Chambre civile
Section 1
ARRET N°
du 20 AVRIL 2022
N° RG 21/00489
N° Portalis DBVE-V-B7F-CBMX MB - C
Décision déférée à la Cour :
jugement au fond, origine tribunal judiciaire d'AJACCIO, décision attaquée en date du 20 Mai 2021, enregistrée sous le n° 20/00400
[S]
C/
[C]
S.A.R.L. 2A IMMOBILIER
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
VINGT AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX
APPELANT :
M. [B] [S]
né le 12 Mars 1979 à [Localité 2]
[Adresse 6]
[Adresse 10]
[Localité 3]
Représenté par Me Cécile PANCRAZI-LANFRANCHI de la SCP LANFRANCHI PANCRAZI, avocate au barreau d'AJACCIO
INTIMEES :
Mme [R] [C]
née le 16 janvier 1942 à [Localité 9]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Alain Raphaël FALZOI, avocat au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence
S.A.R.L. 2A IMMOBILIER
prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant ès qualités audit siège
[Adresse 7]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean-Jacques CANARELLI, avocat au barreau de BASTIA, Me Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-
VUILLQUEZ-HABART MELKI-BARDON-DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 février 2022, devant Françoise LUCIANI, Conseillère, et Micheline BENJAMIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
François RACHOU, Premier président
Françoise LUCIANI, Conseillère
Micheline BENJAMIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
GREFFIER LORS DES DEBATS :
[P] [D].
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 avril 2022.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par François RACHOU, Premier président, et par Françoise COAT, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte d'huissier du 30 avril 2019, M.[B] [S] a assigné Mme [R] [C], ainsi que l'agence immobilière, la SARL 2A Immobilier, devant le tribunal judiciaire d'Ajaccio, au visa de l'article 1583 du code civil, aux fins de voir constater l'accord entre les parties sur la chose et sur le prix, concernant la maison située à AFA de Mme [C] [R], moyennant la somme de 285.000 euros et dire en conséquence la vente parfaite.
Par jugement contradictoire du 20 mai 2021, le tribunal a :
- débouté M. [B] [S] de l'ensemble de ses demandes ;
- débouté Mme [R] [C] de sa demande reconventionnelle ;
- condamné M. [B] [S] à payer à Mme [R] [C] et à la société 2A Immobilier la somme de 1500 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [B] [S] aux dépens de l'instance avec distraction au profit de Me Falzoi, avocat au barreau d'Ajaccio, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.
Par déclaration reçue le 25 juin 2021, M. [S] a interjeté appel à l'encontre de Mme [C] et la SARL 2A Immobilier, en précisant les chefs critiqués du jugement.
Par ses conclusions notifiées le 29 septembre 2021, l'appelant demande à la cour d'annuler en toutes ces dispositions le jugement dont appel et statuant à nouveau, au visa de l'article 1583 du code civil :
- constater l'accord entre les parties sur la chose et sur le prix, concernant le bien immobilier sis sur la commune d'[Localité 5] de Mme [C] [R], moyennant la somme de 285.000 euros,
- dire en conséquence la vente parfaite, avec toutes ses conséquences de droit quant au transfert de propriété de ce bien,
- condamner les requis, conjointement et solidairement, au paiement de la somme de 3.613 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens.
Par ses conclusions notifiées le 08 décembre 2021, la SARL 2A Immobilier demande à la cour, au visa de l'article 1583 du code civil :
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 20 mai 2021 en toutes ses dispositions ;
En conséquence,
- juger que la réalisation de la vente immobilière ne concerne pas celle-ci, dans la mesure où elle n'est pas propriétaire ;
- juger que celle-ci n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle ;
- juger que M. [S] n'a subi aucun préjudice ;
En conséquence,
- débouter M. [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre et de tout autre concluant ;
En tout état de cause,
- condamner tout succombant à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner tout succombant aux entiers dépens.
Par ses conclusions notifiées le 15 octobre 2021, Mme [C] demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Ajaccio en date du 20 mai 2021, sauf en ce qu'il a rejeté sa demande formée au titre de la procédure abusive,
Statuant, de nouveau, sur ce chef,
- la recevoir en son appel incident,
- condamner M. [S] à lui verser la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
En tout état de cause,
- débouter M. [S] de ses demandes,
- condamner M. [S] à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [S] aux dépens, qui seront recouvrés par Me Alain-Raphaël Falzoi, avocat au Barreau d'Ajaccio, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 05 janvier 2022.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions sus-visées et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la vente
Le tribunal, après examen des trois pièces versées aux débats par M. [S] au soutien de sa demande, à savoir l'annonce parue sur le bon coin le 22 juin 2018, un accord de prêt de 268.000 euros et la photocopie du passeport de ce dernier, a considéré que ces documents ne permettaient pas d'établir la réalité de la vente litigieuse.
Il a estimé que l'accord de Mme [C] à l'éventuelle vente de sa maison n'était absolument pas démontrée et a, au visa des dispositions des articles 1582 du code civil et 9 du code de procédure civile, rejeté l'ensemble des demandes de M. [S].
Devant la cour, l'appelant réitère sa demande en soutenant qu'à l'inverse de ce que le tribunal a reconnu, les transactions entre celui-ci et la SARL 2A Immobilier ont bien abouti à un accord parfait.
Il fait valoir que les pièces déjà versées en première instance et les nouvelles pièces produites en cause d'appel (l'étude de financement demandé dont le montant est conforme
au prix, la lettre d'intention du 21 février 2018, la fiche d'état civil remplie par l'agence immobilière, l'ensemble des demandes entreprises, les devis sollicités pour les travaux envisagés, les plans fournis par le mandataire de Mme [C]), démontrent parfaitement que les parties étaient parvenues à un accord.
M. [S] ajoute que si aucun accord n'était intervenu, il n'aurait pas entrepris toutes les démarches dont il fait état, que le notaire n'aurait pas été saisi et ne l'aurait pas reçu.
De son côté, Mme [C] souligne, à titre liminaire, que le mandat confié à l'agent immobilier, improprement appelé mandat de vente n'est, en réalité, qu'un mandat d'entremise. L'agent doit simplement chercher un acquéreur, sans aucun autre pouvoir, de sorte que l'agence immobilière ne peut, par conséquent, pas s'engager pour le compte du propriétaire, sauf clause expresse figurant dans le mandat.
Elle ajoute que les parties ne sont liées qu'en cas d'engagement ferme entre le vendeur et l'acquéreur et réplique qu'en l'espèce ce n'est absolument pas le cas.
L'intimée conclut, au visa des dispositions des articles 1582, 1583, 1113, 1114, 1353, alinéa 1er, 1359, 1362 du code civil et 9 du code de procédure civile, qu'aucune des pièces versées aux débats par l'appelant, au soutien de ses prétentions, n'a de force probante et ne permet, en aucun cas, de rapporter la preuve d'un quelconque accord intervenu entre celle-ci et l'appelant.
Elle procède à l'analyse successive des pièces produites par l'appelant, listées dans ses écritures.
En ce qui concerne l'annonce sur le site 'le bon coin', Mme [C] rappelle que, d'une part, l'offre est une manifestation de volonté ferme, précise et non équivoque de vendre au prix indiqué et d'être engagé en cas d'acceptation, d'autre part, l'offre doit comporter tous les éléments essentiels au contrat projeté ainsi que, le cas échéant, les éléments accessoires que l'auteur de l'offre a souhaité considérer comme également essentiels.
Elle ajoute qu'il est généralement admis que l'offre adressée au public, notamment par le biais d'annonces sur internet, ne constitue pas une offre suffisamment précise lorsqu'elle se contente de décrire les caractéristiques du bien et son prix.
Elle relève qu'en l'espèce l'offre publiée sur leboncoin.fr est, en l'espèce, rédigée comme suit « 2Aimmobilier au 04 95 50 00 00 vous propose une villa de type 3/4 sur la commune d'[Localité 5] avec un double garage sur un terrain de 3290m2 environ. Le terrain est arboré et en partie clôturé. » et fait valoir que l'objet de la vente est décrit en termes extrêmement succincts et ne peut constituer une offre ferme et précise.
En se référant à divers arrêts de la Cour de Cassation, l'intimée soutient, au vu de cette offre, qu'il est impossible de savoir quels sont les éléments que les parties ont entendu ériger en condition substantielle de sorte que cette annonce sur le site leboncoin.fr ne peut donc être considérée comme un élément de preuve de l'accord entre les parties.
En ce qui concerne l'accord pour la mise en place d'un prêt de 268.000,00 € émis par la banque le Crédit Mutuel, l'intimée relève qu'il s'agit de la copie d'un courrier daté du 17 octobre 2018 rédigé par la banque le Crédit Mutuel et portant sur un accord pour la mise en place d'un prêt d'un montant de 268.000 € pour « l'acquisition maison surface habitable 90m2 sise [Adresse 8] ».
Elle affirme que cette pièce ne peut pas non plus être considérée comme ayant force probante car, d'une part, l'accord de principe d'un prêt immobilier n'a aucune valeur légale et ne constitue pas un engagement formel de la part d'une banque, d'autre part, ce document a été établi manifestement pour les seuls besoins de la cause et uniquement sur les seules déclarations de l'appelant et ne saurait en aucun cas démontrer son consentement à la vente.
