Chambre civile
Section 1
ARRET N°
du 18 MAI 2022
N° RG 20/00501
N° Portalis DBVE-V-B7E-B7JK
FL - C
Décision déférée à la Cour :
Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 20 Octobre 2020, enregistrée sous le n° 20/00263
Consorts [P]
[E]
C/
S.A.R.L. AGORA IMMOBILIER
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
DIX HUIT MAI DEUX MILLE VINGT DEUX
APPELANTS :
M. [V] [P]
né le 18 Octobre 1958 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Françoise ACQUAVIVA, avocate au barreau de BASTIA
Mme [Z] [E] veuve [P]
née le 5 Février 1938 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Françoise ACQUAVIVA, avocate au barreau de BASTIA
Melle [O] [P]
née le 30 Juin 1962 à [Localité 1]
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentée par Me Françoise ACQUAVIVA, avocate au barreau de BASTIA
INTIMEE :
S.A.R.L. AGORA IMMOBILIER
représentée par son représentant légal en exercice
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Martine CAPOROSSI POLETTI, avocate au barreau de BASTIA, Me François COUTELIER, avocat au barreau de TOULON
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 7 mars 2022, devant la Cour composée de :
François RACHOU, Premier président
Françoise LUCIANI, Conseillère
Micheline BENJAMIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Cécile BORCKHOLZ.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 mai 2022
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par François RACHOU, Premier président, et par Françoise COAT, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par contrat du 21 juin 2012, [V] [P] a confié à la SARL Agora Immobilier un mandat de location concernant un appartement situé [Adresse 2], puis, par contrat du 10 janvier 2013, un mandat de gérance, assorti d'une assurance des loyers impayés.
Le bien a été successivement loué aux époux [Y] du 10 janvier 2013 au 12 octobre 2014, puis à Monsieur [H] du 14 octobre 2014 au 7 juillet 2016.
Soutenant que cette société aurait commis des manquements contractuels, [V] [P] l'a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Bastia pour obtenir la désignation
d'un homme de l'art pour évaluer les dégâts dans l'appartement et le coût des réparations, pour voir condamner la SARL Agora Immobilier à prendre en charge les travaux de réfection de l'appartement, à réparer son préjudice, à lui restituer des documents.
[Z] [E] veuve [P] et [O] [P], respectivement usufruitier et nu-propriétaire indivise de la moitié de l'appartement, sont intervenues volontairement aux débats et les procédures ont été jointes.
Par jugement contradictoire du 20 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Bastia a':
- accueilli l'intervention volontaire de [Z] [E] veuve [P] et [O] [P], en leurs qualités respectives d'usufruitier et nu-propriétaire indivise de la moitié de l'appartement,
- débouté Monsieur [V] [P], Madame [Z] [E] veuve [P] et Madame [O] [P] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamné Monsieur [V] [P], Madame [Z] [E] veuve [P] et Madame [O] [P] au paiement des entiers dépens,
- condamné Monsieur [V] [P] au paiement à la société Agora Immobilier de la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration du 21 octobre 2020, Monsieur [V] [P], Madame [Z] [E] veuve [P] et Madame [O] [P] ont relevé appel de cette décision en ce qu'elle a':
«- accueilli l'intervention volontaire de [Z] [E] veuve [P] et [O] [P], en leurs qualités respectives d'usufruitier et nu-propriétaire indivise de la moitié de l'appartement,
- débouté Monsieur [V] [P], Madame [Z] [E] veuve [P] et Madame [O] [P] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamné Monsieur [V] [P], Madame [Z] [E] veuve [P] et Madame [O] [P] au paiement des entiers dépens,
- condamné Monsieur [V] [P] au paiement à la société Agora Immobilier de la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. »
Dans leurs dernières conclusions transmises le 26 janvier 2022, les appelants demandent à la cour'de :
- dire n'y avoir lieu à écarter les écritures 2, 3, 4, 5 et 6 des appelants pour les causes visées aux motifs,
- si, par extraordinaire, la Cour devait rejeter les présentes conclusions n° 7 des appelants déposées le 26 janvier 2022, jour de la clôture, écarter celles prises par l'intimée (n° 5) ce même jour à 09h53, pour les causes visées aux motifs,
- confirmer le jugement du 20 octobre 2020 en ce qu'il a accueilli l'intervention volontaire de Madame [E] [Z], veuve [P] [X], et de Madame [P] [O] en leurs qualités respectives d'usufruitière et nu-propriétaire de la moitié indivise de l'appartement situé à [Adresse 2],
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 20 octobre 2020 en ce qu'il a débouté Monsieur [V] [P], Madame [E] [Z], veuve [P] [X], et Madame [P] [O] de l'ensemble de leurs demandes, à
savoir la condamnation de l'agence AGORA IMMOBILIER au paiement des sommes suivantes :
o 64.694,40 € (58.205,40 € + 6.489,00 €) en réparation des dégradations survenues dans l'appartement et en remplacement des appareils d'électroménager cassés ou intentionnellement soustraits des lieux sans réaction de l'agence, ladite somme étant ramenée à 56.294,40 € en compensation de la prise en charge, postérieurement au 1er juillet 2021, de travaux à concurrence de 8.400 € 56.294,40 €
o préjudice financier dû à l'incapacité de pouvoir louer l'appartement et de se procurer un complément de revenus évalué du mois de juillet 2016 au mois de juin 2021, soit 60 mois x 950 € 57.000,00 €
o perte financière du 1er juillet 2021 au 31 décembre 2022 suite à abandon partiel de loyer consenti au profit du locataire ayant proposé, en contrepartie, de prendre certains travaux à charge, soit 8.400,00 €
o frais d'actes dus à l'obligation par monsieur [P] d'avoir eu recours à un Huissier de Justice pour tenter d'obtenir de multiples documents et d'établir un état des lieux détaillé 1.900,28 €
o réparation d'urgence robinet compteur arrivée d'eau 56,80 €
o réparation d'urgence mitigeur évier cuisine 220,00 €
o réglage et remise en état barillets serrure blindée 04.08.2016 80,00 €
o changement serrure blindée 15.06.2018 970,00 €
o préjudice de jouissance évalué à une somme forfaitaire de 20.000,00 €
o préjudice moral évalué à la somme forfaitaire de 5.000,00 €
o dommages-intérêts pour résistance abusive 6.000,00 €
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 20 octobre 2020 en ce qu'il a débouté Monsieur [V] [P] de sa demande de condamnation de l'agence AGORA IMMOBILIER :
- à lui régler le montant des loyers dus par monsieur [H] pour la période du 1er au 07 juillet 2016, date mentionnée par l'agence sur état des lieux de sortie, soit 214,52 € (950€/ 31 x 7 jours),
- à lui rembourser le montant des honoraires de gestion indûment perçus au titre du mandat de gérance n° 39 du 10 janvier 2013, pour inexécution évidente de cette mission, soit la somme de 2.859,50 € (950 € x 43 mois x 7%),
- à lui rembourser les frais retenus par l'agence sur les loyers encaissés au titre des primes d'assurance du contrat VERSALIS auquel le requérant avait souscrit pour asseoir sa tranquillité, soit (950 € x 43 x 2,2%) soit la somme de 900,00 €,
- infirmer également ledit jugement en ce qu'il a condamné Monsieur [V] [P], Madame [E] [Z], veuve [P] [X], et Madame [P] [O] aux entiers dépens,
- infirmer également ledit jugement du 20 octobre 2020 en ce qu'il a condamné Monsieur [V] [P] à verser à la SARL AGORA IMMOBILIER la somme de 5.000 € en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
EN CONSEQUENCE, statuant à nouveau :
- dire et juger que les quatre états des lieux contestés dressés par l'agence lors des arrivées et départ des locataires [Y] puis [H], sont des faux et qu'ils ne peuvent pas être retenus à l'encontre des intimés,
- condamner la SARL AGORA IMMOBILIER à verser aux consorts [P] [V], [P] [Z] et [P] [O], la somme totale de 64.694,40 € (58.205,40 € + 6.489,00 €) en réparation du préjudice matériel résultant des dégradations survenues dans leur appartement et en remplacement des appareils d'électroménager cassés ou intentionnellement soustraits des lieux sans réaction de l'agence, ladite somme étant ramenée à 56.294,40 € en compensation de la prise en charge de travaux intervenus postérieurement au 1er juillet 2021, à concurrence de 8.400 €,
