Ch. civile A
ARRET No
du 06 JUILLET 2016
R. G : 14/ 00822 FL-C
Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 04 Septembre 2014, enregistrée sous le no 13/ 00473
EURL CORSICA LOCATION 2B SCI BORGO VALROSE LES CHENES
C/
X...SCI BORGO VALROSE LES CHENES
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
SIX JUILLET DEUX MILLE SEIZE
APPELANTE :
EURL CORSICA LOCATION 2B poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège RN 193-893 Avenue de Valrose 20290 BORGO
ayant pour avocat Me Jean André ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA
APPELANTE ET INTIMEE :
SCI BORGO VALROSE LES CHENES dénonce de procédure et assignation en intervention forcée du liquidateur judiciaire 837 Avenue de Valrose 20290 BORGO
ayant pour avocat Me Agnès MICHELETTI GRIMALDI, avocat au barreau de BASTIA
INTIME :
M. Pierre Paul X...Es-qualités de « Administrateur judiciaire » de la « l'EURL CORSICA LOCATION 2B » ... 20289 PIETRANERA
ayant pour avocat Me Jean André ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 mai 2016, devant la Cour composée de :
Mme Françoise LUCIANI, Conseiller, magistrat du siège présent le plus ancien dans l'ordre des nominations à la Cour, faisant fonction de président de chambre, Mme Judith DELTOUR, Conseiller Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 juillet 2016.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Françoise LUCIANI, Conseiller, et par Mme Nadège ERND, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Suivant acte sous seing privé du 28 janvier 2011 la SCI Borgo Valrose Les Chênes a donné à bail commercial à l'EURL Corsica Location 2B des locaux situés 839 avenue de Valrose à Borgo moyennant un loyer de 2 000 euros annuel.
Faisant valoir qu'il avait été victime d'un incendie en juillet 2012, le preneur a par courrier recommandé du 17 septembre 2012 donné congé au bailleur à compter du 1er octobre 2012.
Contestant à la fois la forme et la motivation du congé, la SCI Borgo Valrose Les Chênes a saisi le tribunal de grande instance de Bastia pour obtenir la nullité du congé, la résiliation judiciaire du bail commercial avec toutes conséquences de droit ainsi que des dommages-intérêts, et subsidiairement le paiement de six mois de préavis.
Suivant jugement contradictoire du 4 septembre 2014, le tribunal de grande instance de Bastia a :
• dit que le bail liant la SCI Borgo Valrose Les Chênes et l'EURL Corsica Location 2B n'a pas été résilié de plein droit ;
• constaté que la demande de résiliation du bail a été acceptée par le propriétaire par courrier du 20 septembre 2012 ;
• condamné l'EURL Corsica Location 2B à payer à la SCI Borgo Valrose Les Chênes la somme de 12 000 euros représentant le délai de préavis de six mois ;
• débouté la SCI Borgo Valrose Les Chênes de sa demande de dommages et intérêts ;
• débouté l'EURL Corsica Location 2B de sa demande de remboursement des frais de nettoyage et de sa demande de remboursement de la somme de 17 525, 58 euros représentant les loyers de juillet à septembre ;
• ordonné l'exécution provisoire ;
• condamné l'EURL Corsica Location 2B à payer à la SCI Borgo Valrose Les Chênes la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
• débouté l'EURL Corsica Location 2B de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
• condamné l'EURL Corsica Location 2B aux dépens, y compris les frais de constat d'huissier du 31 octobre 2012.
L'EURL Corsica Location 2B a formé appel de cette décision le 13 octobre 2014.
Par acte d'huissier du 18 juin 2015, la SCI Borgo Valrose Les Chênes a fait assigner en intervention forcée Me X..., en sa qualité de liquidateur de l'EURL Corsica Location 2B.
Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 26 août 2015.
Dans ses dernières conclusions déposées le 3 novembre 2015 Me X... es qualités demande à la cour d'infirmer le jugement et statuant à nouveau :
• de dire que le bail est résilié de plein droit au 21 juillet 2012 du fait de l'impossibilité pour l'EURL Corsica Location 2B d'exploiter normalement les locaux en raison de l'incendie,
En conséquence :
• de condamner la SCI Borgo Valrose Les Chênes à payer à Me X..., en sa qualité de liquidateur de l'EURL Corsica Location 2B la somme de 5 555, 61 euros représentant les loyers de juillet à septembre,
À titre subsidiaire :
• de constater que le bail a été résilié à la demande du preneur en application de l'alinea 2 de l'article 1722 du code civil,
• de constater que l'incendie présente pour le locataire les caractères d'imprévisibilité et irrésistibilité propres à la force majeure,
• de juger que l'EURL Corsica Location 2B n'avait pas à respecter un quelconque préavis,
• de dire que la SCI Borgo Valrose Les Chênes a manqué à son obligation d'assurer à son preneur une jouissance paisible des lieux,
En tout état de cause :
• de débouter la SCI Borgo Valrose Les Chênes de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
• de condamner la SCI Borgo Valrose Les Chênes à payer à Me X..., en sa qualité de liquidateur de l'EURL Corsica Location 2B la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions déposées le 9 mars 2015, la SCI Borgo Valrose Les Chênes demande à la cour :
• de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'absence de résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties,
• de l'infirmer pour le surplus et par conséquent statuant à nouveau :
• de dire le congé du 17 septembre 2012 nul pour défaut de forme et infondé sur le fond,
Par conséquent :
• de constater la poursuite du bail du 28 janvier 2011 jusqu'au prononcé de la décision à intervenir,
• de prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du jugement à intervenir en raison du comportement fautif de l'EURL Corsica Location 2B,
• de condamner l'EURL Corsica Location 2B à payer à la SCI Borgo Valrose Les Chênes le montant des loyers, à savoir la somme de 2 000 euros par mois jusqu'à la date du jugement à intervenir prononçant la résiliation du bail aux torts du locataire,
• de condamner l'EURL Corsica Location 2B à payer à la SCI Borgo Valrose Les Chênes à titre d'indemnité la somme de 2 000 euros par mois jusqu'à la relocation du local,
• de condamner l'EURL Corsica Location 2B à payer à la SCI Borgo Valrose Les Chênes la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts du fait du préjudice subi par le départ anticipé de l'EURL Corsica Location 2B,
À titre infiniment subsidiaire, si la cour devait considérer le congé du 17 septembre 2012 comme valable :
• de constater le non-respect du préavis par l'EURL Corsica Location 2B,
• de condamner l'EURL Corsica Location 2B à payer à la SCI Borgo Valrose Les Chênes la somme de 12 000 euros au titre des six mois de préavis,
• de condamner l'EURL Corsica Location 2B à payer à la SCI Borgo Valrose Les Chênes la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts en raison du préjudice subi par la SCI bailleresse du fait du départ impromptu de l'EURL Corsica Location 2B,
En toute hypothèse :
• de condamner l'EURL Corsica Location 2B au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
• de condamner l'EURL Corsica Location 2B au paiement des entiers dépens comprenant les frais de constat d'huissier du 31 octobre 2012.
L'ordonnance de clôture est datée du 4 novembre 2015.
SUR CE :
Pour s'opposer aux demandes de la SCI Borgo Valrose Les Chênes, fondées notamment sur l'article L 145-9 du code de commerce, l'EURL Corsica Location 2B invoque l'article 1722 du code civil en soutenant que l'incendie survenu en juillet 2012 l'a empêchée d'exploiter les locaux et que le bail s'est trouvé résilié de plein droit. Cependant, comme le premier juge, la cour ne peut que constater qu'aucun document ne démontre que les locaux loués étaient endommagés au point de rendre impossible l'exercice de l'activité commerciale du locataire depuis l'incendie.
En effet, si la réalité de l'incendie survenu le 21 juillet 2012 n'est pas contestée, aucun constat, aucune photographie des lieux après le sinistre, n'est versé aux débats, propre à établir avec certitude la nature et l'importance des dégâts, ainsi que leur incidence sur l'activité du locataire. L'EURL Corsica Location 2B n'a écrit que le 17 septembre 2012, soit deux mois plus tard, au propriétaire, pour se plaindre de ce qu'il n'avait « pris aucune mesure afin que l'activité puisse se poursuivre normalement », mais ce courrier ne comporte aucune indication précise sur la nature des travaux à effectuer. Le propriétaire a répondu en affirmant que l'exercice de l'activité commerciale n'était pas impossible et qu'il avait accepté un devis concernant le remplacement des fenêtres. Il ajoute avoir mis à la disposition du locataire un « Algeco » à titre gracieux. Le constat du 31 octobre 2012 démontre que des fenêtres endommagées ont été remplacées, mais rien n'indique qu'entre l'incendie et le départ du locataire le local était dépourvu de tout système de fermeture et que l'EURL Corsica Location 2B, entreprise de location de véhicules, et achat vente de véhicules, n'a pu exercer son activité.
Il en résulte que l'EURL Corsica Location 2B ne fait pas la preuve qui lui incombe, puisque c'est elle qui revendique une résiliation de plein droit, de la détérioration des locaux rendant impossible la poursuite de son activité ; que l'article 1722 du code civil est dès lors inapplicable comme l'a estimé le premier juge.
Les termes du courrier adressé à l'EURL Corsica Location 2B le 20 septembre 2012, en réponse au congé adressé le 17 septembre 2012 par celle-ci, traduisent sans la moindre équivoque l'acceptation du bailleur à la demande de résiliation du bail, et non une simple « prise d'acte » comme voudrait le faire juger la SCI Borgo Valrose Les Chênes.
La nullité du congé pour non respect des formes légales, fondée sur l'article L 145-9 du code de commerce, étant une nullité relative, le bailleur ne peut invoquer le fait que le congé lui a été délivré par lettre recommandée avec accusé de réception et non pas par acte extra judiciaire, comme l'imposait le texte applicable à la période considérée, pour solliciter la nullité du congé, dès lors qu'il a expressément accepté ce congé dans son courrier du 20 septembre 2012. Il est de même indifférent que le congé du 17 septembre 2012 comporte l'en-tête de la société UCAR, au lieu de celui de la société Corsica location 2B, puisque la réponse du bailleur a été adressée aux deux sociétés.
L'EURL Corsica Location 2B s'oppose à la demande de versement de six mois de loyer en raison du non-respect du délai de préavis, en invoquant le manquement par le bailleur à son obligation de délivrance : celui-ci aurait, selon elle, refusé de prendre en charge les réparations à la suite de l'incendie ; mais là encore l'appelante ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce que malgré ses sollicitations le propriétaire n'aurait pas fait le nécessaire pour permettre la poursuite de l'activité. À cet égard les simples doléances exprimées dans le courrier du 17 septembre 2012 sont insuffisantes ; ce courrier ne contient d'ailleurs nullement l'affirmation de ce que l'activité de l'entreprise a dû cesser en raison de l'inhabitabilité des locaux (détérioration du système électrique ou des fenêtres, évoquée dans les écritures de l'appelante) ; en outre le courrier adressé par le conseil de l'EURL Corsica Location 2B au conseil de la SCI Borgo Valrose Les Chênes le 2 décembre 2012 indique que l'activité s'est poursuivie, avec difficulté certes, mais qu'elle s'est poursuivie, dans un Algeco, élément mis d'ailleurs à la disposition du locataire par le bailleur.
Dans ces conditions c'est à juste titre que le premier juge a mis à la charge du locataire la somme de 12 000 euros représentant le délai de préavis de six mois qui n'a pas été respecté. Par suite, la demande de remboursement des loyers versés depuis la résiliation du bail jusqu'en septembre 2012 se trouve infondée.
Enfin, la demande de remboursement des frais de nettoyage a également été rejetée à juste titre, aucun justificatif probant n'étant versé.
La demande de dommages intérêts de la SCI Borgo Valrose Les Chênes ne peut qu'être rejetée ; il n'est en effet pas avéré que les lieux n'ont pu à nouveau être loués avant le 1er avril 2014, ainsi que le soutient l'intimée.
En conséquence, le jugement sera confirmé, y compris dans ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, sauf à déclarer le jugement opposable au mandataire liquidateur.
Y ajoutant, la cour déboutera en équité l'intimée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et laissera les dépens y compris le constat d'huissier du 31 octobre 2012 à la charge de Me X..., en sa qualité de liquidateur de l'EURL Corsica Location 2B.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Déclare le jugement opposable à Me X..., en sa qualité de liquidateur de l'EURL Corsica Location 2B ;
Rejette la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Laisse les dépens à la charge de Me X..., en sa qualité de liquidateur de l'EURL Corsica Location 2B.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
