| France, Cour d'appel de Bastia, Chambre civile, 30 novembre 2016, 14/00340

Ch. civile A

ARRET No635
du 30 NOVEMBRE 2016
R. G : 14/ 00340 CL-R
Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 02 Octobre 2010, enregistrée sous le no 08/ 02080 Arrêt Au fond, origine Cour d'Appel de BASTIA, décision attaquée en date du 17 Octobre 2012, enregistrée sous le no 10/ 00865

Syndicat des copropriétaires MARINE DE SAN AMBROGGIO
C/
X...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
TRENTE NOVEMBRE DEUX MILLE SEIZE
APPELANTE :
Syndicat des copropriétaires MARINE DE SAN AMBROGGIO pris en la personne de son syndic en exercice Piazze San Ambroggio 20260 LUMIO

assisté de Me Jean Jacques CANARELLI, avocat au barreau de BASTIA, et de Me Gérald BES, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Philippe PERICAUD, avocat au barreau de PARIS

INTIME :

M. Ngoc Dan X... né le 27 Septembre 1948 à Long-An (Vietnam) ...92160 ANTONY

assisté de Me Anne Christine BARRATIER, avocat au barreau de BASTIA, et de Me Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 septembre 2016, Mme Christine LORENZINI, Présidente de chambre, ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du code de procédure civile, devant la Cour composée de :
Mme Christine LORENZINI, Présidente de chambre Mme Françoise LUCIANI, Conseiller Mme Judith DELTOUR, Conseiller

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme Nelly CHAVAZAS.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 novembre 2016

ARRET :

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Christine LORENZINI, Présidente de chambre, et par Mme Nelly CHAVAZAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE :

M. Ngoc Dahn X... est propriétaire d'un lot dans l'ensemble immobilier Marine de San Ambroggio sis à Lumio (Haute Corse) ; par exploit d'huissier en date du 17 novembre 2008, il a saisi le tribunal de grande instance de Bastia aux fins d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 2 août 2008 ou, subsidiairement, de la résolution no 8 de cette assemblée qui a refusé la régularisation des travaux réalisés par lui dans le sous-sol de son logement.

Par jugement en date du 2 novembre 2010, le tribunal de grande instance a annulé les deux résolutions adoptées au paragraphe VII de l'assemblée générale en cause, condamné le syndicat de copropriétaires Marine de San Ambroggio (le syndicat) au paiement d'une indemnité de procédure et dispensé M. X... de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Par arrêt en date du 17 octobre 2012, la présente cour, autrement composée, a confirmé le jugement entrepris et, y ajoutant, condamné le syndicat aux dépens d'appel.

Par arrêt en date du 11 mars 2014, la Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt précité mais uniquement en ce qu'il a annulé les deux résolutions adoptées au paragraphe 8 de l'assemblée générale du 2 août 2008 et débouté le syndicat de sa demande de remise en état du local situé sous le lot de copropriété no106, et remis la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant l'arrêt en cause.

La cour d'appel a été régulièrement saisie par déclaration du syndicat en date du 18 avril 2014.

Par ordonnance en date du 3 février 2015, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement de M. X... de son incident aux fins de caducité ainsi que l'acceptation de ce désistement par le syndicat.

C'est en cet état que l'ordonnance de clôture a été rendue le 9 décembre 2015 ; par ordonnance en date du 14 décembre 2015, cette ordonnance a été révoquée.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 juin 2016.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 2 février 2016, tenues pour intégralement reprises ici, le syndicat demande à la cour de :

- le dire et juger recevable et bien fondé en son appel,
- dire et juger irrecevable et mal fondé M. X... en toutes ses demandes, fins et conclusions à titre principal ou incident et l'en débouter,
en conséquence,
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a annulé les deux résolutions adoptées par l'assemblée générale du 2 août 2008 et en ce qu'il a condamné le syndic à payer à M. X... la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
- condamner M. X... à remettre en état le local (vide sanitaire) situé sous son lot de copropriété no106, dans les trois semaines de la signification de la décision à intervenir,
- ordonner qu'à défaut d'exécution dans le délai précité, une astreinte de 500 euros par jour sera appliquée,
subsidiairement,
- ordonner une mesure d'instruction commettant tel expert qu'il plaira à la cour avec pour mission notamment de déterminer la nature des travaux réalisés par M. X... dans le vide sanitaire,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. X... du surplus de ses demandes, notamment de sa demande de voir annuler l'assemblée générale du 2 août 2008 dans son ensemble,
- le condamner au paiement de la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir que :

- M. X... a transformé sans autorisation une partie commune
en un local à usage privatif, s'agissant de la transformation du vide sanitaire avec creusement des fondations sur une profondeur de trente centimètres pour se créer une pièce avec carrelage, électricité, plomberie et peinture,
- son acte notarié ne mentionne pas le vide sanitaire comme dépendant de son studio et cela ne résulte nullement d'un oubli ; la mention manuscrite " cave " a été rajoutée a posteriori et ne régularise pas l'acte, alors que le règlement de copropriété précise que le bungalow dans lequel se trouve le bien de M. X... est inclus dans une " unité d'habitation groupées " dont les fondations sont des parties communes ne pouvant être annexées par un copropriétaire désireux de s'agrandir ; la qualification privative notoire dont se prévaut M. X... n'existe pas en droit français et la seule utilisation exclusive d'un local par suite d'accaparation ne confère aucun caractère privatif à ce local ; les travaux n'ont pas été réalisés dans le respect des règles de l'art et ont des conséquences structurelles sur le bâtiment, compte tenu de leur ampleur, s'agissant en fait de l'aménagement d'un local d'habitation avec création d'un fenestron et enlèvement de terres,
- pour autoriser de tels travaux, la majorité de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 est requise et, sans cette autorisation, la régularisation postérieure n'est pas possible,
- il n'est ni établi ni démontré que les travaux ont été réalisés par l'auteur de l'intimé et, en tout état de cause, le syndic n'a appris l'existence de l'aménagement que lors de la demande de régularisation présentée par M. X...,
- le syndic est légitime à inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale afin de garantir les intérêts de la copropriété qu'il représente,
- il n'y a aucun abus de majorité, l'assemblée générale étant souveraine pour autoriser ou non des travaux et c'est à M. X... de rapporter la preuve de l'abus dont il allègue et le tribunal a inversé la charge de la preuve et dénaturé les faits en comparant deux résolutions qui n'ont rien à voir : celle concernant l'aménagement du vide sanitaire par M. X... (résolution VIII) et celle relative à des régularisations administratives sur la base de dossiers techniques (résolution VII) avec modification du règlement de copropriété pour prendre en compte les mesures de surface additive issues de la fermeture de terrasses, de création de mezzanines ou de vérandas, étant observé que M. X... a bénéficié de cette résolution : 4m ² supplémentaires,
- M. X... ne démontre pas que d'autres copropriétaires aient agi comme lui et y aient été autorisés, la copropriété se réservant de prendre les mesures qui s'imposent si des appropriations de parties communes étaient avérées,
- M. X... tente de s'approprier une partie commune sans contrepartie pour la copropriété, ce qui porte atteinte à l'intérêt collectif,
- M. X... doit être condamné à remettre les lieux en état, compte tenu de l'atteinte aux fondations de l'immeuble,
- sur l'appel incident, M. X... ne démontre pas que l'assemblée générale devrait être annulée pour absence de convocation de tous les copropriétaires et seul le copropriétaire concerné disposant du droit d'agir ; par ailleurs, le procès verbal de l'assemblée générale permet de connaître le nom des opposants et l'absence de signature du procès verbal par les scrutateurs n'est pas cause d'annulation ; l'ordre du jour, comportant les résolutions, était joint à sa convocation, ce qui explique sa participation à cette assemblée générale alors qu'il n'y participe jamais.

