Chambre civile
Section 1
ARRET N°
du 18 MAI 2022
N° RG 21/00167
N° Portalis DBVE-V-B7F-CAKE MB - C
Décision déférée à la Cour :
Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BASTIA, décision attaquée en date du 02 Février 2021, enregistrée sous le n° 15/00622
S.C.I. CL TRIKI
C/
S.C.I. A MARINA
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
DIX HUIT MAI DEUX MILLE VINGT DEUX
APPELANTE :
S.C.I. CL TRIKI
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Olivier PELLEGRI, avocat au barreau de BASTIA
INTIMEE :
S.C.I. A MARINA
représentée par son représentant légal en exercice
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Pierre-Antoine PERES de la SELARL SELARL D'AVOCAT PIERRE ANTOINE PERES, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 février 2022, devant Françoise LUCIANI, Conseillère, et Micheline BENJAMIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
François RACHOU, Premier président
Françoise LUCIANI, Conseillère
Micheline BENJAMIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Cécile BORCKHOLZ.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 avril 2022, prorogée par le magistrat par mention au plumitif au 18 mai 2022.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par François RACHOU, Premier président, et par Françoise COAT, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant un acte reçu, le 30 juin 2014, par Me [X] [W], notaire associé, la SCI A MARINA a vendu à la SCI CL TRIKI, les biens et droits immobiliers formant les lots ci-après précisés, d'un ensemble immobilier situé à San Martino Di Lota, lieudit Licciola, dénommé '[Adresse 5], à savoir, les lots 1 (un appartement et les millièmes de copropriété y attachés), 2 (un appartement et les millièmes de copropriété y attachés), lot n° 12 (un box et les millièmes de copropriété y attachés), lot n° 13 (un box et les millièmes de copropriété y attachés), lot n° 14 (un box et une cave avec les millièmes de copropriété y attachés)), lot n° 15 (un box et une cave avec les millièmes de copropriété y attachés).
Cet acte précise textuellement, au paragraphe 'Désignation des BIENS' :
'- lesdits lots sont vendus à l'état brut, hors d'eau, toiture posée, murs non doublés, ainsi déclaré par les parties.
- Les travaux d'aménagement tels que prévus au permis de construire seront intégralement supportés par l'acquéreur qui s [y engage.
- les travaux d'électricité, de plomberie et l'installation de l'ascenseur restent cependant à la charge du vendeur'.
Le prix de vente a été fixé à la somme totale de 300.000 euros, répartie aux termes de cet acte, comme suit :
- 150.000 euros pour les lots 1,12 et 13
- 150.000 euros, pour les lots 2, 14 et 15.
Par acte d'huissier du 15 avril 2015, la SCI A MARINA a assigné la SCI CL TRIKI devant le tribunal de grande instance de Bastia, aux fins de voir prononcer la rescision pour lésion de la vente intervenue le 30 juin 2014 entre les parties, sur le fondement des articles 1674 et suivants du code civil et ordonner avant droit, une expertise judiciaire.
Par jugement du 26 janvier 2017, le tribunal a, notamment :
- ordonné une expertise en application des articles 1678 à 1682 du code civil ;
-désigné pour y procéder M. [O] [G], Monsieur [Y] [S], M. [T] [V], avec pour mission :
- d'entendre les parties en leurs dires, demandes et explications,
- se faire communiquer par elle tous les documents utiles et notamment l'acte de vente, les documents relatifs à la construction de l'immeuble et au coût des travaux y compris d'aménagement à la charge de l'acquéreur
- de voir et visiter les immeubles ci-après désignés, en présence des parties ou celles-ci dûment appelées ou représentées, à savoir, dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 5]' les lots 1, 2, 12, 13, 14 et 15, désignés dans le dispositif de sa décision
- de proposer de ces biens une estimation suivant leur état et leur valeur au moment de la vente et en considération des travaux d'aménagement mis à la charge de l'acquéreur ;
- dans le cas où la lésion de 7/12 serait vraisemblable, calculer le supplément du prix dû par 1'acquéreur s'il conservait le bien par référence à la valeur réelle du bien à la date à laquelle doit intervenir règlement complémentaire et à la quotité impayée de l'immeuble et après déduction du dixième prévu par l'article 1681 du code civil ;
- dans le cas où le bien serait restitué, d'évaluer les fruits produits par les biens litigieux qui pourraient être dus par l'acquéreur au jour de la demande ;
- dans le cas où le bien serait restitué, d'évaluer l'intérêt du prix payé par l'acquéreur depuis la date de la demande s'il a perçu les fruits, depuis la date du paiement dans l'hypothèse inverse,
- de faire toutes observations ou remarques qui lui paraîtraient utiles à la solution du litige.
Par requête en interprétation déposée le 14 décembre 2018 au visa de l'article 461 du code de procédure civile, la SCI CL TRIKI a sollicité de la juridiction que le dispositif soit précisé quant à l'objet de la proposition qui doit être donnée par les experts et de voir complété le dispositif de la décision ayant ordonné l'expertise.
Par jugement contradictoire du 28 mars 2019, le tribunal a :
- reçu la requête en interprétation de la décision rendue parle tribunal de grande instance de Bastia le 26 janvier 2017 ;
- précisé que l'estimation de la valeur des biens doit se faire par rapport aux prix du marché à la date de la vente et sans tenir compte des travaux réalisés et payés par l'acquéreur et dont il justifiera par la production de factures ou toute autre pièce justificative ;
- ordonné la mention de cette précision en marge de la minute n°17/36 et des expéditions qui seront délivrées du jugement rendu le 16 janvier 2017 par le tribunal de grande instance de Bastia ;
- rappelé que les difficultés d'exécution de l'expertise ressortent de la compétence du magistrat du tribunal de grande instance de Bastia spécialement désigné à la surveillance des opérations d'expertises civiles ;
- réservé les frais et dépens ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Par arrêt du 19 mai 2021, la cour d'appel de Bastia, saisie par une déclaration d'appel de la SCI A MARINS, a confirmé ce jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Par ordonnance du 21 juin 2019, le juge du tribunal de grande instance Bastia chargé du suivi des opérations a :
- dit n'y avoir lieu de suspendre les opérations d'expertise
- invité les experts commis à proposer une évaluation des biens litigieux sans tenir compte de la valeur des travaux réalisés par la SCI A MARINA.
Par requête du 30 juin 2019, la SCI A MARINA a sollicité la rectification de cette ordonnance au motif que l'acquéreur et le vendeur ont été inversés et que dans son dispositif la SCI MARINA doit être remplacée par la SCI CL TRIKI.
Par ordonnance du 18 octobre 2019, le juge chargé du suivi des opérations a rejeté cette demande de rectification et renvoyé les parties à la mise en état pour conclusions du demandeur après dépôt du rapport d'expertise.
Par jugement contradictoire du 02 février 2021, le tribunal judiciaire de Bastia a :- prononcé la rescision pour lésion de la vente du 30 juin 2014,
- dit que la SCI CL TRIKI devra restituer les lieux et la SCI A MARINA le prix,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI CL TRIKI aux dépens.
Par déclaration reçue le 04 mars 2021, la SCI CL TRIKI a interjeté appel de ce jugement, en précisant les chefs critiqués de cette décision.
Par ses conclusions notifiées le 03 juin 2021, l'appelante demande à la cour textuellement :
'Infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de BASTIA en date du 02/02/2021, RG n°15/00622, en ce qu'il a :
- prononcé la rescision pour lésion de la vente du 30 juin 2014,
- dit que la SCI CL TRIKI devra restituer les lieux et la SCI A MARINA le prix,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI CL TRIKI aux dépens.
Et statuant à nouveau :
Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,
Déclarer la demande de la SCI CL TRIKI recevable et bien fondée, et en conséquence :
AU PRINCIPAL :
- Déclarer que les faits articulés ne sont pas assez vraisemblables ni assez graves pour faire présumer la lésion ;
Et par voie de conséquence,
- Déclarer la SCI A MARINA irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l'en débouter ;
- Rejeter la demande par la SCI A MARINA de rescision pour lésion de la vente intervenue entre la SCI A MARINA et la SCI CL TRIKI ;
- Débouter la SCI A MARINA de sa demande de voir prononcer la rescision pour lésion de plus de 7/12 ème de la vente intervenue entre la SCI A MARINA et la SCI CL TRIKI ;
AU SUBSIDAIRE et AVANT DIRE DROIT :
Si par extraordinaire, la Cour ne s'estimait pas suffisamment éclairée pour pouvoir statuer au regard des éléments de preuves qui lui sont soumis, ce y compris le rapport d'expertise judiciaire définitif et le rapport de Monsieur [C] :
- Ordonner une nouvelle expertise, contre-expertise ou un complément d'expertise ;
Et en conséquence,
- Désigner trois autres experts spécialisés en matière immobilière, si besoin est, choisi parmi des experts hors Corse, avec pour mission d'estimer les biens suivant leur état au moment de la vente, soit au moment de la signature du compromis de vente qui vaut vente, en date du 29/11/2013, en l'occurrence en l'état brut, hors d'eau, toiture posée, murs non doublés, et suivant leur valeur également au moment de la vente, sans tenir compte des travaux réalisés par quiconque entre la date de la signature du compromis de vente en
date du 29/11/2013 et la réitération du compromis de vente, en date du 30/06/2014, si ce ne sont les seuls travaux d'électricité et de plomberie, qui sont inclus dans le prix et dont il appartiendra à la SCI A MARINA de rapporter la preuve de la réalité de l'exécution et du montant ;
- Ordonner que la consignation des frais et dépens nécessaires à la mise en 'uvre de cette nouvelle expertise, contre-expertise ou un complément d'expertise, seront intégralement pris en charge par la SCI A MARINA ;
AU PLUS QUE SUBSIDAIRE et AVANT DIRE DROIT :
Si par extraordinaire, la Cour entendait admettre la possibilité de preuve de la lésion par la SCI A MARINA ;
- Prononcer la nullité du rapport d'expertise rendu en date du 01/09/2019, sans aucune impartialité et dans l'intérêt exclusif de la SCI A MARINA ;
Et en conséquence,
- Ordonner une nouvelle expertise, contre-expertise ou un complément d'expertise ;
- Désigner trois autres experts spécialisés en matière immobilière, si besoin est, choisi parmi des experts hors Corse, avec pour mission d'estimer les biens suivant leur état au moment de la vente, soit au moment de la signature du compromis de vente qui vaut vente, en date du 29/11/2013, en l'occurrence en l'état brut, hors d'eau, toiture posée, murs non doublés, et suivant leur valeur également au moment de la vente, sans tenir compte des travaux réalisés par quiconque entre la date de la signature du compromis de vente en date du 29/11/2013 et la réitération du compromis de vente, en date du 30/06/2014, si ce ne sont les seuls travaux d'électricité et de plomberie, qui sont inclus dans le prix et dont il appartiendra à la SCI A MARINA de rapporter la preuve de la réalité de l'exécution et du montant ;
- Ordonner que la consignation des frais et dépens nécessaires à la mise en 'uvre de cette nouvelle expertise, contre-expertise ou un complément d'expertise, seront intégralement pris en charge par la SCI A MARINA ;
A L'INFINIMENT SUBSIDIAIRE ET AVANT DIRE DROIT :
Si par extraordinaire, la Cour entendait admettre la possibilité de preuve de la lésion par la SCI A MARINA et ne pas prononcer la nullité du rapport d'expertise rendu en date du 01/09/2019, dans l'intérêt exclusif de la SCI A MARINA ;
Et que la Cour admettait l'action en rescision pour lésion de plus de 7/12 ème de la vente intervenue entre la SCI A MARINA et la SCI CL TRIKI ;
- Accueillir le choix de la SCI CL TRIKI de garder les biens litigieux en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total, conformément aux dispositions de l'article 1681 du Code civil ;
- Accorder à la SCI CL TRIKI de garder les biens litigieux en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total, conformément aux dispositions de l'article 1681 du Code civil ;
- Ordonner que tous les travaux réalisés par quiconque entre la date de la signature du compromis de vente qui vaut vente, en date du 29/11/2013, et la réitération du compromis de vente, en date du 30/06/2014, resteront acquis à la SCI CL TRIKI en sa qualité de propriétaire ;
Et en conséquence,
- Ordonner une nouvelle expertise, contre-expertise ou un complément d'expertise ;
- Désigner trois autres experts spécialisés en matière immobilière, si besoin est, choisi parmi des experts hors Corse, avec pour missions de calculer le supplément du juste prix, par référence à l'estimation des biens litigieux, suivant leur état au moment de la vente, soit au moment de la signature du compromis de vente qui vaut vente, en date du 29/11/2013, en l'occurrence en l'état brut, hors d'eau, toiture posée, murs non doublés, et suivant leur valeur également au moment de la vente, sans tenir compte des travaux réalisés par quiconque entre la date de la signature du compromis de vente en date du 29/11/2013 et la réitération du compromis de vente, en date du 30/06/2014, si ce ne sont les seuls travaux d'électricité et de plomberie, qui sont inclus dans le prix et dont il appartiendra à la SCI A MARINA de rapporter la preuve de la réalité de l'exécution et du montant ; sous la déduction du dixième du prix total ;
- Ordonner que la consignation des frais et dépens nécessaires à la mise en 'uvre de cette nouvelle expertise, contre-expertise ou un complément d'expertise, seront intégralement pris en charge par la SCI CL TRIKI ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE
- Condamner la SCI A MARINA à payer la somme de 8.000,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
- Et ordonner que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître Olivier PELLEGRI pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision'.
Par ses conclusions notifiées le 03 septembre 2021, l'intimée demande la cour de :
- confirmer le jugement dans toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
- condamner la SCI CL TRIKI à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance.
Par ordonnance du 28 janvier 2022, le conseiller de la mise en état ordonné :
- le rabat de l'ordonnance de clôture intervenue le 05 janvier 2022, pour permettre l'admission de la pièce n° 10 de la SCI A Marina,
- la clôture différée de l'instruction au 03 février 2022.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions sus-visées et décisions judiciaires sus-visées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il est rappelé qu'en application des dispositions de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.
Sur la rescision pour lésion
Le tribunal a, sur la base du rapport d'expertise judiciaire rendu par le collège d'experts désignés, considéré que la vente litigieuse était lésionnaire et prononcé la rescision de la vente du 30 juin 2014, après déduction du coût des travaux d'un montant de 9500 euros correspondant à la facture [N] [B] produite par la SCI CL TRIKI,
Il a retenu qu'au moment de la vente, d'une part, les biens étaient achevés à
92,50 % au vu de leur état lors de cette vente, d'autre part, leurs valeurs telles que déterminées par les experts étaient 423.776,65 € pour l'appartement 1 et 376.863,35 € pour l'appartement 2.
Devant la cour, l'appelante invoque les dispositions de l'article 1675 alinéa 1 du code civil, repris par le tribunal, en faisant valoir que ce texte prévoit d'estimer l'immeuble vendu 'suivant son état et sa valeur au moment de la vente'
Elle soutient qu'il faut retenir l'état existant au jour du compromis, à savoir 'lesdits lots vendus l'état brut, hors d'eau, toiture posée, murs non doublés, ainsi déclaré par les parties' et ajoute, en se référant à un arrêt de la Cour de Cssation du 30 mars 2011, que concernant les travaux réalisés entre la signature du compromis de vente et sa réitération, la Haute juridiction précise qu'il ne faut pas tenir compte de la modification de la chose vendue.
Sur le moment de la vente, la SCI CL TRIKI fait valoir que le compromis de vente vaut vente, puisqu'il y a accord sur la chose et sur le prix et affirme que la date de signature du compromis de vente, soit le 29 novembre 2013 correspond donc au moment de la vente, en se référant à l'article 1589 du code civil, ainsi qu'à la jurisprudence constante.
Elle ajoute qu'il est acquis que le 'moment de la vente' auquel 'il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur', conformément aux dispositions de l'article 1675 du code civil, est en l'espèce, non pas à la date de la réitération du compromis de vente mais à la date de signature de ce compromis, en l'occurrence le 29 novembre 2013.
Sur l'objet de la vente, l'appelante se réfère à la page 5 de l'acte de vente du 20 juin 2014, en reprenant la désignation indiquée 'lesdits lots vendus l'état brut, hors d'eau, toiture posée, murs non doublés, ainsi déclaré par les parties'.
L'appelante allègue que l'intimée veut imposer un soi-disant 'état' qui n'est pas l'état brut pour lequel elle a vendu, mais un 'état' fictif en rajoutant, avec le soutien des experts judiciaires, des travaux réalisés par la SCI CL TRIKI et des travaux jamais réalisés par la SCI A MARINA.
Elle souligne que l'action en rescision pour lésion n'a ni pour objet ni pour effet de remettre en cause l'objet même de la vente, en fonction de son état, bon ou mauvais.
Elle relève que le tribunal a décidé que l'état était l'état brut, sans aucuns travaux de quelque nature qu'ils soient et par qui que ce soit.
Sur l'évaluation de la valeur des biens, l'appelante fait valoir que l'évaluation doit se faire en l'état et à la valeur au moment de la vente, c'est à dire en l'état et à la valeur de l'état brut, comme précisé dans l'acte de vente du 30 juin 2014 et estime que les experts se fourvoient et détériorent l'objet même de la vente, en voulant évaluer non pas ce qui a été vendu, c'est à dire des biens à l'état brut, mais ce qui existait au moment de la vente, c'est à dire des biens après travaux de second oeuvre.
Elle soutient que les experts ont proposé un prix au jour de la vente incluant les travaux de second oeuvre qui ne font pas partie de la vente et qui de fait vont augmenter la valeur des lots vendus en l'état brut, alors que cette estimation n'a aucun intérêt puisqu'elle ne correspond du tout à ce qui a été vendu, c'est à dire l'état brut.
Elle relève que les experts ne présentent qu'une hypothèse dans laquelle l'intimée a fait tous les travaux, en sachant que c'est faux et que les experts refusent de prendre en considération que l'intimée lui a vendu les biens en l'état brut, hors cadre d'une opération commerciale.
Elle se prévaut du rapport, établi le 28 août 2020, de M. [H] [C], expert spécialisé, ancien expert près la cour d'appel d'Aix en Provence et reprend textuellement, certaines des observations de cet expert, portant sur :
- d'une part, le bien immobilier, notamment 'Par conséquent l'état d'achèvement retenu par le collège d'expert ne correspond absolument pas à la réalité de l'état dans lequel les parties s'étaient mises d'accord pour le prix de 300.000 € et retranscrit dans le compromis ainsi que dans l'acte de vente.
Cette problématique semble avoir été soulevée par le collège d'expert en page 12 de leur rapport, mais de manière assez lapidaire et surprenante ils ont décidé de retenir l'état de finition au moment de l'acte de vente et surtout en précisant que cela correspondait à la volonté des parties. (Observation de la SCI CL TRIKI : cela est faux !!!)'
- d'autre part, l'évaluation des biens, notamment, 'Après enquête de marché, étude du dossier et constatations sur place ainsi que des pièces mises à notre disposition, nous estimons en toute honnêteté que la valeur vénale globale à l'état brut à l'époque de l'acquisition des 2 appartements du 1er étage de la [Adresse 5] ne saurait excéder la valeur de 366.000 € en chiffre rond.
Sachant que cette valeur ne tient pas compte du facteur risque inhérent à une opération de ce type, ni de l'absence de garantie contractuelle (décennale et conformité) qui sont difficilement chiffrable par des abattements objectifs.
Au vu de ce qui précède et à notre avis, nous estimons que la lésion n'est absolument pas fondée et que le prix d'achat de 300.000 € correspond à la valeur réelle
en état brut du marché de l'époque prenant en compte les risques et l'absence de garanties supportées par l'acquéreur la SCI CL TRIKI'.
L'appelante précise que M. [C] a, en outre, relevé les erreurs réalisées par le collège d'experts dans le rapport judiciaire définitif rendu le 01 septembre 2019, et a répondu aux dires de M. [Z], comme développés dans ses écritures.
Elle affirme, au visa de l'article 1674 du code civil et au vu des éléments chiffrés, qu'en l'espèce la valeur ne sera jamais supérieure à 720.000,00 €, quelle que soit l'hypothèse, et qu'il n'y aura jamais de lésion de + de 420.000,00 €.
De son côté, l'intimée rappelle les dispositions des articles 1674, 1675 alinéa 1 et 1156 du code civil et réplique qu'en l'espèce, une promesse synallagmatique a certes été signée le 29 novembre 2013 portant sur les mêmes choses et aux mêmes prix que dans l'acte de vente du 30 juin 2014.
Elle fait valoir qu'il ne faut pas s'en tenir à la lettre mais à la commune intention des parties et qu'en l'espèce, 'l'état brut hors d'eau, toiture posée, murs non doublés...' était également un élément essentiel du contrat, or, au vu du rapport judiciaire, des pièces visées par celui-ci et des pièces versées aux débats, les biens immobiliers litigieux, n'étaient pas à l'état brut au moment de cette vente.
L'intimée ajoute qu'en outre, l'ensemble des travaux de second oeuvre ont été réalisées par elle, conformément au premier cas de figure exposé par le collège d'experts et révélant ainsi la commune intention des parties de vendre lesdits biens dans un état achevé.
Elle soutient que cette promesse de vente ne vaut donc pas vente, puisque l'accord des parties n'a pas également porté sur et état d'achèvement et qu'en conséquence, le moment de la vente au sens de l'article 1675 alinéa 1 du code civil est celui où l'acte de vente du 30 juin 2014 a été passé et qu'il y a donc lieu de prononcer la rescision pour lésion de plus de 7/12 de cette vente.
Elle allègue que l'appelante persiste à faire une lecture contra legem des décisions de justices qui ont été rendues et souligne que le rapport d'expertise privé de M. [C] en date du 28 août 2020, est le 1er dire technique produit par ce dernier.
La SCI A MARINA expose les observations que ce rapport d'expertise appelle de sa part, en se référant, notamment :
- à la page 23 du rapport judiciaire du collège d'experts, portant sur les superficies prises en compte, remises en cause par M. [C], selon lequel en retenant les surfaces 'Carrez' actuelles, le seuil de lésion ne serait pas atteint,
- au dire technique de M. [Z] du 12 octobre 2020, sur les termes de comparaison recherchés par M. [C] pour faire l'estimation de la valeur vénale globale à l'état brut à l'époque de l'acquisition des deux appartements.
- au dire technique de M. [L] [A], relevant que l'estimation du coût de la construction établie par BETEC, produite par l'appelante, ne comporte pas les postes.
La cour rappelle qu'aux termes l'article 1674 du code civil 'Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value'. ».
L'article 1675 alinéa 1 du même code prévoit dispose 'Pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. (') ».
Il est relevé qu'il résulte de l'assignation devant le tribunal de grande instance de Bastia du 15 avril 2015, que la demande au titre de la rescision pour lésion présentée par la SCI A MARINA, porte textuellement sur 'la vente intervenue le 30 juin 2014 entre la SCI A MARINA et la SCI CL TRIKI', sur laquelle, en conséquence, s'est prononcé le tribunal dans le dispositif de son jugement.
En outre, l'appelante, au vu du dispositif de ses dernières conclusions sus-visées, lequel en application des dispositions légales précitée à titre liminaire, limite la saisine de la cour d'appel, ne remet pas en cause la vente à la date du 30 juin 2014.
Au vu de ces éléments, il convient de retenir que l'action en rescision pour lésion ne porte pas sur le compromis de vente du 29 novembre 2013, mais sur la vente intervenue le 30 juin 2014.
Sur l'état des biens objet de la vente
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'ancien article 1134, applicable en l'espèce, 'Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.'
En l'espèce, il résulte de l'examen de l'acte notarié du 30 juin 2014, que la SCI A MARINA a vendu à la SCI CL TRIKI, moyennant le prix de 300.000 euros, les biens et droits immobiliers tels que désignés sous le paragraphe 'Désignation des BIENS', en précisant dans ce même paragraphe portant sur les biens objet de la vente,
'- lesdits lots sont vendus à l'état brut, hors d'eau, toiture posée, murs non doublés, ainsi déclaré par les parties.
- Les travaux d'aménagement tels que prévus au permis de construire seront intégralement supportés par l'acquéreur qui s [y engage.
- les travaux d'électricité, de plomberie et l'installation de l'ascenseur restent cependant à la charge du vendeur'.
En outre, cet acte stipule à la page 13, au paragraphe 'OBLIGATION DE L'ACQUÉREUR QUANT AUX TRAVAUX RESTANT A SA CHARGE',
'Conformément aux indications stipulées aux présentes, les travaux de finition et d'aménagement des locaux objets des présentes restent à la charge de l'acquéreur qui y fera procéder, à ses frais, sous sa direction et sa responsabilité....'.
L'analyse de cet acte permet d'établir que le prix de vente a été convenu par les parties, compte-tenu de l'état des biens tel que stipulé de façon précise et en outre en gras, à la page 5 de l'acte authentique sus-visé, à nouveau rappelé 'Lesdits lots sont vendus à l'état brut, hors d'eau, toiture posée, murs non doublés, ainsi déclaré par les parties' et aucune indication, dans cet acte authentique, ne permet de démontrer que les parties ont convenu de prendre en compte dans ce prix de 300.000 euros, les travaux ayant pu être réalisés postérieurement à cet état brut et hors d'eau.
Les parties, notamment le vendeur, promoteur immobilier, ont pris connaissance de cet acte notarié et l'ont signé sans en demander des modifications ou des précisions complémentaire, lequel acte, au surplus, a été précédé du compromis de vente signé par les parties le 29 novembre 2013 portant sur les mêmes biens avec la même précision sur leur 'état brut, hors d'eau, toiture posée, murs non doublés...'.
Au surplus, dans son jugement du 26 janvier 2017, ordonnant une expertise en application des articles 1678 à 1682 du code civil, complété par le jugement en interprétation du 26 janvier 2017, le tribunal, dans les motifs de sa décision a relevé :
- que l'acte de vente précise que les lots sont vendus à 'l'état brut hors d'eau, toiture posée, murs non doublés..'
- 'Même dans ce cas la vente paraît susceptible d'être lésionnaire sous réserve de l'impact du coût des travaux d'aménagement à la charge de l'acquéreur sachant qu'à titre comparatif en matière de VEFA 70 % du prix dit déjà payable dès la mise hors d'eau et en considération de l'absence de prise en compte du prix des locaux accessoires'.
Par ailleurs, le jugement du 28 mars 2019, en interprétation du jugement du 26 janvier 2017, relève que 'les parties sont en désaccord sur l'évaluation des biens, la SCI CL TRIKI soutenant que le prix doit être évalué en l'état brut et hors les travaux d'aménagement qu'elle y a réalisés, la SIC A MARINA soutenant la position inverse' et précise que 'l'objet de l'expertise est justement de déterminer le prix de vente des immeubles à la date de la vente et sans tenir compte des aménagements qui ont été faits et réglés par l'acquéreur'.
Au vu de ces décisions, la question de travaux éventuellement réalisés par la SCI A MARINA n'était pas dans les débats et il ne peut en être déduit que, contrairement à l'accord des parties résultant de l'acte authentique de vente du 30 juin 2014, cette vente conclue au prix de 300.000 euros, porterait sur les biens immobiliers au vu de leur état après réalisation de travaux allégués comme ayant été réalisés par l'intimée.
Dans ces conditions, conformément à l'acte authentique du 30 juin 2014, lequel légalement formées tient lieu de loi aux parties et doit être exécuté de bonne foi, en application des dispositions de l'ancien article 1134 précité, il convient, pour rechercher si cette vente est rescindable pour lésion, de retenir l'état des biens objet de cette vente, dans son état brut, tel que décrit dans cet acte et donc sans tenir compte des travaux
réalisés par l'une ou l'autre des parties, postérieurement à l'état retenu lors de la fixation du prix à 300.000 euros.
Sur la valeur des biens
La cour rappelle que comme le prévoit l'article 246 du code de procédure civile, le juge n'est pas lié par les conclusions des experts et qu'il est libre d'apprécier souverainement leur objectivité, leur valeur et leur portée.
En outre, le juge d'appel, usant de son pouvoir souverain, peut se fonder sur les divergences existant entre les conclusions de l'expert judiciairement nommé et celles d'une expertise officieuse versée aux débats par l'une des parties.
