Ch. civile A
ARRET No
du 14 OCTOBRE 2015
R. G : 14/ 00202 R
Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal d'Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 11 Décembre 2013, enregistrée sous le no 1112000295
X...
C/
Y...Z...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
QUATORZE OCTOBRE DEUX MILLE QUINZE
APPELANT :
M. Jean Roch X... né le 12 Novembre 1946 à Oran (Algerie) ...93500 PANTIN
assisté de Me Marie Line ORSETTI, avocat au barreau d'AJACCIO
INTIMES :
M. Salah Y...né le 12 Mars 1961 à Le Krib (Tunisie)... 20137 PORTO-VECCHIO
ayant pour avocat Me Christelle MENAGE, avocat au barreau d'AJACCIO
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/ 961 du 10/ 04/ 2014 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA)
Mme Mabrouka Z... épouse Y...née le 15 Mars 1973 à Le Krib (Tunisie) ...... 20137 PORTO-VECCHIO
ayant pour avocat Me Christelle MENAGE, avocat au barreau d'AJACCIO
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/ 961 du 10/ 04/ 2014 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 septembre 2015, devant la Cour composée de :
Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller Mme Marie BART, vice-président placé près M. le premier président
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Martine COMBET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2015
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre, et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par acte sous seings privés non daté, prenant effet au 1er juin 2005, intitulé « contrat de location meublée ¿ ¿, M. Simon C...a consenti un bail d'habitation portant sur un appartement situé au rez-de-chaussée d'une maison dénommée « ... ¿ ¿, sise ...à Porto-Vecchio à M. Salah Y...moyennant un loyer mensuel de 500 euros.
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 23 février 2011, réceptionnée le 28 février 2011 par M. Y..., M. Jean-Roch X... disant agir en qualité de légataire universel de M. C...a fait délivrer un congé pour vendre avec effet au 30 mai 2011.
Le 27 avril 2012, M. Jean-Roch X... a fait assigner M. Salah Y...et son épouse Mme Mabrouka Z... devant le tribunal d'instance d'Ajaccio en validation du congé pour vendre et en expulsion.
Par jugement du 11 décembre 2013, le tribunal d'instance d'Ajaccio a :
- déclaré M. Jean-Roch X... irrecevable en toutes ses demandes,
- condamné M. Jean-Roch X... aux dépens.
Le tribunal a considéré, sur le fondement des articles 122 et 124 du code de procédure civile, que M. Jean-Roch X..., qui affirme agir en qualité de légataire universel ou à titre universel de feu Simon C..., bailleur originel, n'a produit aux débats aucune pièce justificative de nature à démontrer la réalité de cette qualité, ce qui lui aurait été d'autant plus aisé qu'elle faisait précisément l'objet d'une contestation des défendeurs. Il a expliqué que c'était à M. X... qu'incombait la charge de la preuve de sa qualité pour engager une action en validation du congé délivré par lui seul. Il a fait observer que M. X... ne produisait pas les actes qui fonderaient sa qualité pour agir en tant que légataire et ne lui permettait pas de s'assurer qu'il avait bien qualité pour agir au nom des indivisaires.
M. Jean-Roch X... a relevé appel du jugement du 11 décembre 2013 par déclaration déposée au greffe le 6 mars 2014.
En ses dernières conclusions déposées par la voie électronique le 10 février 2015 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, M. Jean-Roch X... demande à la cour de :
- infirmer le jugement du 11 décembre 2013 en toutes ses dispositions
avant dire droit,
- ordonner la désignation d'un expert avec pour mission de :
convoquer les parties et leurs conseils, les entendre ainsi que toutes personnes susceptibles de fournir des renseignements,
vérifier s'il s'agit de l'écriture de M. C...sur l'intégralité du bulletin d'adhésion,
principalement,
- débouter les époux Y...de leurs demandes, fins et conclusions,
- constater qu'il a qualité à agir,
- constater que le bail dont s'agit a la nature d'un bail meublé,
- valider le congé pour vendre délivré le 23 février 2011,
- constater la déchéance de tout droit d'occupation à compter du 31 mai 2011,
- constater le défaut de paiement des locataires depuis plus de deux ans,
- ordonner l'expulsion de M. et Mme D...Y...des lieux qu'ils occupent ainsi que de tous occupants de leur chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance du commissaire de police et de la force armée si besoin est,
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de M. et Mme D...Y...,
- condamner M. et Mme D...Y...au paiement d'une somme de 1 000, 00 euros mensuelle hors charges à compter du jugement à intenvenir et jusqu'à la parfaite libération des lieux à titre d'indemnité d'occupation,
- condamner M. et Mme D...Y...à lui payer la somme de 16 000, 00 euros au titre des sommes non réglées et arrêtées au mois de septembre 2014,
subsidiairement,
- constater les infractions contractuelles commises par M. et Mme D...Y...,
- prononcer la résiliation pure et simple, à leurs torts, du bail qui leur a été consenti le 1er juin 2005,
- prononcer l'expulsion de M. et Mme D...Y...des lieux qu'ils occupent ainsi que de tous occupants de leur chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance du commissaire de police et de la force armée si besoin est,
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de M. et Mme D...Y...,
- condamner M. et Mme D...Y...au paiement d'une somme de 1 000, 00 euros mensuelle hors charges de la date de résiliation jusqu'à la parfaite libération des lieux à titre d'indemnité d'occupation,
- condamner M. et Mme D...Y...à lui payer la somme de 16 000, 00 euros au titre des sommes non réglées et arrêtées au mois de septembre 2014,
- condamner M. et Mme D...Y...à lui verser la somme de 2 500, 00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. et Mme D...Y...aux entiers dépens.
Il fait valoir qu'il a intérêt à agir puisqu'il est le légataire universel de M. Simon C...et que le bien donné en location lui appartient indivisément ainsi qu'à Mme Dominique X..., M. Michel X... qui lui ont donné mandat pour vendre les biens de l'indivision.
Il conteste que le bail liant les parties relève de la loi du 6 juillet 1989 en faisant observer que les lieux sont loués meublés. Il demande la désignation d'un expert aux fins d'examiner le formulaire du bail qui est en sa possession pour s'assurer que c'est bien M. Simon C...qui a rayé le " S " et confirmer qu'il n'avait loué aux intimés que pour un an.
Il soutient avoir respecté les dispositions applicables aux baux meublés, le délai de préavis commençant à compter de la réception du recommandé, soit le 28 février 2011. Il fait observer qu'il a notifié le congé aux deux époux alors que M. Y...est le seul titulaire du bail et conclut que le congé délivré est valable.
Il affirme que le locataire n'a pas respecté les obligations contractuelles en ne réglant plus les loyers depuis le 1er janvier 2012 et en ne démontrant pas que le bien est assuré.
Il s'oppose aux délais de grâce prévus aux articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution sollicités par les époux Y....
En leurs dernières conclusions déposées par la voie électronique le 30 octobre 2014 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, M. et Mme D...Y...demandent à la cour de :
in limine litis,
- constater que M. Jean-Roch X... ne justifie pas de sa qualité de mandataire de l'indivision des consorts X... ou de quelconque pièce justifiant de sa qualité à délivrer congé et à poursuivre la présente procédure au nom de ladite indivision, et à représenter ses 6 coindivisaires,
- confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 décembre 2013 par le tribunal d'instance d'Ajaccio,
subsidiairement,
- constater que le bail signé le 1er juin 2005 porte sur un logement d'habitation non meublé et que M. X... n'apporte pas la preuve du contraire,
- dire et juger que le bail dont s'agit est soumis à la loi du 6 juillet 1989,
- prononcer la nullité du congé délivré le 23 février 2011 par M. Jean-Roch X... en ce qu'il ne respecte pas la durée légale de préavis,
- débouter M. Jean-Roch X... de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- constater l'inutilité de la demande d'expertise et en débouter M. Jean-Roch X...,
subsidiairement,
- leur donner acte de ce qu'ils ne s'opposent pas à une mesure d'expertise si elle venait à être ordonnée, avec protestations et réserves les plus expresses,
- dire et juger que toute expertise se fera aux frais avancés de M. X...,
- constater à tout le moins que le congé est inopposable à Mme Mabrouka Y...,
très subsidiairement,
- constater qu'ils ont toujours eu une assurance locative en cours de validité
-suspendre les effets de toute résiliation judiciaire si elle venait à être prononcée et leur accorder les plus larges délais de paiement pour régler l'arriéré de loyer depuis janvier 2012,
- débouter M. Jean-Roch X... de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
infiniment subsidiairement, si l'expulsion est ordonnée,
- leur accorder un délai de grâce d'un an à compter de l'arrêt à intervenir pour quitter les lieux loués,
- fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 500 euros par mois, soit l'équivalent d'un loyer,
- débouter M. Jean-Roch X... de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
dans tous les cas,
- débouter M. Jean-Roch X... de toutes demandes plus amples ou contraires,
- condamner M. Jean-Roch X... aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle.
Ils soulèvent in limine litis le défaut d'intérêt et de qualité à agir de M. X... en faisant observer que ce dernier produit en cause d'appel non un acte de notoriété mais une attestation immobilière après décès de M. Simon C.... Ils remarquent que M. X... justifie de sa qualité d'héritier mais toujours pas de celle de mandataire de l'indivision en ne produisant que deux procurations, celle de Mme Dominique X... et celle de M. Michel X..., alors qu'ils sont sept indivisaires. Ils ajoutent que les mandats sont donnés pour effectuer toute démarche visant à réaliser la vente des propriétés et non pour leur délivrer congé, pour engager au nom de l'indivision une procédure en validation de congé et/ ou résiliation et expulsion et pour représenter en justice ses six coindivisaires.
Subsidiairement, ils soutiennent que le congé délivré par M. Jean-Roch X... est nul comme ne respectant pas les conditions légales prévues par la loi du 6 juillet 1989, applicable en l'espèce en raison du caractère non meublé du logement et qu'en plus, il est inopposable à Mme Y.... Ils expliquent que le bail du 1er juin 2005 portait sur un logement vide et qu'il a été souscrit pour trois ans renouvelable de sorte que le congé aurait dû être délivré six mois avant l'échéance du 31 mai 2011 soit le 30 novembre 2010. Ils indiquent qu'aucun inventaire des meubles n'a été dressé contradictoirement par les parties lors de la conclusion du bail ; que M. Michel X..., frère de M. Jean-Roch X..., leur a adressé un courrier le 9 avril 2010 en faisant référence à leur logement non meublé et que l'appelant a visé la loi du 6 juillet 1989 prévoyant le droit de préemption des locataires dans son congé.
Très subsidiairement, ils contestent être en infraction à la loi leur enjoignant de justifier d'une assurance locative. Ils prétendent en outre être à jour du paiement de leurs loyers.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2015 et l'affaire renvoyée pour être plaidée au 7 septembre 2015.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L'article 124 du même code dispose que les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que l'irrecevabilité ne résulterait d'aucune disposition expresse.
En cause d'appel, M. Jean-Roch X... produit une attestation immobilière du 20 avril 2012 de laquelle il ressort que le bien donné en location aux époux Y...appartient à l'indivision successorale de feu Simon C..., bailleur originel, lequel a institué pour légataires à titre universel l'appelant ainsi que Mme Dominique X..., M. Michel X..., M. Jérémie X..., Mlle Lois E...X..., Mlle Inès E...-X..., Mlle Victoria X...et M. César X....
L'article 815-3 du code civil dispose que le consentement de tous les indivisaires est requis pour tout acte de disposition et que les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis.
En l'espèce, M. Jean-Roch X... a délivré congé aux époux Y...pour vendre et a intenté une action en validation dudit congé au nom de l'indivision successorale mais ne produit que les mandats de Mme Dominique X... et de M. Michel X... soit trois indivisaires sur les huit composant l'indivision.
Il en résulte qu'il ne justifie pas disposer de la majorité requise pour délivrer congé aux époux Y...et pour agir en validation dudit congé au nom de l'indivision successorale.
C'est donc à juste titre que le premier juge a déclaré M. Jean-Roch X... irrecevable en toutes ses demandes.
Le jugement querellé sera confirmé sur ce point.
Par application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, M. Jean-Roch X... sera condamné à la somme de 1 500 euros.
Succombant en son recours, M. Jean-Roch X... sera condamné aux dépens d'instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement rendu par le tribunal d'instance d'Ajaccio le 11 décembre 2013 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. Jean-Roch X..., par application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, à la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 euros),
Condamne M. Jean-Roch X... aux dépens d'appel,
LE GREFFIER LE PRESIDENT