Mme [C] souligne que le montant du prêt est de 268.000 € et non de 285.000 euros, qui serait le prix de vente convenu entre les parties selon l'appelant.
Elle soutient que les nouveaux documents versés en cause d'appel par M. [S], ne permettent pas non plus de caractériser l'existence d'un accord entre les parties, la plupart démontrant simplement que ce dernier désirait procéder à l'acquisition se son bien, mais en aucun cas l'accord de celle-ci à une telle vente.
S'agissant de la lettre d'intention d'achat de biens immobiliers en date du 21 février 2018, cette lettre est ainsi rédigée : « Conditions de la proposition : La vente, si elle intervient, aura lieu aux conditions ordinaires et de droit. En cas d'acceptation de la présente proposition, un acte sous-seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente. Elle sera notamment soumise aux conditions suspensives suivantes (') ».
Elle affirme que cette pièce ne saurait rapporter la preuve d'un quelconque accord, s'agissant que d'une simple proposition d'achat qui ne la lie en rien, ni d'ailleurs l'appelant, celle-ci ne démontre en aucun cas son consentement à la vente et relève que cette pièce n'a aucune valeur exécutoire, n'oblige pas l'achat et, en outre, ne constitue pas une offre d'achat, telle que définie par l'article 1114 du code civil.
En ce qui concerne la pièce constituée par « une estimation d'un projet maison » réalisé par Leroy Merlin, Mme [C] souligne qu'il s'agit d'un simple devis initial, basé sur les seules déclarations de l'appelant, sans aucune prise d'ailleurs de dimension réelle.
Sur l'étude de financement établie par le Crédit Mutuel, l'intimée conclut qu'il s'agit d'une simple étude de financement établie pour une durée de validité de 30 jours, sans qu'aucune pièce justificative n'ait été adressée à la banque par l'appelant, en indiquant en outre, expressément que « ce document fourni à titre indicatif sur la base des conditions en vigueur à ce jour (') ne constitue pas un accord de crédit, ni une offre de prêt » et affirme que cette pièce ne saurait donc raisonnablement démontrer l'existence d'un accord survenu entre les parties.
Elle affirme que la pièce adverse n°7, constituée d'une fiche d'état civil de l'appelant, est dénuée d'intérêt et que le projet de plan de la maison établi par ce
dernier lui-même sur deux feuilles blanches ne saurait, de même être retenu comme valant preuve d'un quelconque accord entre les parties.
Concernant le bon de commande pour la cuisine et le chèque versés aux débats, Mme [C] conclut que ces pièces ne démontrent pas plus l'existence d'un quelconque accord.
Elle ajoute, en se référant à la jurisprudence, que les pièces produites par l'appelant ne peuvent pas non plus valoir commencement de preuve, l'écrit devant émané de la personne à laquelle il est opposé et non de celle qui s'en prévaut, et devant rendre vraisemblable le fait allégué, or les pièces versées aux débats par l'appelant ne remplissent ni l'une, ni l'autre de ces conditions.
La SARL 2A Immobilier reprend ses moyens at arguments de première instance et réplique que l'appelant a pleinement conscience que sa demande d'exécution forcée de la vente ne peut aboutir à son encontre, dans la mesure où celle-ci n'a pas la qualité de propriétaire.
Elle soutient, comme en première instance, qu'aucune faute ne peut lui être valablement reprochée et ne pas avoir été informée par sa Mme [C] d'une indivision sur le bien immobilier litigieux.
Elle précise que son hypothétique faute n'a entraîné aucun préjudice dès lors qu'elle ne peut être tenue de l'exécution de cette vente et qu'aucun préjudice ne peut être allégué.
La cour rappelle qu'aux termes de l'article 1583 du code civil 'Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.'
En outre, en vertu des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, après examen de l'ensemble des éléments et pièces versées aux débats, la cour estime que l'appelant n'apporte pas la preuve de l'accord de l'intimée pour vendre sa maison au prix de 285.000 euros, offert par celui-ci dans sa lettre d'intention d'achat.
En effet, le mandat de vente sans exclusivité conféré à la SARL 2A Immobilier par Mme [C], au demeurant non daté mais igné avec la mention 'Bon pour mandat' par cette dernière, porte sur le prix de 295.000 euros et aucune pièces versées aux débats, ne permet de démontrer un accord verbal de l'intimée sur le prix de 285.000 euros, proposé par M. [S] dans sa lettre d'intention d'achat du 21 février 2018, comme l'allèguent celui-ci ainsi que la SARL 2A Immobilier.
La SARL 2A Immobilier soutient, dans son rappel des faits et de la procédure, que Mme [C] a validé oralement offre d'achat du 21 février 2018 et transmis le dossier au notaire gestionnaire pour l'établissement d'un compromis de vente, mais ne fournit aucune explication, d'une part, sur la date et les modalités (par téléphone ou en personne à l'agence ou à son domicile) de cet accord verbal contesté, qu'elle ne peut prouver, d'autre part, quant à sa nouvelle annonce mise sur 'leboncoin.fr' proposant cette villa au prix de 350.000 euros.
Au surplus, cette agence immobilière, visiblement ne s'est pas assurée auprès de son mandant, Mme [C], de son droit de propriété et ne pas lui a pas réclamé le titre de propriété de l'immeuble objet du mandat de vente, découvrant par le notaire à qui elle transmet le dossier, qu'il s'agit d'un bien en indivision.
Les nouvelles pièces produites par M. [S] devant la cour, ne démontrent pas plus devant la présente juridiction que devant le tribunal, un accord de Mme [C] sur le prix proposé par celui-ci, comme le soutient à juste titre cette dernière, après une analyse exacte et précise de chacun des documents dont se prévaut l'appelant.
Au surplus, il est relevé que, contrairement à ses allégations, l'appelant ne justifie pas avoir obtenu un prêt correspondant au prix de vente proposé par ce dernier, soit 285.000 euros, prix selon lui accepté par l'intimée, au vu de 'l'étude de financement' du
Crédit Mutuel datée du 20 décembre 2017, indiquant que le montant du prêt à financer par la banque est de 270.000 € avec un taux moyen calculé à 1,600 %, ainsi que de la lettre du Crédit Mutuel du 17 octobre 2018, donnant son accord pour la mise en place d'un prêt porte sur un montant de 268.000 euros.
Si l'estimation du projet de maison établi le 14 décembre 2017, par le magasin Leroy Merlin à [Localité 2], portant sur la menuiserie et une baie coulissante, permet de constater que ce dernier avait envisagé différents travaux dans la maison, ce document n'a aucune force probante sur l'existence d'un engagement de Mme [C] pour vendre sa maison.
Il est en de même, du bon de commande du 10 juillet 2018, de la société Cuisine IXINA portant sur une cuisiné équipée au prix de 8.991,28 euros et mentionnant une date de livraison, le 15 octobre 2018, alors que la date de la signature de l'acte de vente, ni même d'un avant-contrat n'a été fixée.
Le premier juge a donc à juste titre, débouté M. [S] de l'ensemble de ses demandes, le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.
Sur les dommages et intérêts sollicités par Mme [C]
Le tribunal a considéré qu'en l'espèce, le simple fait que la procédure soit injustifiée, ne la rendait pas abusive et que Mme [C] n'établissait pas la malice, la mauvaise foi ou la légèreté blâmable de M. [S].
L'intimée conteste cette décision et réitère sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive à l'encontre de l'appelant, sur le fondement des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, en reprenant ses moyens et arguments de première instance.
Elle fait valoir que ce dernier est parfaitement conscient que son action est vouée à l'échec et que l'insuffisance patente d'éléments ne peut être interprétée que comme une légèreté blâmable d'agir en justice.
Elle ajoute qu'en interjetant appel, M. [S] fait preuve d'acharnement procédural alors.
L'appelant ne formule aucune observation sur cette demande de Mme [C] à son encontre.
La cour relève, au vu des éléments versés aux débats, que M. [S] a toujours était en relation directe avec l'agence immobilière, SARL 2A Immobilier, en qualité de mandataire de Mme [C] et l'agence au demeurant, soutient que l'intimée avait donné son accord verbalement sur le prix de vente proposé par l'appelant.
Dans ces conditions, M. [S] pouvait légitimement croire l'agence immobilière, mandataire de Mme [C] et prétendre à se prévaloir de l'accord de cette dernière par la voie judiciaire.
En outre, au vu des éléments et pièces versés aux débats, la cour estime que M. [S] n'a pas agi par une légèreté blâmable, par l'exercice de son action en justice, tant devant le tribunal que devant la cour d'appel en vue de faire constater le caractère parfait de la vente litigieuse, procédures pour lesquelles les parties ne peuvent connaître l'issue du procès, avec certitude.
Il convient donc, au regard des dispositions des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions sur ce point.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des intimées, il y a donc lieu de confirmer le jugement querellé en ses dispositions à ce titre et de condamner l'appelant à payer à chacune des intimées, la somme de 3.000 euros, sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne M. [B] [S] à payer à Mme [R] [C], la somme de trois mille euros (3.000 €), au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [B] [S] à payer à la SARL 2A Immobilier, la somme de trois mille euros (3.000 €), au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de tous autres chefs de demandes ;
Condamne M. [B] [S] aux entiers dépens.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT
