Ch. civile A
ARRET No
du 07 OCTOBRE 2015
R. G : 13/ 00546 C
Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 04 Juin 2013, enregistrée sous le no 12/ 01410
X...
C/
Y...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
SEPT OCTOBRE DEUX MILLE QUINZE
APPELANT :
M. Samir X...agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de mandataire de l'indivision X...né le 21 Mars 1937 au CAIRE (EGYPTE) ......98000 MONACO
assisté de Me Claudine CARREGA, avocat au barreau de BASTIA, Me EVRARD de la SELARL BOSIO EVRARD et ASSOCIES, avocat au barreau de NICE
INTIME :
M. Pascal Y...né le 09 Avril 1944 à SAN NICOLAO (20230) ... 20230 SAN NICOLAO
assisté de Me GENISSIEUX de la SCP GENISSIEUX-BALESI-ROMANACCE, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 septembre 2015, devant la Cour composée de :
Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller Mme Marie BART, vice-président placé près M. le premier président
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Martine COMBET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 07 octobre 2015.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre, et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
M. Pascal Y...a édifié une construction commerciale dans le prolongement d'un ouvrage préexistant sur le territoire de la commune de Santa Maria Poggio sur une parcelle cadastrée section C/ 900 et sur le territoire de la commune de Valle di Campoloro sur une parcelle cadastrée section A/ 78, les deux parcelles appartenant aux consorts X...suivant acte du 11 juin 2004.
M. Samir X...a donné son accord pour confier à M. B..., expert géomètre, la mission d'établir aux frais de M. Pascal Y...un plan de bornage définissant les limites des propriétés des lots. M. B...a contradictoirement procédé aux opérations de bornage et aux changements de parcelles. Les parcelles C/ 900 et A/ 78 ont alors été scindées en deux. La nouvelle découpe a été enregistrée par procès verbaux de délimitation dressés le 23 septembre 2009 signés par les consorts X...et par M. Pascal Y....
Se targuant de longs pourparlers avec M. Samir X..., M. Pascal Y...a fait sommation à ce dernier de comparaître devant Me D...le 3 mai 2011 afin de réitérer son accord sur la vente d'une partie du terrain au prix forfaitaire de 2 000 euros. M. Samir X...n'a pas comparu et le notaire a dressé un procès-verbal de défaut.
Par acte du 12 avril 2011, M. Pascal Y...a assigné M. Samir X...tant en son nom personnel que comme mandataire représentant l'indivision X...devant le tribunal de grande instance de Bastia aux fins de :
- constater l'accord intervenu sur la cession à son profit pour le prix forfaitaire de 2 000 euros avec renonciation de M. Samir X..., es qualité au droit d'accession sur l'immeuble édifié par lui-même des biens ci-après :
* sur le territoire de la commune de Santa Maria Poggio, de l'immeuble C/ 1228 pour une superficie de 23a 4ca, ladite parcelle provenant de la division de la parcelle C/ 900 dont le surplus cadastré section C/ 1229 est resté la propriété du vendeur pour 93a 77ca,
* sur le territoire de la commune de Valle di Campoloro, de l'immeuble C/ 682 pour une superficie de 2a 2ca, ladite parcelle provenant de la division de la parcelle A/ 78 dont le surplus cadastré section A/ 683 est resté la propriété du vendeur pour 5ha 74a 13ca,
- dire et juger que l'accord ainsi intervenu vaut vente des biens susvisés avec renonciation comme dessus à son profit,
- dire et juger que le jugement sera déposé au rang des minutes du notaire désigné par les parties pour être publié comme valant vente au bureau des hypothèques de Bastia.
Par jugement du 4 juin 2013, le tribunal de grande instance de Bastia a :
- déclaré recevable la demande de M. Pascal Y...,
- constaté l'accord intervenu entre les parties sur la cession à son profit pour le prix forfaitaire de 2 000 euros avec renonciation de M. Samir X..., es-qualité au droit d'accession sur l'immeuble édifié par lui-même des biens ci-après :
*SUR LE TERRITOIRE DE LA COMMUNE DE SANTA MARIA POGGIO :
de l'immeuble C/ 1228 pour une superficie de 23a 04ca, cette parcelle provenant de la division de la parcelle C/ 900 dont le surplus cadastré section C/ 1229 est resté la propriété du vendeur pour 93a 77ca.
*SUR LE TERRITOIRE DE LA COMMUNE DE VALLE DI CAMPOLORO :
de l'immeuble C/ 682 pour une superficie de 02a 02ca, cette parcelle provenant de la division de la parcelle A/ 78 dont le surplus cadastré section A/ 683 est resté la propriété du vendeur pour 05ha 74a 13ca.
- dit que l'accord ainsi intervenu vaut vente des biens sus-visés avec renonciation comme dessus, au profit de M. Pascal Y..., les deux procès-verbaux de délimitation des parcelles du 23 septembre 2009 étant joints au jugement,
- débouté M. Pascal Y...de sa demande au titre de dommages-intérêts,
- ordonné la publication à la conservation des hypothèques du jugement auquel sera annexé le plan d'arpentage,
- condamné M. Samir X..., pris tant en son nom personnel que comme mandataire représentant l'indivision X..., à payer à M. Pascal Y...la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M. Samir X..., pris tant en son nom personnel que comme mandataire représentant l'indivision X...de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné M. Samir X..., pris tant en son nom personnel que comme mandataire représentant l'indivision X...aux dépens qui comprendront les frais de publication au bureau des hypothèques de Bastia.
Le tribunal a considéré que dés le début des négociations, M. Pascal Y...avait pu croire que M. Samir X...agissait en tant que mandataire représentant l'indivision X...; que l'article 815-3 n'était pas applicable dans la mesure où M. X...était présumé à l'égard de l'acheteur avoir bénéficié d'un mandat exprès de la part de tous les indivisaires et avoir le pouvoir de vendre en leur nom ; que le consentement de tous les indivisaires a été matérialisé le 9 septembre 2009 par leur signature sur les documents d'arpentage. Il a conclu que l'assignation délivrée par M. Pascal Y...était valable.
Il a encore considéré que les parties avaient convenu du prix, l'offre de vente ayant été émise par M. X...le 10 avril 2008 puis réitérée par acte d'huissier du 13 juin 2008. Il a estimé également que M. X...était aussi d'accord sur l'objet de la vente en se référant dans son courrier du 8 mars2010 aux documents d'arpentage et en lui demandant de prendre contact avec son notaire afin de préparer un projet d'acte pour la régularisation de la cession au prix convenu.
M. Samir X...a relevé appel du jugement du 4 juin 2013 par déclaration déposée au greffe le 2 juillet 2013.
En ses dernières conclusions déposées par la voie électronique le 16 mai 2014 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, M. Samir X...demande à la cour de :
- le recevoir en son appel et l'en déclarer bien fondé,
- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- déclarer M. Y...irrecevable en ses demandes en raison de l'absence à l'instance de tous les propriétaires indivis,
subsidiairement,
- déclarer qu'en matière d'acte de disposition, il ne peut y avoir de mandat apparent et que le mandat invoqué doit être exprès,
- déclarer en conséquence qu'en l'absence de mandat exprès donné par tous les indivisaires, il ne peut y avoir vente,
- constater qu'aucun accord des autres indivisaires n'a été donné, en application de l'article 815-3 du code civil,
- déclarer qu'il n'y a pas d'accord parfait sur le prix et la chose,
- débouter en toute hypothèse M. Y...de l'ensemble de ses demandes,
- condamner M. Y...à payer la somme de 10 000, 00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner M. Y...à payer la somme de 4 000, 00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Me Carrega, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Il explique que par acte du11 juin 2004, il a été constaté le transfert de propriété de nombreuses parcelles dont les C 900 devenue C 1128 et A 78 devenue C 662 au profit de Mme Leila X..., de M. Chérif X...et de lui-même en raison de la perte de personnalité morale de la SCI SOCIVINT et en déduit que l'action concerne une indivision qui requiert que chacun des membres soit assigné personnellement. Il rappelle qu'en application de l'article 815-3 du code civil, tout indivisaire ne peut effectuer seul que les actes d'administration mais que le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte de disposition. Il considère que le mandat, même apparent, est dénué de portée en pareil cas, puisque l'article 815-3 du code civil prévoit, in fine, que si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux. Il ajoute que la règle de l'unanimité s'impose pour la cession d'un bien immobilier indivis tant dans la version actuelle de l'article 815-3 que dans celle en vigueur le 1er janvier 2007. Il conclut que M. Y...devait attraire à la procédure tous les indivisaires mais également appeler à concourir à l'acte notarié ces derniers.
Il fait observer qu'en l'absence de mandat écrit, il ne peut être fait référence à aucune date du mandat et en déduit que la loi d'application immédiate doit s'appliquer dès lors que la sommation d'assister à la réitération (en date du 12 avril 2011) est de beaucoup postérieure à l'entrée en vigueur du texte (1er janvier 2007). Il considère le notaire aurait dû recueillir à tout le moins un mandat spécial pour le projet de vente en l'absence des autres indivisaires et qu'à défaut, l'aliénation de la chose indivise par un seul indivisaire est sans effet à l'égard des autres copropriétaires, sauf s'il y a eu ratification. Sur le fondement de l'article 122 du code de procédure civile, il soulève l'irrecevabilité de la demande de M. Y....
Il soutient également qu'il n'y a eu accord ni sur le prix ni sur le bien vendu, les courriers échangés antérieurement ne concrétisant pas un accord.
En ses dernières conclusions déposées par la voie électronique le 25 novembre 2014 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, M. Pascal Y...demande à la cour de :
- débouter M. Samir X...de son appel non justifié ni fondé,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
- condamner M. Samir X...à lui payer la somme de 4 000, 00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Il expose que M. Samir X...s'est présenté auprès de lui comme mandataire représentant de l'indivision X...; qu'il a légitimement cru qu'il avait les pouvoirs pour passer un acte de disposition ; que ce mandat apparent rend opposable aux autres indivisaires la vente passée d'autant que cette opération a été passée au visa des dispositions de l'article 815-3 du code civil tel qu'issu de la loi no 2006-728 du 23 juin 2006.
Il explique que M. X...est intervenu en qualité de mandataire de l'indivisaire et non en sa qualité de propriétaire indivis et qu'il avait le pouvoir de négocier et de vendre les parcelles au nom et pour le compte de tous les indivisaires.
Il fait observer qu'il avait convenu du prix et de la chose objet de la vente, l'offre de vente émise par M. X...ayant été émise par courrier du 10 avril 2008 puis réitérée par exploit d'huissier du 13 juin 2008 et l'objet précis de la vente s'étant matérialisé lors de la signature des extraits du plan cadastral modifié annexés aux procès-verbaux de délimitation par tous les consorts X.... Il ajoute que suite à la défaillance de son cocontractant le 8 mars 2010, il a réitéré son consentement à la vente par courrier du 7 janvier 2011. Il en déduit qu'en vertu de l'article 1583 du code civil, la vente était parfaite entre les parties et la propriété lui est acquise dès lors qu'elles ont convenu de la chose et du prix quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2015 et l'affaire renvoyée pour être plaidée au 7 septembre 2015.
MOTIFS DE LA DECISION :
Le tribunal a retenu que M. Samir X...avait reçu mandat exprès de la part de tous les indivisaires pour vendre la parcelle cadastrée section C/ 900 située sur la commune de Santa Maria Poggio et celle cadastrée section A/ 78 située sur la commune de Valle di Campoloro pour écarter l'application de l'article 815-3 du code civil.
Il est effectivement constant que M. Samir X...s'est présenté par courrier du 6 décembre 2005 comme le représentant de l'indivision des héritiers X...souhaitant régulariser l'acquisition de la parcelle C/ 900 et qu'il a poursuivi les pourparlers avec M. Pascal Y...jusqu'à la signature le 9 septembre 2009 de tous les coindivisaires des documents d'arpentage.
Cependant, l'article 815-3 du code civil qui s'applique à l'espèce dans les termes de la loi du 23 juin 2006 compte tenu de la date où l'acte de vente était envisagé à savoir le 3 mai 2011, dispose dans ses deux derniers alinéas que :
- le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autres que ceux visés au 3o
- si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.
Il en résulte que bien que M. Samir X...ait pris en main la gestion des parcelles litigieuses au vu et au su des consorts X...lesquels ne se sont pas opposés puisqu'ils ont signé un document d'arpentage témoignant de leur connaissance au moins en 2009 du projet de cession, le mandat tacite qui lui a été donné était insuffisant pour passer l'acte de vente en 2011 par application de l'article 815-3 susvisé alors que le consentement de tous les indivisaires était requis pour passer cet acte de disposition.
Faute d'avoir attrait dans la cause tous les propriétaires indivis dont le consentement était nécessaire pour la réalisation de la vente, la demande de M. Pascal Y...doit être déclarée irrecevable.
Le jugement sera infirmé sur ce point.
L'appréciation inexacte que M. Pascal Y...a fait de ses droits n'étant pas en l'espèce constitutive d'une légèreté blâmable susceptible de mettre à sa charge des dommages-intérêts. M. Samir X...est débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Aucune considération tirée de l'équité ne permet de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant en instance qu'en appel. Le jugement querellé sera infirmé également sur ce point.
M. Pascal Y...succombant, il sera tenu aux dépens d'instance et d'appel. Le jugement querellé sera infirmé sur ce point.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bastia le 4 juin 2013 en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare, en l'absence à l'instance de tous les propriétaires indivis, irrecevable M. Pascal Y...en sa demande tendant à :
- constater l'accord intervenu sur la cession à son profit pour le prix forfaitaire de deux mille euros (2 000, 00 euros) avec renonciation de M. Samir X..., es qualité au droit d'accession sur l'immeuble édifié par lui-même des biens ci-après :
* sur le territoire de la commune de Santa Maria Poggio, de l'immeuble C/ 1228 pour une superficie de 23a 4ca, ladite parcelle provenant de la division de la parcelle C/ 900 dont le surplus cadastré section C/ 1229 est resté la propriété du vendeur pour 93a 77ca,
* sur le territoire de la commune de Valle di Campoloro, de l'immeuble C/ 682 pour une superficie de 2a 2ca, ladite parcelle provenant de la division de la parcelle A/ 78 dont le surplus cadastré section A/ 683 est resté la propriété du vendeur pour 5ha 74a 13ca,
- dire et juger que l'accord ainsi intervenu vaut vente des biens susvisés avec renonciation comme dessus à son profit,
Déboute M. Samir X...de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant en instance qu'en appel,
Dit que M. Pascal Y...est tenu des dépens d'instance et d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