Par ses dernières conclusions déposées et notifiées le 27 avril 2016, tenues pour intégralement reprises ici, M. X... sollicite de voir :

- lui donner acte de ce qu'il se réserve le droit d'engager une action en inscription de faux à l'encontre de l'acte authentique dressé le 29 juillet 1981 par Maître Jean Z..., notaire,
- débouter le syndicat de son appel,
à titre principal,
- juger que le local litigieux à usage exclusif et utilité unique du lot de M. X... constitue une partie privative et confirmer le jugement déféré en ce qu'il a annulé la résolution no8 de l'assemblée générale de copropriétaires tenue le 2 août 2008,
à titre subsidiaire,
- juger que le local litigieux à jouissance privative constitue une partie commune et confirmer le jugement déféré en ce qu'il a annulé la résolution no8 de l'assemblée générale de copropriétaires tenue le 2 août 2008 suivant convocation du 4 juillet 2008 pour abus de majorité et en ce qu'il a accordé à M. X... le bénéfice des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
à titre reconventionnel, en cas d'infirmation du jugement déféré,
- annuler l'assemblée générale du 2 août 2008 pour défaut de forme,
- juger à titre infiniment subsidiaire, que la copropriété, à l'exception de M. X..., se devra de régler les frais de remise en état si devait être jugée fondée la demande du syndicat et ce, en raison de son incohérence patente,
- ordonner une expertise judiciaire aux frais du syndicat avec pour mission de visiter l'ensemble des lots de la copropriété et d'évaluer l'intérêt du syndicat à demander une telle remise en état,
en tout état de cause,
- condamner le syndicat au paiement de la somme de 22 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Il soutient en substance que :

- il a acquis en 1981 un lot dans un bungalow collectif édifié sur un terrain très pentu, comportant un grand espace vide naturel entre le terrain et le premier plancher du bâtiment ; le promoteur l'a aménagé en cave, devenue local de service et aménagé avec électricité, eaux et carrelage, avec jouissance exclusive au profit du lot situé au dessus par lequel il était seul accessible, et M. X... en a logiquement déduit qu'il s'agissait d'une dépendance de son studio, ce qui était notoire, et le prix de vente en a tenu compte ; il en a joui de manière paisible, de bonne foi, de manière continue, ininterrompue, publique et non équivoque, le syndic étant parfaitement informé puisqu'il s'est chargé de la location saisonnière du studio ; il a rénové ce local de manière visible en avril 2007 sans aucune remarque ni réserve de la part de la copropriété ou du syndic, la question n'ayant pas été évoquée à l'assemblée générale de 2007 ; c'est lui a sollicité la régularisation dans la mesure où l'espace devenait habitable pour 15 m ² ; l'omission rédactionnelle de ce local dans l'acte notarié n'est qu'une erreur matérielle, réparée par l'évocation des dépendances ; s'il avait eu un doute, il aurait procédé à une déclaration de sinistre lors des dégâts de remontées humides et le coût de la remise en état de son studio aurait ainsi été pris en charge par l'assurance de la copropriété,
- le local technique est une partie privative dépendant de son lot, le règlement de copropriété ne le qualifiant pas expressément de partie commune pas plus que la loi du 10 juillet 1965 ; les fondations ne sont pas concernées s'agissant de l'espace vide entre la pente du terrain, le plancher du studio et la structure des fondations et il justifie ne pas avoir porté atteinte aux éléments de la structure porteuse de la construction, étant observé que c'est la SCI, promoteur, qui a pourvu aux aménagements : retrait de terre et nivellement de sol, pour créer ce local qui est une dépendance de son studio comme le jardin et forme un ensemble indissociable de la partie habitable ; il est le seul à en disposer de l'accès et le syndicat ne justifie pas de l'intérêt commun de cet espace,
- l'assemblée générale n'avait pas le pouvoir de lui interdire des travaux dans ses parties privatives,
- à supposer que les travaux en cause aient affecté les parties communes de la copropriété, la résolution no 8 aurait due être votée suivant la majorité de l'article 26, ce qui n'a pas été le cas,
- il y a eu abus de majorité dans la mesure où la résolution no 7 de la même assemblée générale a autorisé la régularisation administrative d'appropriation de parties communes par des copropriétaires mais pas la sienne, ce qui rompt l'égalité entre les copropriétaires, certains ayant modifiés les vides sanitaires, ajouts de baies vitrées, de volets et de climatiseurs sans que la copropriété ne réagisse,
- ses menus travaux n'ont pas porté atteinte à la structure qu'ils consolident au contraire et pouvaient être réalisés par une entreprise exerçant une autre activité en saison ; ils sont conformes à l'intérêt collectif puisqu'il a réalisé à ses frais la remise en état d'un local dégradé par l'humidité,
- les murs et arrivées d'eau sont restés accessibles à tous,
- le silence gardé par le syndic lors des travaux ostensible interdit au syndicat d'invoquer désormais les irrégularités, s'agissant d'une renonciation implicite,
- la remise en état réclamée doit être rejetée, comme abusive, en raison de la différence de traitement avec les autres copropriétaires ayant bénéficié de négociations avec la copropriété,
- subsidiairement, l'intégralité de l'assemblée générale doit être annulée car le syndicat ne prouve pas avoir convoqué tous les copropriétaires dont lui-même, ce qui lui porte préjudice, tout le monde n'ayant pas pu voter ; de même, le procès verbal ne mentionne pas le résultat de chaque vote et notamment pas le nom des copropriétaires ayant voté contre la résolution et ce même procès verbal n'a pas été signé par les deux scrutateurs ; enfin, la convocation à cette assemblée générale est nulle pour défaut de communication de l'ordre du jour, la convocation n'en faisant pas mention, ce qui l'a empêché de faire valoir sa position ; le projet de résolution sur la question n'a pas été joint à la convocation, en violation du décret du 17 mars 1967.

L'ordonnance de clôture est en date du 29 juin 2016.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le fond :

L'annulation d'un arrêt laisse subsister comme passées en force de chose jugée toutes les parties de la décision qui n'ont pas été attaquées par le pourvoi.

Au vu de l'arrêt de cassation partielle de la Cour de cassation en date du11 mars 2014 et du jugement en date du 2 novembre 2010, seules restent dans le débat les questions de la nature du local litigieux situé en sous-sol de l'immeuble sous le studio et de l'annulation des résolutions du paragraphe 8 de l'assemblée générale du 2 août 2008 ; cette assemblée générale du 2 août 2008 est définitivement validée en ses autres résolutions et la demande d'annulation la concernant dans son entier est, en conséquence, sans objet.

Aux termes de article 3 de la loi du 10 juillet 1965 sont communes les parties des bâtiments affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux et, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : le sol, le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement communs et sont réputées droits accessoires aux parties communes le droit d'affouiller...

Ces dispositions, qui ne sont pas d'ordre public, n'ont qu'un caractère supplétif et les copropriétaires ont toute latitude pour y déroger en restreignant ou, au contraire, en augmentant la consistance des parties communes ou des parties privatives de leur immeuble, dans le règlement de copropriété.

En l'espèce, M. X... a acquis le lot 769 aux termes d'un acte de vente du 29 juillet 1981 qui le désigne comme le lot 106, consistant en la propriété d'un studio au rez de chaussée comprenant : un séjour, placard, salle d'eau avec douche et WC, cuisinette, terrasse et jardin privatif et les 450/ 1 000 000 parties communes générales. La cour ne saurait tenir compte de la mention manuscrite faisant état d'une " cave " sur l'acte communiqué par l'intimé, sans autre précision, cette mention n'étant pas contresignée par les parties à l'acte ni par son rédacteur, d'autant que le syndicat produit, pour sa part, la copie de l'acte, signé par les parties qui ne porte nullement cette mention ; ce titre de propriété détaillé ne vise aucun local en sous-sol ; il résulte en outre de l'attestation de Mme A...que, sous l'immeuble se situe un grand vide sanitaire en rapport avec la surface totale du bâtiment, soit au delà de l'appartement de l'intimé ; pour sa part, M. B..., mandataire de la SCI venderesse, atteste qu'aucun des bungalows n'a été vendu avec un sous-sol, même si certains en comportaient selon la configuration du terrain ; par ailleurs, il ressort du règlement de copropriété que si, en ce qui concerne les unités d'habitation individuelles, les fondations de chaque bungalow sont des parties privées, tel n'est pas le cas des unités d'habitation groupées (comme celle dans lequel se situe le lot de M. X...), pour lesquelles la description détaillée des parties privées ne permet pas de retenir que le vide sanitaire en fasse partie ; bien au contraire, ce règlement de copropriété, dans sa section II, précise que les parties communes générales comprennent la totalité du sol, y compris celui sur lequel sera ou seront construits des bâtiments ou installations quelconques et, en général, tous les locaux ou services communs à l'ensemble des usagers ; il indique également comme étant des parties communes : tout ce qui forme l'ossature de l'immeuble dans son ensemble, l'article 5 y incluant le socle et l'ossature des balcons et terrasses ; or, M. X... ne conteste pas que l'espace qu'il revendique résulte de la déclivité naturelle du terrain et qu'il a pour fonction de permettre à l'immeuble de rester droit, compte tenu de la pente ; ce vide sanitaire, non aménagé ni arasé à l'origine, son sol étant en pente, a pour fonction la protection du gros-oeuvre et de la stabilité du bâtiment ainsi que cela est confirmé par les plans produits par l'intimé (sa pièce 23), lequel n'est donc pas fondé à soutenir qu'il en a seul l'utilité, d'autant que le volume originel n'était pas vide ainsi qu'il l'affirme mais partiellement comblé par de la terre ; il n'est pas démontré que M. X... soit le seul à avoir un possible accès à cet espace qui, au vu des photographies produites, est librement et uniquement accessible par l'extérieur ; la lettre de Mme C...en date du 5 juin 1981 ne saurait valoir cession du vide sanitaire, nul ne pouvant céder plus de droit qu'il n'en a, et le titre de M. X... ne mentionne nullement une telle cession, contraire aux stipulations du règlement de copropriété qui n'a pas été régulièrement modifié ; en outre, M. B..., représentant la société venderesse lors de la signature de l'acte de vente, conteste les affirmations de l'intimé selon lesquelles ce serait lui et son entreprise qui auraient aménagé cet espace, affirmations qui ne sont corroborées par aucune pièce technique ni facture antérieures ou contemporaines de l'acquisition ; cet espace ne saurait non plus être qualifié de dépendance du lot de M. X..., au regard de sa fonction et de sa nature ; en conséquence, les droits privatifs de l'intimé ne sauraient inclure le vide sanitaire, lequel est réputé partie commune aux termes de ce règlement de copropriété.

Ne disposant pas d'un juste titre, il ne peut se réclamer de la prescription acquisitive abrégée de l'article 2272 du code civil ; dès lors, le délai de prescription acquisitive requis est trentenaire et il appartient à M. X... de démontrer qu'à la date de son assignation introductive d'instance le 17 novembre 2008, il s'était comporté en propriétaire depuis au moins trente ans en justifiant d'un usage privatif exclusif, continu, ininterrompu, régulier, c'est à dire depuis au moins 1978, ce qu'il ne fait pas, ayant acquis le lot 106 le 29 juillet 1981 ; s'il affirme que cet espace avait été transformé en cave par son auteur, cela ne résulte d'aucune des pièces produites et, en tout état de cause, il est défaillant à rapporter la preuve de cette transformation antérieurement au 17 novembre 1978.

En conséquence, s'agissant de travaux sur une partie commune, l'assemblée générale avait tout pouvoir pour délibérer sur ce sujet et le jugement sera infirmé en ce qu'il a implicitement reconnu le caractère de partie privative du vide sanitaire.

M. X... reconnaît qu'il a fait réaliser en 2007 des travaux importants ayant porté la hauteur de plafond de 1m/ 1m20 à 2m/ 2m20 et la surface totale au sol de 30 m ² à 45 m ² avec aménagement de fenestrons, absents à l'origine au vu des photographies produites, qui ont transformé cette partie commune en pièce habitable à son profit, sans autorisation préalable, et le fait que le syndic ne lui ait pas demandé de cesser ces travaux ne peut valoir accord de l'assemblée générale de copropriétaires, le syndic ne pouvant, en application des dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, se substituer à cette dernière au regard de sa seule qualité d'agent d'exécution des décisions du syndicat.

Dès lors, M. X... ne pouvait entreprendre de travaux sur cette partie commune, ces travaux étant susceptibles de porter préjudice à la copropriété, s'agissant d'une aliénation des parties communes sans autorisation du syndicat. La seule irrégularité de travaux entrepris sans cette autorisation permet à ce dernier d'exiger du copropriétaire responsable la remise des lieux dans leur état antérieur, sans même avoir à rapporter la preuve d'un préjudice et sans que ce dernier puisse se prévaloir des infractions au règlement de copropriété qu'ont pu commettre d'autres copropriétaires ; de ce fait, l'autorisation donnée au syndic d'agir en justice contre l'intimé pour obtenir la remise en état des lieux suite à l'aménagement irrégulier et solliciter sa condamnation à l'application d'un dédommagement ne saurait être annulée.

En ce qui concerne le refus opposé par la même résolution à la demande de régularisation de l'aménagement du vide sanitaire, M. X... n'est pas fondé à soutenir qu'il n'a pas présenté cette demande, laquelle figure au dernier paragraphe de sa lettre du 6 janvier 2008, adressée au syndic, qui lui demande de tenir compte de sa " déclaration officielle d'aujourd'hui pour la régularisation de cette rénovation ", formulation qui, contrairement à l'analyse des premiers juges, consiste bien en une demande d'autorisation à soumettre à l'assemblée générale des copropriétaires ; s'il soutient que ce refus est, en tout état de cause, constitutif d'un abus de majorité, d'autres copropriétaires ayant bénéficié d'un traitement amiable pour leur annexion des parties communes, il ne le démontre pas ; or, si une décision non inspirée par l'intérêt collectif ou rompant l'égalité entre copropriétaires est constitutive d'un abus de majorité, il appartient à la partie qui s'en prévaut de rapporter la preuve du caractère abusif de cette décision, laquelle ne devient pas abusive parce qu'elle lèse les intérêts d'un copropriétaire. En l'espèce, l'intimé ne démontre pas que d'autres copropriétaires auraient procédé à la modification et à l'aliénation de vides sanitaires ou de parties communes et que le syndicat l'aurait entériné ; en effet, la résolution no 7 vise à la régularisation administrative de travaux réalisés par des copropriétaires sur leurs parties privatives, s'agissant de la modification de bungalows, la résolution ayant été adoptée après production d'un rapport d'architecte (le rapport Melone) et décision de modification de l'état descriptif de division, et le compte rendu de la réunion du conseil syndical du 23 mai 2008 permet de constater que les travaux autorisés consistaient en l'ouvertures de fenêtres, de création d'une pièce par fermeture de terrasse et de réorganisation de bungalows, l'intimé en ayant également bénéficié pour 4m ² ; M. X... ne soutient ni ne démontre que le rapport Melone ait concerné également les travaux qu'il avait réalisés dans le sous-sol, lesquels, portant sur des parties communes, justifiaient d'un examen par une résolution séparée ; en outre, l'assemblée générale ne disposait d'aucun élément technique objectif lui permettant considérer que les travaux de M. X... ne portaient pas atteinte à la solidité et à l'intégrité de l'immeuble, s'agissant de l'excavation du sol soutenant celui-ci, alors que la lettre de l'intimé en date du 6 janvier 2008 fait état de la coupe du sol au disque et de la consolidation de la ceinture de protection du mur porteur avec béton armé, étant rappelé que l'immeuble a été implanté en considération de la configuration des lieux ; s'il affirme que d'autres copropriétaires ont transformé des vides sanitaires en locaux habitables, cela ne ressort que de ses seules affirmations, étant rappelé qu'aux termes du règlement de copropriété, les fondations des habitations individuelles sont des parties privatives ; surabondamment, la cour observe que les extraits de procès verbaux d'assemblée générale produits par M. X... autorisent des modifications de parties privatives et non pas des travaux sur des parties communes et qu'en outre l'assemblée générale de 1995 autorise le syndic à agir en justice contre les copropriétaires ayant construit sans respecter les règles, que le procès verbal de l'assemblée générale du 1er août 2014 démontre que le syndicat agit afin de faire respecter le règlement de copropriété. En conséquence, M. X... ne démontre ni abus de majorité ni traitement discriminatoire à son égard et la résolution attaquée ne saurait être annulée de ce chef.

M. X... n'est pas plus fondé à soutenir que la résolution n'a pas été voté à la bonne majorité dans la mesure ou, s'agissant de travaux sur des parties communes, la majorité requise est celle de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 dont M. X... n'allègue pas qu'elle n'ait pas été obtenue, et non pas celle de l'article 26 de la même loi.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a annulé les deux résolutions objets du paragraphe 8 de l'assemblée générale du 2 août 2008.

M. X... a réalisé des travaux entrant dans le champ des dispositions de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 sans solliciter autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; le syndicat est fondé à demander la remise en état des lieux, sans qu'il y ait lieu de faire droit à la demande de M. X... de voir désigner un expert pour évaluer l'intérêt de l'appelant à demander cette remise en état, s'agissant de faire cesser une atteinte aux parties communes ; en conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il n'a pas accueilli cette demande et l'intimé condamné à remettre les lieux en l'état sans que les frais de cette remise en état puisse être mis à la charge du syndicat qui n'est pas à l'origine des modifications ; cette remise en état sera ordonnée sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt ; le jugement est réformé de ce chef.

Sur les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L'équité commande de faire droit à la demande présentée par le syndicat au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile mais d'en réduire le montant à de plus justes proportions.

M. X..., partie succombante, sera débouté de sa demande de ce chef et supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Vu l'arrêt de la Cour de cassation en date du 11 mars 2014, statuant dans les limites de la cassation ordonnée par cet arrêt,

Dit sans objet la demande d'annulation de l'assemblée générale du 2 août 2008,
Infirme le jugement en date du 2 novembre 2010,
Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Dit que le local litigieux constitue une partie commune appartenant au syndicat de copropriétaires de La Marine de San Ambroggio à Lumio (Haute Corse),
Dit n'y avoir lieu à annulation de la résolution no8 de l'assemblée générale des copropriétaires du 2 août 2008,
Déboute M. Ngoc Danh X... de l'intégralité de ses demandes,
Condamne M. X... à remettre en état le local litigieux situé sous son lot de copropriété, no 106, quartier Piazze, Marine de San Ambroggio dans les deux mois suivant la signification du présent arrêt, sous astreinte de CENT EUROS (100 euros) par jour de retard passé ce délai,
Condamne M. X... à payer au syndicat la somme de TROIS MILLE EUROS (3000 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Le déboute de sa demande à ce titre,
Le condamne aux entiers dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT