Ch. civile A
ARRET No
du 31 AOUT 2016
R. G : 15/ 00470 MB-C
Décision déférée à la Cour : Ordonnance Référé, origine Tribunal d'Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 17 Avril 2015, enregistrée sous le no 12-15-42
X...Y...
C/
SCI S. C. I DE PIETRALBA
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
TRENTE ET UN AOUT DEUX MILLE SEIZE
APPELANTS :
M. Jean Paul X.........20090 AJACCIO
ayant pour avocat Me Jean Claude MANENTI, avocat au barreau d'AJACCIO
Mme Nathalie Y... épouse X.........20090 AJACCIO
ayant pour avocat Me Jean Claude MANENTI, avocat au barreau d'AJACCIO
INTIMEE :
SCI DE PIETRALBA prise en la personne de son représentant légal demeurant et domicilié au siège social 2 Boulevard SAMPIERO 20000 AJACCIO
ayant pour avocat Me Stéphane RECCHI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 mai 2016, devant Mme Micheline BENJAMIN, Conseiller, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. François RACHOU, Premier président Mme Micheline BENJAMIN, Conseiller Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 juillet 2016, prorogée par le magistrat par mention au plumitif au 31 août 2016.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. François RACHOU, Premier président, et par Mme Nadège ERND, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 10 juin 1996, la SCI Pietralba a loué à M. Michel X...et Mlle Nathalie Y..., un appartement à usage d'habitation, dans la résidence Pietralba, Immeuble Orazzi, situé à Ajaccio.
Ce bail a été conclu pour une durée de 6 ans prenant effet le 1er juillet 1996, moyennant un loyer annuel de 40 800 francs payable par fraction mensuelle.
Par acte d'huissier du 15 mai 2013, la SCI de Pietralba a fait délivrer à Mme Y... et M. X..., un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 4 212, 30 euros, au titre de loyers et charges impayés de février 2013 à mai 2013, outre le coût de l'acte.
Dénonçant des troubles de jouissance, M. et Mme X..., l'épouse née Y..., ont, par acte d'huissier du 27 juin 2013, assigné la SCI de Pietralba devant le juge des référés du tribunal d'instance d'Ajaccio.
Par ordonnance de référé, contradictoire, du 17 avril 2015, le juge des référés du tribunal d'instance d'Ajaccio a, notamment :
- débouté M. et Mme X...de l'intégralité de leurs demandes ;
- condamné à titre reconventionnel M. et Mme X...à payer à la SCI de Pietralba, la somme de 14 904, 49 euros au titre des loyers impayés entre février 2013 et mai 2014 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de sa décision ;
- condamné solidairement les époux X...aux entiers dépens.
Par déclaration reçue le 17 juin 2015, les époux X...ont interjeté appel de cette ordonnance.
Par leurs conclusions reçues le 02 novembre 2015, les appelants demandent à la cour d'infirmer l'ordonnance querellée et de :
- constater le paiement de la somme de 14 904, 49 euros, au titre des loyers impayés de février 2013 à mai 2014, en exécution de l'ordonnance de référé du 17 avril 2015,
- constater le paiement de la somme de 14 904, 49 euros en exécution du solde dû au 26 octobre 2015,
En conséquence,
- ordonner la réalisation par la SCI de Pietralba bailleresse des travaux de mise en conformité (élimination des insectes nuisibles, réparations des radiateurs, réparation voir changement des menuiseries), le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- ordonner la désignation de tel expert qu'il plaira à la cour avec les missions précisées au dispositif de leurs écritures,
- confirmer l'ordonnance de référé du 17 avril 2015 en ce qu'elle a débouté la SCI Pietralba de sa demande de résiliation du bail locatif,
- condamner la SCI de Pietralba au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ses conclusions reçues le 04 janvier 2016, la SCI de Pietralba demande à la cour de :
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a écarté la demande d'expertise des consorts X...et en conséquence,
A titre principal,
- dire et juger que M. et Mme X...étaient irrecevables à saisir le juge des référés,
- dire et juger que l'expertise non contradictoire produite par M. et Mme X...devra être écartée des débats comme non contradictoire,
- dire et juger que M. et Mme X...ne démontrent pas la réalité des faits invoqués, notamment la présence de nuisibles et le mauvais état des menuiseries,
A titre subsidiaire,
- désigner tel expert qu'il plaira à la cour et dire qu'il aura les missions précisées dans le dispositif de ses écritures,
- constater que la mesure d'expertise est réalisée dans l'intérêt exclusif de M. et Mme X...et leur en laisser la charge,
- dire et juger que dans l'intervalle M. et Mme X...demeurent tenus au paiement des loyers.
D'ORES ET DÉJÀ RECONVENTIONNELLEMENT
-dire et juger que le bail liant la SCI de Pietralba aux consorts X...est résolu un mois après le commandement de payer infructueux du 15. 05. 2013,
- prononcer la résolution du bail et l'expulsion des consorts X...des lieux dont s'agit avec assistance de la force publique si nécessaire,
- condamner par provision M. et Mme X...à lui payer la somme de la somme de 16 529, 36 euros, au titre des loyers et redevances d'occupation, selon décompte arrêté au 01 octobre 2015 établi après paiement de la somme de 14 904, 49 euros représentant partie des impayés en 1er instance,
- dire que le montant sera actualisé au jour du prononcé de l'arrêt à intervenir et majoré d'une somme de 883 euros/ mois à compter du 01. 11. 2015 à parfaite libération des lieux,
- condamner M. et Mme X...à payer la somme de 2. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- les condamner aux entiers dépens y compris les frais d'expertise et les frais liés au commandement de payer.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 06 janvier 2016.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions sus-visées et à l'ordonnance déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de réalisation des travaux
Le juge des référés a, au visa de l'article 849 du code de procédure civile, estimé que la seule pièce dite " rapport d'expertise de l'EIRL Bernard A..., ne permettait pas de retenir une démonstration rigoureuse sur la réalité incontestable des désordres énoncés.
Il a considéré que ce document ne pouvait recevoir la qualification judiciaire d'expertise judiciaire, M. A...n'étant pas sur la liste des experts de la cour d'appel et les opérations n'ayant pas été menées contradictoirement.
Il a également relevé que les locataires n'avaient jamais alerté leur bailleur sur les désordres que ceux-ci dénoncent aujourd'hui en justice.
Devant la cour, la SCI de Pietralba soulève l'irrecevabilité des demandes présentées par les appelants, en l'absence de mise en demeure du bailleur d'avoir à réaliser des travaux.
L'intimée, en se référant à l'application des dispositions de l'article 1146 du code civil, soutient que le locataire peut s'adresser au juge afin de contraindre le propriétaire d'effectuer les travaux, seulement à la suite d'une mise en demeure infructueuse.
En réplique sur ce point, les appelants font valoir que par courrier recommandé avec avis de réception du 26 octobre 2015, ils ont adressé une mise en demeure au bailleur, d'avoir à accomplir les travaux de remise en état lui incombant, et que dès lors, ils sont en conformité avec les dispositions légales.
En outre, les époux X...produisent devant la cour un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 15 juillet 2015 et affirment que désormais l'expertise de l'EIRL Bernard A..., sus-visée, n'est plus leur unique élément de preuve.
S'agissant de l'expertise de l'EIRL Bernard A..., l'intimée conclut à nouveau que cette dernière étant non contradictoire, n'a pas de valeur probante.
Au regard des dispositions de l'article 849 du code de procédure civile et au vu de l'ensemble des éléments et pièces versés aux débats, la cour estime que le juge des référés a pour de justes motifs, qu'elle approuve, débouter les époux X...de leur demande.
En effet, au regard des dispositions des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1146 du code civil, le locataire est tenu d'avertir en temps utile son bailleur et de lui adresser une mise en demeure de remplir ses obligations avant de l'en contraindre par la voie judiciaire.
Les appelants ne peuvent donc valablement se prévaloir d'une régularisation à posteriori, par leur mise en demeure adressée plus de deux ans après leur assignation du 27 juin 2013.
Par ailleurs, le procès-verbal de constat d'huissier du 15 juillet 2015, qui relève notamment de nombreux désordres caractérisés par la présence d'insectes nuisibles (cafards), par l'obsolescence des menuiseries et du système de chauffage, ainsi que les photos y annexées, ne permettent pas de constater l'imminence d'un dommage ou l'existence d'un trouble manifestement illicite, situations visées à l'article 849 sus-visé.
Au vu de ces éléments, en l'état du litige, le juge des référés a donc à une juste titre, considéré n'y avoir lieu d'ordonner une expertise.
Dans ces conditions, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ses dispositions ayant débouté les époux X...de leurs demandes.
Sur le paiement des loyers impayés
Le juge des référés a considéré qu'aucun élément dûment porté à sa connaissance relativement à l'état du logement loué ne permettait de justifier la cessation du paiement des loyers unilatéralement, par les époux X....
Devant la cour, les appelants affirment avoir payer le solde des loyers par l'intermédiaire de leur conseil à celui de l'intimée.
Cependant, le conseil de l'intimée, autorisé à l'audience du 09 mai 2016 a nous faire parvenir une note en délibéré afin de clarifier la question de l'encaissement du chèque des loyers remis en cours de procédure par le conseil des appelants, a, le même jour informé la cour que le chèque de 14 904, 49 euros, placé en CARPA le 06 novembre 2015 est revenu impayé le 19 novembre 2015 et a fait l'objet d'un deuxième rejet, après une nouvelle représentation en janvier 2016.
Par note en délibéré du 12 mai 2016, le conseil des appelants confirme que ce deuxième chèque émis le 23 octobre 2015 est revenu impayé le 19 novembre 2015.
Au vu de ces éléments et du décompte non contesté, produit pas l'intimée à la date du 01 octobre 2015, s'élevant à 16 529, 36 euros, à majorer d'une somme de 883 euros par mois à la date du prononcé de l'arrêt, il sera fait droit à la demande de l'intimée au paiement des sommes réclamées par cette dernière.
L'ordonnance querellée sera donc infirmée en son montant sur ce point.
Sur la demande de résolution du bail et l'expulsion des époux X...
A titre préliminaire, au vu de l'ordonnance de référé entreprise, la SCI de Pietralba n'a pas sollicité en première instance la résolution du bail et l'expulsion des locataires, le juge des référés n'a donc pas statué sur ces points.
Il résulte des pièces versées aux débats, que contrairement à leurs allégations, les appelants n'ont pas apuré leur dette qui ne cesse de s'accroître.
Par ailleurs, c'est dernier ne démontrent en rien leur bonne foi.
Il y a donc lieu de faire application de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail liant les parties.
En conséquence, la cour constatera la résolution du bail sus-visé et ordonnera l'expulsion des appelants.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il n'est pas inéquitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, l'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ses dispositions à ce titre et les parties seront déboutées de leurs demandes respectives sur ce même fondement, pour la procédure d'appel.
Les appelants, succombant en leur recours, supporteront les entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a condamné à titre reconventionnel M. Michel X...et Mme Nathalie X...née Y... à payer à la SCI de Pietralba, la somme de quatorze mille neuf cent quatre euros et quarante neuf euros (14 904, 49 euros) au titre des loyers impayés entre février 2013 et mai 2014 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de sa décision ;
Statuant à nouveau du chef infirmé,
Condamne par provision M. Michel X...et Mme Nathalie X...née Y..., à payer la SCI de Pietralba la somme de la somme de seize mille cinq cent vingt neuf euros et trente six centimes (16 529, 36 euros), au titre des loyers et redevances d'occupation arrêtée au 01 octobre 2015 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance querellée ;
Dit que cette somme sera actualisée au jour du prononcé de l'arrêt à intervenir et majorée d'une somme de huit cent quatre vingt trois euros (883 euros) par mois à compter du 01 novembre 2015 à parfaite libération des lieux ;
Y ajoutant,
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre les parties, sont réunies, un mois après le commandement de payer infructueux du 15 mai 2013 ;
Ordonne l'expulsion M. Michel X...et Mme Nathalie X...née Y... des lieux loués par la SCI de Pietralba, avec assistance de la force publique si nécessaire ;
Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de tous autres chefs de demandes ;
Condamne M. Michel X...et Mme Nathalie X...née Y... aux entiers dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
