Ch. civile A
ARRET No
du 25 MAI 2016
R. G : 14/ 00544 MBE-R
Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 02 Juin 2014, enregistrée sous le no 12/ 01104
X...
C/
X... Y...X... Z...Syndicat des copropriétaires 1 RUE DE LA MARINE
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
VINGT CINQ MAI DEUX MILLE SEIZE
APPELANT :
M. Charles X...... 20110 PROPRIANO
assisté de Me Jean-Pierre RIBAUT-PASQUALINI de la SCP RIBAUT-PASQUALINI, avocat au barreau de BASTIA, et de Me Jean Baptiste DONSIMONI, avocat au barreau D'AJACCIO
INTIMES :
M. Philippe Joseph X... né le 08 Janvier 1945 à Propriano... 20110 PROPRIANO
ayant pour avocat Me Anne Marie LEANDRI de la SCP LEANDRI LEANDRI, avocat au barreau D'AJACCIO
Mme Georgette Y... épouse X... née le 06 Décembre 1950 à Propriano... 20110 PROPRIANO
ayant pour avocat Me Anne Marie LEANDRI de la SCP LEANDRI LEANDRI, avocat au barreau D'AJACCIO
Mme Madeleine X... épouse Z...née le 06 Octobre 1942 à Propriano... Route de Nice 13100 AIX EN PROVENCE
ayant pour avocat Me Anne Marie LEANDRI de la SCP LEANDRI LEANDRI, avocat au barreau D'AJACCIO
M. Diego Pierre Z...né le 28 Juin 1973 à Conception... 92200 NEUILLY SUR SEINE
ayant pour avocat Me Anne marie LEANDRI de la SCP LEANDRI LEANDRI, avocat au barreau D'AJACCIO
Syndicat des copropriétaires 1 RUE DE LA MARINE Représenté par son syndic bénévole M. X... Philippe Joseph... 20110 PROPRIANO
ayant pour avocat Me Anne marie LEANDRI de la SCP LEANDRI LEANDRI, avocat au barreau D'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 mars 2016, devant Mme Micheline BENJAMIN, Conseiller, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. François RACHOU, Premier président Mme Micheline BENJAMIN, Conseiller Mme Marie BART, vice-président placé près M. le premier président
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Martine COMBET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 mai 2016
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. François RACHOU, Premier président, et par Mme Aurélie CAPDEVILLE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
M. Charles X... est propriétaire d'un terrain situé à Propriano... cadastré section A no 1825, issu de la division de la parcelle cadastrée section A no 1489, qu'il a initialement acquise de M. et Mme Philippe et Georgette X..., l'épouse née Y..., par acte notarié du 27 octobre 1978.
Les époux Philippe et Georgette X... sont propriétaires des terrains situés à Propriano,... cadastrés section A, respectivement :- no 1824, terrain acquis de M. Charles X... suivant acte notarié du 26 novembre 1982- et no 1490, terrain issu de la division de la parcelle de terre cadastrée A no 63, qu'ils ont acquise par adjudication, suivant jugement du tribunal de grande instance de'Ajaccio du 15 juin 1978.
Sur la parcelle cadastrée A 1490, au cours de l'année 1983, M. Philippe X... a fait surélever de deux étages, la maison y édifiée puis l'ensemble de cet immeuble a fait l'objet d'état descriptif de division et placé sous le régime de la copropriété ; les appartements situés aux 2ème et 3ème étage, ainsi qu'un droit de surélévation, appartiennent actuellement, en usufruit à Mme Madeleine X... épouse Z...et en usufruit à son fils, M. Diego Z....
Contestant les vues droites et obliques portant sur son terrain cadastré A no 1825 et alléguant, en outre, son droit de construire un mur, M. Charles X... a, par acte du 2 novembre 2012, assigné devant le tribunal de grande instance d'Ajaccio, M. Philippe X... en son nom propre et en qualités de syndic bénévole de l'immeuble en copropriété 1 ..., Mme Georgette Y... épouse X..., Mme Madeleine X... et M. Diégo Pierre Z..., aux fins de suppression des vues par l'installation de verres translucides, sous astreinte et de paiement de la somme de 5 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 2 juin 2014, le tribunal a rejeté la demande, rejeté la demande reconventionnelle formulée par les défendeurs et laissé les dépens à la charge du demandeur.
Par déclaration reçue le 26 juin 2014, M. Charles X... a interjeté appel de ce jugement à l'encontre de l'ensemble des défendeurs sus-nommés.
Par déclaration reçue le 4 décembre 2014, M. et Mme Philippe et Georgette X..., M. Diego Z..., Mme Madeleine X... et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 1 rue de la Marine, ont également interjeté appel de cette décision.
Par ordonnance du 3 février 2015, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux procédures.
Par ordonnance du 18 mars 2015, le conseiller de la mise en état a, notamment :
- constaté l'irrecevabilité des conclusions d'intimés communiquées le 4 mars 2015,
- invité les parties à conclure sur la recevabilité de l'appel interjeté le 4 décembre 2014 par M. et Mme Philippe et Georgette X..., l'épouse née Y..., M. Diego Z..., Mme Madeleine X... et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 1 rue de la Marine
Par ordonnance du 07 juillet 2015, le conseiller de la mise en état a, notamment, constaté l'irrecevabilité de l'appel principal interjeté le 04 décembre 2014 par les personnes ci-dessus nommées.
Par ses conclusions reçues le 26 septembre 2014, M. Charles X... demande à la cour d'annuler le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes reconventionnelles des intimés et de :
- dire et juger qu'il est titulaire du droit de construire un mur sur la ligne divisoire des parcelles A no1825 et A no1824, sises à Propriano...,
- constater l'existence de vues droites et obliques ouvertes en façade Ouest sur l'immeuble en copropriété des requis, cadastré section A no1490 et A no1824 et donnant sur sa parcelle A no1825,
- dire et juger que lesdites vues, en l'absence d'usucapion ou de titre ayant créé servitude, violent les articles 678 à 680 du code civil et constituent, en sus, un empêchement pour celui-ci à la réalisation de l'édification du mur prévu dans les actes de 1978 et 1982, et même de toute construction sur sa parcelle cadastrée section A no1825,
en conséquence,
- condamner les intimés en leur qualité de copropriétaires, à supprimer lesdites vues par l'édification d'ouvrages (construction d'un mur en parement pierre, installation de verres donnants de 1m80 de hauteur, selon les possibilités du Plan Local d'Urbanisme de Propriano) à installer du côté de la façade Ouest de l'immeuble en copropriété sis section A no1490 et no1824, et ce, en hauteur, du sol au haut du troisième étage, et, en longueur, sur toute la façade, des points 13 et 14 identifiés sur le procès-verbal de bornage de M. D..., géomètre-expert, en date du 2 octobre 2007,
- constater l'existence et la parfaite régularité du procès-verbal de bornage amiable de M. D..., géomètre-expert, en date du 2 octobre 2007 à faire publier et l'accord sur celui-ci des parties,
- enjoindre aux intimés de déposer une demande d'urbanisme pour ce faire en Mairie dans les quinze jours de la signification du jugement à intervenir et de réaliser les travaux immédiatement après réception de l'autorisation, sous peine d'une astreinte de 500 euros par jour de retard, dans les deux cas,
- rejeter l'ensemble des demandes des intimés,
- condamner les intimés in solidum au paiement de la somme de 5 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2015.
Sur demande de la cour à l'audience du 07 mars 2016, conformément aux articles 442, 444 et 445 du code de procédure civile, par note en délibéré reçue le 10 mars 2016, l'appelant a précisé qu'il sollicitait bien la réformation et non l'annulation du jugement entrepris, malgré une erreur de plume du dispositif.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens de l'appelant, la cour se réfère aux conclusions de ce dernier et au jugement déféré.
Par ailleurs, les conclusions des intimés ayant été déclarées irrecevables, il appartient à la cour d'examiner, au vu des moyens d'appel, la pertinence des motifs sur lesquels les premiers juges se sont déterminés, ainsi que sur les prétentions de première instance qui ont été accueillis par le tribunal.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la vue depuis l'escalier extérieur menant au 1er étage
Le tribunal a retenu que l'escalier extérieur menant au premier étage avait été édifié, comme l'immeuble, au cours du mois de juillet de l'année 1922, sur la parcelle A no 63 devenue 1824 et a considéré qu'en conséquence, la vue ne saurait être remise en cause.
Il a relevé, d'une part, que le changement de numérotation de la parcelle n'avait pas pour effet de donner une nouvelle naissance à cette vue pour autoriser une contestation dans le délai trentenaire et, d'autre part, que la vue conservait son existence d'origine, soit en l'espèce juillet 1922.
Devant la cour, M. Charles X... expose que l'escalier extérieur date, tout comme l'immeuble appartenant aux intimés, de juillet 1922 mais que cependant, jusqu'en 1978, cet immeuble et son escalier extérieur (cadastré aujourd'hui respectivement no1490 et 1824), ainsi sa propriété aujourd'hui no 1825, étaient situés sur une seule et même parcelle cadastrée A no63.
Il soutient, qu'en conséquence, il n'a pu y avoir création d'une servitude de vue sur une même propriété depuis cet escalier extérieur, sur la parcelle A no63 le contenant, puisqu'une servitude de vue ne peut être créée par prescription trentenaire, que d'un fonds à l'encontre d'un autre fonds.
L'appelant affirme que ce n'est qu'à partir du 26 novembre 1982 voire au 5 mars 1984 (date de publication de l'acte de vente à la Conservation des Hypothèques) avec la division de la parcelle no1489, que les intimés auraient pu prescrire une servitude de vue sur son fonds voisin désormais cadastré no1825, ces derniers étant désormais propriétaires de cet escalier vendu par lui-même, et situé sur une nouvelle parcelle créée au cadastre sous le numéro no1824.
Il allègue que la prescription trentenaire n'est pas acquise, ce dernier ayant par actes d'huissiers en date des 7 juin et 29 juin 2011, fait sommation aux copropriétaires de l'immeuble sis 1, ... sur les parcelles A no 1490 et A no1824 d'avoir " à procéder à la réalisation d'ouvrages interdisant toute vue droite et oblique sur le fonds du requérant " et assigné ceux-ci, les 30 octobre, 5 et 8 novembre 2012, en suppression de cette vue.
A défaut d'éléments nouveaux, la cour estime que les premiers juges ont fait une juste appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en considérant que la vue litigieuse conservait son existence d'origine soit en l'espèce, juillet 1922, et en rejetant la demande de M. Charles X... portant sur la vue depuis l'escalier extérieur.
En effet, il n'est pas contesté que l'escalier dont s'agit a été construit en juillet 1922, sur la parcelle d'origine cadastrée A no0 63, par les grands-parents de MM Charles et Philippe X..., qui sont frères, laquelle propriété a été ensuite par les époux Philippe X.../ Georgette Y....
Cet escalier, qui avait vue sur l'ensemble de la parcelle ci-dessus désignée, se trouve après division et subdivision de celle-ci, sur le terrain cadastré 1824, propriété des époux X.../ Y..., lesquels ne sont pas propriétaires de l'ensemble des autres terrains issus de la division de la parcelle d'origine, l'appelant étant propriétaire du fonds cadastré 1825, de sorte qu'au jour de l'introduction de l'instance, les fond servant et fond dominant n'étaient pas la propriété des mêmes personnes.
Par ailleurs, cet escalier tel qu'il existait a été maintenu au moment de la division et de la subdivision des terrains dont est issu son terrain d'assiette, de sorte que ces divisions successives ne peut faire écarter, l'existence de cette vue, laquelle, en l'absence de dispositions contraires dans les actes de vente, constitue une servitude de vue qui résultant de la destination du père de famille.
Au vu de ces éléments, l'appelant ne peut valablement opposer l'absence de prescription acquisitive de cette servitude à son encontre.
Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement entrepris sur ce point.
Sur la vue des balcons des étages de l'immeuble édifié sur le terrain cadastré A no 1490
S'agissant des vues depuis les balcons, le tribunal a relevé que ces balcons avaient été construits au cours de l'année 1987, que M. Charles X... reconnaissait avoir donné son accord et avoir aidé les défendeurs auprès des services de la mairie de Propriano dans l'obtention de l'autorisation d'urbanisme, aux fins de construction des deux étages supplémentaires, ainsi que des balcons litigieux.
Il a estimé que dans ces conditions, le propriétaire d'un fond qui a accepté et favorisé la présence de vues par la création de balcons depuis vingt sept ans, ne saurait revenir sur le droit accordé par ce dernier au titre de la servitude de vue, en invoquant des motifs qui tiennent en réalité des mauvaises relations entretenues depuis peu avec ses voisins immédiats.
En cause d'appel, M. Charles X... soutient que le tribunal s'est fondé sur prescription de 27 ans et non trentenaire.
L'appelant relève que les intimés se prévalaient d'un prétendu titre obtenu de sa part relativement à ces balcons construits en 1987, grâce aux termes d'une de ses lettres de 2011 et soutient que comme il l'a toujours indiqué, si celui-ci ne s'est pas opposé, à l'époque, à la construction par sa famille, de ces balcons, ce n'était que parce qu'il avait été convenu que ces balcons devaient à terme être fermés.
Il soutient que le maire de Propriano, les intimés et lui-même s'étaient parfaitement et expressément accordés sur la fermeture de ces balcons en bois qui n'étaient pas conformes à la règle urbanistique et fait état d'un avis délivré en 1987 par le maire, autorisant cette construction.
M. Charles X... s'appuie également sur la demande de permis de construire du 10 décembre 1986 déposé, préalablement à la déclaration de travaux du 4 février 1987, par M. Joseph X... en qualité de syndic de la copropriété, précisant " la création de balcons étendoirs ".
Il se prévaut des clauses particulières des actes authentiques de vente de 1978 et 1982, prévoyant la construction d'un mur sur la limite divisoire des fonds désormais cadastrés 1824 et 1825 et donc au droit de l'escalier et aujourd'hui des balcons.
Il invoque la possession équivoque et l'exception de la mauvaise foi des intimés.
L'appelant affirme, sur le fondement de l'article 690 du code civil, qu'aucun des titres notariés versés aux débats ne comporte la moindre mention d'une servitude de vue grevant la parcelle 1489 puis la parcelle 1825 et que sa lettre de juillet 2011, dont se prévalent les intimés, celui-ci ne consent clairement et expressément des servitudes de vue.
* * *
Aux termes de l'article 690 du code civil, " les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre ou par la prescription de trente ans "
S'agissant de la prescription, en l'espèce, il n'est pas contesté que les balcons concernés ont été construits au courant de l'année 1987 sur l'immeuble en copropriété édifié sur le fonds cadastré A 1490, de sorte que l'établissement de la servitude de vue depuis ces balcons ne peut résulter de la prescription trentenaire.
En ce qui concerne le titre, au regard des dispositions de l'article 690 précité, il s'entend dans le sens d'acte juridique et non pas d'écrit ou acte probatoire et cet acte juridique peut être une convention dont la validité, en dehors de l'article 686 du code civil, n'est soumise à aucune règle particulière et peut résulter de l'accord commun des parties.
En l'espèce, à défaut d'éléments nouveaux, la cour estime que les premiers juges ont fait une juste appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en considérant que M. Charles X... avait donné son accord pour la construction de balcons tels qu'ils ont édifiés en 1987.
En effet, il résulte de l'analyse des éléments et pièces versés aux débats, que l'appelant a effectivement donné son accord à M. Philippe X..., pour procéder à la construction des balcons au niveau des 1er, 2ème et 3éme étage de l'immeuble édifié sur la parcelle cadastrée A 1490, accord qu'il confirme, au demeurant, dans ses écritures devant la cour, sans formuler aucune contestation postérieurement à l'achèvement de ces travaux, et ce pendant des dizaines d'années.
En outre, aucun des documents dont se prévaut M. Charles X..., ne permet de corroborer les allégations de ce dernier en ce qu'il était convenu entre lui-même et les intimés que ces balcons devaient être fermés, les documents d'urbanisme et l'avis du maire de Propriano, ne concernant que les relations entre l'administration municipale et les intimés.
Par ailleurs, les actes authentiques de vente de 1978 et 1982, sont antérieurs à la construction des balcons litigieux, de sorte que les clauses particulières stipulées dans ces actes dont se prévaut l'appelant ne sont pas opposables à un accord postérieur entre les parties, pour la création de nouvelles servitudes, notamment pour des vues apparentes et continues depuis de très nombreuses années après l'établissement de ces actes notariés.
Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a également rejeté la demande de M. Charles X... sur ce point.
Sur le procès-verbal de bornage et le projet de construction
La cour relève que devant le tribunal, le litige portait sur le droit par M. Charles X... de construire un mur sur la ligne divisoire des parcelles cadastrées A 1825 et A 1824.
Statuant sur la question de la construction du mur en limite de la parcelle A 1825, le tribunal a fait application des dispositions de l'article 1142 du code civil, aux termes duquel " Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur ".
Il a retenu qu'en l'espèce, le débiteur de l'obligation de faire, à savoir M. Charles X..., sollicitait l'exécution d'une obligation qu'il avait contractée par acte du 26 novembre 1982, passé en 1'étude de Me A..., notaire à Vico (Corse du Sud) et publié le 5 mars 1984, alors que son créancier les époux X... Y..., n'avaient jamais exigé l'exécution forcée.
Le tribunal a aussi souligné que cette obligation apparaissait matériellement irréalisable sauf à la préciser de façon contradictoire dans un acte subséquent.
Il a ainsi, estimé, que dans ces conditions loin de constituer un droit de construire un mur, sur la ligne divísoire, cette clause prévue selon le demandeur dans les acte du 27 octobre 1978 et du 26 novembre 1982, s'analysait comme une obligation de faire que le créancier originel les époux X..., ont renoncé à faire exécuter et qui a perdu tout intérêt en raison de son imprécision et des constructions réalisées depuis par les défendeurs.
Dans ses écritures devant la cour, l'appelant, d'une part, à titre liminaire demande de constater le parfait accord des parties sur le procès-verbal de bornage amiable du 2 octobre 2007 et, d'autre part, fait état d'un projet de construction devant venir s'asseoir le long de la limite entre les parcelles no 1824 et 1825.
Sur le procès-verbal de bornage
M. Charles X... expose que suivant le procès-verbal de bornage de 2007, la limite entre les parcelles no1824 et 1825 se situe au droit des balcons et de l'escalier qui, selon celui-ci, devront être fermés suivant les modalités évoquées.
Arguant qu'une demande en bornage judiciaire est irrecevable si un bornage amiable est d'ores et déjà intervenu, il demande à la cour de constater le parfait accord des parties sur le procès-verbal de bornage sus-visé, afin que tout éventuel retournement de mauvaise foi des parties adverses soit empêché.
La cour relève qu'il s'agit d'une demande nouvelle formée par M. Charles X..., de sorte que le tribunal n'a pas à eu à statuer sur celle-ci.
En outre, les conclusions des intimés ayant été déclarées irrecevables, l'accord de ces deniers sur ce procès-verbal de bornage, invoqué par l'appelant, ne peut donc être constaté.
Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de l'appelant sur ce point.
Sur le projet de construction
En se référant aux pièces 16 à 20 de l'appelant, dont ce dernier fait état dans ses écritures, le projet de construction qu'il invoque devant la cour porte, non pas sur le mur mitoyen objet du litige entre les parties devant le tribunal, mais sur un ensemble immobilier, objet d'un permis de construire no PC 02A 249 11 N 007, qui lui a été refusé.
En outre, dans sa motivation, M. Charles X... ne formule aucune observation relative à son droit de construire un mur sur la ligne divisoire des parcelles sus-désignées.
Dans ces conditions et en l'absence d'élément nouveau quant au litige portant sur la construction d'un mur mitoyen, il convient de confirmer le jugement entrepris, les premiers juges ayant pour de justes motifs que la cour approuve, rejeté la demande de M. Charles X... quant à son droit de construire un mur sur la clause divisoire.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
L'appelant succombant en son recours, il y a lieu de le débouter de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de le condamner aux entiers dépens.
En conséquence, le jugement entrepris sera donc confirmé en ses dispositions au titre de l'article 700 précité et des dépens.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute M. Charles X... de sa demande nouvelle portant sur l'accord des parties sur le procès-verbal de bornage du 02 octobre 2007,
Déboute M. Charles X... de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel,
Déboute M. Charles X... de tous autres chefs de demandes,
Condamne M. Charles X... aux entiers dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
