1601-3 du code civil, le vendeur conserve les pouvoirs du maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise judiciaire réalisé par M. [R] -non remis en cause devant la cour- que la somme de 437,80 euros toutes taxes comprises correspond au remplacement de la porte d'entrée.
La partie appelante verse au débat un document intitulé 'Procès-verbal des opérations préalables à la réception des travaux' signé le 9 mai 2017 par le maître d'ouvrage et le maître d''uvre, tandis que le signe 'ø' a été apposé sous la mention 'signature de l'entreprise'.
Ce document mentionne notamment que les parties 'déclare(nt) que :
la réception est prononcée sans réserves avec effet immédiat
(...)'.
Si les parties ne produisent aucun élément tenant à la convocation ou la présence de l'entrepreneur pour les opérations de réception, il sera observé que seul ce dernier peut se prévaloir du caractère non contradictoire de la réception, à l'exclusion du maître d'ouvrage -représentant les acquéreurs- qui a signé en présence du maître d''uvre.
La réception des travaux sans réserve sera donc retenue à la date du 9 mai 2017.
Il est par ailleurs constant que la livraison du bien est intervenue le 10 octobre 2017, de sorte que le délai de prescription d'un an a commencé à courir à compter du 10 novembre 2017.
L'assignation en référé a été délivrée le 14 mars 2018, soit moins d'une année plus tard.
Elle a donc interrompu le délai jusqu'au 11 juillet 2018, date de l'ordonnance de référé.
Seule une ordonnance de remplacement d'expert rendue le 25 octobre 2018 est ensuite intervenue avant la délivrance de l'assignation du 12 novembre 2019.
Plus d'une année s'étant écoulée depuis l'interruption de la prescription, il convient de déclarer forclose la demande en paiement de la somme de 437,80 euros toutes taxes comprises.
Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.
Sur le préjudice de jouissance
La société appelante souligne que l'acte de vente du 5 juin 2014 prévoit une clause de majoration des délais de livraison listant une série d'événements entraînant une majoration du délai de livraison et plus généralement, en cas de force majeure et de cause légitime de suspension du délai de livraison.
Elle fait valoir que la S.A.R.L. Bati Corsica, qui était l'entreprise chargée du gros 'uvre, a réceptionné les vides sanitaires avant d'être mise en liquidation judiciaire le 11 juin 2013 : cette procédure collective aurait nécessairement entraîné un retard dans le chantier, le temps de trouver une entreprise pour lui succéder. La S.C.C.V. [Adresse 8] estime le retard en résultant à quatre mois, et soutient que cet événement a eu un impact sur le déroulement du chantier même s'il s'est produit avant la date d'acquisition. Elle observe que la clause ne distingue pas selon que l'événement s'est produit avant ou après la date d'acquisition en vente en l'état futur d'achèvement et reproche au tribunal d'avoir ajouté une condition non prévue au contrat.
Elle ajoute qu'au moment de l'acquisition en vente en l'état futur d'achèvement, les époux [K]/[F] n'ignoraient pas que le chantier avait pris du retard et qu'ils pouvaient donc s'attendre à un retard de livraison.
La société appelante précise que la S.A.S. SML BTP a pris la suite de la S.A.R.L. Bati Corsica. Cette société aurait néanmoins eu une activité chaotique, étant souvent absente aux réunions de chantier à partir de juin 2014, l'abandonnant plusieurs fois avant de la déserter à partir de janvier 2015. Elle précise que ses déclarations sont corroborées par les pièces versées au débat et, notamment, les compte-rendus de chantier du 31 juillet 2014 au 13 février 2015.
Elle ajoute avoir tiré les conséquences de ce comportement en notifiant la résiliation du marché pour abandon de chantier par courrier du 27 avril 2015. La défaillance de cette entreprise aurait néanmoins généré un retard de huit mois, outre un mois de retard pris pour la réorganisation du chantier. Elle souligne que la défaillance de l'entreprise de gros 'uvre a commencé avant la date contractuelle de livraison et s'est poursuivie après.
Elle fait valoir qu'un événement postérieur à la livraison peut conduire à aggraver le retard de livraison.
Elle affirme que la livraison de l'appartement devait intervenir fin septembre 2015, ainsi que le démontrerait une attestation d'achèvement du 28 septembre 2015.
Des pluies diluviennes seraient toutefois survenues au cours du mois de février 2015, provoquant des rentrées d'eau dans les appartements du bâtiment C par la toiture, et entraînant un retard dans l'exécution des travaux.
De même, de violentes intempéries seraient survenues les 1er et 2 octobre 2015, alors que les appartements étaient achevés et devaient être livrés. Une partie de la toiture du bâtiment C se serait alors envolée, provoquant un dégât des eaux et des dommages aux appartements. La société appelante souligne qu'un arrêté portant reconnaissance d'un état de catastrophe naturelle a été adopté le 1er février 2016 et estime que cet événement grave est constitutif d'un cas de force majeure ou à tout le moins d'une cause légitime de suspension du délai de livraison.
Elle précise que d'autres intempéries sont intervenues courant mars 2016. Ce cas de force majeure, en tout cas constitutif d'une cause légitime, justifierait la suspension du délai de livraison durant une période de six mois.
Elle indique que le chantier a encore subi du retard en raison du délai pour faire désigner et constater les désordres par les experts, puis faire les devis pour les réparations.
D'autre part, elle aurait procédé à des travaux de reprise courant mai, juin et juillet 2016, ce qui aurait provoqué un nouveau retard car ce temps n'aurait pu être utilisé pour l'avancement du chantier.
Elle relève que les époux [K]/[F] ont failli à leurs obligations contractuelles en payant avec retard une faction du prix, ce qui aurait eu pour conséquence de différer d'un temps égal au défaut de paiement la date prévue d'achèvement, soit du 29 septembre 2015 au 10 octobre 2017.
A titre subsidiaire, la société appelante estime qu'une valeur locative de 500 euros par mois serait plus appropriée pour un T2, et relève que les époux [K]/[F] ne démontrent pas que le bien aurait été loué à partir de la date prévue de livraison. Seule une perte de chance serait donc indemnisable.
Elle affirme que les époux [K]/[F] ont par ailleurs bénéficié d'avantages en nature qui viennent compenser, en tant que de besoin, le retard de livraison et leur préjudice de jouissance. Ainsi en irait-il de la pose gratuite de faïences dans leur salle de bains et d'une réduction du prix de vente de 2 000 euros.
En réponse, les époux [K]/[F] font valoir qu'au terme de l'acte de vente, la société venderesse s'était engagée à livrer le bien immobilier litigieux au plus tard au cours du 4ème trimestre de l'année 2014, alors que la remise des clefs n'est intervenue que le 10 octobre 2017, soit près de trois années plus tard.
Ils indiquent produire une estimation de valeur locative à hauteur de 600 euros mensuels, soulignent que cette attestation émane d'un professionnel et ne saurait être remise en cause par de simples allégations.
Ils estiment que leur préjudice est établi sans qu'il n'y ait lieu à spéculation sur la date éventuelle d'une mise en location, dès lors qu'ils se sont trouvés dans l'impossibilité de jouir de leur bien, que ce soit en exerçant eux-mêmes cette jouissance ou en la concédant en contrepartie d'un loyer.
Ils soutiennent que la 'cause légitime de suspension' évoquée au dernier alinéa de la clause de majoration des délais de livraison renvoie aux causes légitimes précédemment énumérées et définies par ladite clause, et remettent en cause l'interprétation extensive faite par le tribunal, qui a retenu que les causes de suspension pouvaient ne relever ni de la force majeure, ni des cas expressément visés par la clause.
Ils précisent que la jurisprudence considère que ces clauses doivent être interprétées strictement dès lors qu'elles constituent un avantage considérable pour le promoteur.
Ils reconnaissent que la liquidation judiciaire de l'une des entreprises effectuant les travaux est une des causes légitimes de suspension du délai de livraison, mais relèvent que celle-ci a été prononcée le 11 juin 2013, soit près d'un an avant la conclusion du contrat de vente.
Or, ils affirment que seuls des événements futurs par rapport au contrat de vente et à l'engagement pris par le vendeur de livrer le bien dans un certain délai sont de nature à suspendre ce délai : il incomberait au promoteur, au moment où il prend son engagement, de prendre en considération les éventuelles causes de retard déjà survenues.
Par ailleurs, ils observent que l'abandon de chantier ne constitue pas contractuellement une cause légitime de suspension du délai de livraison ; elle ne pourrait pas non plus être analysée en cas de force majeure. Ils soulignent à ce sujet que l'abandon de chantier ne peut être analysé comme un événement imprévisible, d'autant que la société appelante mentionne que cet abandon serait survenu après une 'période d'activité chaotique'. Il ne serait pas non plus irrésistible dès lors qu'il pourrait être pallié par le remplacement de l'entreprise défaillante. En outre, ils font valoir que cet événement est intervenu postérieurement à la date prévue de livraison, alors que seules seraient admissibles les causes de retard survenues avant la date prévue de livraison.
Ils justifient ce positionnement par le fait qu'un événement postérieur à la date prévue de livraison ne peut suspendre un délai déjà arrivé à expiration et estiment qu'il serait inéquitable de faire supporter à l'acquéreur les conséquences du risque accru de voir apparaître de nouvelles causes de retard avec le dépassement du délai de livraison.
Les époux [K]/[F] affirment que dès lors qu'aucune attestation portant sur les journées d'intempérie n'est versée au débat par la S.C.C.V., celle-ci ne peut invoquer cette cause de suspension du délai de livraison. En outre, aucun élément ne permettrait d'établir qu'il a été fait application des articles L5424-6 et suivants du code du travail.
Ils observent que l'arrêté de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ne concerne pas la commune d'[Localité 9], siège du chantier litigieux. Au surplus, ils affirment que selon la jurisprudence de la Cour de cassation, la reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ne caractérise pas la force majeure, s'agissant d'un événement fréquent et donc nullement imprévisible.
D'autre part, il résulterait du rapport d'expertise judiciaire que la cause des dégâts des eaux qui ont retardé le chantier n'est pas intrinsèquement liée aux intempéries, mais aux malfaçons affectant la toiture ainsi qu'au défaut de surveillance du chantier par le maître d''uvre et le maître d'ouvrage.
En outre, ils relèvent que les intempéries alléguées sont intervenues après la date initiale de livraison.
La désignation d'experts pour faire constater les désordres ne figurerait pas dans les causes légitimes de suspension du délai de livraison énumérées par le contrat. L'existence de désordres et la nécessité de faire intervenir un expert pour les constater ne constitueraient pas des cas de force majeure, s'agissant d'événements fréquents sur les chantiers. En tout état de cause, ces événements seraient postérieurs à la date de livraison contractuellement prévue.
Enfin, les parties intimées indiquent que la S.C.C.V. [Adresse 8] avait encaissé 90 % du prix de vente lorsqu'elle a envoyé les derniers appels de fonds. Elles s'estiment fondées à ne pas avoir satisfait à cet appel, qui s'appuyait sur une attestation d'achèvement des travaux contraire à la réalité puisque d'importants travaux concernant la toiture ont encore été réalisés le 18 juin 2016.
En outre, compte tenu du retard de livraison, ils soutiennent qu'ils étaient fondés à lui opposer une exception d'inexécution.
Elles affirment par ailleurs que la S.C.C.V. [Adresse 8] tente de monnayer, a posteriori, des gestes commerciaux pour se voir décharger de son obligation de réparation, et soutiennent que la société appelante attribue une durée de suspension de chantier de manière quasi arbitraire à chacun des événements invoqués, de façon à couvrir l'intégralité du retard.
L'acte de vente du 5 juin 2014 comporte, en page 14, un paragraphe 'Délai d'achèvement des travaux et de livraison' rédigé comme suit :
'Le vendeur devra achever les travaux de telle manière que les locaux vendus et les éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient livrés au cours du 4ème trimestre de l'année 2014.
Toutefois, ce délai sera, le cas échéant, majoré des journées d'intempéries prises en compte au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment. Ces jours seront dûment constatés par une attestation de l'architecte ou du bureau d'études auquel les parties conviennent de se rapporter à cet égard, et les interruptions de chantier résultant de l'état du terrain par suite de pluies, inondations ou remontées d'eau.
Le délai sera également majoré des jours de retard consécutifs :
- à la grève, qu'elle soit générale, particulière au bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciale aux entreprises travaillant sur le chantier ;
- à la déclaration de cessation de paiement, au dépôt de bilan, au redressement judiciaire ou à la liquidation judiciaires des ou de l'une des entreprises effectuant les travaux ;
- aux concessionnaires de service public, sauf si ce retard est imputable aux négligences du vendeur,
- aux difficultés d'approvisionnement du chantier en matériels et matériaux, consécutives à un désordre du marché à l'échelle nationale ou régionale ;
- aux injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d'arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au vendeur ;
- aux troubles résultant d'hostilités, révolutions, cataclysmes ou accidents de chantier ;
- au retard dans le paiement des fractions du prix et intérêts éventuels payables à termes ;
Et, de manière générale, en cas de force majeur ou, d'une cause légitime de suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement sera différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'événement considéré aura mis obstacle directement ou par ses répercussions à la poursuite des travaux.
Il n'est pas contesté que la livraison, prévue contractuellement au cours du 4ème trimestre 2014, est intervenue le 10 octobre 2017.
¿ Sur la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. Bati Corsica
Il résulte de l'extrait K-bis versé au débat que la S.A.R.L. Bati Corsica a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 11 juin 2013.
Cet événement était donc connu de la S.C.C.V. [Adresse 8] au moment de la vente du 5 juin 2014, et il lui appartenait de le prendre en compte pour fixer la date de livraison annoncée aux acquéreurs.
Le fait que Mme [F] se soit inquiétée de l'absence d'avancement des travaux sur site par courriel du 16 avril 2014 est indifférent à ce titre.
En l'état, la société appelante ne démontre pas le lien de causalité existant entre la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. Bati Corsica préexistante à l'acte de vente et le retard de livraison.
Cette cause de suspension ne sera donc pas prise en compte.
¿ Sur l'abandon de chantier de la S.A. SML BTP
En premier lieu, il convient de relever que l'abandon de chantier ne figure pas dans les causes de suspension expressément énumérées à l'acte de vente.
Un tel événement ne peut par ailleurs être qualifié de force majeure dès lors qu'il ne revêt pas un caractère imprévisible et irrésistible : les abandons de chantier surviennent en effet régulièrement et il appartient au promoteur de pallier cette difficulté en mandatant une nouvelle entreprise.
D'autre part, à l'instar du premier juge et eu égard à la formulation de la clause reproduite ci-dessus, il sera considéré que les parties ont entendu ajouter des causes légitimes de suspension soumises à l'appréciation du tribunal aux causes de suspension expressément énoncées, dès lors qu'aucun renvoi n'a été opéré et que les parties ont employé le terme 'Et' pour débuter la phrase.
Un abandon de chantier ne peut toutefois être qualifié de cause légitime de suspension dès lors que le choix de l'entreprise a été opéré par le promoteur, qui supervise le chantier et se doit, le cas échéant, de mettre fin au contrat et trouver une nouvelle entreprise pour poursuivre le chantier dans les meilleurs délais.
En l'espèce, si la S.C.C.V. [Adresse 8] se prévaut d'une activité chaotique de la S.A. SML BTP dès le mois de juin 2014 et d'un abandon de chantier à compter du mois de janvier 2015, il sera observé qu'elle n'a dénoncé le contrat les liant que suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 27 avril 2015.
En outre, il résulte du procès-verbal de chantier du 5 décembre 2015 versé au débat que la S.C.C.V. [Adresse 8] a mandaté la société SML BTP pour 'pallier la défaillance du carreleur prévu. Une équipe démarre le 7 janvier 2015".
Ainsi, malgré les difficultés alléguées, la S.C.C.V. [Adresse 8] a décidé de confier un nouveau chantier à la S.A. SML BTP à compter du mois de janvier 2015.
Il sera au surplus souligné que les procès-verbaux de chantier versés au débat ne font état d'aucune difficulté dans l'exécution des travaux par la S.A. SML BTP avant le document du 16 février 2015.
La société venderesse ne justifie d'ailleurs d'aucun courrier ou mise en demeure adressée à la S.A. SML BTP, absente de la plupart des réunions de chantier - comme quasiment tous les autres entrepreneurs ainsi que le souligne elle-même la S.C.C.V. [Adresse 8] dans les procès-verbaux.
Au regard de ces éléments, notamment des propres carences de la S.C.C.V. [Adresse 8], l'abandon de chantier n'est pas une cause légitime de suspension du délai de livraison.
Sur les intempéries de l'année 2015
Les parties ont contractuellement prévu de suspendre le délai de livraison en cas d'intempéries, tout en indiquant qu'elles devaient être constatées par une attestation de l'architecte ou du bureau d'études, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
En outre, il convient d'observer qu'en tout état de cause, les intempéries alléguées sont postérieures à la date de livraison initialement prévue et ne peuvent dès lors être prises en compte.
En effet, seule la faute du vendeur ayant tardé à livrer le bien vendu est à l'origine du préjudice subi du fait des intempéries survenues ultérieurement.
Les intempéries survenues au cours de l'année 2015 ne seront donc pas retenues comme une cause légitime de suspension du délai de livraison.
¿ Sur la désignation d'experts pour faire constater les désordres
Le délai nécessaire à la désignation d'experts pour faire constater les désordres ne peut davantage être analysé comme une cause de suspension légitime du délai de livraison dès lors qu'il est la conséquence d'une demande faite par la S.C.C.V. [Adresse 8] pour préserver ses droits et qu'il ne peut, par suite, être opposé à l'acquéreur.
Il ne peut davantage être qualifié de force majeure faute d'imprévisibilité et d'irrésistibilité alors que ce genre d'événement est fréquent sur un chantier de cette importance.
En outre, l'intervention des experts a eu lieu postérieurement à la date de livraison contractuellement prévue.
¿ Sur les travaux réalisés pour remédier aux désordres constatés
Les travaux ainsi allégués ont trait à la dépose de la toiture et à la pose d'ne nouvelle couverture conforme aux règles de l'art, et font suite aux intempéries de l'année 2015.
Ces travaux postérieurs à la date de livraison contractuellement prévus ne peuvent être analysés en un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison pour les raisons exposées ci-dessus.
Il n'en sera donc pas tenu compte.
¿ Sur le retard de paiement d'une fraction du prix par les acquéreurs
Si la S.C.C.V. [Adresse 8] se prévaut d'un courrier du 28 septembre 2015 adressé aux époux [K]/[F] pour solliciter le paiement des 5 % du prix de vente restant suite à l'achèvement des travaux, il sera observé qu'elle indique elle-même que des intempéries sont survenues les 1er et 2 octobre 2015 et ont engendré des désordres empêchant la livraison du bien, constatés suivant procès-verbal de constat du 23 novembre 2015.
Le non-paiement de la somme restant due, payable à la livraison en vertu de l'acte de vente, ne peut dès lors constitué une faute des époux [K]/[F].
D'autre part, suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 15 juin 2017, la S.C.C.V. [Adresse 8] a notamment indiqué aux époux [K]/[F] que : 'La livraison avec la remise des clefs de votre bien est prévue pour le mois de juin 2017 (prendre un rendez-vous pour la visite de votre appartement).
Préalablement, vous devrez me faire parvenir sur le compte du [Adresse 8] (RIB ci-joint) les derniers 5 % restant sur le prix de vente, soit la somme de 6 700 €'.
Il ressort par ailleurs de l'extrait de compte versé au débat que le solde du prix de vente, soit la somme totale de 13 400 euros, a été versée par les époux [K]/[F] le 10 octobre 2017.
S'il résulte des pièces versées au débat que la S.C.C.V. [Adresse 8] a fait parvenir un courrier identique aux époux [V]/[W] le 9 juin 2017 et que la livraison est effectivement intervenue le 17 juin 2017, les parties ne produisent aucun élément permettant d'appréhender les raisons du retard de livraison pour les époux [K]/[F].
Or, conformément à l'article 7 du code de procédure civile, il sera relevé que le contrat de vente comporte un paragraphe 'Exigibilité' qui dispose en son dernier alinéa que 'chacune de ces fractions devra être payée dans le mois de la notification, à l'exception de la dernière échéance qui sera exigible le jour de la livraison'.
Ainsi, la S.C.C.V. [Adresse 8] ne pouvait exiger le paiement du solde de la vente préalablement à la livraison et, s'il est établi que la livraison du bien était possible dès le mois de juin 2017, il ne saurait être fait grief aux époux [K]/[F] d'avoir attendu le 10 octobre 2017, jour de la livraison, pour procéder au paiement du solde du prix de vente conformément aux clauses contractuelles.
En l'état des pièces versées au débat, le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a considéré que le retard de livraison entre les mois de juin et octobre 2017 n'était pas imputable aux époux [K]/[F].
Il est établi que les époux [K]/[F] ont été privés de la jouissance du bien acquis, pour une occupation personnelle ou locative, entre le mois de janvier 2015 -la livraison étant prévue au dernier trimestre 2014- et le 10 octobre 2017 pour des raisons qui ne leur sont pas imputables.
Ils peuvent donc se prévaloir d'un préjudice de jouissance pendant 33 mois et 10 jours.
Il ressort d'un courriel de l'architecte au gérant de la S.C.C.V. [Adresse 8] que 'M. et Mme [K] ne se plaignent pas de la reprise complète de leur SdB, initialement prévue avec de la faïence partielle et suite à ma demande et acceptation de la S.C.C.V.,
toujours dans le cadre d'offrir une petite compensation, cette dernière a été intégralement revue et reposée en faïence complète. Ce qui est une prestation supérieure Cf. Notice descriptive jointe à l'acte prévu par LAFORET.'
Si la notice descriptive ainsi visée ne permet pas d'appréhender avec exactitude la prestation initialement convenue pour la faïence de la salle de bains, les époux [K]/[F] ne contestent pas la pose d'une faïence intégrale en lieu et place d'une faïence partielle.
D'autre part, en l'état du courriel susvisé, il est établi que cette prestation a été consentie afin d'offrir une contrepartie au retard de livraison et doit être prise en compte dans le cadre de l'indemnisation du préjudice de jouissance.
Néanmoins, en l'absence de tout élément permettant de chiffrer l'avantage ainsi procuré aux époux [K]/[F], il est impossible de prendre en compte ce dernier.
Par ailleurs, aucun élément ne permet d'établir que les époux [K]/[F] ont bénéficié d'une diminution du prix de vente à hauteur de 2 000 euros en raison de la volonté de l'époux de procéder lui-même à l'installation des climatisations.
Cette situation a au contraire été contestée par les époux [K]/[F] par courrier du 20 juillet 2016, et la S.C.C.V. [Adresse 8] produit uniquement un tableau dactylographié non signé sur une feuille libre pour démontrer que le prix de vente initial était de 136 000 euros, et non 134 000 euros comme convenu au terme de l'acte de vente.
Nul ne pouvant se procurer de preuve à soi-même, ce document est en effet dénué de toute valeur probante, à défaut d'être corroboré.
Enfin, aucun élément ne permet de remettre en cause la valeur locative retenue par l'agence Laforêt au terme d'une attestation du 11 juillet 2016.
Le préjudice de jouissance subi par les époux [K]/[F] sera donc fixé à la somme mensuelle de 600 euros pendant 33 mois et 10 jours, soit une somme totale de 20 000 euros.
Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
Sur la demande de dommages et intérêts présentée par la S.C.C.V. [Adresse 8]
La société appelante soutient que M. [K] n'a eu de cesse d'intervenir sur le chantier et de s'immiscer dans son déroulement, au mépris des règles de société et malgré la gêne occasionnée pour les entreprises.
En réponse, les époux [K]/[F] estiment que l'appelante ne démontre ni l'existence d'aucune attitude fautive de leur part, ni l'existence d'un préjudice qui en résulterait.
A l'instar des parties intimées, il sera relevé que la S.C.C.V. [Adresse 8] ne se prévaut d'aucun préjudice résultant de l'attitude qu'elle attribue aux époux [K]/[F].
Dès lors qu'une demande d'indemnisation vise à réparer un préjudice, la demande présentée par la société appelante sera rejetée.
Sur le paiement de pénalités de retard
La S.C.C.V. [Adresse 8] rappelle qu'au terme du contrat, l'acquéreur est redevable de pénalités de retard s'il ne s'acquitte pas de l'échéance dans le mois de la notification qui lui a été faite.
Elle rappelle avoir envoyé un appel de fonds aux époux [K]/[F] le 28 septembre 2015, qui n'a pas été immédiatement réglé.
Suite au nouvel appel de fonds du 15 juin 2017, le règlement serait intervenu le 11 octobre 2017, soit deux années après la demande étayée par l'attestation d'achèvement délivrée par M. [X], architecte.
En réponse, les époux [K]/[F] rappellent que les travaux n'étaient pas achevés au 28 septembre 2015 contrairement aux allégations de M. [X] ; ils estiment par ailleurs que le non-paiement était justifié par le retard persistant de livraison.
L'acte de vente du 5 juin 2014 comporte un paragraphe 'Pénalités de retard' rédigé comme suit :
'A défaut de paiement par l'acquéreur dans le délai sus-énoncé, de la fraction du prix devenue exigible, ce dernier devra payer en sus du montant de l'échéance, sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure, une pénalité de UN POUR CENT (1%) par mois de retard.
Cette pénalité deviendrait exigible le premier jour de chaque mois de retard.
Son versement ne vaudrait pas autorisation de la part du vendeur, à un accord de règlement.
L'ensemble de ces dispositions, s'appliqueraient aux délais de paiement de règlement.
Le vendeur se réserve le droit de demander réparation pour le préjudice subi.'
Ainsi qu'il a été vu ci-dessus, les 5 % restant dûs sur le prix de vente devaient être réglés au jour de la livraison du bien et non un mois après la notification de l'appel de fonds.
La livraison n'ayant été effective que le 10 octobre 2017, aucune pénalité de retard ne pourra être mise à la charge des époux [K]/[F] qui ont payé la somme de 13 400 euros le jour même.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande présentée à ce titre.
Sur les autres demandes
Il n'est pas équitable de laisser aux époux [K]/[F] les frais irrépétibles non compris dans les dépens ; la S.C.C.V. [Adresse 8] sera par conséquent condamnée à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En revanche, la S.C.C.V. [Adresse 8] sera débouté de sa demande présentée sur ce fondement.
Enfin, la S.C.C.V. [Adresse 8], qui succombe, sera condamnée au paiement des dépens.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a condamné la société [Adresse 8] à payer à M. et Mme [K]/[F] la somme de 437,80 euros au titre du remplacement du cadre de la porte d'entrée,
Statuant à nouveau du chef infirmé,
Déclare forclose la demande d'indemnisation présentée par M. [T] [K] et Mme [E] [F] au titre du remplacement du cadre de la porte d'entrée,
Y ajoutant,
Condamne la S.C.C.V. [Adresse 8] à payer à M. [T] [K] et Mme [E] [F] la somme globale de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne la S.C.C.V. [Adresse 8] au paiement des dépens.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT
