Ch. civile A
ARRET No
du 09 MARS 2016
R. G : 13/ 00634 MBE-R
Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal d'Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 29 Mai 2013, enregistrée sous le no 11/ 000101
X...
C/
SCI HAMEAU DE PIANTARELLA SARL SO. GE IMMOBILIERE DE SPERONE
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
NEUF MARS DEUX MILLE SEIZE
APPELANT :
M. Robert X... ...20169 BONIFACIO
ayant pour avocat Me Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA, et Me David PERE, avocat au barreau de PARIS
INTIMEES :
SCI HAMEAU DE PIANTARELLA prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié ès qualités audit siège Domaine de Sperone 20169 BONIFACIO
assistée de Me Antoine paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA, et de Me Benjamin CUTTAZ, avocat au barreau de PARIS
SARL SO. GE IMMOBILIERE DE SPERONE Prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant et domicilié ès qualités au dit siège Domaine de Sperone 20169 BONIFACIO
assistée de Me Jean-Pierre RIBAUT-PASQUALINI de la SCP RIBAUT-PASQUALINI, avocat au barreau de BASTIA, et de Me Christine CARPENTIER, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me Emmanuel MERCINIER, avocat au barreau de PARIS,
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 janvier 2016, devant la Cour composée de :
M. François RACHOU, Premier président Mme Micheline BENJAMIN, Conseiller Mme Marie BART, vice-président placé près M. le premier président
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Martine COMBET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 09 mars 2016
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. François RACHOU, Premier président, et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 15 janvier 1996, la SCI du Hameau de Piantarella, a conclu avec la SARL SO. GE. Immobilière Sperone un contrat de location portant sur un certain nombre de lots d'un ensemble immobilier situé à Bonifacio, .... Le contrat initial a fait l'objet de plusieurs avenants avant d'être renouvelé suivant un nouveau contrat de louage du 21 janvier 2005.
Par acte sous seing privé en date du 1er août 1998, intitulé « contrat de location meublée », la SARL SO. GE. Immobilière Sperone a donné en location à M. Robert X... un appartement portant le no 8 de l'ensemble immobilier ci-dessus désigné.
Ce contrat a été suivi d'un nouveau contrat, par acte sous seing privé du 08 décembre 2002 portant « sous-location meublée à usage d'habitation », pour le même appartement et pour une durée de deux années, renouvelable annuellement, par tacite reconduction.
Par acte d'huissier du 19 novembre 2009, la SCI du Hameau de Piantarella, a fait délivrer un congé à la SARL SO. GE. Immobilière Sperone, pour le 31 décembre 2010.
Par acte d'huissier du 18 février 2010 la SO. GE Immobilière Sperone a fait délivrer un congé à Robert X... et à son épouse Suzanne X..., pour le 31 juillet 2010.
Contestant la validité du contrat du 8 décembre 2002 ainsi que le congé du 18 février 2010, sus-visés, M. X... a, par acte d'huissier du 17 janvier 2011, assigné la SCI du Hameau de Piantarella et la SARL SO. GE. Immobilière Sperone, devant le tribunal d'instance d'Ajaccio, au chef de plusieurs demandes.
Par jugement contradictoire du 29 mai 2013, le tribunal a :
- débouté M. Robert X... de l'intégralité de ses demandes,
- jugé valide le congé délivré par la SO. GE Immoblière Sperone à M. Robert X... le 18 février 2010 avec effet au 31 juillet 2010,
- dit qu'à compter du 31 juillet 2010 M. Robert X... était occupant sans droit ni titre des lieux sis ...et qu'à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
- constaté la résiliation du bail conclu entre la SO. GE Immoblière Sperone et la SCI Hameau de Piantarella par acte sous-seing privé du 21 janvier 2005, relativement à l'immeuble sis ..., et ce à compter du 31 décembre 2010,
- constaté la validité du congé délivré par la SCI hameau de Piantarella à la SO. GE Immoblière Sperone,
- débouté la SCI hameau de Piantarella de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de la SO. GE Immoblière Sperone,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires
-condamné M. Robert X... à payer à la SCI hameau de Piantarella et à la SO. GE Immoblière Sperone la somme de 500 euros chacun et cela en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. Robert X... aux entiers dépens de l'instance.
Par déclaration reçue le 25 juillet 2013, M. X... a interjeté appel de cette décision, à l'encontre de la SCI hameau de Piantarella et la SO. GE Immoblière Sperone.
Par arrêt mixte du 07 janvier 2015, la cour d'appel de Bastia a :
- infirmé le jugement en ce qu'il a rejeté toutes les demande de M. X...,
Statuant à nouveau sur ce chef,
- rejeté la demande de requalification du contrat de bail du 1er août 1998,
- requalifié le bail du 8 décembre 2002 en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989,
avant dire droit sur la demande de nullité du congé du 18 février 2010 et sur la demande d'expulsion,
- invité les parties à s'expliquer sur l'application de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et renvoyé l'examen de l'affaire sur ce point à l'audience de mise en état du 18 mars 2015,
- infirmé le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de M. X... en remboursement des charges de copropriété,
Statuant à nouveau de ce seul chef condamne la SO. GE Immobilière Sperone à payer à Robert X... la somme de 5 445, 90 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 17 janvier 2011,
- sursis à statuer sur la demande de garantie formée par la SCI Hameau de Piantarella,
Y ajoutant,
- ordonné l'expulsion de la SO. GE Immobilière Sperone et de tous occupants de son chef des locaux dépendant de l'immeuble ... 20169 Bonifacio, et notamment le lot numéro 8, en la forme légale, et si besoin est avec l'assistance d'un serrurier et d'un huissier,
- condamné la SO. GE Immobilière Sperone à payer à la SCI Hameau de Piantarella une indemnité d'occupation mensuelle de 1 032, 53 euros à compter du 1er janvier 2011 et jusqu'à la remise des clés du local, outre les charges afférentes, ainsi que les intérêts au taux légal, avec capitalisation conformément à l'article 1154 du code civil,
- sursis à statuer sur les demandes concernant les frais irrépétibles et les dépens.
Par ses conclusions reçues le 21 avril 2015, M. X... demande à la cour de prononcer la nullité des congés signifiés le 18 février 2010 à lui-même et à son épouse.
Par ses conclusions reçues le 13 juin 2015, la SARL SO. GE. Immobilière Sperone demande à la cour, au visa de la décision rendue par la cour d'appel de Bastia le 7 janvier 2015, de :
- constater que la cour a limité les termes du débat à l'application de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989,
- constater que M. X... ne fournit aucune argumentation sérieuse s'agissant de l'application de cet article 8 et qu'il continue à réclamer l'application de l'article 15 de la loi du 6juiIlet 1989,
- rejeter l'argumentation de M. X... en ce qu'il fonde ses prétentions sur les dispositions de la loi ALUR en date du 24 mars 2014, inapplicable à la présente espèce,
- constater que les conditions d'application de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 sont réunies en l'espèce,
- constater que le dernier alinéa de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 écarte l'application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989,
- rejeter, en conséquence la demande de nullité du congé de M. X...,
- juger valide le congé délivré par la société SO. GE. Immobilière Sperone à M. X... le 18 février 2010 avec effet au 31 décembre 2010,
- constater que le bail du 8 décembre 2002 a donc été résilié à effet au 31 décembre 2010,
- dire qu'a compter de 31 décembre 2010, M. X... est occupant sans droit ni titre des lieux sis immeuble du Plateau lot no8 Hameau de Piantarella (Corse-du-Sud),
- ordonner l'expulsion de M. X... ainsi que de tout occupant de son chef du lot no8 de l'immeuble Plateau-lieudit Hameau de Piantarella, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
- dire que les sommes que M. X... a versées depuis le 31 décembre 2010 seront conservées par société SO. GE. Immobilière Sperone au titre d'indemnité d'immobilisation.
Par ses conclusions reçues le 13 mai 2015, la SCI Hameau de Piantarella demande à la cour de :
- constater que la cour a limité les termes du débat à l'application de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et à la demande de garantie formulée par le bailleur principal,
- voir constater que M. X... ne fournit aucune argumentation sérieuse quant à l'application de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, conformément à la demande de la cour, se bornant de revenir sur la fraude alléguée déjà écartée par la cour,
- voir constater que M. X... fonde ses prétentions sur les dispositions de la loi ALUR du 24 mars 2014, inapplicables à la présente espèce imposant l'obligation de transmettre l'autorisation écrite du bailleur principal et copie du bail principal,
- voir dire et juger que l'exigence de la loi ALUR sur la transmission du bail n'est pas opposable au bailleur principal, de même que le surloyer invoqué par M. X...,
- voir constater en tout état de cause que la question du surloyer a été tranchée et écartée par la cour,
- voir constater que M. X... demande l'application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, alors que dans son arrêt mixte, la cour d'appel de céans a dit que seules les dispositions de l'article 8 sont applicables et le dernier alinéa de cet article écarte l'application de l'article 15
surabondamment,
- voir dire et juger, qu'en cas de cessation du contrat principal, le sous locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation en vertu du deuxième alinéa de l'article 8 de la loi sus-visée,
plus surabondamment encore,
- voir déclarer, en toute hypothèse, en cas de validité et de requalification du contrat du 8 décembre 2002, que les prétentions de M. X... lui sont inopposables, ce que la cour a déjà dit dans son arrêt du 7 janvier 2015,
- dire et juger que les demandes de M. X... ne peuvent être dirigées qu'à l'encontre de la société SO. GE Immobilière Sperone en toute hypothèse,
- voir déclarer la demande de M. X... tendant à la nullité du congé en date du 18 février 2010 radicalement irrecevable et infondée, la cour ayant déjà ordonné l'expulsion de ce dernier,
Sur la demande en garantie,
- voir constater que la demande en garantie du chef des condamnations pécuniaires au profit de M. X... est devenue sans objet, la cour ayant dit que ces demandes ne pouvaient concerner que la société SO. GE. Immobilière Sperone et non ladite société,
- lui donner acte de ce qu'elle se réserve de réclamer et chiffrer la réparation de son préjudice lié à l'impossibilité de louer et vendre ses droits immobiliers,
- voir condamner M. X... et la société SO. GE. Immobilière Sperone à lui payer chacun la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- voir condamner M. X... aux entiers dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 01 juillet 2015.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions et au jugement querellé.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le congé du 18 février 2010 et l'expulsion
M. X... soutient que le contrat du 08 décembre 2002 s'inscrivait dans un processus frauduleux global dont le seul objectif était de priver les locataires des résidences au Hameau de Piantarella de la protection des dispositions d'ordre public de la loi du 06 juillet 1989 et que l'interposition d'une sous-location avait pour seul objectif manifeste d'interposer un niveau supplémentaire entre le locataire, lui-même, et le véritable propriétaire, espérant ainsi échapper à ses responsabilités.
Il affirme que cette sous-location est manifestement fictive, qu'aucune des conditions de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 n'a été respectée par les deux sociétés intimées et que, sauf dans le cadre de la présente procédure, la SO GE Immobilière Spérone ne lui a jamais transmis l'autorisation écrite de son propre bailleur ni la copie du bail en cours.
L'appelant invoque le principe « fraus omnia corrumpit » et soutient que le régime protecteur de droit commun de la loi du 06 juillet 1989, y compris en ce qu'il régit les conditions de résiliation du contrat, ne peut lui être refusé, et donc que, d'une part, les dispositions de l'article 15 de ladite loi doivent s'appliquer et, d'autre part, les dispositions de l'article 8 de la même loi doivent être écartées.
Il fait valoir que les congés litigieux ne sont pas conformes aux dispositions de l'article 15 précité, car ils n'énoncent aucun des motifs énumérés à ce texte et ne respectent pas la durée légale d'an moins 6 mois.
La SCI du Hameau de Piantarella conclut que M. X... ne répond pas à la demande de la cour et au surplus revient sur des faits déjà jugés, la cour ayant écarté la fraude alléguée par l'appelant.
Elle précise, en outre, que l'exigence de la loi ALUR du 24 mars 2014, laquelle est inapplicable en l'espèce, sur la transmission du bail, n'est pas opposable au bailleur principal, de même que la question du prétendu surloyer.
La société relève que la cour a déjà jugé qu'aucun lien de droit n'était établi entre elle et M. X..., sous-locataire de la SO GE Immobilière Sperone, et a déjà prononcé l'expulsion de celui-ci.
De son côté, la SARL SO. GE. Immobilière Spérone conclut que la cour d'appel a déjà tranché la question du caractère abusif et frauduleux du contrat de 2002 alléguée par M. X....
Elle se prévaut des dispositions de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et soutient que les règles restrictives sur la validité d'un congé d'un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, ne s'appliquent pas aux contrats de sous-location.
Elle fait valoir que les conditions de l'article 8 précité sont respectées, à savoir :
- l'existence d'un contrat de location principal (le contrat du 15 janvier 1996 entre lesdites sociétés, suivi de plusieurs avenants puis renouvelé par un contrat du 21 janvier 2005),
- l'accord du bailleur principal portant la possibilité pour le preneur de sous-louer le bien et sur le prix du loyer (il résulte de l'article 5 des contrats de location sus-visés),
- l'existence d'un contrat de sous-location (le contrat du 08 décembre 2002).
Elle soutient que le congé délivré par acte du 18 février 2010 à M. X... est parfaitement valable au regard du contrat de sous-location du 8 décembre 2002.
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* *
L'arrêt mixte rendu par la présente cour d'appel le 07 janvier 2015, a retenu que le contrat litigieux est un contrat de sous-location comportait précisément en titre : « contrat de sous-location à usage d'habitation. Motion meublée exclue du champ d'application de la loi numéro 89-426 du 6 juillet 1989 ».
Il a considéré que les parties se trouvaient dans une la situation d'une location non meublée soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la cour a considéré que la question de la validité du congé délivré au sous-locataire le 18 février, posée par M. X... devait être examinée au regard des dispositions de l'article 8 de ladite loi.
Il convient donc, comme le relève à jute titre la SARL SO. GE. Immobilière Spérone, de constater que la cour a limité les termes du débat à l'application du texte sus-visé.
Dans ces conditions, l'appelant ne peut valablement invoquer à nouveau, sur le fondement de la fraude, le caractère fictif du contrat de sous-location du 08 décembre 2002, la cour ayant déjà statué sur ce point.
En outre, s'agissant d'une sous-location, ce qui n'est ni contestable ni contesté, M. X... ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi qu'il résulte du dernier alinéa de l'article 8 de ladite loi.
En l'espèce, au regard des dispositions de l'article 8 de ladite loi, au vu de l'ensemble des éléments et pièces versés aux débats, comme le démontre, justement, la SARL SO GE Immobilière Sperone les conditions exigées par ce texte sont réunies.
En effet, le congé litigieux a été signifié à M. X..., conformément aux stipulations du contrat de sous-location du 8 décembre 2002.
Par ailleurs, l'existence et la validité, d'une part, d'un contrat de location entre la SCI du Hameau de Piantarella et la SARL SO GE Immobilière Sperone, d'autre part, d'un contrat de sous-location entre cette dernière et M. X..., sont établies et, au vu de l'arrêt mixte sus-visée, ne peuvent plus être valablement contestées.
En outre, comme le relèvent à juste titre par les sociétés intimées, les dispositions de la loi ALUR du 24 mars 2014 imposant l'obligation de transmettre l'autorisation écrite du bailleur principal et la copie du bail principal, ne sont pas applicables en l'espèce, dès lors, les demandes de l'appelant, fondées sur ces dispositions ne sont donc pas légalement justifiées.
Au surplus, il résulte du bail conclu le 15 janvier 1996, entre les sociétés intimées, lesquelles sont, au demeurant, dirigées par le même gérant en la personne de M. Bruno Y..., d'une part, que l'autorisation de sous-location est expressément stipulée et, d'autre part, que s'agissant de l'activité essentielle du Preneur, la sous-location dépend du bail principal et s'éteint lorsque le bail principal s'éteint (article 5 : Destination des locaux).
Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement querellé en ses dispositions relatives à la validité du congé délivré par la SARL SO. GE. Immobiliere Sperone à M. X... et à l'expulsion de ce dernier ainsi que de tout occupant de son chef.
Sur la demande de garantie formée par la SCI Hameau de Piantarella
La SCI Hameau de Piantarella demande de constater que sa demande en garantie du chef des condamnations pécuniaires au profit de M. X... est devenue sans objet.
L'arrêt mixte sus-visé ayant prononcer un sursis à statuer sur ce point, il sera donc constaté que cette demande de garantie est dans objet.
En outre, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de « donner acte » formulée par la SCI Hameau de Piantarella, celle-ci étant dépourvue de toute portée juridique.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de M. X....
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions à ce titre et l'appelant sera condamné à verser la somme de 1 500 euros à chacune des deux sociétés intimées, pour la procédure d'appel.
L'appelant, succombant en son recours, supportera les entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Vu l'arrêt mixte rendu le 07 janvier 2015, par la cour d'appel de Bastia,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a :
- jugé valide le congé délivré par la SO. GE Immobilière Sperone à M. Robert X... le 18 février 2010 avec effet au 31 juillet 2010,
- dit qu'à compter du 31 juillet 2010 M. Robert X... est occupant sans droit ni titre des lieux sis ...et qu'à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamné M. Robert X... à payer à la SCI hameau de Piantarella et à la SO. GE Immobilière Sperone la somme de 500 euros chacun et cela en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. Robert X... aux entiers dépens de l'instance,
Dit que la demande en garantie formée par la SCI Hameau de Piantarella est sans objet,
Y ajoutant,
Condamne M. Robert X... à payer la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 euros), à la SARL SO. GE Immobilière Sperone
Condamne M. Robert X... à payer la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 euros), à la SCI Hameau de Piantarella,
Déboute les parties de toutes autres chefs de demandes,
Condamne M. Robert X... aux entiers dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
