Ch. civile A
ARRET No
du 06 JUILLET 2016
R. G : 14/ 00424 FL-R
Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal d'Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 25 Avril 2014, enregistrée sous le no 11-13-322
CONSORTS X...
C/
Y...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
SIX JUILLET DEUX MILLE SEIZE
APPELANTS :
Mme Sophie X... née le 11 mai 1965 à Paris (75014)... 20000 AJACCIO
assistée de Me Joseph SAVELLI, avocat au barreau D'AJACCIO
M. Bruno X... né le 18 juin 1973 à Savigny Sur Orge (91600)... 20000 AJACCIO
assisté de Me Joseph SAVELLI, avocat au barreau D'AJACCIO
INTIMEE :
Mme Elisabeth Y... née le 12 Septembre 1946 à Nice (06000)... 20167 APPIETO
assistée de Me Antoine Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA, substitué par Me Cynthia COSTA-SIGRIST, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 mai 2016, devant la Cour composée de :
Mme Françoise LUCIANI, Conseiller Mme Judith DELTOUR, Conseiller Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 juillet 2016
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Françoise LUCIANI, Conseiller, et par Mme Nadège ERND, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Suivant acte sous seing privé du 3 avril 2012, Mme Élisabeth Y... a donné à bail aux époux X... un appartement à usage d'habitation situé 8... à Ajaccio pour une durée de trois ans moyennant un loyer mensuel de 1 350 euros outre les charges.
Par acte d'huissier du 4 juin 2013 elle a assigné les époux X... en résiliation du bail au motif qu'ils exerceraient dans les locaux une activité commerciale d'agent immobilier.
Suivant jugement contradictoire du 25 avril 2014, le tribunal d'instance d'Ajaccio a :
- constaté la résiliation du bail,
- ordonné aux époux X... de restituer à Mme Y... les clés de l'appartement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du lendemain de la signification du jugement,
- condamné solidairement les époux X... à payer à Mme Y... la somme de 235 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2013 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,
- débouté l'ensemble des parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,
- condamné solidairement les époux X... aux entiers dépens de l'instance.
Les époux X... ont formé appel de cette décision le 15 mai 2014.
Suivant ordonnance du 20 janvier 2015 le conseiller de la mise en état a rejeté la demande d'exécution provisoire de la décision présentée par Mme Y... ainsi que la demande reconventionnelle des époux X... tendant à voir condamner la propriétaire à leur remettre les clés du logement (un arrêté de péril ayant été pris, les occupants ayant été évacués et Mme Y... ayant repris les clés).
Dans leurs dernières conclusions déposées le 2 novembre 2015 les époux X... demandent à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré,
- de dire que l'arrêté de péril a suspendu les effets du bail,
- de dire que les dispositions de la clause résolutoire invoquée par le bailleur pour solliciter la résolution du bail sont nulles et inopposables aux preneurs,
- de dire que le bailleur n'a pas respecté les dispositions contractuelles du bail relatives à l'acquisition des clauses résolutoires,
- de dire que les preneurs n'ont pas contrevenu aux dispositions contractuelles du bail,
- de débouter le bailleur de toutes ses demandes irrecevables et non fondées,
- de dire n'y avoir lieu à la résiliation du bail sur le fondement des articles 1728 et 1729 du code civil,
- de condamner le bailleur au paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et en réparation du préjudice moral et matériel des preneurs,
- de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme Y... de ses autres demandes,
- de la condamner au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions déposées le 11 mai 2015 Mme Y... demande à la cour :
- de confirmer le jugement sauf en ses dispositions qui la déboutent de sa demande tendant à voir condamner les époux X... à prendre en charge le coût de réparation des dégradations subies par l'appartement loué, et en conséquence,
- d'ordonner la résiliation du bail au visa des dispositions des articles 5 et 6-4 et 13 du contrat,
- d'ordonner la restitution des clés sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- de condamner solidairement les locataires au paiement de la taxe d'ordures ménagères 2013,
- de les condamner sous la même solidarité à payer les coûts des réparations des dégradations commises dans l'appartement soit les sommes de 7 225, 20 euros et 792 euros,
- de lui donner acte de ce qu'elle entend solliciter réparation des préjudices subis du fait de ces locataires,
à titre subsidiaire,
- de déclarer nul le contrat de bail au visa des dispositions des articles 6109 et 1116 du code de procédure civile constatant les manœuvres de M. X... et le vice du consentement de Mme Y...,
- de condamner solidairement les locataires à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- de les condamner sous la même solidarité aux dépens.
L'ordonnance de clôture est du 4 novembre 2015.
SUR CE :
Sur la résiliation du bail :
Selon l'article 5 du contrat de bail « l'exercice de tout commerce ou industrie, de toute profession artisanale, commerciale ou libérale, la domiciliation du siège de toute société ou de toute entreprise artisanale, commerciale civile ou libérale, (…) Sont formellement interdits, et entraîneront la résiliation immédiate de plein droit du présent contrat sans aucune formalité judiciaire ».
Une clause résolutoire de plein droit du bail est insérée à l'article 13, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires ou à défaut d'exécution d'une des clauses et conditions du contrat.
L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour un motif autre que le non paiement du loyer et des accessoires, la non souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués (…) la résiliation de plein droit invoquée par le bailleur, pour un motif autre, n'est donc pas possible en l'espèce.
Cependant la résiliation peut être prononcée en justice, le manquement invoqué constituant incontestablement un manquement par le locataire des obligations découlant du bail. Et dans ce cas, les formalités et délais prévus au cas de résiliation de plein droit ne sont pas applicables.
En l'espèce il n'est pas contestable, au vu des éléments versés aux débats par la propriétaire, notamment un extrait du site internet de l'intéressé, daté du 3 mai 2013, que M. X... a domicilié son activité d'agent immobilier dans les lieux loués. Ce point est confirmé par l'extrait du registre spécial des agents commerciaux délivré le 6 septembre 2013. Il est confirmé encore par les propres déclarations des intéressés qui reconnaissent expressément dans leurs écritures la domiciliation professionnelle de l'activité de mandataire de M. X... dans les lieux loués. Il s'agit très précisément, nonobstant les explications des époux X..., du cas visé à l'article 5 du contrat de bail.
Il résulte de ces divers éléments que dès avant les arrêtés de fermeture et de péril délivrés par la mairie d'Ajaccio, les 2 et 6 mai 2013, donc avant que les époux X... puissent se prévaloir de la suspension du bail, suspension notifiée par la propriétaire le 30 avril 2013, ils ont manqué à leurs obligations de locataires et que la cause de résiliation était ainsi acquise ; c'est d'ailleurs à juste titre sur ce point que Mme Y... rappelle que seule l'obligation de paiement des loyers a été suspendue du fait des procédures administratives.
Il convient dès lors de prononcer la résiliation du contrat de bail.
Sur la demande de remise des clés sous astreinte :
Les locataires s'étant vu remettre les clés lors de l'entrée dans les lieux, ils sont du fait de la résiliation du bail tenus de les restituer. La résistance des époux X... justifie le prononcé d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de la présente décision.
Sur la demande concernant la taxe d'ordures ménagères 2013 :
Celle-ci s'applique au logement dont s'agit pour l'année 2013 mais les locataires n'ont pu occuper les lieux depuis début mai 2013 ; en conséquence une somme de 58, 75 euros sera mise à leur charge, au prorata de leur occupation et le jugement sera réformé sur ce point.
Sur les demandes au titre des réparations des dégradations commises dans l'appartement :
Mme Y... demande que soit mise à la charge des locataires la réparation des portes palières et des portes des combles en se fondant sur un constat du 18 août 2014, et sur l'état des lieux dressé le 13 avril 2012 lors de la prise d'effet du bail.
Cependant du fait que l'immeuble a été délaissé par les locataires après l'arrêté de péril, il n'est pas possible de leur imputer avec certitude la responsabilité des dégradations, ce d'autant qu'ils ont déposé une plainte pour un vol avec effraction commis dans l'appartement entre le 18 et le 19 mai 2013.
Par ailleurs la réalisation de travaux sans autorisation n'est pas démontrée.
C'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande.
Les demandes de Mme Y... tendant à ordonner la suppression de l'adresse de M. X... du 8... des annuaires et des sites n'est pas reprise en appel et la cour adoptant les motifs du premier juge confirmera sa décision sur ce point.
La demande de dommages et intérêts de Mme Y... suivra le même sort pour les mêmes motifs.
La demande reconventionnelle des époux X... en dommages et intérêts ne peut qu'être rejetée, ceux-ci succombant en leurs prétentions.
Les dispositions du jugement relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens seront confirmées.
En cause d'appel une somme de 1 000 euros sera mise à la charge des appelants, qui succombent et supportent les dépens.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a constaté la résiliation du contrat de bail du 3 avril 2012 et statuant à nouveau de ce chef prononce la résiliation dudit contrat,
Le confirme en ce qu'il a ordonné la restitution par les époux X... à Mme Y... des clés de l'appartement, mais l'infirme sur le montant et le point de départ de l'astreinte ; statuant à nouveau sur ces points dit qu'une astreinte de CENT EUROS (100 euros) par jour de retard courra à compter du huitième jour suivant la signification du présent arrêt,
Infirme le jugement en ce qui concerne le montant de la somme due par les époux X... au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2013 et statuant à nouveau de ce chef ramène la dette à la somme de CINQUANTE HUIT EUROS ET SOIXANTE QUINZE CENTIMES (58, 75 euros) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
Confirme le jugement pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Condamne solidairement les époux X... à payer à Mme Y... la somme de MILLE EUROS (1 000 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement les époux X... aux dépens.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
