Chambre civile
Section 2
ARRÊT n°
du 25 MAI 2022
n° RG 20/657
n° Portalis DBVE-V-
B7E-B7WK SM - C
Décision déférée à la cour :
jugement au fond, origine tribunal judiciaire d'Ajaccio, décision attaquée du 2 novembre 2020, enregistrée sous le n° 18/1013
[D]
[K]
[Z]
[I]
[BX]
[TF]
[NE]
[E]
S.C.I. DACOFAC
C/
[NE]
[X]
[W]
SDC des HAMEAUX DE PROPRIANO
S.C.I. BEER FONTAINE
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU
VINGT-CINQ MAI DEUX-MILLE-VINGT-DEUX
APPELANTS :
M. [IE], [U] [D]
né le 30 avril 1948 à [Localité 17] (Seine)
[Adresse 1]
[Localité 13]
Représenté par Me Dominique REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO
M. [B], [YF], [N], [FP] [K]
né le 8 janvier 1936 à [Localité 23] (Nord)
[Adresse 10]
[Localité 11]
Représenté par Me Dominique REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO
Mme [M] [Z], épouse [K]
née le 22 mars 1943 à [Localité 16] (Nord)
[Adresse 10]
[Localité 11]
Représentée par Me Dominique REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO
M. [ID], [V] [I]
né le 2 août 1929 à [Localité 22] (Dordogne)
Les hameaux de Propriano
[Localité 5]
Représenté par Me Dominique REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO
Mme [T], [J] [BX]
née le 31 mai 1946 à OSLO (Norvège)
[Adresse 8]
[Localité 15]
Représentée par Me Dominique REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO
Mme [TE], [F] [TF], épouse [R]
née le 18 avril 1933 à [Localité 21] (Aube)
[Adresse 7]
[Localité 12]
Représentée par Me Dominique REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO
M. [G], [A] [NE]
né le 18 février 1948 à OSSIMO (Italie)
Les hameaux de Propriano
[Localité 5]
Représenté par Me Dominique REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO
Mme [Y], [L], [FR] [E], épouse [NE]
née le 8 avril 1949 à [Localité 20] (Seine)
Les hameaux de Propriano
[Localité 5]
Représentée par Me Dominique REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO
S.C.I. DACOFAC
prise en la personne de leurs représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 14]
[Localité 6]
Représentée par Me Dominique REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO
INTIMÉS :
M. [KP], [O] [NE]
né le 7 juillet 1976 à [Localité 18] (Val-de-marne)
[Adresse 19]
[Localité 4]
défaillant
M. [VR] [X]
né le 1er juin 1945 à [Localité 13] (Seine)
[Adresse 2]
[Localité 13]
Représenté par Me Jean-Baptiste DONSIMONI, avocat au barreau d'AJACCIO
Mme [S], [P] [W], épouse [X]
née le 11 octobre 1942 à CASABLANCA (Maroc)
[Adresse 2]
[Localité 13]
Représentée par Me Jean-Baptiste DONSIMONI, avocat au barreau d'AJACCIO
Syndicat des copropriétaires LES HAMEAUX DE PROPRIANO pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, M. [H] [TD], domicilié ès qualités audit siège
Lotissement Les hameaux de Propriano
[Localité 5]
Représentée par Me Michèle RICHARD LENTALI, avocate au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence
S.C.I. BEER FONTAINE
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 9]
défaillante
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 mars 2022, devant Stéphanie MOLIES, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Jacques GILLAND, président de chambre
Judith DELTOUR, conseillère
Stéphanie MOLIES, conseillère
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Françoise COAT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 mai 2022.
ARRÊT :
Rendu par défaut,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Françoise COAT, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS CONSTANTS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS
Suivant acte d'huissier du 18 octobre 2018, M. [IE] [D], M. [B] [K], Mme [M] [Z], épouse [K], M. [ID] [I], Mme [T] [BX], Mme [TE] [TF], épouse [R], M. [G] [NE], Mme [Y] [E], épouse [NE], M. [KP] [NE], la S.C.I. Beer fontaine, la S.C.I. Dacofac ont fait citer le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier les Hameaux de Propriano devant le tribunal judiciaire d'Ajaccio aux fins d'obtenir la nullité des résolutions n°6 et 14 adoptées par assemblée générale du 16 août 2018.
Par décision du 2 novembre 2020, le tribunal judiciaire d'Ajaccio a :
- déclaré recevable l'action formée par les demandeurs,
- déclaré M. [B] [K], Mme [M] [K], née [Z] irrecevables à solliciter l'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 16 août 2018 pour défaut de qualité à agir,
- déclaré M. [KP] [NE] irrecevable à solliciter l'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 16 août 2018 pour défaut de qualité à agir,
- déclaré les demandeurs irrecevables à solliciter l'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 16 août 2018 pour défaut d'intérêt à agir,
- déclaré les demandeurs recevables à solliciter l'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 16 août 2018 pour défaut d'intérêt à agir,
- déclaré recevables les époux [X] en leur intervention volontaire,
- débouté les demandeurs de leur demande d'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 16 août 2018,
- condamné les demandeurs à verser la somme de 2 000 euros aux époux [X] en réparation du préjudice subi consécutif au retard pris dans les travaux,
- débouté les époux [X] de leurs autres demandes indemnitaires,
- condamné les demandeurs à payer au S.D.C. la somme de 2 000 euros et aux époux [X] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamné les demandeurs à supporter les dépens,
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,
- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.
Suivant déclaration enregistrée le 15 décembre 2020, M. [IE] [D], M. [B] [K], Mme [M] [Z], M. [ID] [I], Mme [T] [BX], Mme [TE] [TF], M. [G], [NE], Mme [Y] [E] et la S.C.I. Dacofac, régulièrement représentée, ont interjeté appel de la décision susvisée en ce qu'elle a :
- Déclaré les demandeurs irrecevables à solliciter l'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 16 août 2018 pour défaut d'intérêt à agir ;
- Déclaré recevables les époux [X] en leur intervention volontaire ;
- Déboute les demandeurs de leur demande d'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 16 août 2018 ;
- Condamné les demandeurs à verser la somme de 2.000€ aux époux [X] en réparation du préjudice subi consécutif au retard pris dans les travaux ;
- Condamné les demandeurs à payer au SDC la somme de 2.000 euros et aux époux [X] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Dit n'y avoir lieu à application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- Condamné les demandeurs à supporter les dépens ;
- Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ;
- Rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.
Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 8 février 2022, M. [IE] [D], M. [B] [K], Mme [M] [Z] , M. [ID], [V] [I], Mme [T] [BX], M. [G] [NE], Mme [Y] [E] ont demandé à la cour de :
' RÉFORMER le Jugement du Tribunal Judiciaire d'AJACCIO du 2 Novembre 2020 ;
' CONSTATER le désistement de la procédure en appel manifesté par la SCI DACOFAC et par Madame [TF] épouse [R] [TE], [F].
' Recevoir les appelants en leurs demandes ;
En conséquence :
' INFIRMER partiellement le Jugement du Tribunal Judiciaire d'AJACCIO du 2 Novembre 2020 en ce qu'il a :
- Déclaré les demandeurs irrecevables à solliciter l'annulation de la résolution n°6 de l'Assemblée Générale du 16 Août 2018 pour défaut d'intérêt à agir ;
- Déclaré recevables les époux [X] en leur intervention volontaire ;
- Débouté les demandeurs de leur demande d'annulation de la résolution n°14 de l'Assemblée générale du 16 Août 2018 ;
- Condamné les demandeurs à verser la somme de 2.000,00 euros aux époux [X] en réparation du préjudice subi consécutif au retard pris dans les travaux ;
- Condamné les demandeurs à payer au SDC la somme de 2.000,00 euros et aux époux [X] la somme de 2.000,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;
- Condamné les demandeurs à supporter les dépens ;
- Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ;
- Rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.
' CONFIRMER partiellement le Jugement du Tribunal Judiciaire d'AJACCIO du 2 Novembre 2020 en ce qu'il a :
- Déclaré recevable l'action formée par les demandeurs ;
- Déclaré les demandeurs recevables à solliciter l'annulation de la résolution n°14 de l'Assemblée Générale du 16 Août 2018 ;
- Débouté les époux [X] de leurs autres demandes indemnitaires.
Statuant à nouveau :
' ANNULER les résolutions n°6 et n°14 de l'Assemblée Générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Hameaux de PROPRIANO en date du 16 Août 2018 ;
' JUGER que la Cour d'Appel n'est pas saisie de l'appel incident formé par les époux [X] tel que formulé dans ses écritures en date du 10 Juin 2021 ;
' DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l'Ensemble Immobilier « LES HAMEAUX DE PROPRIANO » ainsi que les époux [X], de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
' CONDAMNER solidairement le Syndicat des Copropriétaires de l'Ensemble Immobilier « LES HAMEAUX DE PROPRIANO », pris en la personne de son syndic bénévole en exercice Monsieur [TD] [H], ainsi que les époux [X] à verser la somme de 2.000,00 euros à chacun des appelants, au titre de l'article 700 du C.P.C ;
' Les CONDAMNER aux entiers dépens ;
' DIRE que les appelants seront dispensés de toute participation à la charge commune afférente à la présente instance en application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 4 de la loi du 10 Juillet 1965.
Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 10 juin 2021, M. [VR] [X] et Mme [C] [W], son épouse, ont demandé à la juridiction d'appel de :
- Confirmer en son dispositif le jugement du Tribunal Judiciaire d'Ajaccio en date du 2 novembre 2020 (RG n°18/01013) sauf en ce qu'il a limité le montant des préjudices subis par Madame et Monsieur [X] à 2.000 €
- Condamner ainsi solidairement les appelants à payer à Madame et Monsieur [X] la somme totale de 17.840 € à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis et décomposée comme suit :
o 12.000 € pour le retard pris dans le projet par la faute de ces copropriétaires et donc pour les préjudices subis résultant de l'impossibilité pour Madame et Monsieur [X] depuis 2017 d'avoir pu mettre en oeuvre sa surélévation et la création d'une chambre et d'en jouir paisiblement
o 2.840 € pour le remboursement des factures acquittées par Madame et Monsieur [X] de l'Avocat pour sa consultation qui n'a pu que confirmer l'analyse du syndicat des copropriétaires et du syndic pour l'Assemblée générale de 2017
o 3.000 € pour la faute des requérants faisant dégénérer en abus l'exercice de leur droit d'agir en justice, sachant que consultation d'Avocat avait été rendue par les époux [X] à destination publique des copropriétaires et permettait d'avoir pour les
requérants la jurisprudence établie depuis des décennies afférente à une surélévation d'un immeuble privatif en copropriété horizontale et que le Conseil des requérants ne pouvait ignorer
- Condamner personnellement Madame [Y] [NE] née [E] laquelle par ses mensonges malveillants, se présentant comme une juriste avertie, enseignante en droit depuis bien des années, voire en « qualité »' d'Avocate' officieuse du Syndicat, a ajouté aux préjudices de Madame et de Monsieur [X], et ce pour un montant de 4.000 €.
Le cas échéant, statuant à nouveau,
A titre principal, in limine litis
- Déclarer recevable et bien fondée l'intervention volontaire de Madame et Monsieur [X],
- Déclarer irrecevables l'action et les demandes de l'ensemble des requérants puis appelants.
A titre subsidiaire, sur le fond
- Juger totalement infondée la demande des appelants tendant à l'annulation de la résolution n°14 l'Assemblée Générale du 16 août 2018 autorisant la surélévation de Madame et Monsieur [X]
- Débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions
- Condamner solidairement les appelants à payer à Madame et Monsieur [X] la somme totale de 17.840 € à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis et décomposée comme suit :
o 12.000 € pour le retard pris dans le projet par la faute de ces copropriétaires et donc pour les préjudices subis résultant de l'impossibilité pour Madame et Monsieur [X] depuis 2017 d'avoir pu mettre en oeuvre leur surélévation et la création de leur chambre et d'en jouir paisiblement
o 2.840 € pour le remboursement des factures acquittées par Madame et Monsieur [X] de l'Avocat pour sa consultation qui n'a pu que confirmer l'analyse du syndicat des copropriétaires et du syndic pour l'Assemblée générale de 2017
o 3.000 € pour la faute des requérants faisant dégénérer en abus l'exercice de leur droit d'agir en justice, sachant que consultation d'Avocat avait été rendue par les époux [X] à destination publique des copropriétaires et permettait d'avoir pour les requérants la jurisprudence établie depuis des décennies afférente à une surélévation d'un immeuble privatif en copropriété horizontale et que le Conseil des requérants ne pouvait ignorer
- condamner personnellement Mme [Y] [NE] née [E] laquelle par ses mensonges malveillants, se présentant comme une juriste avertie, enseignante en droit
depuis bien des années, voire 'en qualité'...d'avocate...officieuse du syndicat, a ajouté aux préjudices de Mme et de M. [X], et ce pour un montant de 4 000 euros,
- condamner les appelants à payer aux époux [X] la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 1er février 2022, le syndicat des copropriétaires des hameaux de Propriano, représenté par M. [H] [TD] en qualité de syndic, a demandé à la cour de :
A TITRE PRINCIPAL,
CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire d'AJACCIO du 2 novembre 2021 en toutes ses dispositions,
SUR APPEL INCIDENT, condamner les appelants à payer en sus de la somme allouée en 1ère instance, au syndicat intimé 3.000 euros au titre de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens.
A TITRE SUBSIDIAIRE, si la Cour déclarait les appelants recevables à agir en annulation de la délibération N°6 et réformait sur ce point le jugement,
Statuant à nouveau,
DÉBOUTER les appelants de leurs demandes d'annulation de la résolution n° 6, les dire non fondées.
CONFIRMER la décision concernant la résolution n°14.
DÉBOUTER plus généralement les appelants de leurs demandes, fins et conclusions.
Les DÉBOUTER de leur demande d'article 700 du CPC au demeurant excessive et présentée pour nuire.
LES DÉBOUTER de leur demande de dispense de toutes participations à la charge afférente à présente instance en application de l'article 10-1 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965.
SUR APPEL INCIDENT, condamner les appelants à payer en sus de la somme allouée en 1ère instance, au syndicat intimé 3.000 euros au titre de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens.
Bien que régulièrement avisée de la déclaration d'appel par acte d'huissier délivré le 1er février 2021 en l'étude, la S.C.I. Beer fontaine n'a pas constitué avocat.
Par ordonnance du 2 février 2022, le conseiller chargé de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure au 16 février 2022 et fixé l'affaire à plaider devant le conseiller rapporteur au 17 mars 2022 à 8 heures 30.
Le 17 mars 2022, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 25 mai 2022 ; il convient de statuer par décision rendue par défaut en dernier ressort.
La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties.
SUR CE
Sur le désistement d'appel de la S.C.I. Dacofac et de Mme [TE] [TF]
Il convient de prendre acte du désistement d'appel de la S.C.I. Dacofac et de Mme [TE] [TF].
Sur la recevabilité de l'intervention volontaire des époux [X]/[W] :
En l'espèce, si la disposition du jugement entrepris relative à la recevabilité de l'intervention volontaire des époux [X]/[W] est visée au terme de la déclaration d'appel, aucune demande d'irrecevabilité n'est présentée au terme des dernières écritures des appelants.
La cour n'est donc pas saisie d'une demande à ce titre.
Sur la recevabilité des demandes présentées par les époux [NE]/[E]
Le syndicat des copropriétaires des Hameaux de Propriano estiment que les époux [NE]/[E] n'ont plus qualité ni intérêt à poursuivre le procédure dès lors qu'ils ne sont plus membres du syndicat pour avoir vendu leur lot de copropriété suivant acte du 26 octobre 2021.
En réponse, les appelants rappellent que l'intérêt à agir s'apprécie au jour de la demande en justice.
L'article 954 du code de procédure civile dispose en son troisième alinéa que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne formule aucune demande d'irrecevabilité sur ce fondement au terme de son dispositif.
En tout état de cause, il sera souligné que la demande présentée par les époux [NE]/[E] -dont la recevabilité s'apprécie au jour de l'introduction de la demande- sera examinée ci-dessous puisqu'elle est également présentée par les autres appelants demeurés copropriétaires.
Sur la recevabilité de la demande d'annulation de la résolution n°6 :
Les appelants rappellent que la recevabilité d'une demande doit s'apprécier au jour où elle est formée. Ils estiment dès lors que c'est à tort que les premiers juges ont déclaré qu'ils étaient dépourvus d'intérêt à agir sur la base d'une circonstance intervenue postérieurement à leur demande introductive d'instance.
Ils soulignent que la désignation de M. [TD] en qualité de syndic en 2019 ne constitue pas la confirmation de sa désignation en cette qualité ou la régularisation a posteriori de son élection en 2018 puisqu'elles ne portent pas sur les mêmes exercices. Ils en déduisent que la désignation postérieure de M. [TD] en 2019 est sans incidence sur la régularité de sa désignation de 2018.
En réponse, le syndicat des copropriétaires des Hameaux de Propriano souligne que le premier juge a soulevé d'office cette fin de non-recevoir, alors que lui-même avait simplement entendu mettre en évidence qu'il n'y avait eu, en 2018, ni abus de majorité, ni mépris de règles légales.
En l'espèce, les premiers juges ont considéré que les demandeurs n'avaient plus d'intérêt à solliciter l'annulation de l'assemblée générale du 16 août 2018 dès lors que M. [TD] avait été désigné en qualité de syndic à la majorité des voix de tous les copropriétaires au terme de l'assemblée générale du 16 août 2019, et que l'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 16 août 2018 n'aurait aucun effet sur les décisions exécutoires de l'assemblée du 16 août 2019.
Au terme de la résolution litigieuse, l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 16 août 2018 a reconduit M. [TD] en qualité de syndic pour la période allant du 1er avril 2018 au 31 août 2019.
Au terme de la résolution n°6 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 16 août 2019, M. [TD] a été reconduit en qualité de syndic du 1er avril 2019 jusqu'au 31 août 2022.
Ainsi que le soulignent les appelants, dès lors que les désignations du syndic par les différentes assemblées générales ne portent pas sur la même période, la demande d'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 16 août 2018 conserve son intérêt malgré la désignation ultérieure dudit syndic pour une période postérieure.
Le jugement entrepris sera dès lors infirmé en ce qu'il a déclaré les demandeurs irrecevables à solliciter l'annulation de la résolution litigieuse pour défaut d'intérêt à agir.
Sur le bien-fondé de la demande d'annulation de la résolution n°6
Les appelants soutiennent que le syndic n'a pas respecté son obligation de procéder à la mise en concurrence des syndics avant la tenue de l'assemblée générale mise en place par les lois Alur et Macron, et que le syndic bénévole a refusé d'inscrire cette question à l'ordre du jour malgré les demandes en ce sens de plusieurs copropriétaires.
Ils soulignent que le syndic bénévole occupe cette fonction depuis onze années, sans que les copropriétaires ne se soient vu proposer d'alternative. Ils estiment que dès lors que l'obligation figurant à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 est d'ordre public, la nullité du contrat de syndic et de la résolution de l'assemblée générale sont les seules sanctions possibles.
Ils affirment que M. [TD] ne démontre pas qu'il était copropriétaire au moment de sa désignation, alors qu'une telle condition est exigée pour les syndics bénévoles. Ils remettent par ailleurs en doute l'authenticité de l'acte de propriété produit et qui comporterait de nombreuses incohérences.
Les appelants précisent, par ailleurs, que face à l'inertie du conseil syndical, ils ont sollicité l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée du 16 août 2018 de cette mise en concurrence par courriers des 17 et 18 juin 2018 et adressé trois devis de syndics professionnels. Ils estiment que cette demande a été notifiée suffisamment tôt et conformément à l'article 10 du décret de 1967.
Enfin, ils font valoir que l'intimé ne peut préjuger de la volonté des copropriétaires en affirmant qu'ils préféreront un syndic bénévole à un syndic professionnel. D'autre part, ils soutiennent que le respect de la mise en concurrence lors de l'assemblée générale du 16 août 2019 ne peut influer sur la validité de l'assemblée générale du 16 août 2018.
En réponse, le syndicat des copropriétaires indique que si l'alinéa 3 de la l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une mise en concurrence tous les trois ans, la loi Alur n'aurait pas pour autant créé de sanction dans l'hypothèse contraire. En toutes hypothèses, en vertu de l'adage 'pas de nullité sans texte', cela n'entraînerait pas ipso facto l'annulation de désignation du syndic régulièrement élu lors de l'assemblée générale.
Il fait valoir que les demandes adressées à la présidente du conseil syndical ont été incomplètes et trop tardives pour figurer à l'ordre du jour de l'assemblée générale de 2018, mais les copropriétaires auraient immédiatement été avisés de cette mise en concurrence à compter de l'année suivante.
Il affirme qu'en tout état de cause, cette obligation incombe au conseil syndical et ne saurait être reprochée au syndic en entraînant l'annulation de sa désignation.
Il rappelle que le syndic n'est tenu de satisfaire à la demande d'inscription à l'ordre du jour d'une part que si la résolution est expressément libellée et d'autre part si la demande est présentée dans les délais de convocation de l'assemblée générale. A défaut, il devrait surseoir à inscrire cette question jusqu'à l'assemblée suivante.
Il souligne que si le délai de convocation légalement prévu est de 21 jours, un délai plus large doit être envisagé afin d'éviter les aléas postaux et prévenir tout risque d'annulation, les pièces devant être annexées à la convocation.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, il estime que la position du syndic n'est pas fautive et n'est pas de nature à voir annuler sa désignation.
Il souligne, par ailleurs, que l'absence de mise en concurrence est dénuée de fondement en l'espèce puisqu'elle a vocation à permettre la négociation d'un meilleur contrat à intervalle régulier alors qu'en l'espèce, le syndic est bénévole.
Il ajoute qu'il a sollicité des candidature auprès des copropriétaires en vue de l'assemblée générale de 2019, sans que ces derniers ne se manifestent en réponse.
Le syndicat des copropriétaire indique produire le titre de propriété de M. [TD] de 2018 et précise qu'avant cette acquisition personnelle, il était déjà propriétaire d'un lot dans l'ensemble immobilier, en sa qualité d'associé d'une S.C.I. familiale dénommée JCFP. Il rappelle à ce titre qu'il n'est pas nécessaire que le syndic bénévole dispose d'un lot 'd'habitation'.
Il relève à toutes fins utiles que l'assignation qui a délimité le débat ne visait pas ce motif de contestation.
Les époux [X]/[W] n'ont pas formulé d'observation sur ce point.
L'article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable aux faits de l'espèce, prévoit en son 3ème alinéa que tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet. Toutefois le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée.
Il est constant qu'en application de cette disposition, le défaut de mise en concurrence n'est pas prescrit à peine d'irrégularité.
Le fait, pour le conseil syndical, de ne pas avoir procédé à la mise en concurrence de plusieurs contrats de syndics lors de l'assemblée générale du 16 août 2018 n'est donc pas susceptible d'entraîner la nullité de la résolution litigieuse.
Les appelants seront par conséquent déboutés de leur demande sur ce point.
D'autre part, au terme de l'article 10 alinéas 1 et 2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée. Toutefois, si la ou les
questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du troisième alinéa de l'article 24 et du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.
Par renvoi de l'article 11-7° susvisé à l'article 18 alinéa 7 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour le projet de résolution portant sur le contrat de syndic qu'ils entendent soumettre à l'assemblée générale.
En l'espèce, suivant courrier recommandé du 17 juin 2018 distribué le lendemain, Mme [TE] [TF], copropriétaire, s'est adressée à la présidente du conseil syndical en ces termes :
'Madame,
Conformément à la loi Alur, il est demandé au conseil syndical la mise en concurrence de différents contrats de syndic.
A cet effet, il est donc impératif que cette mise en concurrence soit inscrite à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale d'août 2018.
Tous éléments à cette fin, vous seront communiqués en temps utile, afin que chaque copropriétaire puisse se déterminer en connaissance de cause.'
Par courrier recommandé du 18 juin 2018 distribué le 20 juin 2018, les consorts [NE] ont écrit à M. [TD] en sa qualité de syndic bénévole en ces termes :
'Concernant la gestion de l'immeuble de la copropriété des Hameaux, à Propriano, dont vous assurez depuis 11 ans la fonction de syndic bénévole ;
Nous vous demandons de bien vouloir inscrire ;
A l'ordre du jour
de la prochaine A.G.O. du mois d'août 2018
une résolution portant sur le 'choix d'un syndic professionnel'
A cet effet, vous voudrez bien adresser déjà, ce premier document à l'ensemble des copropriétaires
Ainsi que ; 4 devis de syndics professionnels
afin que ces mêmes copropriétaires puissent prendre connaissance de leur contenu,
Avant L'A.G.O. Août 2018
comme pour toutes les autres résolutions présentées'.
Suivant courrier du 13 juillet 2018 distribué le 16 juillet 2018, les consorts [NE] ont fait parvenir à la présidente du conseil syndical deux devis proposés par l'agence Coti immobilier et l'agence Terra Nova, tout en précisant qu'un troisième devis était en préparation par l'agence immobilière de la Rocca.
Ce troisième devis a été adressé suivant courrier du 23 juillet 2018 reçu le 25 juillet suivant.
Suivant courriel du 23 juillet 2018, Mme [PR], présidente du conseil syndical, a écrit aux consorts [NE] :
'Je fais suite votre courrier référencé en objet, dûment accompagné des propositions de l'agence Coti immobilier et de l'agence Terra Nova, qui a retenu notre attention.
Nous vous prions de noter que votre demande ne peut faire partie des résolutions à soumettre lors de notre assemblée du 16 août, puisque formulée après les premiers envois de convocation à l'A.G.
Par contre nous l'évoquerons lors des questions diverses pour noter de l'inscrire et soumettre aux votes lors de l'assemblée de 2019.'
Par courriel du 2 août 2018, M. [TD] a notamment indiqué à Mme [E] que 'vous n'êtes pas sans savoir qu'il faut un certain délai pour préparer l'assemblée, le conseil syndical se réunit tous les ans début juillet pour ce faire,
Ensuite les délais sont extrêmement cours pour l'impression, les envois à préparer et à expédier au moins 21 jours avant la date de l'A.G. Il est donc impossible d'introduire des requête tardives.'
Le syndicat des copropriétaires produit par ailleurs une copie de la convocation non datée adressée en vue de l'assemblée générale du 16 août 2018, ainsi que le justificatif de l'envoi du document à Mme [BX], le 17 juillet 2018.
En l'absence de production du bordereau des convocations, il n'est toutefois pas établi que l'ensemble des convocations a été envoyé à cette date.
En tout état de cause, il sera observé que le dernier devis annoncé par les copropriétaires a été reçu par la présidente du conseil syndical le 25 juillet 2018, soit 23 jours avant l'assemblée générale du 16 août 2018, alors que le délai de convocation légalement prévu est d'au moins 21 jours.
L'ensemble des documents a donc été reçu, au mieux, la veille de l'envoi des convocations.
Il sera rappelé que M. [TD] est un syndic bénévole et que, de la même façon que la responsabilité des syndics bénévoles est appréciée moins rigoureusement que celle des syndics professionnels, il est légitime de considérer qu'un syndic bénévole, qui a préparé les plis de convocation d'une copropriété de plus d'une centaine de copropriétaires, ne souhaite pas compléter l'ordre du jour et annexer de nouveaux documents suite à une demande des copropriétaires reçue de manière complète 23 jours avant la tenue de l'assemblée générale.
Il est, par ailleurs, établi par les pièces versées au débat que, conformément à la lettre de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 susvisé, la mise en concurrence a été mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante du 16 août 2019.
Aucune nullité ne pourra par conséquent être prononcée de ce chef.
D'autre part, il résulte de l'acte authentique reçu le 3 juillet 2018 par Me [ND], notaire à Propriano (Corse-du-Sud), que M. [H] [TD] et son épouse ont acquis le lot 184 situé au sein de la copropriété en cause consistant notamment en un parking portant le numéro 10 sur le plan de la copropriété.
Dès lors que l'article 17-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que tout syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d'un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer, sans exigence sur la nature du lot lui appartenant, il ne saurait être fait grief au syndic bénévole de n'être propriétaire que d'un parking au sein de la copropriété.
D'autre part, il sera rappelé que l'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux : l'ensemble des critiques formulées par les appelants à l'encontre de l'acte de vente ne peuvent par conséquent prospérer, en l'absence de preuve et même d'allégation d'une procédure d'inscription de faux.
Aucune nullité ne pourra dès lors être prononcée du fait du non-respect de l'article 17-2 susvisé, étant rappelé que la cour n'est saisie que d'une demande d'annulation de la désignation du syndic lors de l'assemblée générale du 16 août 2018 et non lors des exercices précédents.
Sur la demande d'annulation de la résolution n°14
Les appelants soutiennent que cette résolution a été prise en violation des dispositions légales et de celles du cahier des charges de la copropriété.
Ils affirment qu'en proposant au vote l'autorisation des époux [X]/ [W] d'effectuer les travaux de surélévation projetés, le syndicat des copropriétaires a en réalité soumis au vote de l'assemblée la décision d'aliéner son droit de surélever au profit de ces derniers.
Or, l'article 35 du règlement de copropriété ne prévoirait pas la possibilité pour le syndic d'aliéner son droit de surélévation au profit d'un copropriétaire.
Ils estiment qu'en tout état de cause cette décision d'aliéner un tel droit accessoire aux parties communes sans la moindre contrepartie financière pour la copropriété est nécessairement entachée de nullité, et ne pouvait être adoptée à la majorité de l'article 25.
Ils font valoir que l'ensemble immobilier constitue une seule copropriété indivisible qui ne saurait se voir appliquer un cahier des charges différent selon la tranche de travaux correspondante ; le cahier des charges le plus récent s'appliquerait, selon eux, à toute la copropriété.
Ils reprochent aux premiers juges d'avoir fondé leur calcul sur les deux tiers des millièmes des copropriétaires présents et représentés au lieu de deux de l'ensemble des copropriétaires tel que prévu par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Ils font valoir qu'en tout état de cause, le projet des époux [X]/[W] ne tend pas à une simple surélévation mais à une véritable modification de l'aspect de leur lot pouvant nuire à l'harmonie du groupement d'habitation.
Ils précisent que les époux [X]/ [W] ne disposent pas d'un pavillon, mais d'un appartement sur deux étages au sein d'un immeuble collectif, ainsi que cela résulterait tant des photographies versées au débat que du tableau récapitulatif des lots de la première tranche de la copropriété et du règlement de copropriété.
Ils ajoutent que les travaux entrepris par les époux [X]/[W] sont susceptibles d'altérer les droits des autres copropriétaires car ils portent atteinte aux parties communes.
Les appelants soulignent que le dossier présenté aux copropriétaires à l'occasion de l'assemblée générale était incomplet et dépourvu de documents concernant la surélévation côté mer. Ils ajoutent que les époux [X]/[W] se sont présentés à l'assemblée générale en présence de leur avocat, sans inscription préalable à l'ordre du jour et alors que cette présence a pu influencer le vote des autres copropriétaires.
En réponse, les époux [X]/[W] précisent en premier lieu que l'ensemble des appelants, à part les époux [K]/[Z], sont situés à plusieurs centaines de mètres de leur maison ; ils ne pourraient donc arguer du moindre préjudice personnel alors au surplus que les travaux projetés par les époux [X]/[W] concernent uniquement leur partie privative.
Ils concluent à l'irrecevabilité de la demande des appelants, faute d'intérêt à agir.
Ils soutiennent que l'article 35 du règlement de copropriété est inapplicable dès lors que la surélévation a été sollicitée et autorisée par eux et non par le syndic. Ils ajoutent que cette disposition est illégale comme contraire à l'article 35 de la loi de 1965.
Ils affirment que le droit de surélever un bâtiment entièrement privatif est un droit exclusif du propriétaire de ce bâtiment, sauf à respecter l'article 25-b de la loi de 1965 relatif à l'aspect extérieur de l'immeuble.
Le syndicat des copropriétaires indique que le lot des époux [X]/[W] est constitué intégralement de parties privatives, de sorte que le droit de surélever leur lot ne peut être réputé un droit accessoire aux parties communes, mais est un droit exclusif du propriétaire.
Seule l'autorisation de l'assemblée générale dans les conditions de l'article 25-b serait requise puisqu'il s'agit de travaux modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble.
Il explique qu'un cahier des charges provisoire a été mis en place à chaque fois qu'une tranche a été finalisée pour les lots réalisés, une refonte totale du règlement étant prévue à la fin du programme immobilier. Le lot n°47 des époux [X]/[W] serait concerné par le premier cahier des charges du 24 juin 1969, et non les suivants.
En tout état de cause, l'article 35 du cahier des charges 2ème tranche ne concernerait que les surélévations par les soins du syndicat.
Il est constant qu'en application de l'article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire est en droit d'exiger le respect du règlement de copropriété et de faire cesser toute atteinte aux parties communes, sans avoir à justifier de l'existence d'un préjudice personnel;.
Aucune irrecevabilité ne sera donc encourue de ce chef.
L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée prévoit notamment qu'est réputé droit accessoire aux parties communes dans le silence ou la contradiction des textes, le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol.
L'article 35 de ladite loi dispose en ses deux premiers alinéas que la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l'article 26.
La décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l'article 26 et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus.
D'autre part, en application de l'article 35 susvisé, aucune autorisation n'est nécessaire lorsque le copropriétaire a un droit de propriété entiers sur la totalité des bâtiments concernés et en particulier sur celui qu'il se propose de rehausser.
La réglementation des articles 26 et 35 alinéa 2 n'est applicable que si la surélévation constitue la mise en oeuvre d'un droit accessoire aux parties communes qui doit alors être cédé au copropriétaire qui veut surélever.
Enfin, si le syndicat peut aliéner une partie commune, il doit en retirer une contrepartie financière. Il n'est pas habilité à consentir des actes de disposition à titre gratuit.
En l'espèce, les époux [X]/[W] sont propriétaires du lot 47 de la copropriété, décrit comme suit au terme du règlement de copropriété du 24 juin 1969 :
'Ce lot faisant partie de l'immeuble collectif H12/C45, situé dans le hameau numéro 12, est désigné sur le plan-masse susdit, sous la référence H12/A4 et comprend :
- la jouissance collective avec le lot ci-après désigné, éventuellement la propriété collective d'une partie de terrain sur laquelle est érigé ledit immeuble collectif, d'une surface approximative de cet quatorze mètres carrés, dans la proportion de 76/141e,
- la jouissance privative et éventuellement la propriété privative d'une partie du sol située à l'arrière dudit appartement, d'une surface approximative de quatre-vingt mètres carrés environ,
- la pleine propriété des parties communes 'A', dans l'immeuble collectif H12/C45, dans une proportion de 76/141e,
- la propriété privative et exclusive d'un appartement situé dans ledit immeuble collectif, d'une surface approximative de soixante-treize mètres carrés environ, construit en deux niveaux, sur terre-plein et cave, comprenant notamment :
- au rez-de-chaussée : deux chambres, un dégagement, une salle de bains, et à l'extérieur une terrasse, une entrée-perron avec son escalier,
- au premier étage d'accès par un escalier intérieur, une chambre, un hall, un WC, une cuisine et une terrasse extérieure recouvrant partiellement la pièce de séjour,
- la jouissance privative et perpétuelle d'un parking situé en bordure de voirie dans le
parking numéroté sur le plan-masse sous le numéro 257 PK 2, ledit parking devant porter le numéro 8,
- la vocation à la qualité de membre de l'association syndicale pour une quote-part de 76/34 000e.'
Il résulte de cette description que les époux [X]/[W] ont entendu surélever un bâtiment comportant plusieurs parties privatives différentes, et non une partie entièrement privative.
Il sera d'ailleurs observé qu'au terme du règlement de copropriété, le lot n°47 est décrit comme un appartement de trois pièces et non comme une villa isolée.
Ledit règlement ne comporte aucune mention relative au droit, pour chaque copropriétaire, de surélever dans les parties privatives de son lot, de sorte que la présomption de l'article 3 susvisé doit trouver application.
Il convient d'observer à ce propos qu'il résulte clairement du règlement de copropriété du 24 juin 1969 que le lot 47 litigieux fait partie de la première tranche de travaux, pour laquelle le premier règlement de copropriété doit s'appliquer, à défaut de refonte ultérieure (page 3 du règlement de copropriété), les règlements ultérieurs s'appliquant uniquement aux tranches successives.
Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que les époux [X]/[W] devaient obtenir une autorisation de l'assemblée générale votée conformément aux dispositions de l'article 26, soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Il ressort des pièces versées au débat que la copropriété est composée de 124 copropriétaires représentant 9 555 tantièmes.
La résolution n°14 litigieuse a été adoptée par 76 copropriétaires, soit la majorité des copropriétaires, représentant 5887 tantièmes, soit 61,61 % des voix, et non deux tiers des voix.
En outre, il sera observé qu'aucune contrepartie financière n'a été prévue au profit de la copropriété au terme de la résolution adoptée.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, le jugement entrepris sera infirmé et la résolution n°14 litigieuse sera annulée.
Sur les demandes d'indemnisation dirigées contre les appelants
Les époux [X]/[W] expliquent que le retard pris dans la mise en 'uvre de la surélévation et la création d'une chambre leur a causé un préjudice qu'ils évaluent à la somme de 12 000 euros.
Ils sollicitent également le remboursement des honoraires de l'avocat consulté à hauteur de 2 840 euros toutes taxes comprises, outre le paiement de la somme de 3 000 euros pour demande abusive, au motif qu'ils avaient communiqué la consultation d'avocat aux différents copropriétaires.
En réponse, les appelants soutiennent que les époux [X]/[W] n'ont pas donné d'effet dévolutif à leur appel incident dès lors qu'ils se sont contentés de solliciter la confirmation du jugement querellé 'sauf en ce que'.
Ils ajoutent qu'il ne peut leur être fait grief d'avoir usé du droit conféré par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Ils estiment par ailleurs ne pas être responsables du délai de traitement de la procédure en première instance.
Il sera observé en premier lieu que les appelants se fondent sur l'article 954 du code de procédure civile qui ne vise pas l'effet dévolutif de l'appel, mais la nécessité de développer des moyens au soutien de la demande d'infirmation.
D'autre part, il convient de rappeler qu'en application de l'article 952 du code de procédure civile, lorsqu'un jugement contient plusieurs chefs distincts et qu'une partie interjette appel de l'un d'eux, l'intimé peut appeler incidemment des autres chefs sans formalisme.
La cour d'appel est donc saisie de l'appel incident formé par les époux [X]/ [W].
Dès lors que la demande d'annulation des appelants a été accueillie, aucune faute ne pourra être retenue à leur encontre, de nature à justifier les indemnisations sollicitées.
Le jugement entrepris sera dès lors infirmé de ce chef, et les appelants seront déboutés de l'ensemble des demandes ainsi présentées.
Sur la demande d'indemnisation dirigée contre Mme [E]
Les époux [X]/[W] sollicitent la condamnation personnelle de Mme [E] qu'ils accusent de mensonges malveillants.
En réponse, les appelants s'offusquent de la mise en cause personnelle de Mme [E].
Aucune faute ne pourra être retenue à l'encontre de Mme [E], dès lors qu'il a été jugé que les travaux envisagés par les époux [X] devaient être préalablement autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires suivant les conditions prévues à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Les époux [X]/[W] seront dès lors déboutés de leur demande présentée sur ce fondement.
Sur les autres demandes
Il n'est pas équitable de laisser aux appelants les frais irrépétibles non compris dans les dépens; les époux [X]/[W] seront par conséquent condamnés in solidum à leur payer la somme globale de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En revanche, le syndicat des copropriétaires et les époux [X]/[W] seront déboutés de leur demande respective sur ce fondement.
Les appelants seront par ailleurs déboutés de leur demande de dispense fondée sur l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne concerne que les instances en recouvrement de créance.
Les époux [X]/[W], qui succombent, seront condamnés au paiement des dépens.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Vu le désistement d'appel de la S.C.I. Dacofac et de Mme [TE] [TF], épouse [R],
Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a déclaré recevables les époux [X]/[W] en leur intervention volontaire,
Statuant à nouveau,
Déclare recevable la demande d'annulation de la résolution n°6 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier les Hameaux de Propriano, réunie le 16 août 2018,
Déboute M. [IE] [D], M. [B] [K], Mme [M] [Z], son épouse, M. [ID] [I], Mme [T] [BX], M. [G] [NE], Mme [Y] [E], son épouse, de leur demande d'annulation de la résolution n°6 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier les Hameaux de Propriano, réunie le 16 août 2018,
Annule la résolution n°14 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier les Hameaux de Propriano, réunie le 16 août 2018,
Condamne in solidum M. [VR] [X] et Mme [C] [W], son épouse, à payer à de l'ensemble immobilier les Hameaux de Propriano la somme globale de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne in solidum M. [VR] [X] et Mme [C] [W], son épouse, au paiement des dépens.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT
