Ch. civile A
ARRET No
du 31 AOUT 2016
R. G : 14/ 01044 MB-C
Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 02 Décembre 2014, enregistrée sous le no 13/ 00237
X...
C/
Y...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
TRENTE ET UN AOUT DEUX MILLE SEIZE
ARRET MIXTE
APPELANT :
M. François X... né le 12 Décembre 1940 à OUREAH (ALGERIE)... 20243 PRUNELLIL DI FIUMORBO
ayant pour avocat Me Françoise ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA
INTIMEE :
Mme Michèle Roseline Y... épouse A... née le 13 Juin 1952 à BASTIA (20200)... 20000 AJACCIO
ayant pour avocat Me Jean Louis SEATELLI de l'ASSOCIATION SEATELLI-GASQUET, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 mai 2016, devant Mme Micheline BENJAMIN, Conseiller, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. François RACHOU, Premier président Mme Micheline BENJAMIN, Conseiller Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 juillet 2016, prorogée par mention au plumitif au 31 août 2016.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. François RACHOU, Premier président, et par Mme Nadège ERND, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Mme Michèle Y... épouse A... est propriétaire d'une parcelle située sur la commune de Ghisonaccia, Cordon lagunaire, cadastrée section C no 2595, devenue no 2867 après division parcellaire, lieu-dit Chiusevia, par suite de l'attribution qui lui en a été faite aux termes d'un acte notarié de partage du 04 juin 2008, suite au décès de son père M. René Y....
M. François X... occupe une partie de cette parcelle en vertu d'un bail verbal conclu avec M. René Y..., sur laquelle il a construit un bungalow.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 décembre 2009, Mme A..., née Y... a, notamment, donné congé des lieux loués, à M. X... pour le 30 juin 2010.
Par acte d'huissier du 08 janvier 2013, Mme Y... épouse A... a assigné M. François X... devant le tribunal de grande instance de Bastia, en vue d'obtenir, principalement, l'expulsion de ce dernier, sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, ainsi que la fixation de l'indemnité qui lui est due au titre du droit d'accession, à la somme de 4 500 euros.
Par jugement contradictoire du 02 décembre 2014, le tribunal a :- déclaré irrecevable l'exception invoquée par François X... visant à l'incompétence du tribunal de grande instance de Bastia ;
- rejeté la n de non-recevoir soulevée par François X..., tirée de l'absence de demande de validation de congé ;- constaté la résiliation du bail liant M. X... et Mme Y..., épouse A..., portant sur le lot no 53 de la parcelle cadastrée section C no 2867, lieu-dit Chiusevia, sur la commune de Ghisonaccia, par effet du congé délivré par lettre recommandée avec accusé de réception le 29 décembre 2009, à la date du ler juillet 2010 ;
En conséquence,
- ordonné à M. François X... et à tous occupants de son chef de libérer les lieux objet du bail, à savoir le lot no 53 de la parcelle cadastrée section C no 2867, lieu-dit Chiusevia, sur la commune de Ghisonaccia, sans délai, à compter de la signification de sa décision, à défaut de libération spontanée, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter du délai d'un mois suivant la signi cation du jugement, et pendant un an ;
- condamné M. X... à payer à Mme Y..., épouse A..., une indemnité d'occupation annuelle de 990, 91 euros à compter du ler janvier 2012, et jusqu'à départ effectif des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 08 janvier 2013 ;
- fixé l'indemnité d'accession due par M. X... à Mme Y..., épouse A..., à 4 500 euros (quatre mille cinq cents euros) en remboursement du bungalow construit par M. X... sur le lot no 53 de la parcelle ci-dessus désignée ;
- jugé que M. François X... pourra exercer son droit de rétention sur l'immeuble dans l'attente du paiement de l'indemnité d'accession ;
- donné acte, et en tant que de besoin l'y condamner, à Mme Michèle Y... épouse A..., de ce qu'elle propose de séquestrer une somme de 4 500 euros (quatre mille cinq cents euros), à titre d'indemnité d'accession, entre les mains de l'huissier instrumentaire préalablement à la signification de sa décision qui ordonne l'expulsion de M. X... ou préalablement à tout acte d'exécution ayant pour objet l'expulsion du preneur en vertu de sa décision de justice devenue dé nitive ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- condamné M. X... à payer une somme de 1 500 euros à Mme Y..., épouse A..., sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. X... aux entiers dépens de l'instance ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration reçue le 29 décembre 2014, M. X... a interjeté appel de cette décision.
Par ses conclusions récapitulatives reçues le 29 septembre 2015, l'appelant demande à la cour d'infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et de :
- déclarer la demande présentée non fondée et en tout état de cause irrecevable en application des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, en l'absence de demande de validation du congé délivré le 23/ 09/ 2009,
- dire et juger que le bail liant les parties s'analyse en un bail à construction régi par les dispositions de l'article L251-1 et suivant du code de la construction et de l'habitation,
- dire et juger que le bail qui n'est pas arrivé à terme doit se poursuivre,
- dire et juger en tant que de besoin que Mme A... a renoncé à se prévaloir du congé délivré le 23/ 09/ 2009 en discutant et obtenant postérieurement une augmentation du prix du loyer,
- dire et juger la demande non fondée, le bungalow étant situé sur le Domaine Public Maritime,
Subsidiairement et non autrement,
- enjoindre à Mme A... sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir de justifier précisément par des calculs chiffrés de son offre d'indemnisation du coût des matériaux et de la main d'œuvre à la date de sa proposition,
- condamner Mme A... à lui verser la somme de 7 000 euros HT sait 8 400 euros TIC au titre de ses frais irrépétibles (article 700 du code de procédure civile), ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel (articles 695 et 696 du même code),
- ordonner une expertise en donnant pour mission à l'expert commis de chiffrer le coût des matériaux et de la main d'œuvre à ce jour pour réaliser l'ouvrage.
Par ses conclusions reçues le 30 avril 2015, Mme Y... épouse A... demande à la cour de :
- valider le congé donné le 23 décembre 2009, par Mme Michèle A..., pour le 30 juin 2010 à minuit et constater, en conséquence, la résiliation du bail,
- ordonner à M. François X... et à tous occupants de son chef de libérer les lieux objet dudit bail, sans délai à compter de la signification du jugement à intervenir,
A défaut de libération spontanée, ordonner l'expulsion de M. François X... des lieux objet du bail ainsi que de tous occupants de son chef, et si besoin, avec l'assistance de la force publique et le concours d'un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, l'astreinte commençant à courir à l'expiration d'un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir et pendant un an,
- fixer l'indemnité d'accession due à M. François X... au titre de l'acquisition de la construction par le propriétaire, à la somme de 4 500 euros,
Subsidiairement, si la juridiction de céans croyait devoir ordonner une expertise,
- dire que la mission de l'expert aura pour objet de fournir à la juridiction saisie les éléments techniques et de faits lui permettant de fixer la somme correspondant au coût des matériaux et au prix de la main d'œuvre estimés à la date du remboursement compte tenu de l'état dans lequel se trouve la construction,
- fixer à la somme de 82, 85 euros l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. François X... à compter du 31 juillet 2010, jusqu'au départ effectif des lieux,
- condamner M. François X..., en tant que de besoin, au paiement de ladite somme,
- dire que cette somme produira intérêts à compter du 8 janvier 2013,
Subsidiairement, si par extraordinaire la cour infirmait le jugement entrepris en ce qu'il a fixé à 4 500 euros l'indemnité d'accession due par le propriétaire, fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 800 euros, et encore plus subsidiairement désigner tel expert avec pour mission de fournir à la juridiction tous éléments techniques et de fait lui permettant de fixer l'indemnité d'occupation,
- dire que le preneur pourra exercer son droit de rétention jusqu'au paiement de l'indemnité d'accession,
- lui donner acte de ce qu'elle séquestrera l'indemnité d'accession de 4 500 euros ou l'indemnité fixée à dire d'expert, entre les mains de l'huissier instrumentaire, préalablement à la signification d'une décision exécutoire ordonnant l'expulsion de M. François X... ou préalablement à tout acte d'exécution ayant pour objet l'expulsion du preneur en vertu d'une décision devenue définitive,
- en tant que de besoin, ordonner ce séquestre,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. François X... à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, y ajoutant,
- condamner M. X... à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. X... aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 04 novembre 2015.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions sus-visées et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de demande de validation du congé
Le tribunal a relevé que Mme A... avait donné congé à M. X..., par lettre recommandée avec accusé de réception noti ée le 29 décembre, pour le 30 juin 2010 à minuit.
Il a retenu, au visa des articles 122 du code de procédure civile et 1736 du code civil, que la validation de ce congé n'était pas une condition préalable et nécessaire à obtenir un titre exécutoire visant à l'expulsion du locataire, estimant que le congé délivré ne constituant en l'espèce, qu'un moyen de droit visant à asseoir le bien-fondé d'une prétention tendant à l'expulsion du locataire.
En outre, il a ajouté, à titre superfétatoire, que Mme A... avait effectivement sollicité de manière surabondante la validation du congé en cause.
En cause d'appel, M. X... soulève à nouveau l'irrecevabilité de la demande de Mme A..., sur le fondement de l'article 122 du code de procédure civile, en l'absence de demande de validation du congé délivré le 23 septembre 2009.
Il soutient que le tribunal ne pouvait implicitement valider un congé dont la validation n'était pas sollicitée et que ce faisant celui-ci a statué nécessairement ultrapetita.
Il fait aussi valoir que les moyens de fin de non-recevoir énumérés à l'article 122 du code de procédure civile ne sont pas limitatifs et que ce moyen permettant de rejeter la demande sans qu'il soit examiné au fond, constitue bien une fin de non-recevoir.
L'intimée conclut, en se référant à la motivation du tribunal, que ce moyen a été écarté à bon droit.
Elle ajoute, à titre surabondant, que ses conclusions adressées au tribunal contiennent la demande suivante : " valider le congé donné le 23 décembre 2009 par Madame Michèle A... pour le 30 juin 2010 à minuit et constater en conséquence la résiliation du bail. "
A défaut d'élément nouveau, la cour estime que les premiers juges ont fait une juste appréciation des faits de la cause et du droit des parties, et ont estimé à bon droit, sans avoir statué ultra petita, que la validation du congé n'était pas exigée pour obtenir l'expulsion du locataire.
En effet, aucune disposition légale et en l'espèce, s'agissant d'un bail verbal, aucune convention entre les parties n'impose à Mme A... en sa qualité de bailleur, de solliciter la validation du congé donné à M. X..., en sa qualité de locataire verbal, préalablement à sa demande d'expulsion de ce dernier.
Dès lors, l'appelant ne peut valablement de prévaloir de ce moyen au titre d'une fin de recevoir, lequel comme l'ont justement souligné les premiers juges, ne peut justifier l'irrecevabilité de la demande de Mme A....
Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement querellé sur ce point.
Sur la nature du bail liant les parties
Le tribunal a, au visa de l'article L 251-1 du code de la construction et de l'habitation, retenu, d'une part, qu'aucune commune intention des parties ne s'évinçait des pièces versées aux débats et, d'autre part, que M. X... ne rapportait pas la preuve de ce qu'il s'était engagé, à titre principal, à édifier une construction sur le terrain loué ou encore que le bail avait été conclu pour une durée de 50 ans.
L'appelant soutient à nouveau devant la cour que le bail litigieux est un bail à construction, en reprenant ses moyens et arguments de première instance, estimant que le tribunal n'a pas analysé la volonté des parties contractantes, qui doit primer dans l'interprétation des conventions.
M. X... fait à nouveau valoir qu'il s'acquittait de la taxe foncière, ce qui implique, selon lui, qu'il soit titulaire d'un droit réel et ne peut se concevoir que dans le cadre du bail à construction.
L'appelant affirme que le bail à construction correspond à l'évidence à la volonté des parties, ce dernier souhaitant jouir d'une maison secondaire pendant toute la durée du bail, soit 150 ans et le bailleur s'étant engagé à lui payer une indemnité pour l'accession à la construction en fin de bail.
De son côté, l'intimée conclut que le preneur est assujetti à la taxe foncière s'agissant de la construction et que la bailleresse est assujettie à la taxe foncière en ce qui concerne la parcelle.
Elle affirme qu'aucune commune intention des parties ne s'évince des pièces produites aux débats, en l'absence de bail écrit et que l'appelant ne rapporte aucunement la preuve de ce qu'il s'est engagé à titre principal à édifier la construction érigée sur le terrain litigieux ou encore que le bail a été conclu pour une durée de cinquante ans.
Elle ajoute qu'un bail à construction doit contenir une obligation de construire, or, M. X... avait été autorisé par feu M. René Y... à implanter sur la parcelle une habitation légère de type bungalow.
Elle précise qu'un bail à construction est conclu pour une durée qui est obligatoirement comprise entre 18 et 99 ans, or le bail verbal consenti par M. René Y... à l'appelant était un bail à durée indéterminée qui pouvait prendre fin à tout moment en respectant un délai d'usage.
L'intimée relève qu'un bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier, et doit en conséquence, être établi par acte authentique et publié au Fichier Immobilier, tel n'est pas le cas en l'espèce.
Elle fait état de différentes décisions de justice l'opposant à d'autres preneurs de parcelles également situées sur le même cordon lagunaire et pour des faits similaires à celui de la présente espèce, aux termes desquelles il a été jugé que le bail litigieux ne pouvait être qualifié de bail à construction.
Après analyse de l'ensemble des éléments et pièces versés aux débats, la cour estime, comme les premiers juges, que le bail verbal litigieux ne peut être qualifié de bail à construction, faute par M. X... de démontrer que telle était l'intention des parties.
En effet, le règlement de la taxe foncière par le preneur, ne suffit à établir la preuve de l'existence d'un bail à construction.
En outre, la durée du bail à construction, qui constitue l'une des trois caractéristiques du bail à construction, doit être comprise entre 18 et 99 ans, en l'espèce, faute de preuve sur la durée de 50 ans alléguée par l'appelant, celle-ci est indéterminée.
S'agissant l'obligation de construire, autre élément qui conditionne la qualification juridique de bail à construction, celle-ci ne résulte pas de l'analyse des pièces produites.
Par ailleurs, l'appelant affirme que le bailleur s'étant engagé à lui payer une indemnité pour l'accession à la construction en fin de bail, sans toutefois apporter la preuve de cette allégation.
Enfin, M. X... ne peut valablement se prévaloir d'un droit réel, troisième caractéristique du bail à construction, au seul motif que ce dernier règle la taxe foncière, le paiement de cette taxe par ce dernier, pouvant résulter d'un accord avec le bailleur, en dehors du cadre juridique du bail à construction.
Au vu de ces éléments, il y a lieu de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a considéré, à juste titre, que le bail verbal litigieux n'était ps un bail à construction.
Sur la renonciation au congé par Mme A...
Le tribunal a relevé que le 29 décembre 2012 les époux X... avaient adressé un chèque de 1 981, 82 euros correspondant au paiement des années de location 2010 et 2011, et a estimé que le fait par la bailleresse d'avoir encaissé ce chèque, n'était pas suffisant, à défaut d'autres éléments, pour faire valoir que cette dernière avait renoncé au bénéfice des effets du congé notifié au preneur le 23 décembre 2009.
En cause d'appel, M. X... soutient à nouveau que Mme A... a bien renoncé au congé qu'elle a délivré, en accomplissant postérieurement à celui-ci des actes totalement incompatibles avec ledit congé.
Il fait valoir que l'intimée a postérieurement au congé, négocié le montant d'une nouvelle location et procédé à une augmentation du loyer, traduisant ainsi son intention de voir pérenniser le rapport locatif et donc de renoncer implicitement audit congé et que cette dernière n'a pas accepté les règlements ni les a réclamés, au titre d'indemnité d'occupation.
Mme A... réplique qu'elle a perçu les sommes payées par l'appelant, à titre de provision sur les indemnités d'occupation dues depuis la date d'effet du congé, et produit une ordonnance de référé à cet effet.
Elle ajoute avoir accepté de différer la reprise des lieux par pure bienveillance eu égard à l'ancienneté de la relation ayant existé entre son père et M. X....
En l'absence d'éléments nouveaux, la cour estime que les premiers juges ont fait une juste appréciation des faits de la cause et du droit des parties et ont pour de justes motifs, qu'elle approuve, considéré que Mme A... n'avait pas renoncé au bénéfice du congé litigieux.
Le jugement querellé sera donc confirmé en ses dispositions sur ce point.
Sur la situation de la construction sur le domaine public maritime
Le tribunal, au visa des articles L2111-4 et L2111-5 du même code général de la propriété des personnes publiques et au vu des pièces soumises à son appréciation, a considéré que M. X... ne rapportait pas la preuve que la partie de la parcelle où se trouve édifiée la construction litigieuse faisait partie du domaine public.
L'appelant reprend ses moyens et arguments de première instance soutenant que son bungalow se situe en un endroit couvert et découvert par la mer et donc qu'il est bien situé sur le domaine public maritime, en vertu de l'article 1er de la loi du 28 novembre 1963.
Il s'appuie sur une photo des lieux montrant son bungalow envahi par la mer sans qu'il s'agisse de perturbations météorologiques exceptionnelles.
M. X... fait aussi valoir que le domaine public maritime est actuellement en évolution et ajoute qu'il justifie avoir écrit le 16 février 2015 à la D. D. T. M. un courrier sollicitant la délimitation du domaine public maritime.
L'intimée réplique que la délimitation des domaines publics doit être constatée par un arrêté préfectoral ou par un décret en Conseil d'Etat et qu'en l'espèce, l'appelant ne verse aucun des actes visés par les dispositions du code général de la propriété des personnes publiques.
Au regard des dispositions légales sus-visées et vu de l'ensemble des pièces versées aux débats, les premiers juges ont fait une juste appréciation des faits de la cause et du droit des parties.
En effet, en l'espèce, il n'est pas établi que le terrain d'assiette de la construction litigieuse, édifiée par l'appelant, se situe dans le domaine public maritime, dont la délimitation ne peut résulter que d'un acte administratif régulièrement publié.
Le jugement querellé sera donc confirmé en ses dispositions sur ce point.
Sur l'indemnité d'accession due à M. X...
En cause d'appel, M. X... soutient que le débiteur d'une offre doit en assurer l'exécution en formulant une offre pouvant être contrôlée et fait valoir, qu'en l'espèce, que Mme A... ne donne aucune évaluation du coût des matériaux et de la main d'oeuvre pouvant être discutée.
L'intimée conclut qu'elle dispose d'éléments suffisants pour fixer l'indemnité due à l'appelant à la somme de 4. 500 euros.
Elle ajoute que cette offre avait été exprimée dans le congé du 23 décembre 2009 et n'avait suscité aucune contestation de la part de M. X....
En l'espèce, le principe de l'indemnisation de M. X..., due sur le fondement de l'article 555 du code civil, n'est pas contesté.
En ce qui concerne, le montant de cette indemnité, il convient de constater que l'intimée n'a pas produit devant la cour, les éléments dont elle dispose, selon ses écritures, pour l'avoir fixé à la somme de 4 500 euros.
Dans ces conditions, au regard des dispositions de l'article 555 précité, il y a lieu de faire droit à la demande de l'appelant tendant à enjoindre l'intimée à justifier de cette offre.
En l'état, il n'y a pas lieu d'ordonner une expertise à ce sujet, les parties seront donc déboutées de leurs demandes respectives de désignation d'un expert, formulées à titre subsidiaire.
Sur l'indemnité d'occupation due par M. X...
L'intimée sollicite la confirmation du jugement querellé en ses dispositions fixant l'indemnité d'occupation annuelle due par M. X..., à la somme de 990, 91 euros à compter du 08 janvier 2013 et subsidiairement la désignation d'un expert pour fournir à la juridiction tous éléments lui permettant de fixer cette indemnité.
Au vu de ses écritures, l'appelant ne conteste pas la décision des premiers juges sur ce point.
Dans ces conditions et à défaut d'éléments nouveaux, le jugement querellé sera confirmé en ses dispositions sur ce point.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
L'équité commande faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Mme Y... épouse A..., le jugement querellé sera donc confirmé en ses dispositions à ce titre.
M. X... sera condamné à payer à l'intimée la somme de 2 500 euros, sur ce même fondement, pour la procédure d'appel.
L'appelant, succombant en son recours, supportera les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a fixé l'indemnité d'accession due par M. X... à Mme Y..., épouse A..., à 4 500 euros (quatre mille cinq cents euros) ;
Statuant à nouveau du chef infirmé,
Avant dire-droit sur ce point,
Enjoint Mme Michèle Y... épouse A... de justifier par des calculs chiffrés, de son offre d'indemnisation du coût des matériaux et de la main d'œuvre à la date de sa proposition ;
A cet effet, renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du mercredi 09 novembre 2017 ;
Dit n'y avoir lieu à ordonner une astreinte ;
En conséquence,
Sursis à statuer ce point ;
Y ajoutant,
Condamne M. François X... à payer à Mme Michèle Y... épouse A..., la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d'appel ;
Déboute les parties de tous autres chefs de demandes ;
Condamne M. François X... aux entiers dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
