| France, Cour d'appel de Bastia, Chambre civile, 18 mai 2016, 14/00674

Ch. civile A

ARRET No
du 18 MAI 2016
R. G : 14/ 00674 FL-R
Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 19 Juin 2014, enregistrée sous le no 12/ 01101

SARL EURO ASSAINISSEMENT Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE LE GOELAND, AVENUE NOEL FRANCHINI, A AJACCIO

C/
COMMUNE D'AJACCIO
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
DIX HUIT MAI DEUX MILLE SEIZE
APPELANTS ET INTIMES :
SARL EURO ASSAINISSEMENT Agissant poursuite et diligence de son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège U Picchiu 20167 Alata

assistée de Me Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA, et Me Patrick MARCIALIS de la SELARL MARCIALIS, avocat au barreau d'AJACCIO
Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble LE GOELAND pris en la personne de son syndic en exercice SARL ORGANIGRAM 27 Boulevard Fred Scamaroni 20000 AJACCIO

assisté de Me Jean François CASALTA de la SCP CASALTA GASCHY, avocat au barreau D'AJACCIO

INTIMEE :

COMMUNE D'AJACCIO représentée par son maire en exercice Hôtel de ville Place Foch 20000 AJACCIO

ayant pour avocat Me Marc TADDEI, avocat au barreau de PARIS, et Me Marie COLOMBANI, avocat au barreau D'AJACCIO

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 mars 2016, devant la Cour composée de :
Mme Françoise LUCIANI, Conseiller, magistrat du siège présent le plus ancien dans l'ordre des nominations à la Cour, faisant fonction de président de chambre,

Mme Judith DELTOUR, Conseiller Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme Martine COMBET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 mai 2016.

ARRET :

Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Françoise LUCIANI, Conseiller, et par Mme Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le 12 août 1977 la commune d'Ajaccio a acquis divers lots de copropriétés dépendant du bâtiment E de l'immeuble « le Flamand », lequel dépend de l'ensemble immobilier « Résidence Parc Azur » ; cette dernière comprend un autre ensemble immobilier dénommé « le Goéland » voisin du « Flamand ».

Le bien acquis par la commune d'Ajaccio composé de la totalité du sous-sol premier niveau, de la totalité de l'entresol, deuxième niveau du bâtiment E de l'immeuble « le Flamand » a été mis à la disposition des sapeurs-pompiers de la ville d'Ajaccio jusqu'en avril 2010.

Ayant fait constater que les tôles qui fermaient l'ancienne caserne avaient été démontées, et plaidant que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « le Goéland » aurait donné à bail à l'entreprise Euro Assainissement une partie des locaux appartenant à la commune, sans l'accord de celle-ci, la commune d'Ajaccio a fait assigner devant le tribunal de grande instance la SARL Euro Assainissement et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Goéland aux fins d'obtenir leur expulsion, l'interdiction d'occuper les lieux, sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée, leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 14 000 euros pour l'occupation des lieux outre la somme mensuelle de 1 750 euros à titre d'indemnité d'occupation.

Suivant jugement contradictoire du 19 juin 2014 le tribunal de grande instance d'Ajaccio a ordonné l'expulsion du syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Goéland et de l'entreprise Euro Assainissement ainsi que de tous occupants de leur chef et de leurs biens, des locaux dépendant du bâtiment E de l'immeuble le Flamand dès la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est ; il a condamné solidairement le syndicat des copropriétaires et la SARL Euro Assainissement à payer à la commune d'Ajaccio la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts outre celle de 1 750 euros au titre de l'indemnité d'occupation due depuis le 13 mars 2012 jusqu'au départ effectif des lieux, et celle de 3 000 euros pour frais irrépétibles ; il a ordonné l'exécution provisoire et laissé les dépens solidairement à la charge du syndicat des copropriétaires et de la SARL Euro Assainissement.

La SARL Euro Assainissement a formé appel de la décision le 1er août 2014.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Goéland a fait de même le 20 août 2014.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 7 octobre 2014.