Comme retenu ci-dessus, la valeur des biens vendus, doit être déterminer au vu de leur état brut hors d'eau, toiture posée, murs non doublés.
Or, il ressort du rapport d'expertise judiciaire établi, le 1er septembre 2019, par le collège d'experts MM. [G], [P] et [S]-[E], que ces derniers ont réalisé une évaluation des biens sur la base de l'état d'achèvement à hauteur de 92,50 % des biens objet de l'acte notarié de vente du 30 juin 2014, en tenant compte, au vu de ce rapport, de l'état de finition des lieux à cette date, en se référant à une attestation délivrée par la SARL INGETREC, produite par la SCI A MARINA et donc de l'ensemble des travaux réalisés.
Ces experts ont retenu, en outre, l'existence d'un désaccord entre les parties sur l'imputation de ces travaux dits de second oeuvre.
Il est relevé que ce rapport fait état :
- page 3, d'un accedit effectué le 27 mars 2018 et indique que les parties sont en opposition quant à l'état des appartements au moment de la vente, Me PELLEGRINI revendiquant un état brut différent de l'état des lieux, alors que Maître PERES précise que les appartements bénéficiaient des huisseries, de la plomberie et de l'électricité',
- page 4, d'un second accedit effectué le 14 novembre 2018, et indique '... le débat a porté sur le fait que l'acte de vente mentionne une vente 'à l'état brut' et que lors de la vente des travaux avaient été réalisés avant le 30 juin 2014.
Au vu de ce rapport les valeurs retenues par ce collège d'expert, dans les cas experts avec, d'une part, un 1er cas de figure intégrant la réalisation de l'ensemble des travaux de second oeuvre par la SCI A MARINA, d'autre part, un 2ème cas de figure, déduisant la somme de 60.823 euros de travaux réalisés par la SCI CL TRIKI ou pour son compte, % prennent en compte dans ces deux cas l'état d'achèvement à hauteur de
92,50 %.
Au vu de ces éléments, la preuve de la lésion constatée par ce rapport d'expertise sur l'ensemble des cas de figure évoqués, à l'exception dans le 2éme cas pour la vente des lots 2, 14 et 15, ne peut être retenue.
En outre, l'estimation du coût des travaux des logements de la SCI CL TRIKI, effectuée en décembre 2018, par l'EURL BETEC, à et indiquant un coût de construction (hors d'eau) des logements à la somme de 224,914,80, correspondant à 70 % de l'avancement des travaux.
Cette estimation a été calculée sur la base d'une surface habitable des 2 logements de 227,44 m2, sur la base de 988,90 euros TTC/M2 habitable et au vu des surface loi Carrez résultant des certificats délivrés par Corse Diag Immo, respectivement le 06 janvier 2020 (104,60 m2 pour le lot 2) et le 26 août 2020 (119,13 m2 pour le lot 1), légèrement différente aux surfaces loi Carrez mentionnées dans l'acte notarié de vente, communiquées aux termes de cet acte par la SCI A MARINA.
La cour, au vu des cette estimation, des éléments du rapport de M. [C] et au regard des évaluations faites par le collège d'experts judiciaires, dans son rapport, sur la base d'un état d'achèvement de 92,50 %, supérieur à l'état des biens à retenir, relève que la rescision pour lésion de plus de 7/12 de la vente litigieuse du 30 juin 2014, relève que la vente n'est pas établie.
Il y a donc lieu, d'infirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a prononcé la rescision pour lésion de la vente du 30 juin 2014 et dit que la SCI CL TRIKI devra restituer les lieux et la SCI A MARINA le prix et de débouter la SCI A MARINA de ses demandes à ce titre.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
En l'espèce, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le jugement entrepris sera donc confirmé en ses dispositions et les parties seront déboutées de leurs demandes respectives sur ce même fondement.
L'intimée, partie perdante, supportera les entiers dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d'appel ;
Statuant à nouveau,
Déboute la SCI A MARINA de sa demande tendant à prononcer la rescision pour lésion de plus de 7/12ème de la vente intervenue le 30 juin 2014 ;
Y ajoutant,
Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d'appel ;
Déboute les parties de tous autres chefs de demandes ;
Condamne la SCI A MARINA aux entiers dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT
