Ch. civile A
ARRET No
du 20 AVRIL 2016
R. G : 15/ 00195 FL-C
Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 17 Février 2015, enregistrée sous le no 13/ 02050
B...X...
C/
Y... Syndicat des copropriétaires COCODY VILLAGE III
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
VINGT AVRIL DEUX MILLE SEIZE
APPELANTS :
M. Gérald B...né le 03 Avril 1957 à SALON DE PROVENCE (13300) ...13890 MOURIES
ayant pour avocat Me Olivier CARDI, avocat au barreau de BASTIA
Mme Cathy X... née le 05 Février 1973 à SALON DE PROVENCE (13300) ...84200 CARPENTRAS
ayant pour avocat Me Olivier CARDI, avocat au barreau de BASTIA
INTIMEES :
Mme Martine Andrée Y... née le 18 Juin 1953 à DRAGUIGNAN (83300) ......83300 DRAGUIGNAN
ayant pour avocat Me Jean Jacques CANARELLI, avocat au barreau de BASTIA
Syndicat des copropriétaires COCODY VILLAGE III pris en la personne de son syndic, la SARL Balagne Immobilier, elle même prise en la personne de son représentant légal en exercice 15 Avenue Paul Doumer 20220 L'ILE ROUSSE
ayant pour avocat Me Jacques VACCAREZZA de la SCP TOMASI-SANTINI-VACCAREZZA-BRONZINI DE CARAFFA-TABOUREAU, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 février 2016, devant la Cour composée de :
Mme Françoise LUCIANI, Conseiller, magistrat du siège présent le plus ancien dans l'ordre des nominations à la cour Mme Judith DELTOUR, Conseiller Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Martine COMBET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 avril 2016.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Françoise LUCIANI, Conseiller, et par Mme Aurélie CAPDEVILLE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Suivant acte authentique du 12 décembre 2011 Martine Y... a acquis de Gérald B... et Cathy X... un appartement situé dans l'ensemble immobilier Cocody Village III à Lumio.
Se plaignant d'un dégât des eaux qui serait survenu antérieurement à la vente, mais qu'elle aurait constaté à son entrée dans les lieux, elle a obtenu en référé la désignation d'un expert judiciaire et sur cette base elle a fait assigner les vendeurs ainsi que l'agence immobilière Mare Immo 2B devant le tribunal de grande instance de Bastia pour obtenir au principal la nullité de la vente, à titre subsidiaire sa résolution, et très subsidiairement la réparation des conséquences dommageables du sinistre.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Cocody Village III a été appelé en garantie par les vendeurs et les procédures ont été jointes.
Par jugement contradictoire du 17 février 2015, le tribunal de grande instance de Bastia a :
• rejeté le moyen tiré de l'irrecevabilité de l'instance,
• rejeté la demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente en raison d'un vice du consentement de Mme Y...,
• en application de l'article 1641 du code civil prononcé la résolution de la vente,
• par conséquent ordonné la restitution du bien sans délai à M. B... et Mme X...,
• condamné in solidum M. B... et Mme X... à restituer à Mme Y... la somme de 125 000 euros correspondant au montant du prix,
• condamné in solidum M. B... et Mme X... à payer à Mme Y... les frais de notaire et les sommes de 5 000 euros au titre des frais d'agence, 945, 53 euros de frais de dossier, 1 740 euros de frais de remboursement anticipé de prêt ainsi que les taxes et charges de copropriété afférentes au bien qu'elle aura payées,
• rejeté les demandes de Mme Y... au titre des dommages intérêts,
• débouté M. B... et Mme X... de leur demande en garantie à l'encontre du syndicat des copropriétaires,
• constaté que les demandes subsidiaires à l'égard de l'agence Mare Immo 2B sont sans objet,
• condamné in solidum M. B... et Mme X... à payer à Mme Y... une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
• condamné in solidum M. B... et Mme X... à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
• condamné Mme Y... à payer à l'agence immobilière Mare Immo 2B une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
• ordonné l'exécution provisoire du jugement,
• condamné in solidum M. B... et Mme X... aux dépens, en ce compris ceux de la procédure en référé ainsi que les frais d'expertise, et autorisé leur distraction au profit de Me Claire Canazzi, avocat.
M. B... et Mme X... ont formé appel de cette décision le 17 mars 2015.
Dans leurs dernières conclusions déposées le 3 juin 2015 ils demandent à la cour :
- de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme Y... de sa demande en nullité sur le fondement d'un vice du consentement,
- de l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau :
- de constater que les vices ne rendent pas le bien impropre à sa destination, et de rejeter l'intégralité des demandes de Mme Y...,
À titre subsidiaire,
- de constater que le sinistre trouve sa cause dans des canalisations, parties communes,
- de dire et juger que le sinistre et ses conséquences incombent au syndicat des copropriétaires,
En conséquence,
- de dire que le syndicat des copropriétaires devra relever et garantir les concluants de toute éventuelle condamnation mise à leur charge à la requête de Mme Y...,
- de condamner Mme Y... et le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions déposées le 2 juillet 2015, Mme Y... demande à la cour :
à titre principal :
- de confirmer le jugement et :
- de dire que Mme Y... restituera l'immeuble contre restitution du prix de vente, soit 121 500 euros,
- de condamner solidairement M. B... et Mme X... à payer à Mme Y... la somme de 5 000 euros correspondant à la restitution des frais d'agence, les frais bancaires relatifs à l'emprunt, savoir les frais de dossier à hauteur de 945, 53 euros augmentés des frais de remboursement anticipé soit 3 % de 58 000 euros, soit 1740 euros ainsi que les frais de notaire et les frais annexes, charges de copropriété, assurances, taxes foncières,
- d'infirmer le jugement sur le point de la bonne foi du vendeur,
- de dire que celui-ci connaissait l'existence de vices cachés, de condamner les appelants à payer à la concluante la somme de 38 706 euros au titre du trouble de jouissance de l'appartement à réactualiser au jour de l'arrêt,
À titre subsidiaire, en cas de débouté de l'une ou l'autre solution, de condamner les vendeurs à réparer les conséquences dommageables du sinistre survenu dans l'appartement et en conséquence :
- de les condamner solidairement à payer à Mme Y... la somme de 6 131 euros correspondant au montant des réparations restant à parfaire après achèvement, à réactualiser au jour où la cour statuera, ainsi que la somme de 1 000 euros au titre du montant forfaitaire des dommages immobiliers ainsi que la somme de 38 706 euros au titre des troubles de jouissance de l'appartement à réactualiser au jour où la cour statuera,
- de condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens y compris les dépens de référé et d'expertise,
- de condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- d'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Dans ses dernières conclusions déposées le 10 juin 2015, le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement quant à sa mise hors de cause ; il sollicite la condamnation de la partie qui succombe à la somme de 2 000 euros et aux entiers dépens de la présente instance et du référé.
Partie en première instance, l'agence immobilière Mare Immo 2B n'a pas été intimée.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2015.
SUR CE :
Sur la recevabilité des demandes de Mme Y... :
Il est justifié de la publication de l'assignation du 2 décembre 2013 auprès du service de la publicité foncière ; l'action est donc recevable au regard du décret du 4 janvier 1955.
Sur le fond :
A titre principal devant la cour Mme Y...sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a écarté la nullité de la vente pour vice du consentement et prononcé sa résolution au titre de la garantie des vices cachés.
Le constat d'huissier réalisé le 14 décembre 2011, soit deux jours seulement après la passation de l'acte authentique de vente, établit la présence d'une humidité très importante à l'intérieur du bien, l'huissier précisant que des pans de mur sont imbibés d'eau, que du salpêtre et des champignons sont présents en plusieurs endroits, que le meuble sous évier est détrempé et pourri, que du plâtre et de la peinture s'échappent, que le plafond présente des taches d'infiltration.
Dans son rapport d'expertise établi après une visite sur les lieux le 5 mars 2012 M. C...a constaté des remontées capillaires, une importante formation de salpêtre. Il a précisé que l'appartement est en l'état tout à fait inhabitable.
L'origine des désordres, qui n'est pas contestée, se situe dans une fuite d'eau sur la conduite d'amenée sous le carrelage entre le branchement équipé d'une manette à l'arrière de la maison et la nourrice (clarinette) de distribution placée sous l'évier de la cuisine.
Selon cet expert le montant des réparations s'élève globalement à 6 131 euros et la durée totale des travaux peut s'estimer à un mois.
Il n'est pas contesté que Mme Y... n'a découvert l'existence des désordres qu'au moment de la prise de possession des lieux le 13 décembre 2011.
Les conditions d'application de l'article 1641 du code civil sont bien réunies, puisque le vice affectant l'immeuble était caché au moment de la vente ; que d'autre part même si la réparation du désordre présente un coût modique par rapport au prix d'achat, la maison ne pouvait être habitée lors de l'achat ; le bien est donc impropre à sa destination et en tout cas l'usage en était tellement diminué que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix s'il avait connu les désordres ; enfin, l'expert affirme très clairement que le sinistre date au minimum de quelques mois.
Il n'est en tous cas pas concevable que le sinistre soit survenu en deux jours, entre l'achat et le constat d'huissier comme le soutiennent pourtant les vendeurs.
C'est donc à juste titre que le premier juge a prononcé la résolution de la vente sur le fondement de l'article 1641 du code civil, ordonné la restitution du bien et la restitution du prix, ainsi que le remboursement des frais exposés par l'acquéreur.
Pour solliciter l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation du trouble de jouissance de Mme Y..., au motif que la mauvaise foi des vendeurs n'est pas démontrée, l'appelante fait valoir que ceux-ci connaissaient nécessairement l'état de l'immeuble.
Elle relève à juste titre que lors des opérations d'expertise les vendeurs avaient reconnu que l'appartement présentait avant la vente des problèmes d'humidité nécessitant le maintien d'une aération permanente, qu'ils avaient nettoyé et repeint l'appartement ; que l'huissier de justice avait d'ailleurs constaté le 14 décembre 2011 que de multiples couches de peinture avaient été passées et que les plaques se décrochaient ; dès lors la sincérité du mail adressé par l'agence immobilière le 8 décembre 2011 au notaire, affirmant que ce jour-là l'appartement était dans le même état qu'au moment de la signature du compromis avec Mme Y..., soit le 4 août 2011, apparaît douteuse. Mais surtout, la nature et le développement des désordres tels que constatés par huissier et par l'expert permet d'exclure qu'ils soient survenus postérieurement à la dernière visite des vendeurs, effectuée entre le 28 novembre et le 5 décembre 2011 selon les termes mêmes de leur courrier du 28 décembre 2011.
C'est par conséquent à tort que le premier juge a considéré que la preuve de la connaissance du vice par les vendeurs n'était pas rapportée.
L'article 1645 du code civil permet de mettre des dommages intérêts à la charge du vendeur des dommages intérêts s'il connaissait les vices de la chose. En l'espèce Mme Y... sollicite l'indemnisation de son trouble de jouissance, qu'elle chiffre à 38 706 euros, somme correspondant à 12 mois de location perdus. Cependant elle ne démontre pas que le bien était destiné à une location toute l'année, ni qu'elle aurait à coup sûr trouvé un locataire pour la période considérée ; dans ces conditions le préjudice de Mme Y... sera évalué forfaitairement à 3 000 euros.
M. B... et Mme X... sollicitent la garantie du syndicat des copropriétaires au motif que le sinistre trouve sa cause dans la rupture d'une canalisation encastrée dans le sol, partie commune de la copropriété. L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, qu'ils invoquent, prévoit que sont réputées parties communes, notamment, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement communs, y compris les parties de canalisation y afférentes, qui traversent des locaux privatifs. Cependant il résulte du rapport d'expertise la conduite d'eau affectée par le désordre ne dessert que le logement de Mme Y..., à l'exclusion de toute partie commune, et n'est donc pas afférente à un équipement commun. C'est par conséquent à bon droit que le premier juge a rejeté l'appel en garantie de M. B... et Mme X....
La numérotation erronée du lot litigieux (15 au lieu de 115) sera rectifiée.
Les dispositions du jugement relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens méritent confirmation.
En cause d'appel il serait fait application de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de Mme Y... à hauteur de 3 500 euros et en faveur du syndicat des copropriétaires à hauteur de 2 000 euros. Les dépens seront supportés par M. B... et Mme X....
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement déféré sauf :
- en ce qu'il vise le lot numéro 15 de l'ensemble immobilier Cocody Village III,
- en ce qu'il a rejeté les demandes de Mme Y... au titre des dommages et intérêts,
Statuant à nouveau de ces seuls chefs :
Dit que la résolution de la vente porte sur le lot numéro 115 de l'ensemble immobilier Cocody Village III,
Condamne solidairement M. B... et Mme X... à payer à Mme Y... la somme de trois mille euros (3 000 euros) au titre de son préjudice de jouissance,
Y ajoutant :
Condamne solidairement M. B... et Mme X... à payer à Mme Y... la somme de trois mille cinq cents euros (3 500 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement M. B... et Mme X... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Cocody Village III la somme de deux mille euros (2 000 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement M. B... et Mme X... aux dépens.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