Dans ses dernières conclusions déposées le 8 juin 2015 la SARL Euro Assainissement demande à la cour :

à titre principal,
- de réformer en toutes ses dispositions le jugement et, en ce qui concerne la propriété, de dire que la commune ne justifie pas de sa propriété sur le local litigieux,
- en ce qui concerne la possession, de dire que la commune peut invoquer l'usucapion, de dire que l'appendice construit par le promoteur du programme situé sur le sol appartenant à la copropriété du Goéland, cadastré BD 423, est devenu par accession la propriété du syndicat de cet immeuble, qui l'a donné à bail commercial à la concluante, tiers de bonne foi dans cette affaire ; en conséquence de débouter la commune de toutes ses demandes et de la condamner reconventionnellement à lui payer la somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- en ce qui concerne l'apparence, de dire qu'en tout état de cause la concluante tiers de bonne foi a cru traiter avec le véritable propriétaire des lieux, de dire en tout état de cause le bail opposable à la commune qui sera déboutée de sa demande d'expulsion.
à titre subsidiaire,
- d'ordonner une mesure d'expertise pour dresser un état des lieux concernant les terrains emprise des copropriétés, comparer ceux-ci avec le titre d'acquisition, dresser un plan détaillé des lots appartenant à la commune étage par étage ;
- d'ordonner le versement de la provision d'expertise à parts égales entre la commune et le syndicat du Goéland.

Dans ses dernières conclusions déposées le 19 mai 2015 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Goéland demande à la cour d'infirmer le jugement et statuant à nouveau :

- de constater l'irrecevabilité de l'action possessoire de la commune d'Ajaccio en raison du non-cumul du pétitoire et du possessoire, - de constater la forclusion de l'action possessoire sur le fondement de l'article 1264 du code de procédure civile,

- de débouter la commune d'Ajaccio en l'absence de titre de propriété des locaux litigieux,
- de rejeter la prescription trentenaire comme non acquise au jour de la demande,
- de constater que la commune d'Ajaccio n'identifie pas les locaux litigieux au regard de son acte de propriété, soit les lots 301, 302, 315 et 316 de l'immeuble le Flamand bloc E,
- de constater que les locaux litigieux se situent sur la parcelle BD 109, propriété de l'immeuble le Goéland,
- de dire que le bail du 1er mai 2012 ne concerne pas les lots précités,
- de déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Goéland propriétaire des locaux litigieux par possession, par topographie et plan de géomètre expert,
- de débouter la commune d'Ajaccio de l'ensemble de ses demandes,
- de condamner la commune d'Ajaccio au paiement de la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens distraits au profit de l'avocat constitué,
- subsidiairement, avant dire droit, de faire droit à la mesure d'expertise sollicitée par la SARL Euro Assainissement et de dire que la commune d'Ajaccio fera l'avance des frais d'expertise.

Dans ses dernières conclusions déposées le 23 janvier 2015, la commune d'Ajaccio demande à la cour de rejeter les appels de la SARL Euro Assainissement et du syndicat des copropriétaires, de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, de dire que l'expulsion des lieux sera prononcée sans délai, de dire que la SARL Euro Assainissement et le syndicat des copropriétaires devront lui payer une indemnité d'occupation de 1 750 euros par mois à compter de mars 2012 jusqu'à la libération effective des lieux ainsi que la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, de rejeter la demande d'expertise et de condamner la SARL Euro Assainissement et le syndicat des copropriétaires solidairement à lui payer la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de l'avocat constitué.

L'ordonnance de clôture est datée du 30 septembre 2015.

SUR CE :

Sur la recevabilité de l'action de la commune d'Ajaccio :

Le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité de l'action de la commune d'Ajaccio, en raison de la règle du non-cumul du possessoire et du pétitoire. Ce moyen, qui est nouveau, tend à faire écarter les prétentions de l'adversaire. Il est donc recevable en vertu de l'article 564 du code de procédure civile.

Il est cependant mal fondé puisque la commune d'Ajaccio ne se fonde que sur l'article 544 du code civil et sur son droit de propriété ; elle n'entend engager aucune action fondée sur la simple possession d'un bien, au sens des articles 1264 et suivants du code de procédure civile. Pour le même motif l'action n'encourt pas la forclusion édictée pour les actions possessoires.

L'action de la commune d'Ajaccio est donc parfaitement recevable.

Sur le fond :

La commune d'Ajaccio a acquis par acte authentique du 12 août 1977 de vente en l'état futur d'achèvement les lots numéro 301, 302, 315, 316, de l'immeuble « le Flamand », appartenant au lot numero 6 du lotissement de Strette, cadastré BD numero 88 pour 40 a 86 ca.

L'acte précise que l'immeuble « le Flamand » est formé d'une part de deux bâtiments dénommés « E » et « E1 », à usage principal d'habitation, garages au sous-sol et locaux à l'entresol, d'autre part d'un bâtiment

dénommé « E2 » à usage de garage ; il indique que :

- le lot numéro 301 est composé d'un local à usage de garage de 450 m ² formant tout le sous-sol, premier niveau, du bâtiment « E »,
- le lot numéro 302 est composé d'un grand local d'une superficie de 500 m ² environ formant tout l'entresol, deuxième niveau du bâtiment « E »,
- le lot numéro 315 est composé d'un grand local à usage de garage, d'une superficie de 350 m ² formant tout le sous-sol, premier niveau, du bâtiment « E », ledit local attenant et communiquant avec le lot numéro 301,
- le lot numéro 316 est composé d'un grand local d'une superficie de 300 m ² environ formant tout l'entresol, deuxième niveau, du bâtiment « E » attenant et communiquant avec le lot 302.

Cet acte ne peut qu'être compris, pour une raison de cohérence, comme l'a fait le premier juge, dans le sens que les deux premiers lots font partie du bâtiment E et les deux autres du bâtiment E1.

Le syndicat des copropriétaires établit par la production d'actes de propriété de certains copropriétaires, ou d'attestations immobilières que l'immeuble « le Goéland » est édifié sur la parcelle numéro 109, d'une superficie de 78 ares 28 centiares et sur la parcelle numéro 110, d'une superficie de 2 ares 56 centiares, les deux parcelles ayant été regroupées sous le numéro 423, pour une superficie totale de 80a 84ca.

Le plan de bornage établi par M. Y..., géomètre expert, en mars 1985, ainsi que celui du cabinet Evrard, du 18 mai 1993, révèlent que le bâtiment dénommé : « le Flamand » empiète en partie sur la parcelle numéro 109 du même lotissement occupée par le bâtiment « le Goéland », et que le bâtiment « le Goéland » empiète en partie sur la parcelle numéro 88. Il s'avère, notamment au vu des constats d'huissier et des photographies, que la partie d'immeuble litigieuse est celle qui est incorporée à l'immeuble « le Flamand », en déborde, et empiète sur la parcelle109. Elle ne figurait pas au plan de masse du 12 mars 1975, annexé au permis de construire.

Cet empiètement, et le caractère illicite de la construction, sont reconnus par les parties en cause ; la commune d'Ajaccio admet que son titre, qui ne concerne que la parcelle 88, ne porte pas sur le bien litigieux. Elle ne peut par conséquent asseoir son droit de propriété que sur la prescription acquisitive.

La prescription acquisitive applicable ne peut être que celle de 30 ans, la prescription abrégée de 10 ans ne pouvant être invoquée que par celui qui a acquis de bonne foi un bien immobilier d'une personne qui n'était pas le véritable propriétaire, circonstance qui n'est pas celle de l'espèce.

Il appartient par conséquent à la commune d'Ajaccio de démontrer que pendant les 30 années précédant l'exploit introductif d'instance (7 et 8 novembre 2012) elle a occupé la partie litigieuse de l'immeuble de façon continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, en l'occurrence et comme elle le soutient en y installant les services des pompiers.

A cet égard il n'est pas certain que l'occupation effective ait débuté en 1978, date prévue par l'acte de vente pour l'achèvement de la construction.

Le constat de Me Z..., huissier de justice, du 13 juin 1985, révèle qu'à cette date les pompiers étaient déjà installés dans la partie du bâtiment qui fait litige.

Un article de presse indique que les pompiers se sont installés dans l'immeuble en 1981, et qu'ils l'ont quitté en avril 2010 (cette date est confirmée par un courrier du SDIS du 7 novembre 2013 ) ; la prescription n'a alors pas pour autant été suspendue en vertu de l'article 2271 du code civil, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, puisque la commune a fait poser des tôles devant les locaux afin de les fermer. Ces tôles ont été enlevées le 1er mars 2012 ainsi que le démontre le rapport d'information de la police municipale. C'est le 1er mai 2012 que le syndicat des copropriétaires a donné à bail à la SCI Horizon « les locaux situés sous le parking de l'immeuble Goéland anciennement occupé par les services des pompiers, d'une superficie d'environ 250 m ² » outre le terrain et le garage ; cette société a cédé à bail à la SARL Euro Assainissement une partie des locaux, d'une superficie de 150 m ², actuellement revendiquée par la commune d'Ajaccio.

Entre 1981 et mai 2012 la commune d'Ajaccio n'a donc pas cessé de posséder les locaux litigieux, y compris après 1996, date de départementalisation des services d'incendie et de secours, puisque la commune, se comportant en propriétaire, a passé le 15 novembre 1996, une convention avec l'établissement public départemental dénommé service départemental d'incendie et de secours prévoyant que les locaux actuellement affectés par la commune d'Ajaccio au fonctionnement du service d'incendie et de secours, et nécessaires à son fonctionnement, sont mis à titre gratuit à compter de la date d'intégration à la disposition de celui-ci. Il n'est pas démontré, par un document ou une photographie ayant date certaine, que le syndicat des copropriétaires du « Goeland » a investi les lieux avant mars 2012.

Par conséquent, il doit être constaté, sans avoir recours à une mesure d'expertise qui n'est pas nécessaire, que même si la commune d'Ajaccio ne possède pas de titre relatif au bien litigieux, elle fait preuve d'une possession trentenaire qui fait foi de sa qualité de propriétaire.

De son côté le syndicat des copropriétaires du « Goeland » ne produit aucun titre incluant la propriété du local litigieux, n'invoque pas la théorie de l'accession, et ne soutient pas avoir prescrit les lieux.

Pour s'opposer à la demande d'expulsion la SARL Euro Assainissement invoque la théorie de l'apparence en soutenant qu'elle a de bonne foi cru contracter son bail avec le véritable propriétaire.

Cependant, c'est non pas avec le syndicat des copropriétaires du Goéland mais avec la SCI Horizon, elle-même locataire de ce syndicat, que la SARL Euro Assainissement a conclu un bail commercial ; ledit bail énonçant clairement que le bailleur est locataire-et non pas propriétaire-à l'ancienne caserne des pompiers ; de plus ce bail a commencé à courir le 1er juin 2012, mais la prise de possession des lieux par la SARL Euro Assainissement, manifestée par l'enlèvement des tôles fermant l'entrée du bâtiment a eu lieu le 1er mars 2012 alors que cette société n'avait aucun titre pour y pénétrer.

La SARL Euro Assainissement ne peut donc ni invoquer sa bonne foi, ni prétendre avoir cru conclure un bail avec le véritable propriétaire.

C'est en conséquence à bon droit que le premier juge a fait droit à la demande d'expulsion et à la demande d'indemnité d'occupation ; c'est également à juste titre qu'il a fait droit à la demande de dommages et intérêts, au titre du préjudice subi par la commune d'Ajaccio, privée de la possibilité de jouir et d'utiliser les lieux librement.

Les dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens seront confirmées. Les frais irrépétibles exposés devant la cour d'appel par la commune d'Ajaccio seront supportés solidairement par la SARL Euro Assainissement et le syndicat des copropriétaires, qui supporteront aussi les dépens.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Rejette les moyens tirés de l'irrecevabilité de l'action de la commune d'Ajaccio,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,
Rejette la demande d'expertise,
Condamne solidairement la SARL Euro Assainissement et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Goéland à payer à la commune d'Ajaccio la somme de QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (4 500 euros) en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner solidairement la SARL Euro Assainissement et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Goéland aux dépens, dont distraction au profit de Me Marie Colombani, avocat à Ajaccio.
LE GREFFIERLE PRESIDENT