- condamner la S.A.R.L. AGORA IMMOBILIER à payer à monsieur [V] [P] les sommes suivantes :
' en réparation du préjudice matériel :
- réparation d'urgence robinet compteur arrivée d'eau 56,80 €
- réparation d'urgence mitigeur évier cuisine 220,00 €
- réglage et remise en état serrure blindée 04.08.2016 80,00 €
- changement barillets serrure blindée 15.06.2008 970,00 €
' au titre du préjudice financier dû à l'incapacité de pouvoir louer l'appartement et de se procurer un complément de revenus :
- du mois de juillet 2016 au mois de juin 2021, soit 60 mois x 950 €, soit 57.000,00 €
- du 1er juillet 2021 au 31 décembre 2022 suite à abandon partiel de loyer consenti au profit du locataire ayant proposé, en contrepartie, de prendre certains travaux à charge, soit 8.400,00 €
' au titre du préjudice financier lié au loyer du 1er au 07 juillet 2016 non recouvré par l'agence 214, 52 €
' au titre du préjudice de jouissance 20.000,00 €
' au titre du préjudice moral''''..''''''''''''..''. 5.000,00 €
' en remboursement des honoraires de gestion 2.859,50 €
' en remboursement des primes versées au titre du contrat VERSALIS 900,00 €
' au titre dommages-intérêts pour résistance abusive 10.000,00 €
Soit un TOTAL de 105.700,82 €
- pour le surplus, rejeter toute demande de l'intimée visant à limiter les préjudices subis par les appelants, toute argumentation, comme la demande reconventionnelle formulée au titre d'une prétendue procédure abusive,
- condamner également la SARL AGORA IMMOBILIER, requise, au paiement d'une somme de :
- 5.000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour l'action diligentée devant le Tribunal Judiciaire de BASTIA,
- 5.000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour la présente procédure devant la Cour d'Appel de BASTIA,
- ainsi qu'aux dépens qui comprendront :
o les frais d'actes dus à l'obligation par monsieur [P] d'avoir eu recours à un Huissier de Justice pour tenter d'obtenir de multiples documents et établir un état des lieux détaillé, à savoir la somme de 1.900,28 €
o la facture du cabinet de Monsieur [M], Expert-Judiciaire, en date du 16 décembre 2019, requis aux fins de donner un avis technique sur l'appartement et les devis de remise en état proposés, pour un montant de 480,00 €,
o le droit proportionnel de recouvrement prévu à l'article A 444-32 du Code de Commerce.
Dans ses dernières conclusions transmises le 26 janvier 2022, la SARL Agora Immobilier demande à la cour de':
- JUGER que la Cour n'est saisie que des premières conclusions d'appelant des consorts [P], et REJETER les conclusions 2, 3 ,4 ,5 et 6 des consorts [P] ;
- CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de BASTIA en date du 20 octobre 2020 en toutes ses dispositions, et en tant que de besoin :
- JUGER que Monsieur [P] ne justifie d'aucun élément probatoire au soutien de ses prétentions ;
- JUGER que la société AGORA IMMOBILIER n'a commis aucune faute dans la gestion du bien de Monsieur [P] ;
- JUGER que Monsieur [P] ne justifie d'aucun préjudice, et que les prétendus préjudices invoqués par ce dernier ne sont pas indemnisables ;
À titre subsidiaire :
- LIMITER à de plus justes proportions le prétendu préjudice de Monsieur [P] notamment en tenant compte des pertes de chance, et de la vétusté des lieux ;
À titre reconventionnel :
- CONDAMNER Monsieur [P] au paiement de la somme de 10 000 € pour le préjudice subi au titre de la procédure abusive ;
En toute hypothèse :
- DEBOUTER Monsieur [P] de l'ensemble de ses demandes ;
- CONDAMNER Monsieur [P] au paiement à la Société AGORA IMMOBILIER de la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, en sus de la condamnation de 5 000 € prononcée par le Tribunal judiciaire.
- CONDAMNER Monsieur [P] aux entiers dépens.
Par ordonnance du 5 janvier 2022, le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction au 26 janvier 2022.
SUR CE':
Dans sa réplique aux dernières conclusions de l'intimée la partie appelante fait observer à juste titre que son contradicteur, qui n'a jamais sollicité le rejet de ses conclusions pour non conformité à l'article 954 du code de procédure civile, a répondu aux moyens soulevés'; l'intimée ne précise d'ailleurs pas quel grief lui causerait le manquement qu'elle invoque. Par conséquent, il n'y a pas lieu à écarter les conclusions 2, 3, 4, 5 et 6 des appelants.
L'appelant développe à propos de la composition du tribunal, lors de l'audience, des critiques qui touchent à l'impartialité du rédacteur, mais n'en tire cependant aucune conséquence quant à la validité du jugement. Au demeurant, lorsqu'il suggère que ce juge aurait dû «se contenter du simple rôle d'assesseur», il semble ignorer le principe du délibéré collégial.
Les consorts [P] reprochent à la SARL Agora Immobilier d'avoir été négligente dans la gestion locative de son bien, en particulier en ne relevant pas les dégradations commises par les locataires successifs.
Il appartient au demandeur à l'instance d'établir les fautes cette agence ainsi que le lien avec les préjudices qu'il invoque.
Les états des lieux d'entrée et de sortie des consorts [Y] et de Monsieur [H] , qui sont versés aux débats par les consorts [P], ont été établis de façon précise et contradictoire'; l'état des lieux de sortie de Monsieur [H] est certes irrégulier, en ce qu'il ne comporte pas sa nouvelle adresse, mais les appelants n'indiquent pas en quoi ce manquement leur est préjudiciable'; ils soutiennent à tort que la prise de photos est obligatoire.
Les états des lieux ont été adressés à Monsieur [P] par un mail du 8 septembre 2016.
Les appelants soutiennent qu'ils sont mensongers, leur mandataire n'ayant pas mentionné les dégâts causés par les locataires sortants.
L'intimée souligne à juste titre que, pour autant, les consorts [P] ne justifient pas de l'état de l'appartement avant les locations et des rénovations «haut de gamme» qu'ils disent avoir fait réaliser. Ils critiquent d'ailleurs l'état des lieux d'entrée des consorts [Y] (14 janvier 2013) sans apporter aucune pièce probante.
Les consorts [P] se fondent, d'abord, sur un constat d'huissier établi le 22 janvier 2018, qui comme l'a dit le tribunal ne peut servir à contredire les énonciations d'un état des lieux établi 18 mois plus tôt, au départ du dernier locataire, et décrire l'état du logement à cette date.
Monsieur [P] avait pourtant pu le 22 juillet 2016 visiter l'appartement, dont il détenait les clés, ainsi que cela ressort des messages vocaux contenus dans un constat d'huissier du 23 mai 2017. Monsieur [A], qui l'accompagnait, a précisé dans une attestation qu'il avait revu l'appartement au mois d'août avec Monsieur [P], et n'a nullement indiqué qu'il avait rendu les clés à l'agence, contrairement à ce que les appelants soutiennent.
Monsieur [P], dont il est utile de préciser que c'est un professionnel de l'immobilier, ne démontre pas avoir été dans l'impossibilité de faire dresser un constat dans les jours qui ont suivi sa visite, notamment en raison d'une opposition de l'agence Agora, alors que selon ses dires l'appartement était fortement endommagé.
En outre, il a fait assigner les anciens locataires, ainsi qu'Agora, devant le juge des référés par acte du 26 juin 2017 - 11 mois après avoir visité l'appartement- pour obtenir la désignation d'un huissier chargé de dresser un constat et a été débouté de sa demande faute d'intérêt légitime, mais n'a pas recherché la responsabilité de ses locataires, alors qu'il a obtenu de l'agence Agora qu'elle fasse une déclaration de sinistre auprès de son assureur en août 2016. Ce dernier a dénié sa garantie aux motifs que les états des lieux ne révélaient aucune dégradation et que la déclaration était en tous cas forclose en ce qui concerne le bail des époux [Y].
Au demeurant, en dehors des propos de Monsieur [P] retranscrits par l'huissier, nombre de points décrits et photographiés dans le constat du 22 janvier 2018 procèdent de l'usure normale et de la vétusté, ce que confirme d'ailleurs l'attestation de madame [J]'; dès l'instant que le bailleur conteste le premier état des lieux, du 14 janvier 2013, mais ne produit aucune pièce propre à le contredire, le constat précité n'est pas un élément de preuve pertinent.
Par ailleurs, certains appareils electro ménagers, déjà anciens et non réparables comme le démontre l'intimée, ont pu être déplacés, sans que cela puisse faire douter de la sincérité de l'état des lieux contradictoire réalisé 18 mois plus tôt.
Les appelants se fondent, ensuite, sur l'attestation de Monsieur [A], peintre, qui décrit les dégradations constatées dans l'appartement en juillet 2016, mais les déclarations de cet artisan, qui avait travaillé à la rénovation de l'appartement, ne suffisent pas à détruire la force probante des états des lieux. Son attestation est, en outre, fortement contredite par celle de Monsieur [F] qui a visité l'appartement par l'intermédiaire de l'agence Agora le 3 août 2016, soit 12 jours plus tard. Monsieur [F] déclare avoir trouvé l'appartement en bon, voire très bon état, d'entretien.
L'agence Agora s'étonne d'ailleurs à juste titre que Monsieur [P] ait pu maintenir son mandat en l'état du désaccord profond sur les pratiques de sa mandataire, la résiliation n'ayant été notifiée que le 20 décembre 2017.
En troisième lieu, les appelants s'appuient sur un rapport technique de Monsieur [M] du 16 septembre 2019 qui ne peut à l'évidence servir à décrire l'état des lieux en juillet 2016.
Enfin, les attestations de mesdames [N] et [K] évoquent, globalement, un appartement en mauvais état, pour l'une à une période postérieure à juin 2021, pour l'autre en janvier 2018.
Enfin, si les appelants déplorent que les locataires aient pu, sans réaction du gestionnaire du bien et sans autorisation du propriétaire, réaliser des transformations qui s'apparenteraient à des dégradations, il faut rappeler que les locataires peuvent librement opérer des rénovations au sol et au mur'; que le caractère dommageable et irréversible des travaux visés par les appelants n'est pas avéré'; que là encore aucune réclamation n'a été dirigée contre les locataires.
De ce qui précède, il ressort que les consorts [P] ne démontrent pas qu'en se montrant négligente dans la rédaction des états des lieux la société Agora leur a causé un préjudice égal au coût des travaux de remise en état de l'appartement, et ce alors que les locataires n'ont jamais été sollicités sur ce point.
Les appelants font ensuite grief à leur mandataire d'avoir tenu une comptabilité non conforme aux textes en vigueur, mais là encore sans préciser en quoi'; ils soutiennent que des factures impayées étaient restées en souffrance, mais n'indiquent pas quel préjudice le règlement tardif leur aurait causé.
Ils font valoir que l'agence a retenu indûment le loyer de juin 2016, mais ainsi que l'a exactement jugé le tribunal, ce grief est infondé.
Ils lui font reproche d'avoir refusé de restituer des documents et des photographies'; le juge de la mise en état a tranché la question par ordonnance du 21 juin 2019'; d'autre part l'intimée a produit à la procédure des rapports de gestion et des justificatifs. Ces pièces sont considérées comme suffisantes dans la mesure où les consorts [P] n'en sollicitent pas davantage. Enfin, ces derniers ne définissent ni ne démontrent le lien de causalité qui pourrait exister avec le préjudice dont ils demandent réparation.
C'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté les demandes des consorts [P].
Le jugement sera confirmé y compris en ce qui concerne les frais irrépétibles et les dépens.
La procédure menée par les consorts [P] ne revêt aucun cractère abusif ou de mauvaise foi, par conséquent la demande reconventionnelle de la société Agora doit être rejetée.
L'équité permet de faire droit à la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile devant la cour.
Les dépens sont laissés à la charge de Monsieur [P], suivant la demande de l'intimée.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Dit n'y avoir lieu à écarter les conclusions 2,3,4,5 et 6 des appelants ;
Confirme le jugement déféré ;
Y ajoutant':
Rejette la demande de dommages et intérêts de la SARL Agora ;
Condamne Monsieur [V] [P] à payer à la société Agora Immobilier la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [V] [P] aux dépens.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT
